se sídlem Purkyňova 125, Brno , IČ: , DIČ: CZ , tel.: , Znalecký posudek

Transkript

1 STATIKUM s.r.. znalecký ústav jmenvaný Ministerstvem spravedlnsti ČR se sídlem Purkyňva 125, Brn , IČ: , DIČ: CZ , tel.: , Znalecký psudek č Ve věci : O ceně nemvitstí zapsaných na listu vlastnictví č. 437 u Katastrálníh úřadu pr Jihmravský kraj, Katastrální pracviště Brn-měst, pr bec Brn, k.ú. Trnitá. Objednatel: Účel psudku : Mgr. Jan Krejsta sudní exekutr, Exekutrský úřad Brn-měst Hrní 729/32, Brn IČ: Zjištění bvyklé ceny nemvitstí zapsaných na LV 437, pr ptřebu exekučníh řízení na základě usnesení 159 EX 00864/15-018; prvedené exekuce prdejem nemvitých věcí pvinné E.H.I. HANZA BRNO, spl. s r.., IČ: , Lipvá čp. 9, Brn. Zhtvitel psudku: STATIKUM s.r.., znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnsti ČR Odpvědní zpracvatelé: Ing. Pavel Pejchal, CSc., Ing. Lukáš Pejchal Pčet stran psudku: stran přílh Pčet vyhtvení : 3, z th 2x bjednatel, 1x archiv znaleckéh ústavu Zpracván ke dni :

2 STATIKUM s. r Obsah 1. NÁLEZ Identifikace předmětu cenění Charakteristika bce a plha nemvitsti Ppis nemvitsti Věcná břemena a nájemní práva Mvité a nemvité příslušenství Vlastnické a evidenční údaje Prhlídka a zaměření nemvitsti Pdklady pr vypracvání znaleckéh psudku OCENĚNÍ Metda nákladvá Metda výnsvá Metda kmparativní Vlba metdy cenění Administrativní cenění Ocenění prvnávací metdu Vyjádření k DPH REKAPITULACE ZNALECKÁ DOLOŽKA PŘÍLOHY Seznam přílh Přílha č. 1: Výpis z katastru nemvitstí... 4 listy Přílha č. 2: Náhled katastrální mapy... 1 list Přílha č. 3: Náhled rtftmapy... 1 list Str. 2

3 STATIKUM s. r NÁLEZ 1.1 Identifikace předmětu cenění Pdíl pvinné E.H.I. HANZA BRNO, spl. s r.., IČ: , Lipvá čp. 9, Brn ve výši id ½ na nemvitstech zapsaných na listu vlastnictví č. 437 u Katastrálníh úřadu pr Jihmravský kraj, Katastrální pracviště Brn-měst, pr bec Brn, k.ú. Trnitá, a t: - Pzemek, parc. č. 27/3 výměře 173 m 2, statní plcha, jiná plcha. 1.2 Charakteristika bce a plha nemvitsti Parcela se nachází ve čtvrti Trnitá ve Statutárním městě Brně. Trnitá je městská čtvrť a katastrální území Brna rzlze 189,68 ha, rzkládající se jihvýchdně d centra mezi levým břehem Svratky a pravým břehem Svitavy, d 24. listpadu 1990 rzdělené mezi mderní samsprávné městské části Brn-střed (většina území) a Brn-jih (menší jihvýchdní část katastru). Trnitá, jejíž název je dvzen d názvu někdejší sady, tvřené stejnjmennu ulicí, jejíž celá bytná zástavba za scialismu zchátrala a v průběhu 90. let 20. stletí a p rce 2000 byla i zbřena, má výrazně městský charakter, v minulsti pznamenaný rzvjem průmyslu, a především v dbách kmunismu necitlivým budváním silničních kmunikací, a zanedbáváním údržby a prav dmů. Obytná zástavba čtvrti se v sučasnsti sustřeďuje především v klí ulic Křenvé a Mlýnské. Čtvrtí prtéká d severu k jihu Pnávka. Vedle firmy Šmeral Brn a.s. se ve čtvrti nachází půvdní areál textilní tvárny Msilana, budvy něklika p sametvé revluci zkrachvalých firem, ale i mnh malých bchdů, bchdní dům Tesc a bchdní galerie Vaňkvka. Západní část čtvrti má dsud zanedbaný rzvj s téměř nulvu zástavbu. Právě tat blast v sučasnsti tvří hlavní rzvjvu zónu Brna, v níž má v suvislsti s plánvaným přesunem brněnskéh hlavníh železničníh nádraží vyrůst nvá mderní zástavba. 1.3 Ppis nemvitsti Oceňvaný pzemek se nachází na ulici Mlýnská, vedle a za budvu č.p. 337/č..26. Pzemek není veřejně přístupný a nachází se na něm zpevněná plcha z kamenných kstek. Zástupci znaleckéh ústavu nebyl umžněn vstup na pzemek a část pzemku není z ulice viditelná, nebyl tedy mžn věřit existenci drbných staveb na tét části pzemku. 1.4 Věcná břemena a nájemní práva Dle zjištění znalce nebyla zjištěna žádná věcná břemena, výměnky a nájemní, pachtvní či předkupní práva váznucí na nemvité věci. 1.5 Mvité a nemvité příslušenství Při místním šetření nebyly zjištěny mvité, které by tvřily s nemvitstí příslušenství. Při místním šetření byl zjištěn následující nemvité příslušenství ceňvané nemvitsti zpevněná plcha na p.č. 27/3. Str. 3

