se sídlem Hudcova 78c, Brno , IČ: , DIČ: CZ , tel.: , Znalecký posudek č.

Transkript

1 STATIKUM s.r.. znalecký ústav jmenvaný Ministerstvem spravedlnsti ČR se sídlem Hudcva 78c, Brn , IČ: , DIČ: CZ , tel.: , Znalecký psudek č Ve věci : O ceně nemvitstí zapsaných na listu vlastnictví č. 769 u Katastrálníh úřadu pr Jihmravský kraj, Katastrální pracviště Hdnín, pr bec Mutěnice, k.ú. Mutěnice. Objednatel: Účel psudku : Mgr. Jan Krejsta sudní exekutr, Exekutrský úřad Brn-měst Hrní 729/32, Brn IČ: Zjištění bvyklé ceny nemvitstí zapsaných na LV 769, pr ptřebu exekučníh řízení na základě usnesení 159 EX 02229/14-052; prvedené exekuce prdejem nemvitých věcí pvinnéh Vjtěch Duhajský, nar , IČ: , Farní čp. 1104, Mutěnice. Zhtvitel psudku: STATIKUM s.r.., znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnsti ČR Odpvědní zpracvatelé: Ing. Pavel Pejchal, CSc., Ing. Jiří Kuchynka, Mgr. David Pejchal Pčet stran psudku: strany přílh Pčet vyhtvení : 3, z th 2x bjednatel, 1x archiv znaleckéh ústavu Zpracván ke dni :

2 STATIKUM s. r Obsah 1. NÁLEZ Identifikace předmětu cenění Charakteristika bce a plha nemvitsti Ppis nemvitsti Věcná břemena a nájemní práva Mvité a nemvité příslušenství Vlastnické a evidenční údaje Prhlídka a zaměření nemvitsti Pdklady pr vypracvání znaleckéh psudku OCENĚNÍ Metda nákladvá Metda výnsvá Metda kmparativní Vlba metdy cenění Administrativní cenění Ocenění prvnávací metdu Vyjádření k DPH REKAPITULACE ZNALECKÁ DOLOŽKA PŘÍLOHY Seznam přílh Přílha č. 1: Výpisy z katastru nemvitstí a katastrální mapa... 3 listy Str. 2

3 STATIKUM s. r NÁLEZ 1.1 Identifikace předmětu cenění Nemvitsti pvinnéh Vjtěcha Duhajskéh nar , IČ: , Farní čp. 1104, Mutěnice zapsané na listu vlastnictví č. 769 u Katastrálníh úřadu pr Jihmravský kraj, Katastrální pracviště Hdnín, pr bec Mutěnice, kat. území Mutěnice, a t: - Pzemek, parc. č. 2609/29 výměře m 2, rná půda. 1.2 Charakteristika bce a plha nemvitsti Obec Mutěnice leží na území kresu Hdnín a náleží pd Jihmravský kraj. Příslušnu bcí s rzšířenu půsbnstí je rvněž kresní měst Hdnín. Obec Mutěnice se rzkládá asi 11 km severzápadně d Hdnína. Nárdpisně patří d histrické blasti mravskéh Slvácka. Území tét středně velké bce trvale bývá asi 3620 byvatel. Prtéká zde řeka Kyjvka. Obec je vzdálená přibližně 11 km d slvenských hranic. Ve bci se nachází ZŠ a MŠ, sprtvní hřiště, stadin, knihvna, kstel a hřbitv. V bci má rdinaci jeden praktický lékař a jeden zubař. V bci je vybudván vdvd, kanalizace a plynfikace. 1.3 Ppis nemvitsti Oceňvaný pzemek se nachází severzápadně d bce pblíž silnice z Mutěnic na Hvrany. Samtný pzemek je přístupný p nezpevněné plní cestě veducí p jeh severním kraji. Jedná se pzemek rná půda, který je takt i užíván. Pzemek je částečně rvinatý a částečně mírně svažitý s všesměrvu expzicí. Na většině pzemku se nachází černzem, na části pzemku je pararendzina. 1.4 Věcná břemena a nájemní práva Dle zjištění znalce nebyla zjištěna žádná věcná břemena, výměnky a nájemní, pachtvní či předkupní práva váznucí na nemvité věci. 1.5 Mvité a nemvité příslušenství Při místním šetření nebyly zjištěny mvité či nemvité věci, které by tvřily s nemvitstí příslušenství. 1.6 Vlastnické a evidenční údaje Dle výpisu z katastru nemvitstí ze dne je na listu vlastnictví č. 769 pr k.ú. Mutěnice, bec Mutěnice, Katastrálním úřadě pr Jihmravský kraj jak vlastník zapsán: Str. 3

