se sídlem Purkyňova 125, Brno , IČ: , DIČ: CZ , tel.: , Znalecký posudek

Transkript

1 STATIKUM s.r.. znalecký ústav jmenvaný Ministerstvem spravedlnsti ČR se sídlem Purkyňva 125, Brn , IČ: , DIČ: CZ , tel.: , Znalecký psudek č Ve věci : O ceně nemvitstí zapsaných na listu vlastnictví č. 72 u Katastrálníh úřadu pr Pardubický kraj, Katastrální pracviště Svitavy, pr bec Rzstání, k.ú. Rzstání u Mravské Třebvé. Objednatel: Mgr. Jan Krejsta sudní exekutr, Exekutrský úřad Brn-měst Hrní 729/32, Brn IČ: Účel psudku : Zjištění bvyklé ceny nemvitstí pr ptřebu exekučníh řízení na základě usnesení 159 EX 00693/ Zhtvitel psudku: STATIKUM s.r.., znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnsti ČR Odpvědní zpracvatelé: Ing. Pavel Pejchal, CSc., Mgr. David Pejchal Pčet stran psudku: stran přílh Pčet vyhtvení : Zpracván ke dni : , z th 2x bjednatel, 1x archiv znaleckéh ústavu

2 STATIKUM s. r Obsah 1. NÁLEZ Identifikace předmětu cenění Charakteristika bce a plha nemvitsti Ppis nemvitsti Věcná břemena a nájemní práva Mvité a nemvité příslušenství Vlastnické a evidenční údaje Prhlídka a zaměření nemvitsti Pdklady pr vypracvání znaleckéh psudku OCENĚNÍ Metda nákladvá Metda výnsvá Metda kmparativní Vlba metdy cenění Administrativní cenění Ocenění prvnávací metdu Vyjádření k DPH REKAPITULACE ZNALECKÁ DOLOŽKA Seznam přílh Přílha č. 1: Výpis z katastru nemvitstí... 2 listy Přílha č. 2: Náhled katastrální mapy... 1 list Přílha č. 3: Náhled rtftmapy... 1 list Přílha č. 4: Sdělení MÚ Mravská Třebvá... 1 list Přílha č. 5: Ftdkumentace... 1 list Str. 2

3 STATIKUM s. r NÁLEZ 1.1 Identifikace předmětu cenění Předmětem cenění je id 1/3 na nemvitých věcech zapsaných na LV č. 72 v k.ú. Rzstání u Mravské Třebvé, bec Rzstání, kres Svitavy, kraj Pardubický, a t: 1.2 Charakteristika bce a plha nemvitsti Obec Rzstání patří d dřívějšíh kresu Svitavy a náleží pd Pardubický kraj. Příslušnu bcí s rzšířenu půsbnstí je měst Mravská Třebvá. Obec Rzstání se rzkládá asi 19 km výchdně d Svitav a 5 km jihvýchdně d města Mravská Třebvá. Trvalý pbyt na území tét menší vesnice má úředně hlášen klem 250 byvatel. Z bčanské vybavensti je v bci knihvna. V bci je autbusvá a vlakvá zastávka, je zde vybudvána kanalizace a vdvd. 1.3 Ppis nemvitsti Oceňvané pzemky se nacházejí severně d bce Rzstání. Pzemky nejsu z pzemní kmunikace, přístup je na ně mžný jen z nezpevněné plní cesty přes susední pzemky. Oba pzemky jsu užívány jak rná půda. 1.4 Věcná břemena a nájemní práva Dle zjištění znalce neváznu na nemvitstech žádná předkupní práva. Dle zjištění znalce nebyla zjištěna žádná věcná břemena, výměnky a nájemní, pachtvní váznucí na nemvité věci. 1.5 Mvité a nemvité příslušenství Při místním šetření nebyl zjištěn žádné mvité ani nemvité příslušenství. Str. 3