4 STATIKUM s. r Tyt plžky jsu zahrnuty v ceně bjektu stanvené dle ceňvacíh předpisu a jsu zhledněny i ve výpčtu ceny pmcí prvnávací metdy. 1.6 Vlastnické a evidenční údaje Dle výpisu z katastru nemvitstí ze dne je na listu vlastnictví č. 437 pr k.ú. Trnitá, bec Brn, Katastrálním úřadě pr Jihmravský kraj jak vlastník zapsán: Vlastnické práv Pdíl E.H.I. HANZA BRNO, spl. s r.., Lipvá 731/9a, Staré Brn, Brn 1/2 Ulman Vladislav, Šaumannva 2000/18, Židenice, Brn 1/2 1.7 Prhlídka a zaměření nemvitsti Prhlídka a zaměření nemvitsti byla prvedena dne za přítmnsti zástupce znaleckéh ústavu STATIKUM s.r.., Ing. Lukáše Pejchala. Pvinný se i přes výzvu k místnímu šetření nedstavil a neumžnil přístup k nemvitsti. 1.8 Pdklady pr vypracvání znaleckéh psudku Výpis z katastru nemvitstí pr ceňvané nemvitsti; Kpie katastrální mapy k ceňvaným nemvitstem; Dplňující infrmace k předmětu cenění pskytnuté bjednatelem; Infrmace z realitníh serveru; Vlastní databáze znalce; Databáze realizvaných prdejů nemvitstí MOISES; Skutečnsti a výměry zjištěné na místě samém při místním šetření a ftdkumentace z místníh šetření; Zákn č. 151/1997 Sb., ceňvání majetku a změně některých záknů (zákn ceňvání majetku); Zákn č. 36/1967 Sb., znalcích a tlumčnících, ve znění zákna č. 322/2006 Sb., zákna č. 227/2009 Sb. a zákna č. 444/2011 s účinnstí d ; Vyhláška Ministerstva financí č. 3/2008 Sb., kteru se prvádějí některá ustanvení zákna č. 151/1997 Sb. ceňvání majetku a změně některých záknů (zákn ceňvání majetku), ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb., vyhlášky č. 387/2011 Sb., vyhlášky č. 450/2012 Sb a vyhlášky č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. s účinnstí d ; BRADÁČ a kl. Terie ceňvání nemvitstí, VIII. přepracvané a dplněné vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.., 2009; ZAZVONIL ZBYNĚK Odhad hdnty pzemků, VŠE v Praze, nakladatelství Oecnmica, Institut ceňvání majetku, 2007; Str. 4

5 STATIKUM s. r DUŠEK DAVID Základy ceňvání nemvitstí, II. upravené vydání, Vyská škla eknmická v Praze, Institut ceňvání majetku, 2006; ZAZVONIL ZBYNĚK Prvnávací hdnta nemvitstí, I.vydání, nakladatelství EKOPRESS, s.r.., 2006; BRADÁČ a kl. Sudní znalectví, I.vydání, Akademické nakladatelství CERM, 2010; HÁLEK VÍTĚZSLAV Oceňvání majetku v praxi, I.vydání, DnauMedia s.r.., 2009; ZAZVONIL ZBYNĚK Oceňvání nemvitstí výnsvý přístup, I.vydání, nakladatelství Oecnmica 2010; IOM VŠE Praha: Návrh standardu pr ceňvání nemvitstí tržní hdntu, Praha, září Str. 5

