se sídlem Hudcova 78c, Brno , IČ: , DIČ: CZ , tel.: , Znalecký posudek č.

Transkript

1 STATIKUM s.r.. znalecký ústav jmenvaný Ministerstvem spravedlnsti ČR se sídlem Hudcva 78c, Brn , IČ: , DIČ: CZ , tel.: , Znalecký psudek č Ve věci : O ceně nemvitstí včetně příslušenství, zapsaných na listu vlastnictví č. 532, 426, 536 a 535 u Katastrálníh úřadu pr kraj Vysčina, Katastrální pracviště Žďár nad Sázavu, pr bec Sázava, kat. území Sázava u Žďáru nad Sázavu. Objednatel: Účel psudku : Datum cenění: Mgr. Jan Krejsta sudní exekutr, Exekutrský úřad Brn-měst Hrní 729/32, Brn IČ: Zjištění bvyklé ceny nemvitstí zapsaných na LV 532, pr ptřebu exekučníh řízení na základě usnesení č.j. 159 EX 00831/14-061; prvedené exekuce prdejem nemvitých věcí pvinnéh Ing. Bc. Jan Anýž, IČ: , nar , U Městských dmů čp.732 / č.1, Ústí nad Labem - Klíše. Zhtvitel psudku: STATIKUM s.r.., znalecký ústav Odpvědní zpracvatelé: Ing. Lukáš Pejchal, Ing. Jiří Kuchynka, Ing. Pavel Pejchal, CSc. Pčet stran psudku: stran přílh Pčet vyhtvení : 3, z th 2x bjednatel, 1x archiv znaleckéh ústavu

2 STATIKUM s. r Obsah 1. NÁLEZ Identifikace předmětu cenění Charakteristika bce a plha nemvitsti Ppis nemvitsti Věcná břemena a nájemní práva Mvité a nemvité příslušenství Vlastnické a evidenční údaje Prhlídka a zaměření nemvitsti Pdklady pr vypracvání znaleckéh psudku OCENĚNÍ Metda nákladvá Metda výnsvá Metda kmparativní Vlba metdy cenění Administrativní cenění Ocenění prvnávací metdu Srvnávací nabídka Vyjádření k DPH REKAPITULACE ZNALECKÁ DOLOŽKA PŘÍLOHY Seznam přílh Přílha č. 1: Ftdkumentace z místníh šetření... 2 listy Přílha č. 2: Výpisy z katastru nemvitstí + Kpie katastrální mapy listů Str. 2

3 STATIKUM s. r NÁLEZ 1.1 Identifikace předmětu cenění Nemvitsti pvinnéh Ing. Bc. Jan Anýž, IČ: , nar , U Městských dmů čp.732 / č.1, Ústí nad Labem - Klíše zapsané na listu vlastnictví č. 532 u Katastrální úřad pr kraj Vysčina, Katastrální pracviště Žďár nad Sázavu, pr bec Sázava, kat. území Sázava u Žďáru nad Sázavu, a t: - jiný nebytvý prstr č.p/č.jedntky 125/6, nacházející se v budvě - bytvý dům Sázava, č.p. 125, LV 426, rzsáhlé chráněné území na parcele č. St. 173 včetně spluvlastnickéh pdílu ve výši 3218/10000 na splečných částech dmu a pzemku parcela č. 173 Nemvitsti pvinnéh Ing. Bc. Jan Anýž, IČ: , nar , U Městských dmů čp.732 / č.1, Ústí nad Labem - Klíše zapsané na listu vlastnictví č. 535 u Katastrální úřad pr kraj Vysčina, Katastrální pracviště Žďár nad Sázavu, pr bec Sázava, kat. území Sázava u Žďáru nad Sázavu, a t: - Pzemek parc. č. 712/20 výměře 121 m², statní plcha Nemvitsti pvinnéh Ing. Bc. Jan Anýž, IČ: , nar , U Městských dmů čp.732 / č.1, Ústí nad Labem - Klíše zapsané na listu vlastnictví č. 536 u Katastrální úřad pr kraj Vysčina, Katastrální pracviště Žďár nad Sázavu, pr bec Sázava, kat. území Sázava u Žďáru nad Sázavu, a t ve výši spluvlastnickéh pdílu 1/6: - Pzemek parc. č. 712/19 výměře 43 m², statní plcha 1.2 Charakteristika bce a plha nemvitsti Sázava je bec v krese Žďár nad Sázavu v kraji Vysčina, rzkládající se p bu stranách histrické zemské hranice Čech a Mravy. Severně d zastavěnéh území bce prchází d rku 1953 ve své přelžené plze železniční trať Havlíčkův Brd - Brn, na které je zřízena železniční stanice Sázava u Žďáru, ležící všem v susedním katastrálním území Velká Lsenice. Obcí prchází silnice první třídy č. I/19. Od rku 1990, kdy se rzpadla tzv. střediskvá bec Velká Lsenice se bec Sázava samstatnila. V psledních letech v bci byla vystavěna čistírna dpadních vd, nvá kanalizace ve větší části bce, celá bec je zplynfikvána, byly plženy nvé telefnní rzvdy, byl dknčen veřejný vdvd, výstavba inženýrských sítí pr 15 rdinných dmků, reknstruvána škla, kulturní dům a becní prdejna, pstaven dětské hřiště a tenisvý kurt a pstupně se upravují veřejná prstranství včetně autbusvých čekáren apd. 1.3 Ppis nemvitsti Jedná se nebytvý prstr v bytvém dmě v centru města Sázava. Prstr se nachází ve třetím pdlaží (tj. v pdkrví) dmu. Dle sdělení becníh úřadu se zde nacházela sušárna, cca. před pěti lety měl djít k úpravě prstru pr bytvé jedntky. Přesný stav prvedených prací nemhl být věřen. Rzlha nebytvéh prstru je dle prhlášení vlastníka vymezení jedntek ze dne m2. Dle sdělení becníh úřadu je bytvý dům napjen na všechny inženýrské sítě. K nebytvým prstrům patří spluvlastnický pdíl na bytvém dmě a pzemku na Str. 3