4 STATIKUM s. r Vlastnické práv Pdíl Duhajský Vjtěch, Farní 1104, Mutěnice 1.7 Prhlídka a zaměření nemvitsti Prhlídka a zaměření nemvitsti byla prvedena dne za přítmnsti zástupce znaleckéh ústavu STATIKUM s.r.., Mgr. Davida Pejchala. Pvinný se i přes výzvu k místnímu šetření nedstavil. 1.8 Pdklady pr vypracvání znaleckéh psudku Výpis z katastru nemvitstí pr ceňvané nemvitsti; Kpie katastrální mapy k ceňvaným nemvitstem; Dplňující infrmace k předmětu cenění pskytnuté bjednatelem; Infrmace z realitníh serveru; Vlastní databáze znalce; Databáze realizvaných prdejů nemvitstí MOISES; Skutečnsti a výměry zjištěné na místě samém při místním šetření a ftdkumentace z místníh šetření; Zákn č. 151/1997 Sb., ceňvání majetku a změně některých záknů (zákn ceňvání majetku); Zákn č. 36/1967 Sb., znalcích a tlumčnících, ve znění zákna č. 322/2006 Sb., zákna č. 227/2009 Sb. a zákna č. 444/2011 s účinnstí d ; Vyhláška Ministerstva financí č. 3/2008 Sb., kteru se prvádějí některá ustanvení zákna č. 151/1997 Sb. ceňvání majetku a změně některých záknů (zákn ceňvání majetku), ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb., vyhlášky č. 387/2011 Sb., vyhlášky č. 450/2012 Sb a vyhlášky č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. s účinnstí d ; BRADÁČ a kl. Terie ceňvání nemvitstí, VIII. přepracvané a dplněné vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.., 2009; ZAZVONIL ZBYNĚK Odhad hdnty pzemků, VŠE v Praze, nakladatelství Oecnmica, Institut ceňvání majetku, 2007; DUŠEK DAVID Základy ceňvání nemvitstí, II. upravené vydání, Vyská škla eknmická v Praze, Institut ceňvání majetku, 2006; ZAZVONIL ZBYNĚK Prvnávací hdnta nemvitstí, I.vydání, nakladatelství EKOPRESS, s.r.., 2006; BRADÁČ a kl. Sudní znalectví, I.vydání, Akademické nakladatelství CERM, 2010; Str. 4

5 STATIKUM s. r HÁLEK VÍTĚZSLAV Oceňvání majetku v praxi, I.vydání, DnauMedia s.r.., 2009; ZAZVONIL ZBYNĚK Oceňvání nemvitstí výnsvý přístup, I.vydání, nakladatelství Oecnmica 2010; IOM VŠE Praha: Návrh standardu pr ceňvání nemvitstí tržní hdntu, Praha, září Str. 5