6 STATIKUM s. r OCENĚNÍ Obvyklu (tržní) cenu nemvitsti lze becně vyjádřit následvně: Obvyklá cena je takvá, kteru by byl mžn za knkrétní věc jak předmět prdeje a kupě v rzhdné dbě a místě dsáhnut. V zákně č. 151/1997 Sb., ceňvání majetku, je definvána takt: Obvyklu cenu se pr účely zákna č. 151/1997 Sb. se rzumí cena, která by byla dsažena při prdejích stejnéh, ppřípadě bdbnéh majetku neb při pskytvání stejné neb bdbné služby v bvyklém bchdním styku v tuzemsku ke dni cenění. Přitm se zvažují všechny klnsti, které mají na cenu vliv, avšak d její výše se neprmítají vlivy mimřádných klnstí trhu, sbních pměrů prdávajícíh neb kupujícíh ani vliv zvláštní bliby. Mimřádnými klnstmi trhu se rzumějí například stav tísně prdávajícíh neb kupujícíh, důsledky přírdních či jiných kalamit. Osbními pměry se rzumějí zejména vztahy majetkvé, rdinné neb jiné sbní vztahy mezi prdávajícím a kupujícím. Zvláštní blibu se rzumí zvláštní hdnta přikládaná majetku neb službě vyplývající z sbníh vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hdntu věci a určí se prvnáním. Cena určená jinak než bvyklá cena neb mimřádná cena je cena zjištěná. Jiným způsbem ceňvání jsu: Metda nákladvá Metda nákladvá je zalžena na principu, že hdnta nemvitstí nebude větší, než činí sučasné náklady na jejich přízení s dpčtem přiměřených dpisů. Jedná se tedy výpčet reprdukční hdnty snížené přiměřené ptřebení. Reprdukční hdnta se vypčte pmcí bestavěnéh prstru, zastavěné plchy, pdlahvé plchy, délky (dle charakteru stavby). Dále se dle prvedení a vybavení zjistí dpvídající cena za zvlenu měrnu jedntku, chybějící prvky knstrukcí se nezapčítávají, vyšší vybavení se připčítává. Vynásbením zjištěné zastavěné plchy neb bestavěnéh prstru a jedntkvé ceny se zjišťuje tzv. výchzí hdnta. Od takt zjištěné výchzí hdnty se dečte ptřebení, které dpvídá stavbě danéh stáří a způsbu údržby bjektu, výsledkem je věcná hdnta. Ve znaleckých a dbrných psudcích se ke zjištění věcné hdnty pužívá též mdifikvaná metdika definvaná vyhlášku Ministerstva financí č. 3/2008 Sb., prvedení některých ustanvení zákna č. 151/1997 Sb., ceňvání majetku a změně některých záknu, v aktuálním znění Metda výnsvá Principem výnsvéh způsbu cenění je princip anticipace, jehž pdstata spčívá v tvrzení, že hdnta je závislá na buducím čekávání. Jestliže buducí prspěch lze finančně vyjádřit jak řadu čekávaných výnsů, pak výnsvu hdntu lze definvat jak sučet všech těcht čekávaných výnsů, transfrmvaných na sučasnu hdntu peněz. Očekávaný příjem se zjistí z nájemních smluv, nejsu-li v dchylce d situace na běžném realitním trhu. Rční výns z prnájmu nemvitsti je třeba snížit náklady spjené s užíváním nemvitsti (zejména se jedná náklady na průměrnu rční údržbu, správu nemvitsti, daň z nemvitsti a pjištění nemvitsti).transfrmace na sučasnu Str. 6

7 STATIKUM s. r hdntu peněz se prvádí pmcí tzv. výnsvé kapitalizace. Očekávaný výns se u předmětné nemvitsti zjistí z rčníh nájemnéh Metda kmparativní Kmparativní metda, též srvnávací metda je statistická metda. Vychází z th, že z většíh pčtu známých entit lze dvdit střední hdntu, kteru lze pužít jak základ pr hdncení určité nemvitsti (pr zjištění její bvyklé ceny). Srvnatelné hdnty nemvitstí jsu stanvvány dle již realizvaných prdejů (kupních smluv) neb se pírají šetření splupracujících dhadců, realitních kanceláří v daném reginu, vlastní databázi a zkušensti zhtvitele psudku či realitní inzerci. Mezi základní vlivy půsbící na hdntu nemvitéh majetku patří: Plha nemvitstí vzdálenst d center měst či bcí vzdálenst d hlavních kmunikačních tahů přístup k silničním či železničním trasám Využitelnst nemvitstí stavebně-technické vlastnsti nemvitstí, jejich mezenst či napak předimenzvanst účel staveb a mžnst adaptace na jiné využití kapacita inženýrských sítí a mžnst jejich úpravy mžnsti přístaveb a rzšíření nemvitstí mezené mžnsti další výstavby (stavební uzávěry, chranná pásma) Vlastnické vztahy a zátěžvá břemena stavby na cizím pzemku, nájemní smluvy a jejich vypvěditelnst předkupní práva, věcná břemena zástavní práva sudní spry (např. restituční spry) Situace na realitním trhu celkvé trendy v prdeji nemvitstí prdejnst bdbných nemvitstí v dané lkalitě 2.1 Vlba metdy cenění Vzhledem k výše ppsané metdlgii ceňvání nemvitstí pr bvyklu cenu a vzhledem k účelu psudku, tedy pr cenění nemvitsti pr její zařazení d dražby; se jak nejlépe pužitelná metda pr daný účel jeví metda kmparativní. V případě, že je k dispzici dstatečný vzrek srvnatelných bjektů, tat metda nejlépe vypvídá bchdvatelnsti nemvitstí na trhu v daném místě a čase. Jak pdpůrná metda je zvlena metda administrativní, tedy cenění za pužití vyhlášky 441/2013 Sb. Str. 7