4 STATIKUM s. r kterém stjí. Dále jsu ceňvány pzemky p.č.712/19 (spluvlastnický pdíl 1/6) a p.č. 712/20, tyt pzemky jsu ve funkčním celku se stavbu a tvří zpevněnu plchu klem dmu. 1.4 Věcná břemena a nájemní práva Dle zjištění znalce nebyla zjištěna žádná věcná břemena, výměnky a nájemní, pachtvní či předkupní práva váznucí na nemvité věci. 1.5 Mvité a nemvité příslušenství Při místním šetření nebyly zjištěny mvité věci, které by tvřily s nemvitstí příslušenství. Při místním šetření nebyly zjištěny nemvité věci, které by tvřily s nemvitstí příslušenství. 1.6 Vlastnické a evidenční údaje Dle výpisu z katastru nemvitstí ze dne je na listu vlastnictví č. 532 pr k.ú. Sázava u Žďáru nad Sázavu, u Katastrální úřad pr kraj Vysčina, Katastrální pracviště Žďár nad Sázavu, pr bec Sázava jak vlastník zapsán: Dle výpisu z katastru nemvitstí ze dne je na listu vlastnictví č. 426 pr k.ú. Sázava u Žďáru nad Sázavu, u Katastrální úřad pr kraj Vysčina, Katastrální pracviště Žďár nad Sázavu, pr bec Sázava jak vlastník zapsán: Dle výpisu z katastru nemvitstí ze dne je na listu vlastnictví č. 535 pr k.ú. Sázava u Žďáru nad Sázavu, u Katastrální úřad pr kraj Vysčina, Katastrální pracviště Žďár nad Sázavu, pr bec Sázava jak vlastník zapsán: Dle výpisu z katastru nemvitstí ze dne je na listu vlastnictví č. 536 pr k.ú. Sázava u Žďáru nad Sázavu, u Katastrální úřad pr kraj Vysčina, Katastrální pracviště Žďár nad Sázavu, pr bec Sázava jak vlastník zapsán: Str. 4

5 STATIKUM s. r Prhlídka a zaměření nemvitsti Prhlídka a zaměření nemvitsti byla prvedena dne za přítmnsti zástupce znaleckéh ústavu STATIKUM s.r.., Ing. Lukáše Pejchala. Pvinný se i přes písemnu výzvu k místnímu šetření nedstavil a neumžnil tak znalci vstup d nemvitsti. Znalec, tak vychází z veřejně dstupných infrmací a infrmací pskytnutých becním úřadem Sázava. 1.8 Pdklady pr vypracvání znaleckéh psudku Výpis z katastru nemvitstí pr ceňvané nemvitsti; Kpie katastrální mapy k ceňvaným nemvitstem; Dplňující infrmace k předmětu cenění pskytnuté bjednatelem; Infrmace z realitníh serveru; Vlastní databáze znalce; Databáze realizvaných prdejů nemvitstí MOISES; Skutečnsti a výměry zjištěné na místě samém při místním šetření a ftdkumentace z místníh šetření; Zákn č. 151/1997 Sb., ceňvání majetku a změně některých záknů (zákn ceňvání majetku); Zákn č. 36/1967 Sb., znalcích a tlumčnících, ve znění zákna č. 322/2006 Sb., zákna č. 227/2009 Sb. a zákna č. 444/2011 s účinnstí d ; Vyhláška Ministerstva financí č. 3/2008 Sb., kteru se prvádějí některá ustanvení zákna č. 151/1997 Sb. ceňvání majetku a změně některých záknů (zákn ceňvání majetku), ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb., vyhlášky č. 387/2011 Sb., vyhlášky č. 450/2012 Sb a vyhlášky č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. s účinnstí d ; BRADÁČ a kl. Terie ceňvání nemvitstí, VIII. přepracvané a dplněné vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.., 2009; ZAZVONIL ZBYNĚK Odhad hdnty pzemků, VŠE v Praze, nakladatelství Oecnmica, Institut ceňvání majetku, 2007; DUŠEK DAVID Základy ceňvání nemvitstí, II. upravené vydání, Vyská škla eknmická v Praze, Institut ceňvání majetku, 2006; ZAZVONIL ZBYNĚK Prvnávací hdnta nemvitstí, I.vydání, nakladatelství EKOPRESS, s.r.., 2006; Str. 5

6 STATIKUM s. r BRADÁČ a kl. Sudní znalectví, I.vydání, Akademické nakladatelství CERM, 2010; HÁLEK VÍTĚZSLAV Oceňvání majetku v praxi, I.vydání, DnauMedia s.r.., 2009; ZAZVONIL ZBYNĚK Oceňvání nemvitstí výnsvý přístup, I.vydání, nakladatelství Oecnmica 2010; IOM VŠE Praha: Návrh standardu pr ceňvání nemvitstí tržní hdntu, Praha, září Str. 6