4 1.6 Vlastnické a evidenční údaje STATIKUM s. r Dle výpisu z katastru nemvitstí ze dne je na LV č. 72 v k.ú. Rzstání u Mravské Třebvé, bec Rzstání, kres Svitavy, kraj Pardubický jak vlastník zapsán: 1.7 Prhlídka a zaměření nemvitsti Prhlídka a zaměření nemvitsti byla prvedena dne za přítmnsti zástupce znaleckéh ústavu STATIKUM s.r.., Mgr. Davida Pejchala. Pvinná se i přes výzvu k místnímu šetření nedstavila. Pzemky byly vlně přístupné. 1.8 Pdklady pr vypracvání znaleckéh psudku Výpis z katastru nemvitstí pr ceňvané nemvitsti; Kpie katastrální mapy k ceňvaným nemvitstem; Dplňující infrmace k předmětu cenění pskytnuté bjednatelem; Infrmace z realitníh serveru; Územní plán bce Vlastní databáze znalce; Databáze realizvaných prdejů nemvitstí MOISES; Skutečnsti a výměry zjištěné na místě samém při místním šetření a ftdkumentace z místníh šetření; Zákn č. 151/1997 Sb., ceňvání majetku a změně některých záknů (zákn ceňvání majetku); Zákn č. 36/1967 Sb., znalcích a tlumčnících, ve znění zákna č. 322/2006 Sb., zákna č. 227/2009 Sb. a zákna č. 444/2011 s účinnstí d ; Vyhláška Ministerstva financí č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., kteru se prvádějí některá ustanvení zákna č. 151/1997 Sb.; BRADÁČ a kl. Terie ceňvání nemvitstí, VIII. přepracvané a dplněné vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.., 2009; ZAZVONIL ZBYNĚK Odhad hdnty pzemků, VŠE v Praze, nakladatelství Oecnmica, Institut ceňvání majetku, 2007; DUŠEK DAVID Základy ceňvání nemvitstí, II. upravené vydání, Vyská škla eknmická v Praze, Institut ceňvání majetku, 2006; ZAZVONIL ZBYNĚK Prvnávací hdnta nemvitstí, I.vydání, nakladatelství EKOPRESS, s.r.., 2006; BRADÁČ a kl. Sudní znalectví, I.vydání, Akademické nakladatelství CERM, 2010; HÁLEK VÍTĚZSLAV Oceňvání majetku v praxi, I.vydání, DnauMedia s.r.., 2009; ZAZVONIL ZBYNĚK Oceňvání nemvitstí výnsvý přístup, I.vydání, nakladatelství Oecnmica 2010; IOM VŠE Praha: Návrh standardu pr ceňvání nemvitstí tržní hdntu, Praha, září Str. 4

5 STATIKUM s. r OCENĚNÍ Obvyklu (tržní) cenu nemvitsti lze becně vyjádřit následvně: Obvyklá cena je takvá, kteru by byl mžn za knkrétní věc jak předmět prdeje a kupě v rzhdné dbě a místě dsáhnut. V zákně č. 151/1997 Sb., ceňvání majetku, je definvána takt: Obvyklu cenu se pr účely zákna č. 151/1997 Sb. se rzumí cena, která by byla dsažena při prdejích stejnéh, ppřípadě bdbnéh majetku neb při pskytvání stejné neb bdbné služby v bvyklém bchdním styku v tuzemsku ke dni cenění. Přitm se zvažují všechny klnsti, které mají na cenu vliv, avšak d její výše se neprmítají vlivy mimřádných klnstí trhu, sbních pměrů prdávajícíh neb kupujícíh ani vliv zvláštní bliby. Mimřádnými klnstmi trhu se rzumějí například stav tísně prdávajícíh neb kupujícíh, důsledky přírdních či jiných kalamit. Osbními pměry se rzumějí zejména vztahy majetkvé, rdinné neb jiné sbní vztahy mezi prdávajícím a kupujícím. Zvláštní blibu se rzumí zvláštní hdnta přikládaná majetku neb službě vyplývající z sbníh vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hdntu věci a určí se prvnáním. Cena určená jinak než bvyklá cena neb mimřádná cena je cena zjištěná. Jiným způsbem ceňvání jsu: Metda nákladvá Metda nákladvá je zalžena na principu, že hdnta nemvitstí nebude větší, než činí sučasné náklady na jejich přízení s dpčtem přiměřených dpisů. Jedná se tedy výpčet reprdukční hdnty snížené přiměřené ptřebení. Reprdukční hdnta se vypčte pmcí bestavěnéh prstru, zastavěné plchy, pdlahvé plchy, délky (dle charakteru stavby). Dále se dle prvedení a vybavení zjistí dpvídající cena za zvlenu měrnu jedntku, chybějící prvky knstrukcí se nezapčítávají, vyšší vybavení se připčítává. Vynásbením zjištěné zastavěné plchy neb bestavěnéh prstru a jedntkvé ceny se zjišťuje tzv. výchzí hdnta. Od takt zjištěné výchzí hdnty se dečte ptřebení, které dpvídá stavbě danéh stáří a způsbu údržby bjektu, výsledkem je věcná hdnta. Ve znaleckých a dbrných psudcích se ke zjištění věcné hdnty pužívá též mdifikvaná metdika definvaná vyhlášku Ministerstva financí č. 3/2008 Sb., prvedení některých ustanvení zákna č. 151/1997 Sb., ceňvání majetku a změně některých záknu, v aktuálním znění Metda výnsvá Principem výnsvéh způsbu cenění je princip anticipace, jehž pdstata spčívá v tvrzení, že hdnta je závislá na buducím čekávání. Jestliže buducí prspěch lze finančně vyjádřit jak řadu čekávaných výnsů, pak výnsvu hdntu lze definvat jak sučet všech těcht čekávaných výnsů, transfrmvaných na sučasnu hdntu peněz. Očekávaný příjem se zjistí z nájemních smluv, nejsu-li v dchylce d situace na běžném realitním trhu. Rční výns z prnájmu nemvitsti je třeba snížit náklady spjené s užíváním nemvitsti (zejména se jedná náklady na průměrnu rční údržbu, správu nemvitsti, daň z nemvitsti a pjištění nemvitsti).transfrmace na sučasnu Str. 5