8 2.2 Administrativní cenění STATIKUM s. r Ocenění je prveden pdle zákna č. 151/1997 Sb., ceňvání majetku ve znění záknů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kteru se prvádějí některá ustanvení zákna č. 151/1997 Sb. Příslušenství Plchy z dlažebních kstek drbných, 120 mm, lže kameniv Zatřídění pr ptřeby cenění Venkvní úprava 18: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 211 Výměra: 173,00 m Plchy z dlažebních kstek drbných, 120 mm, lže kameniv Ocenění Základní cena (dle příl. č. 17): [Kč/m 2 ] = 295,- Plhvý keficient K5 (příl. č dle významu bce): * 1,2000 Keficient změny cen staveb Ki (příl. č dle SKP): * 2,2210 Základní cena upravená cena [Kč/m 2 ] = 786,23 Plná cena: 173,00 m 2 * 786,23 Kč/m 2 = ,79 Kč Výpčet ptřebení lineární metdu Stáří (S): 20 rků Předpkládaná další živtnst (PDŽ): 40 rků Předpkládaná celkvá živtnst (PCŽ): 60 rků Optřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 20 / 60 = 33,3 % Keficient ptřebení: (1-33,3 % / 100) * 0,667 Nákladvá cena stavby CSN = ,87 Kč Keficient pp * 1,050 Cena stavby CS = ,06 Kč Plchy z dlažebních kstek drbných, 120 mm, lže = ,06 Kč kameniv - výchzí cena pr výpčet vlastnickéh pdílu Úprava ceny vlastnickým pdílem * 1 / 2 Plchy z dlažebních kstek drbných, 120 mm, lže kameniv - zjištěná cena = ,03 Kč Ocenění pzemků Pzemek Ocenění Ostatní stavební pzemek Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena Str. 8

9 STATIKUM s. r čísl [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 2 cen. mapa statní plcha 27/3 173, , ,- Ostatní stavební pzemek - celkem 173,00 m ,- Pzemek - výchzí cena pr výpčet vlastnickéh pdílu = ,- Kč Úprava ceny vlastnickým pdílem * 1 / 2 Pzemek - zjištěná cena = ,- Kč REKAPITULACE Rekapitulace výsledných cen Ocenění staveb Příslušenství Plchy z dlažebních kstek drbných, 120 mm, lže kameniv Ocenění staveb celkem ,- Kč ,- Kč Ocenění pzemků Pzemek Ocenění pzemků celkem ,- Kč ,- Kč Celkem ,- Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem ,- Kč Výsledná cena p zakruhlení dle 50: ,- Kč slvy: Pětsetpadesáttřitisícšestsetšedesát Kč 2.3 Ocenění prvnávací metdu V našem knkrétním případě je pužit realitní inzerce na internetu, databáze realizvaných bchdů MOISES a databáze znaleckéh ústavu. Srvnávací nabídka 1) Brn, Bratislavská, 925 m2, ,- Kč 2) Brn, Kmárv, m2, ,- Kč 3) Brn, Kmárv, m2, ,- Kč Str. 9