7 STATIKUM s. r OCENĚNÍ Pr stanvení bvyklé ceny (tržní hdnty) neexistuje předpis, k dispzici je puze dbrná literatura, respektive znalecké standardy. V záknu č.120/2001 Sb. sudních exekutrech a exekuční činnsti (exekuční řád) a změně dalších záknů je v 66 dst.5 uveden: Znalec ceňuje nemvitst a její příslušenství a jedntlivá práva a závady s nemvitstí spjené bvyklu cenu pdle zvláštníh předpisu dále dkaz na 2 dst.1 zákna č.151/1997 Sb. V 2 dst.1 zákna č. 151/1997 Sb., ceňvání majetku je tzv. bvyklá cena definvána následujícím způsbem: Obvyklu cenu se pr účely tht zákna rzumí cena, která by byla dsažena při prdejích stejnéh, ppřípadě bdbnéh majetku neb při pskytvání stejné neb bdbné služby v bvyklém bchdním styku v tuzemsku ke dni cenění. Přitm se zvažují všechny klnsti, které mají na cenu vliv, avšak d její výše se neprmítají vlivy mimřádných klnstí trhu, sbních pměrů prdávajícíh neb kupujícíh ani vliv zvláštní bliby. Mimřádnými klnstmi trhu se rzumějí například stav tísně prdávajícíh neb kupujícíh, důsledky přírdních či jiných kalamit. Osbními pměry se rzumějí zejména vztahy majetkvé, rdinné neb jiné sbní vztahy mezi prdávajícím a kupujícím. Zvláštní blibu se rzumí zvláštní hdnta přikládaná majetku neb službě vyplývající z sbníh vztahu k nim. Uznávané metdy zjištění ceny: Metda nákladvá Metda nákladvá je zalžena na principu, že hdnta nemvitstí nebude větší, než činí sučasné náklady na jejich přízení s dpčtem přiměřených dpisů. Jedná se tedy výpčet reprdukční hdnty snížené přiměřené ptřebení. Reprdukční hdnta se vypčte pmcí bestavěnéh prstru, zastavěné plchy, pdlahvé plchy, délky (dle charakteru stavby). Dále se dle prvedení a vybavení zjistí dpvídající cena za zvlenu měrnu jedntku, chybějící prvky knstrukcí se nezapčítávají, vyšší vybavení se připčítává. Vynásbením zjištěné zastavěné plchy neb bestavěnéh prstru a jedntkvé ceny se zjišťuje tzv. výchzí hdnta. Od takt zjištěné výchzí hdnty se dečte ptřebení, které dpvídá stavbě danéh stáří a způsbu údržby bjektu, výsledkem je věcná hdnta. Ve znaleckých a dbrných psudcích se ke zjištění věcné hdnty pužívá též mdifikvaná metdika definvaná vyhlášku Ministerstva financí č. 441/2013 Sb., prvedení některých ustanvení zákna č. 151/1997 Sb., ceňvání majetku a změně některých záknu, v aktuálním znění Metda výnsvá Principem výnsvéh způsbu cenění je princip anticipace, jehž pdstata spčívá v tvrzení, že hdnta je závislá na buducím čekávání. Jestliže buducí prspěch lze finančně vyjádřit jak řadu čekávaných výnsů, pak výnsvu hdntu lze definvat jak sučet všech těcht čekávaných výnsů, transfrmvaných na sučasnu hdntu peněz. Očekávaný příjem se zjistí z nájemních smluv, nejsu-li v dchylce d situace na běžném realitním trhu. Rční výns z prnájmu nemvitsti je třeba snížit náklady spjené s užíváním nemvitsti (zejména se jedná náklady na průměrnu rční údržbu, správu nemvitsti, daň z nemvitsti a pjištění nemvitsti).transfrmace na sučasnu Str. 7

8 STATIKUM s. r hdntu peněz se prvádí pmcí tzv. výnsvé kapitalizace. Očekávaný výns se u předmětné nemvitsti zjistí z rčníh nájemnéh Metda kmparativní Kmparativní metda, též srvnávací metda je statistická metda. Vychází z th, že z většíh pčtu známých entit lze dvdit střední hdntu, kteru lze pužít jak základ pr hdncení určité nemvitsti (pr zjištění její bvyklé ceny). Srvnatelné hdnty nemvitstí jsu stanvvány dle již realizvaných prdejů (kupních smluv) neb se pírají šetření splupracujících dhadců, realitních kanceláří v daném reginu, vlastní databázi a zkušensti zhtvitele psudku či realitní inzerci. Mezi základní vlivy půsbící na hdntu nemvitéh majetku patří: Plha nemvitstí vzdálenst d center měst či bcí vzdálenst d hlavních kmunikačních tahů přístup k silničním či železničním trasám Využitelnst nemvitstí stavebně-technické vlastnsti nemvitstí, jejich mezenst či napak předimenzvanst účel staveb a mžnst adaptace na jiné využití kapacita inženýrských sítí a mžnst jejich úpravy mžnsti přístaveb a rzšíření nemvitstí mezené mžnsti další výstavby (stavební uzávěry, chranná pásma) Vlastnické vztahy a zátěžvá břemena stavby na cizím pzemku, nájemní smluvy a jejich vypvěditelnst předkupní práva, věcná břemena zástavní práva sudní spry (např. restituční spry) Situace na realitním trhu celkvé trendy v prdeji nemvitstí prdejnst bdbných nemvitstí v dané lkalitě 2.1 Vlba metdy cenění Vzhledem k výše ppsané metdlgii ceňvání nemvitstí pr bvyklu cenu a vzhledem k účelu psudku, tedy pr cenění nemvitsti pr její zařazení d dražby; se jak nejlépe pužitelná metda pr daný účel jeví metda kmparativní. V případě, že je k dispzici dstatečný vzrek srvnatelných bjektů, tat metda nejlépe vypvídá bchdvatelnsti nemvitstí na trhu v daném místě a čase. Jak pdpůrná metda je zvlena metda administrativní, tedy cenění za pužití vyhlášky 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. Str. 8