6 STATIKUM s. r OCENĚNÍ Pr stanvení bvyklé ceny (tržní hdnty) neexistuje předpis, k dispzici je puze dbrná literatura, respektive znalecké standardy. V záknu č.120/2001 Sb. sudních exekutrech a exekuční činnsti (exekuční řád) a změně dalších záknů je v 66 dst.5 uveden: Znalec ceňuje nemvitst a její příslušenství a jedntlivá práva a závady s nemvitstí spjené bvyklu cenu pdle zvláštníh předpisu dále dkaz na 2 dst.1 zákna č.151/1997 Sb. V 2 dst.1 zákna č. 151/1997 Sb., ceňvání majetku je tzv. bvyklá cena definvána následujícím způsbem: Obvyklu cenu se pr účely tht zákna rzumí cena, která by byla dsažena při prdejích stejnéh, ppřípadě bdbnéh majetku neb při pskytvání stejné neb bdbné služby v bvyklém bchdním styku v tuzemsku ke dni cenění. Přitm se zvažují všechny klnsti, které mají na cenu vliv, avšak d její výše se neprmítají vlivy mimřádných klnstí trhu, sbních pměrů prdávajícíh neb kupujícíh ani vliv zvláštní bliby. Mimřádnými klnstmi trhu se rzumějí například stav tísně prdávajícíh neb kupujícíh, důsledky přírdních či jiných kalamit. Osbními pměry se rzumějí zejména vztahy majetkvé, rdinné neb jiné sbní vztahy mezi prdávajícím a kupujícím. Zvláštní blibu se rzumí zvláštní hdnta přikládaná majetku neb službě vyplývající z sbníh vztahu k nim. Uznávané metdy zjištění bvyklé ceny: Metda nákladvá Metda nákladvá je zalžena na principu, že hdnta nemvitstí nebude větší, než činí sučasné náklady na jejich přízení s dpčtem přiměřených dpisů. Jedná se tedy výpčet reprdukční hdnty snížené přiměřené ptřebení. Reprdukční hdnta se vypčte pmcí bestavěnéh prstru, zastavěné plchy, pdlahvé plchy, délky (dle charakteru stavby). Dále se dle prvedení a vybavení zjistí dpvídající cena za zvlenu měrnu jedntku, chybějící prvky knstrukcí se nezapčítávají, vyšší vybavení se připčítává. Vynásbením zjištěné zastavěné plchy neb bestavěnéh prstru a jedntkvé ceny se zjišťuje tzv. výchzí hdnta. Od takt zjištěné výchzí hdnty se dečte ptřebení, které dpvídá stavbě danéh stáří a způsbu údržby bjektu, výsledkem je věcná hdnta. Ve znaleckých a dbrných psudcích se ke zjištění věcné hdnty pužívá též mdifikvaná metdika definvaná vyhlášku Ministerstva financí č. 3/2008 Sb., prvedení některých ustanvení zákna č. 151/1997 Sb., ceňvání majetku a změně některých záknu, v aktuálním znění Metda výnsvá Principem výnsvéh způsbu cenění je princip anticipace, jehž pdstata spčívá v tvrzení, že hdnta je závislá na buducím čekávání. Jestliže buducí prspěch lze finančně vyjádřit jak řadu čekávaných výnsů, pak výnsvu hdntu lze definvat jak sučet všech těcht čekávaných výnsů, transfrmvaných na sučasnu hdntu peněz. Očekávaný příjem se zjistí z nájemních smluv, nejsu-li v dchylce d situace na běžném realitním trhu. Rční výns z prnájmu nemvitsti je třeba snížit náklady spjené s užíváním nemvitsti (zejména se jedná náklady na průměrnu rční údržbu, správu nemvitsti, daň z nemvitsti a pjištění nemvitsti).transfrmace na sučasnu Str. 6