10 STATIKUM s. r č. Plha bjektu Výměra [m2] Nabídkvá cena [Kč] Nabídkvá cena jedntkvá [Kč/m2] Redukce na pramen ceny (Krpc) Cena p redukci (Krpc) [Kč/m2] K1 K2 K3 K4 K5 K6 IO (plha) (velikst) (tvar a terén) (vybavení) (jiné) (úvaha znalce) Cena ceň. bjektu [Kč/m2] 1 Brn, Bratislavská , ,05 1,00 1,20 1,00 1,00 1,00 1, Brn-Kmárv , ,80 1,00 1,20 1,00 1,00 1,00 0, Brn-Kmárv , ,80 1,00 1,20 1,00 1,00 1,00 0, Celkem jedntkvá cena - průměr Kč/m Minimum Maximum Směrdatná dchylka Průměr - směrdatná dhylka Kč/m Průměr + směrdatná dchylka Kč/m Variační keficient 23,74% 23,75% 11,11% Výměra ceňvanéh bjektu m2 173 Celkvá cena bjektu Kč Celkvá cena bjektu p zakruhlení na desítky Kč K CR K1 K2 K3 K4 K5 K6 Keficient úpravy na pramen zjištění ceny: skutečná kupní cena: K CR = 1,00, u inzerce přiměřeně nižší keficient plhy pzemku (lkalita, dpravní dstupnst) keficient veliksti pzemku keficient terénu a tvaru pzemku keficient vybavení pzemku (sítě, stavby na pzemku) keficient jiných vlastnstí (např. stupeň územníh řízení, účel užití dle územníh plánu) keficient úpravy dle úvahy znalce IO Index dlišnsti IO = (K1 K2 K3 K4 K5 K6) Spluvlastnický pdíl ve výši id ½ na LV 437 v k.ú. Trnitá je p zakruhlení ,- Kč. 2.4 Vyjádření k DPH V případě všech ceňvaných pzemků v k.ú. Trnitá se dle infrmací zjištěných znaleckým ústavem nejedná stavební parcelu dle 56 dst. 2 zák. DPH. Str. 10

11 STATIKUM s. r REKAPITULACE Dle 2 zákna č. 151/1997 Sb., ceňvání majetku bvyklá cena vyjadřuje hdntu věci a určí se prvnáním, prt za bvyklu cenu nemvitsti pvažujeme cenu určenu prvnávacím způsbem. Cena id ½ nemvitstí zjištěná pdle cenvéh předpisu Cena id ½ nemvitstí určená prvnávacím způsbem Kč Kč Obvyklá cena (tržní hdnta) id ½ nemvitstí uvedených na LV 437 v k.ú. Trnitá je dle dbrnéh dhadu Kč Cena slvy: čtyřistasedmdesátdvatisícšestset Kč Str. 11

12 STATIKUM s. r ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký psudek pdal ústav zapsaný rzhdnutím Ministerstva spravedlnsti ČR ze dne (rzšířeným rzhdnutím Ministerstva spravedlnsti ČR ze dne ) v suladu s ustanvením 21 dst. 3 zákna č. 36/1967 Sb. a ustanvení 6 dst. 1 vyhlášky č. 37/1967 Sb., ve znění pzdějších předpisů, d prvníh ddílu seznamu ústavů kvalifikvaných pr znalecku činnst v brech: stavebnictví, s rzsahem znaleckéh právnění pr technický stav knstrukcí pzemníh stavitelství staveb bytných, průmyslvých, bčanské vybavensti a zemědělských, staveb inženýrských, mstů, betnvých, celvých a dřevěných knstrukcí. eknmika, s rzsahem znaleckéh právnění pr ceny a dhady: nemvitstí, pdniků, mvitstí strjů a zařízení, nehmtnéh majetku, nepeněžitých vkladů, sprtvních ptřeb, sprtvníh materiálu; rzpčtvání a fakturace ve stavebnictví. Znalecký psudek je veden pd číslem V Brně dne Pdpis jednatele znaleckéh ústavu. Ing. Pavel Pejchal, CSc. Str. 12

13 STATIKUM s. r PŘÍLOHY Přílha č. 1: Výpis z katastru nemvitstí... 4 listy Přílha č. 2: Náhled katastrální mapy... 1 list Přílha č. 3: Náhled rtftmapy... 1 list Str. 13

14

15

16

17 Okres: VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ prkazující stav evidvaný k datu :15:02 CZ0642 Brn-měst Obec: Kat.území: Trnitá List vlastnictví: Brn V kat. území jsu pzemky vedeny v jedné číselné řadě Nemvitsti jsu v územním bvdu, ve kterém vyknává státní správu katastru nemvitstí ČR: Katastrální úřad pr Jihmravský kraj, Katastrální pracviště Brn-měst, kód: 702. Vyhtvil: Český úřad zeměměřický a katastrální - SCD Vyhtven: :18:11 Nemvitsti jsu v územním bvdu, ve kterém vyknává státní správu katastru nemvitstí ČR Katastrální úřad pr Jihmravský kraj, Katastrální pracviště Brn-měst, kód: 702. strana 4

18

19