9 2.2 Administrativní cenění STATIKUM s. r Ocenění je prveden pdle zákna č. 151/1997 Sb., ceňvání majetku ve znění záknů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kteru se prvádějí některá ustanvení zákna č. 151/1997 Sb. Základní infrmace Název předmětu cenění: Nebytvý prstr Adresa předmětu cenění: Sázava Sázava Kraj: Kraj Vysčina Okres: Žďár nad Sázavu Obec: Sázava Katastrální území: Sázava u Žďáru nad Sázavu Pčet byvatel: 628 Základní cena stavebníh pzemku bce kresu ZCv = 680,00 Kč/m 2 Keficienty bce Název keficientu č. P i O1. Velikst bce byvatel IV 0,65 O2. Hspdářsk-správní význam bce - Ostatní bce IV 0,60 O3. Plha bce - Obec, jejíž některé katastrální území susedí II 1,03 s městem (blastí) vyjmenvaným v tabulce č. 1 (krmě Prahy a Brna) O4. Technická infrastruktura v bci - V bci je elektřina, I 1,00 vdvd, kanalizace a plyn O5. Dpravní bslužnst bce - Železniční a autbusvá II 0,95 zastávka O6. Občanská vybavenst v bci - Základní vybavenst (bchd a zdravtní středisk a škla) III 0,95 Základní cena stavebníh pzemku ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 246,52 Kč/m 2 Ocenění staveb Index trhu s nemvitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemvitými věcmi - Nabídka II 0,00 dpvídá pptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pzemek neb pzemek, V 0,00 jehž sučástí je stavba (stejný vlastník) neb jedntka neb jedntka se spluvl. pdílem na pzemku 3. Změny v klí - Bez vlivu II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prdejnst - Bez vlivu II 0,00 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Pvdňvé rizik - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Str. 9

10 STATIKUM s. r Index trhu I T = P 6 * (1 + P i ) = 1,000 Index plhy i = 1 Typ staveb na pzemku pr stanvení indexu plhy: Rezidenční stavby v bcích d 2000 b. včetně Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jedntném I 1,01 funkčním celku 2. Převažující zástavba v klí pzemku a živtní prstředí - I 0,03 Rezidenční zástavba 3. Plha pzemku v bci - Střed bce centrum bce I 0,01 4. Mžnst napjení pzemku na inženýrské sítě, které má bec I 0,00 - Pzemek lze napjit na všechny sítě v bci neb bec bez sítí 5. Občanská vybavenst v klí pzemku - V klí nemvité I 0,00 věci je dstupná bčanská vybavenst bce 6. Dpravní dstupnst k pzemku - Příjezd p zpevněné VI 0,00 kmunikaci, dbré parkvací mžnsti 7. Osbní hrmadná dprava - Zastávka d 200 m včetně, MHD III 0,00 dbrá dstupnst centra bce 8. Plha pzemku z hlediska kmerční využitelnsti - I -0,01 Nevýhdná pr účel užití realizvané stavby 9. Obyvatelstv - Bezprblémvé klí II 0, Nezaměstnanst - Průměrná nezaměstnanst II 0, Vlivy statní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 11 Index plhy I P = P 1 * (1 + P i ) = 1,040 Keficient pp = I T * I P = 1,040 Ocenění staveb Hlavní stavby i = 2 Nebytvý prstr č.125/6 Zatřídění pr ptřeby cenění Bytvý či nebytvý prstr v budvě 21 Budva: K. dmy vícebytvé (netypvé) Svislá nsná knstrukce: zděná Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 1122 keficient dle typu Pdlahvé plchy nebytvéh prstru pdlahvé plchy jedntka: 130 * 1,00 = 130,00 m 2 Str. 10

11 STATIKUM s. r Zapčítaná pdlahvá plcha nebytvéh prstru: 130,00 m 2 Ppis a hdncení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = pdstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná knstrukce, X = nehdntí se) Výpčet keficientu K 4 Knstrukce, vybavení Obj. pdíl [%] Část Upravený Kef. [%] bj. pdíl 1. Základy vč. zemních prací S 6, ,00 6,00 2. Svislé knstrukce S 18, ,00 18,80 3. Strpy S 8, ,00 8,20 4. Krv, střecha S 5, ,00 5,30 5. Krytiny střech S 2, ,00 2,40 6. Klempířské knstrukce S 0, ,00 0,70 7. Úprava vnitřních pvrchů S 6, ,00 6,90 8. Úprava vnějších pvrchů S 3, ,00 3,10 9. Vnitřní bklady keramické S 2, ,00 2, Schdy S 3, ,00 3, Dveře S 3, ,00 3, Vrata X 0, ,00 0, Okna S 5, ,00 5, Pvrchy pdlah S 3, ,00 3, Vytápění S 4, ,00 4, Elektrinstalace S 5, ,00 5, Blesksvd S 0, ,00 0, Vnitřní vdvd S 3, ,00 3, Vnitřní kanalizace S 3, ,00 3, Vnitřní plynvd S 0, ,00 0, Ohřev teplé vdy S 2, ,00 2, Vybavení kuchyní S 1, ,00 1, Vnitřní hygienické vyb. S 3, ,00 3, Výtahy S 1, ,00 1, Ostatní S 5, ,00 5, Instalační pref. jádra X 0, ,00 0,00 Sučet upravených bjemvých pdílů 100,00 Keficient vybavení K 4 : 1,0000 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 8) [Kč/m 2 ]: = 7 095,- Keficient knstrukce K 1 (dle příl. č. 10): * 0,9390 Keficient vybavení stavby K 4 (dle výpčtu): * 1,0000 Plhvý keficient K 5 (příl. č dle významu bce): * 0,8000 Keficient změny cen staveb K i (příl. č dle SKP): * 2,1000 Základní cena upravená [Kč/m 2 ] = ,50 Plná cena: 130,00 m 2 * ,50 Kč/m 2 = ,- Kč Výpčet ptřebení lineární metdu Stáří (S): 50 rků Str. 11