7 STATIKUM s. r hdntu peněz se prvádí pmcí tzv. výnsvé kapitalizace. Očekávaný výns se u předmětné nemvitsti zjistí z rčníh nájemnéh Metda kmparativní Kmparativní metda, též srvnávací metda je statistická metda. Vychází z th, že z většíh pčtu známých entit lze dvdit střední hdntu, kteru lze pužít jak základ pr hdncení určité nemvitsti (pr zjištění její bvyklé ceny). Srvnatelné hdnty nemvitstí jsu stanvvány dle již realizvaných prdejů (kupních smluv) neb se pírají šetření splupracujících dhadců, realitních kanceláří v daném reginu, vlastní databázi a zkušensti zhtvitele psudku či realitní inzerci. Mezi základní vlivy půsbící na hdntu nemvitéh majetku patří: Plha nemvitstí vzdálenst d center měst či bcí vzdálenst d hlavních kmunikačních tahů přístup k silničním či železničním trasám Využitelnst nemvitstí stavebně-technické vlastnsti nemvitstí, jejich mezenst či napak předimenzvanst účel staveb a mžnst adaptace na jiné využití kapacita inženýrských sítí a mžnst jejich úpravy mžnsti přístaveb a rzšíření nemvitstí mezené mžnsti další výstavby (stavební uzávěry, chranná pásma) Vlastnické vztahy a zátěžvá břemena stavby na cizím pzemku, nájemní smluvy a jejich vypvěditelnst předkupní práva, věcná břemena zástavní práva sudní spry (např. restituční spry) Situace na realitním trhu celkvé trendy v prdeji nemvitstí prdejnst bdbných nemvitstí v dané lkalitě 2.1 Vlba metdy cenění Vzhledem k výše ppsané metdlgii ceňvání nemvitstí pr bvyklu cenu a vzhledem k účelu psudku, tedy pr cenění nemvitsti pr její zařazení d dražby; se jak nejlépe pužitelná metda pr daný účel jeví metda kmparativní. V případě, že je k dispzici dstatečný vzrek srvnatelných bjektů, tat metda nejlépe vypvídá bchdvatelnsti nemvitstí na trhu v daném místě a čase. Jak pdpůrná metda je zvlena metda administrativní, tedy cenění za pužití vyhlášky 441/2013 Sb. Str. 7

8 2.2 Administrativní cenění STATIKUM s. r Ocenění je prveden pdle zákna č. 151/1997 Sb., ceňvání majetku ve znění záknů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kteru se prvádějí některá ustanvení zákna č. 151/1997 Sb. Zemědělské pzemky ceněné dle 6 Výpčet úpravy základní ceny - přílha č. 5: Obce s tisíci byv. - území susedních bcí: 80 % Celkvá úprava ceny: 80,00 % Název Parcelní Výměra JC Úprava UC Cena BPEJ čísl [m2] [Kč/m2] [%] [Kč/m2] [Kč] rná půda 2609/ ,00 9,18 80,00 16, ,80 rná půda 2609/ ,00 7,50 80,00 13, ,00 rná půda 2609/ ,00 11,73 80,00 21, ,28 rná půda 2609/ ,00 9,95 80,00 17, ,80 Zemědělské pzemky ceněné dle 6 Celkem: 3 384,00 m ,88 - zjištěná cena = ,88 Kč REKAPITULACE Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění pzemků ,90 Kč 1. Ocenění pzemků celkem ,90 Kč Celkem ,90 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem ,90 Kč Výsledná cena p zakruhlení dle 50: ,- Kč slvy: Padesátšesttisícsedmsetdeset Kč 2.3 Ocenění prvnávací metdu V našem knkrétním případě je pužit realitní inzerce na internetu, která má již dnes mnh nástrjů, pmcí nichž lze s přesnstí sledvat změny nabídkvých cen. Na serverech je uváděn datum uvedení d prdeje a jejich případné pstupné Str. 8

9 STATIKUM s. r slevy. Je nutn pčítat i s tím, že sleva je sjednána až při vlastním prdeji, takže knečný výsledek v inzerci není pdchycen. Prtže však tyt cenvé změny jsu c d místa i času prměnlivé, měl by dhadce využívat internetvých mžnstí k sledvání vztahu mezi nabídkvými a skutečně dsahvanými cenami a pužije-li jak vzrek nabízenu nemvitst, pak musí při adjustaci případný rzdíl přiměřeně uplatnit, přičemž v úvahu přichází puze snížení ceny vzrku. Při výběru vzrků pr prvnání je ptřeba vymezit tržní segment trhu cž by měl zajistit, aby nemvitsti byly pdbné především v následujících charakteristikách: ve veliksti sídla a významu plhy pr účastníky trhu (samta, vesnice, spádvé sídl, předměstí, měst, centrum, regin, příhraničí, vnitrzemí, městské aglmerace, apd.), typu nemvitstí zejména ve vazbě na účelvu vhdnst pužití jedntlivými účastníky trhu (bydlení, administrativa, služby, rekreace, výrba, speciální zaměření apd.), veliksti ve vazbě na přiměřenst ptřeb c d rzsahu využití účastníky trhu (např. jednbytvé, vícebytvé, kmbinvané s prvzními prstry, vhdné pr drbné živnsti, pr větší splečnsti apd.), stavu ve vazbě na perativní mžnsti využití účastníky trhu (kamžitě či pdmíněně využitelné, vlné, bsazené, s mezeným využitím, s mžnstí dalšíh rzvje, variabilní apd.), kvality ve vazbě na způsb prvedení, vybavenst, kmfrt a kmplexnst ve vztahu k představám jedntlivých účastníků trhu (např. pdřadné, běžné kvality, exkluzivní, zcela jedinečné), rzsahu půsbnsti na trhu ve vztahu k kruhu ptenciálních pptávajících (lkální, reginální, celstátní, nadnárdní), řadvé kategrizaci hdnty ve vztahu k rzpčtvým mezením pptávajících a představám nabízejících (například 1 mil. Kč, d 3 mil. Kč, d 10 mil Kč atd.) Srvnávací nabídka 1) Svatbřice, m2, ,- Kč, rná půda 2) Dubňany, m2, ,- Kč, rná půda 3) Pdivín, m2, ,- Kč, rná půda 4) Strážvice, m2, rná půda Str. 9

10 STATIKUM s. r č. Cena pzemku Redukc e na pramen Cena p (K rpc ) ceny Kč celkem Kč / m2 (K rpc) (Kč / m 2 ) (plha) (velikst) (terén) bnita (jiné) K1 K2 K3 K4 K5 K6 IO (úvaha znalce) Cena ceň pzem ku. (Kč / m 2 ) Svatbřice , ,95 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,95 12 Dubňany , ,95 1,05 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 14 Pdivín , ,95 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,95 12 Strážvice , ,95 1,05 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 14 Celkem jedntkvá cena - průměr Kč / m 2 13 Minimum Kč / m 2 12 Maximum Kč / m 2 14 Výměra ceňvanéh pzemku m Celkem cena pzemku - průměr Kč Minimum Kč Maximum Kč K1 Keficient úpravy na plhu pzemku K2 Keficient úpravy na velikst pzemku K3 Keficient úpravy na terén pzemku K4 Keficient úpravy na celkvý stav K5 Keficient úpravy na ev. další vlastnsti K6 Keficient úpravy dle dbrné úvahy znalce Keficient úpravy na pramen zjištění ceny: skutečná kupní cena: K CR = 1,00, u inzerce přiměřeně nižší IO Index dlišnsti IO = (K1 K2 K3 K4 K5 K6) Cena nemvitsti činí ,- Kč. 2.4 Vyjádření k DPH V případě všech ceňvaných pzemků v k.ú. Ratíškvice se dle infrmací zjištěných znaleckým ústavem nejedná stavební parcelu dle 56 dst. 2 zák. DPH. Str. 10