12 STATIKUM s. r Předpkládaná další živtnst (PDŽ): 50 rků Předpkládaná celkvá živtnst (PCŽ): 100 rků Optřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 50 / 100 = 50,0 % Keficient ptřebení: (1-50,0 % / 100) * 0,500 Nákladvá cena CB N = ,50 Kč Keficient pp * 1,040 Cena CB = ,- Kč Nebytvý prstr č.125/6 - zjištěná cena bez pdílu na příslušenství = ,- Kč Úprava ceny spluvlastnickým pdílem na příslušenství stavby a pzemku Zjištěná cena příslušenství stavby a pzemku: 0,- Kč Spluvlastnický pdíl: 1 / 1 Hdnta spluvlastnickéh pdílu: 0,- Kč * 1 / 1 + 0,- Nebytvý prstr č.125/6 - zjištěná cena = ,-Kč Ocenění pzemků Ocenění Pzemky Výpčet indexu cenvéh prvnání Index mezujících vlivů pzemku Název znaku č. P i 1. Gemetrický tvar a velikst pzemku - Tvar bez vlivu na I 0,00 využití 2. Svažitst pzemku a expzice - Svažitst terénu pzemku d I 0,00 15% včetně; statní rientace 3. Ztížené základvé pdmínky - Neztížené základvé pdmínky I 0,00 4. Chráněná území a chranná pásma - Mim chráněné území I 0,00 a chranné pásm 5. Omezení užívání pzemku - Bez mezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů I 0,00 6 Index mezujících vlivů I O = 1 + P i = 1,000 i = 1 Index trhu s nemvitstmi I T = 1,000 Index plhy pzemku I P = 1,040 Celkvý index I = I T * I O * I P = 1,000 * 1,000 * 1,040 = 1,040 Stavební pzemek zastavěné plchy a nádvří ceněný dle 4 dst. 1 a pzemky d tét ceny dvzené Přehled pužitých jedntkvých cen stavebních pzemků Str. 12

13 STATIKUM s. r Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Kef. ] [Kč/m 2 ] 4 dst. 1 - stavební pzemek - zastavěná plcha a nádvří 4 dst ,52 1, ,38 Parcelní Výměra Jedn. cena Cena Typ Název čísl [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 dst. 1 statní plcha 712/20 121,00 256, ,98 Stavební pzemek zastavěné plchy a nádvří - celkem ,98 Pzemky - zjištěná cena = ,98 Kč Ocenění pzemky Výpčet indexu cenvéh prvnání Index mezujících vlivů pzemku Název znaku č. P i 1. Gemetrický tvar a velikst pzemku - Tvar bez vlivu na I 0,00 využití 2. Svažitst pzemku a expzice - Svažitst terénu pzemku d I 0,00 15% včetně; statní rientace 3. Ztížené základvé pdmínky - Neztížené základvé pdmínky I 0,00 4. Chráněná území a chranná pásma - Mim chráněné území I 0,00 a chranné pásm 5. Omezení užívání pzemku - Bez mezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů I 0,00 6 Index mezujících vlivů I O = 1 + P i = 1,000 i = 1 Index trhu s nemvitstmi I T = 1,000 Index plhy pzemku I P = 1,040 Celkvý index I = I T * I O * I P = 1,000 * 1,000 * 1,040 = 1,040 Stavební pzemek zastavěné plchy a nádvří ceněný dle 4 dst. 1 a pzemky d tét ceny dvzené Přehled pužitých jedntkvých cen stavebních pzemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Kef. ] [Kč/m 2 ] 4 dst. 1 - stavební pzemek - zastavěná plcha a nádvří 4 dst ,52 1, ,38 Typ Název Parcelní čísl Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] Str. 13

14 STATIKUM s. r dst. 1 statní plcha 712/19 43,00 256, ,34 Stavební pzemek zastavěné plchy a nádvří - celkem ,34 Pzemky - výchzí cena pr výpčet vlastnickéh pdílu = ,34 Kč Úprava ceny vlastnickým pdílem * 1 / 6 Pzemky - zjištěná cena = 1 837,39 Kč REKAPITULACE Rekapitulace cen bez dpčtu ptřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Nebytvý prstr č.125/ ,- Kč 1. Ocenění staveb celkem ,- Kč 2. Ocenění pzemků 2.1. Pzemky ,- Kč 2.2. pzemky 1 837,40 Kč 2. Ocenění pzemků celkem ,40 Kč Celkem ,40 Kč Rekapitulace cen bez dpčtu ptřebení, celkem ,40 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Nebytvý prstr č.125/ ,- Kč 1. Ocenění staveb celkem ,- Kč 2. Ocenění pzemků 2.1. Pzemky ,- Kč 2.2. pzemky 1 837,40 Kč 2. Ocenění pzemků celkem ,40 Kč Celkem ,40 Kč Str. 14