11 STATIKUM s. r REKAPITULACE Dle 2 zákna č. 151/1997 Sb., ceňvání majetku bvyklá cena vyjadřuje hdntu věci a určí se prvnáním, prt za bvyklu cenu nemvitsti pvažujeme cenu určenu prvnávacím způsbem. Cena nemvitstí zjištěná pdle cenvéh předpisu Cena nemvitstí určená prvnávacím způsbem Kč Kč Obvyklá cena (tržní hdnta) nemvitstí uvedených na LV 769 v k.ú. Mutěnice je dle dbrnéh dhadu Kč Cena slvy: čtyřicetčtyřitisíc Kč Str. 11

12 STATIKUM s. r ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký psudek pdal ústav zapsaný rzhdnutím Ministerstva spravedlnsti ČR ze dne (rzšířeným rzhdnutím Ministerstva spravedlnsti ČR ze dne ) v suladu s ustanvením 21 dst. 3 zákna č. 36/1967 Sb. a ustanvení 6 dst. 1 vyhlášky č. 37/1967 Sb., ve znění pzdějších předpisů, d prvníh ddílu seznamu ústavů kvalifikvaných pr znalecku činnst v brech: stavebnictví, s rzsahem znaleckéh právnění pr technický stav knstrukcí pzemníh stavitelství staveb bytných, průmyslvých, bčanské vybavensti a zemědělských, staveb inženýrských, mstů, betnvých, celvých a dřevěných knstrukcí. eknmika, s rzsahem znaleckéh právnění pr ceny a dhady: nemvitstí, pdniků, mvitstí strjů a zařízení, nehmtnéh majetku, nepeněžitých vkladů, sprtvních ptřeb, sprtvníh materiálu; rzpčtvání a fakturace ve stavebnictví. Znalecký psudek je veden pd číslem V Brně dne Pdpis jednatele znaleckéh ústavu. Ing. Lukáš Pejchal Str. 12

13 STATIKUM s. r PŘÍLOHY Přílha č. 1: Výpisy z katastru nemvitstí a katastrální mapa... 3 listy Str. 13

14 VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ Okres: CZ0645 Hdnín Kat.území: Mutěnice A Vlastnické práv B B1 C Omezení vlastnickéh práva Typ vztahu Oprávnění pr Listina Vyrzumění sudníh exekutra zahájení exekuce EÚ Brn- měst 159 EX-02229/ Suvisející zápisy Z-6608/ D Jiné zápisy - Bez zápisu Plmby a upzrnění - Bez zápisu E Nabývací tituly a jiné pdklady zápisu Listina Rzhdnutí pzemkvéh úřadu výměně vlastnických práv v pzemkvé úpravě č.j. ROPÚ/- 2960/2002 ze dne Právní mc ke dni Z-3818/ Nemvitsti jsu v územním bvdu, ve kterém vyknává státní správu katastru nemvitstí ČR Katastrální úřad pr Jihmravský kraj, Katastrální pracviště Hdnín, kód: 706. strana 1

15 Okres: VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ prkazující stav evidvaný k datu :15:02 CZ0645 Hdnín Obec: Kat.území: Mutěnice List vlastnictví: Mutěnice V kat. území jsu pzemky vedeny v jedné číselné řadě Listina Pr: Duhajský Vjtěch, Farní 1104, Mutěnice F Vztah bnitvaných půdně eklgických jedntek (BPEJ) k parcelám Parcela BPEJ Výměra[m2] 2609/ Pkud je výměra bnitních dílů parcel menší než výměra parcely, zbytek parcely není bnitván Nemvitsti jsu v územním bvdu, ve kterém vyknává státní správu katastru nemvitstí ČR: Katastrální úřad pr Jihmravský kraj, Katastrální pracviště Hdnín, kód: 706. Vyhtvil: Český úřad zeměměřický a katastrální - SCD Vyhtven: :31:22 Nemvitsti jsu v územním bvdu, ve kterém vyknává státní správu katastru nemvitstí ČR Katastrální úřad pr Jihmravský kraj, Katastrální pracviště Hdnín, kód: 706. strana 2

16