15 STATIKUM s. r Rekapitulace výsledných cen, celkem ,40 Kč Výsledná cena p zakruhlení dle 50: ,- Kč slvy: Sedmsetsmdesátdevěttisícčtyřistasedmdesát Kč 2.3 Ocenění prvnávací metdu V našem knkrétním případě je pužit realitní inzerce na internetu, která má již dnes mnh nástrjů, pmcí nichž lze s přesnstí sledvat změny nabídkvých cen. Na serverech je uváděn datum uvedení d prdeje a jejich případné pstupné slevy. Je nutn pčítat i s tím, že sleva je sjednána až při vlastním prdeji, takže knečný výsledek v inzerci není pdchycen. Prtže však tyt cenvé změny jsu c d místa i času prměnlivé, měl by dhadce využívat internetvých mžnstí k sledvání vztahu mezi nabídkvými a skutečně dsahvanými cenami a pužije-li jak vzrek nabízenu nemvitst, pak musí při adjustaci případný rzdíl přiměřeně uplatnit, přičemž v úvahu přichází puze snížení ceny vzrku. Při výběru vzrků pr prvnání je ptřeba vymezit tržní segment trhu cž by měl zajistit, aby nemvitsti byly pdbné především v následujících charakteristikách: ve veliksti sídla a významu plhy pr účastníky trhu (samta, vesnice, spádvé sídl, předměstí, měst, centrum, regin, příhraničí, vnitrzemí, městské aglmerace, apd.), typu nemvitstí zejména ve vazbě na účelvu vhdnst pužití jedntlivými účastníky trhu (bydlení, administrativa, služby, rekreace, výrba, speciální zaměření apd.), veliksti ve vazbě na přiměřenst ptřeb c d rzsahu využití účastníky trhu (např. jednbytvé, vícebytvé, kmbinvané s prvzními prstry, vhdné pr drbné živnsti, pr větší splečnsti apd.), stavu ve vazbě na perativní mžnsti využití účastníky trhu (kamžitě či pdmíněně využitelné, vlné, bsazené, s mezeným využitím, s mžnstí dalšíh rzvje, variabilní apd.), kvality ve vazbě na způsb prvedení, vybavenst, kmfrt a kmplexnst ve vztahu k představám jedntlivých účastníků trhu (např. pdřadné, běžné kvality, exkluzivní, zcela jedinečné), rzsahu půsbnsti na trhu ve vztahu k kruhu ptenciálních pptávajících (lkální, reginální, celstátní, nadnárdní), řadvé kategrizaci hdnty ve vztahu k rzpčtvým mezením pptávajících a představám nabízejících (například 1 mil. Kč, d 3 mil. Kč, d 10 mil Kč atd.) Str. 15

16 Srvnávací nabídka STATIKUM s. r Vzhledem ke skutečnsti, že se jedná půdní prstr, který není běžně v místě bchdván, byly pr kmparaci vybrány bdbné prstry ve větší vzdálensti d bce. Prvnávané prstry pak byly upraveny keficientem plhy, kdy hrála rli především velikst měst, jejich spádvst d velkých měst a jejich bčanská vybavenst. 1) Půdní prstr Strenice, pdlahvá pl. 100 m2 Půdní prstr vhdných k přestavbě na pdkrvní bytvu jedntku výměře 100 m2 v bytvém dmě. K prstrám náleží pdíl na splečné zahradě s parkvacím místem u dmu. Dům má vlastní čističku. V prstrách zavedena elektřina, svislé rzvdy inženýrských sítí (vda) a kmín s mžnstí napjení krbu či krbvých kamen. NABÍDKOVÁ CENA: Kč 2) Půdní prstr Sušice, pdlahvá pl.: 120,64 m2 Velký půdní prstr (120,64 m2) s vyským strpem v pdkrví měšťanskéh dmu (nvá krytina a nvá tři plastvá kna), v ulici Gabrielva v těsné blízksti centra města Sušice. NABÍDKOVÁ CENA: Kč 3) Lysá nad Labem, pdlahvá pl.: 320 m2 Jedná se půdní prstr, veliksti 320m2, v Lysá nad Labem, ulice Masarykva. Nemvitst se nachází v cihlvém dmě ve výbrném stavu. Je zde vypracván prjekt na 5 bytů, který je mžn p jednduché úpravě zmenšit na 2-3 byty. V blízksti se nachází vlakvé nádraží, a d Prahy se dpravíte na Hlavní nádraží d 20 minut. NABÍDKOVÁ CENA: Kč Str. 16

17 STATIKUM s. r č. Cena nemvitsti Kč celkem Pdlahvá plcha(m 2 ) Redukce na pramen ceny (K rpc) Cena p (K rpc ) (Kč) K1 K2 K3 K4 K5 K6 IO (plha) (velikst, (technický pdbn (vybavení) (pzemek) stav) st stavby) (úvaha znalce) Cena ceňvané nemvitsti. (Kč) Strenice , ,20 0,95 1,05 1,00 1,00 1,00 1, Sušice , ,10 1,00 1,05 1,00 0,98 1,00 1, Lysá nad Labem , ,40 2,00 1,05 1,00 0,99 1,00 2, Celkem jedntkvá cena - průměr Kč Minimum Kč Maximum Kč Celkem cena nemvitsti - průměr Kč K1 K2 K3 K4 K5 K6 Keficient úpravy na plhu nemvitsti Keficient úpravy na velikst nemvitsti Keficient na technický stav nemvitsti Keficient úpravy na vybavenst nemvitsti Keficient úpravy na pzemek ve funkčním celku s nemvitstí Keficient úpravy dle dbrné úvahy znalce Keficient úpravy na pramen zjištění ceny: skutečná kupní cena: K CR = 1,00, u inzerce přiměřeně nižší IO Index dlišnsti IO = (K1 K2 K3 K4 K5 K6) Prvnávací hdntu jsme dspěli k tržní hdntě předmětných nemvitstí v k.ú. Sázava u Žďáru nad Sázavu k částce p zakruhlení Kč. Tat cena je tvřena cenu pzemku p.č. 712/20, pdílu 1/6 na pzemku p.č. 712/19 a pdílu 3218/10000 na p.č.st.173 v celkvé výši pzemků ,- Kč (tyt ceny byly zjištěny prvnávací metdu) a cenu nebytvéh prstru včetně příslušenství ve výši Kč. 2.4 Vyjádření k DPH Dle sdělení Městskéh úřadu Žďár nad Sázavu není mžné dhledat klaudační rzhdnutí nemvitsti. Dle dbrnéh dhadu je stáří nemvitsti cca.50 let. Nemvitst tedy splňuje pdmínky pr svbzení d DPH. V případě pzemků p.č. 712/20, 712/19 a p.č.st.173 se nejedná stavební parcely dle 56 dst. 2 zák. DPH a jsu tedy svbzeny d DPH. Str. 17

18 STATIKUM s. r REKAPITULACE Dle 2 zákna č. 151/1997 Sb., ceňvání majetku bvyklá cena vyjadřuje hdntu věci a určí se prvnáním, prt za bvyklu cenu nemvitsti pvažujeme cenu určenu prvnávacím způsbem. Cena nemvitstí zjištěná pdle cenvéh předpisu Cena nemvitstí určená prvnávacím způsbem Kč Kč Obvyklá cena (tržní hdnta) nemvitstí uvedených na LV 532, LV 535, pdílu 1/6 na LV 536 a pdílu ve výši 3218/10000 na LV 426, v k.ú. Sázava u Žďáru nad Sázavu je dle dbrnéh dhadu Kč Cena slvy: dvěstětřicetšesttisíc Kč Str. 18

19 STATIKUM s. r ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký psudek pdal ústav zapsaný rzhdnutím Ministerstva spravedlnsti ČR ze dne (rzšířeným rzhdnutím Ministerstva spravedlnsti ČR ze dne ) v suladu s ustanvením 21 dst. 3 zákna č. 36/1967 Sb. a ustanvení 6 dst. 1 vyhlášky č. 37/1967 Sb., ve znění pzdějších předpisů, d prvníh ddílu seznamu ústavů kvalifikvaných pr znalecku činnst v brech: stavebnictví, s rzsahem znaleckéh právnění pr technický stav knstrukcí pzemníh stavitelství staveb bytných, průmyslvých, bčanské vybavensti a zemědělských, staveb inženýrských, mstů, betnvých, celvých a dřevěných knstrukcí. eknmika, s rzsahem znaleckéh právnění pr ceny a dhady: nemvitstí, pdniků, mvitstí strjů a zařízení, nehmtnéh majetku, nepeněžitých vkladů, sprtvních ptřeb, sprtvníh materiálu; rzpčtvání a fakturace ve stavebnictví. Znalecký psudek je veden pd číslem V Brně dne Pdpis jednatele znaleckéh ústavu. Ing. Lukáš Pejchal Str. 19

20 STATIKUM s. r PŘÍLOHY Přílha č. 1: Ftdkumentace z místníh šetření... 2 listy Přílha č. 2: Výpisy z katastru nemvitstí + Kpie katastrální mapy listů Str. 20

21 Ftdkumentace z místníh šetření dne

22

23 VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ Kat.území: Sázava u Žďáru nad A Vlastník, jiný právněný Pdíl Vlastnické práv B Jedntky Č.p./ Č.jedntky Pdíl na splečných částech dmu a pzemku 3218/10000 B1 C Omezení vlastnickéh práva Typ vztahu Oprávnění pr Listina Přadí k :51 Listina Listina Exekuční příkaz zřízení exekutrskéh zástavníh práva na nemvitsti Exekutrskéh úřadu Brn-měst 159EX-00831/ ze dne Právní účinky zápisu ke dni Zápis prveden dne V-1799/ Vyrzumění sudníh exekutra nabytí právní mci usnesení Exekutrskéh úřadu Brn-měst 159EX-00831/ ze dne Exekuční příkaz zřízení exekutrskéh zástavníh práva na nemvitsti Exekutrskéh úřadu Brn-měst 159EX- Nemvitsti jsu v územním bvdu, ve kterém vyknává státní správu katastru nemvitstí ČR Katastrální úřad pr Vysčinu, Katastrální pracviště Žďár nad Sázavu, kód: 714. strana 1

24 VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ prkazující stav evidvaný k datu :15:02 Kat.území: Sázava u Žďáru nad Typ vztahu Oprávnění pr Přadí k Listina Přadí k Listina Přadí k Listina Vyrzumění sudníh exekutra zahájení exekuce 180 EX 5045/14-6 k 52 EXE- 2338/2014 ze dne Právní účinky zápisu ke dni Zápis prveden dne ; ulžen na prac. Praha Suvisející zápisy Listina Exekuční příkaz k prdeji nemvitých věcí Exekutrskéh úřadu Praha 6 180Ex-

25 Kat.území: Sázava u Žďáru nad Exekuční příkaz k prdeji nemvitých věcí Exekutrskéh úřadu Brn-měst 159EX-00831/ ze dne Právní účinky zápisu ke dni Zápis prveden dne ; ulžen na prac. Žďár nad Sázavu D Jiné zápisy Plmby a upzrnění - Bez zápisu E Listina F Upzrnění: Další údaje budvě a pzemcích uvedených v části B jsu vždy na příslušném výpisu z katastru nemvitstí pr vlastnictví dmu s byty a nebytvými prstry. Nemvitsti jsu v územním bvdu, ve kterém vyknává státní správu katastru nemvitstí ČR Katastrální úřad pr Vysčinu, Katastrální pracviště Žďár nad Sázavu, kód: 714. strana 3

26 Okres: VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ prkazující stav evidvaný k datu :15:02 CZ0635 Žďár nad Sázavu Obec: Sázava Kat.území: Sázava u Žďáru nad List vlastnictví: 532 Sázavu V kat. území jsu pzemky vedeny ve dvu číselných řadách (St. = stavební parcela) Nemvitsti jsu v územním bvdu, ve kterém vyknává státní správu katastru nemvitstí ČR: Katastrální úřad pr Vysčinu, Katastrální pracviště Žďár nad Sázavu, kód: 714. Vyhtvil: Český úřad zeměměřický a katastrální - SCD Vyhtven: :26:03 Nemvitsti jsu v územním bvdu, ve kterém vyknává státní správu katastru nemvitstí ČR Katastrální úřad pr Vysčinu, Katastrální pracviště Žďár nad Sázavu, kód: 714. strana 4

27 VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ prkazující stav evidvaný k datu :15:02 Spluvlastníci /4804; Klingenhfer Jarslav B1 C Jiná práva - Bez zápisu Omezení vlastnickéh práva - Bez zápisu Nemvitsti jsu v územním bvdu, ve kterém vyknává státní správu katastru nemvitstí ČR Katastrální úřad pr Vysčinu, Katastrální pracviště Žďár nad Sázavu, kód: 714. strana 1

28 Kat.území: Sázava u Žďáru nad D Listina Plmby a upzrnění E F Nemvitsti jsu v územním bvdu, ve kterém vyknává státní správu katastru nemvitstí ČR: Katastrální úřad pr Vysčinu, Katastrální pracviště Žďár nad Sázavu, kód: 714. Vyhtvil: Český úřad zeměměřický a katastrální - SCD Nemvitsti jsu v územním bvdu, ve kterém vyknává státní správu katastru nemvitstí ČR Katastrální úřad pr Vysčinu, Katastrální pracviště Žďár nad Sázavu, kód: 714. strana 2

29 VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ Kat.území: Sázava u Žďáru nad A B B1 C Omezení vlastnickéh práva Typ vztahu Oprávnění pr Listina Listina Přadí k

30

31 VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ prkazující stav evidvaný k datu :15:02 Kat.území: Sázava u Žďáru nad D Plmby a upzrnění E Listina F Nemvitsti jsu v územním bvdu, ve kterém vyknává státní správu katastru nemvitstí ČR: Katastrální úřad pr Vysčinu, Katastrální pracviště Žďár nad Sázavu, kód: 714. Vyhtvil: Český úřad zeměměřický a katastrální - SCD Nemvitsti jsu v územním bvdu, ve kterém vyknává státní správu katastru nemvitstí ČR Katastrální úřad pr Vysčinu, Katastrální pracviště Žďár nad Sázavu, kód: 714. strana 3

32 VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ Kat.území: Sázava u Žďáru nad A B B1 C Smluva zřízení zástavníh práva pdle bč.z., zákazu zcizení č.zn/ ze dne Právní účinky zápisu ke dni Zápis prveden dne ; ulžen na prac. Žďár nad Sázavu Nemvitsti jsu v územním bvdu, ve kterém vyknává státní správu katastru nemvitstí ČR Katastrální úřad pr Vysčinu, Katastrální pracviště Žďár nad Sázavu, kód: 714. strana 1

33 VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ prkazující stav evidvaný k datu :15:02

34 VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ prkazující stav evidvaný k datu :15:02 Listina Smluva zřízení věcnéh břemene - bezúplatná ze dne Právní účinky vkladu práva ke dni V-264/ Nemvitsti jsu v územním bvdu, ve kterém vyknává státní správu katastru nemvitstí ČR Katastrální úřad pr Vysčinu, Katastrální pracviště Žďár nad Sázavu, kód: 714. strana 3

35 VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ prkazující stav evidvaný k datu :15:02 Kat.území: Sázava u Žďáru nad Typ vztahu Oprávnění pr Listina Suvisející zápisy Listina Suvisející zápisy Exekuční příkaz k prdeji nemvitých věcí Exekutrskéh úřadu Brn-měst 159EX-00831/ ze dne Právní účinky zápisu ke dni Zápis prveden dne ; ulžen na prac. Žďár nad Sázavu Usnesení sudníh exekutra změně exekučníh příkazu Exekutrskéh úřadu

36 VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ prkazující stav evidvaný k datu :15:02 Kat.území: Sázava u Žďáru nad D Plmby a upzrnění E Listina F Nemvitsti jsu v územním bvdu, ve kterém vyknává státní správu katastru nemvitstí ČR: Katastrální úřad pr Vysčinu, Katastrální pracviště Žďár nad Sázavu, kód: 714. Vyhtvil: Český úřad zeměměřický a katastrální - SCD Vyhtven: :26:26 Nemvitsti jsu v územním bvdu, ve kterém vyknává státní správu katastru nemvitstí ČR Katastrální úřad pr Vysčinu, Katastrální pracviště Žďár nad Sázavu, kód: 714. strana 5