6 STATIKUM s. r hdntu peněz se prvádí pmcí tzv. výnsvé kapitalizace. Očekávaný výns se u předmětné nemvitsti zjistí z rčníh nájemnéh Metda kmparativní Kmparativní metda, též srvnávací metda je statistická metda. Vychází z th, že z většíh pčtu známých entit lze dvdit střední hdntu, kteru lze pužít jak základ pr hdncení určité nemvitsti (pr zjištění její bvyklé ceny). Srvnatelné hdnty nemvitstí jsu stanvvány dle již realizvaných prdejů (kupních smluv) neb se pírají šetření splupracujících dhadců, realitních kanceláří v daném reginu, vlastní databázi a zkušensti zhtvitele psudku či realitní inzerci. Mezi základní vlivy půsbící na hdntu nemvitéh majetku patří: Plha nemvitstí vzdálenst d center měst či bcí vzdálenst d hlavních kmunikačních tahů přístup k silničním či železničním trasám Využitelnst nemvitstí stavebně-technické vlastnsti nemvitstí, jejich mezenst či napak předimenzvanst účel staveb a mžnst adaptace na jiné využití kapacita inženýrských sítí a mžnst jejich úpravy mžnsti přístaveb a rzšíření nemvitstí mezené mžnsti další výstavby (stavební uzávěry, chranná pásma) Vlastnické vztahy a zátěžvá břemena stavby na cizím pzemku, nájemní smluvy a jejich vypvěditelnst předkupní práva, věcná břemena zástavní práva sudní spry (např. restituční spry) Situace na realitním trhu celkvé trendy v prdeji nemvitstí prdejnst bdbných nemvitstí v dané lkalitě 2.1 Vlba metdy cenění Vzhledem k výše ppsané metdlgii ceňvání nemvitstí pr bvyklu cenu a vzhledem k účelu psudku, tedy pr cenění nemvitsti pr její zařazení d dražby; se jak nejlépe pužitelná metda pr daný účel jeví metda kmparativní. V případě, že je k dispzici dstatečný vzrek srvnatelných bjektů, tat metda nejlépe vypvídá bchdvatelnsti nemvitstí na trhu v daném místě a čase. Str. 6

7 STATIKUM s. r Jak pdpůrná metda je zvlena metda administrativní, tedy cenění za pužití vyhlášky 441/2013 Sb. 2.2 Administrativní cenění Ocenění je prveden pdle zákna č. 151/1997 Sb., ceňvání majetku ve znění záknů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., kteru se prvádějí některá ustanvení zákna č. 151/1997 Sb. Kraj: Pardubický Okres: Svitavy Obec: Rzstání Katastrální území: Rzstání u Mravské Třebvé Pčet byvatel: 248 Ocenění pzemků Zemědělské pzemky ceněné dle 6 Výpčet úpravy základní ceny - přílha č. 5: Obce s tisíci byv. - území susedních bcí: 60 % Celkvá úprava ceny: 60,00 % Název statní plcha - statní kmunikace Parcelní Výměra JC Úprava UC Cena BPEJ čísl [m2] [Kč/m2] [%] [Kč/m2] [Kč] 409/26 156,00 9,96 60,00 15, ,64 rná půda 420/ ,00 15,60 60,00 24, , ,00 14,34 60,00 22, , ,00 10,09 60,00 16, ,28 Zemědělské pzemky ceněné dle 6 Celkem: ,00 m ,- - výchzí cena pr výpčet vlastnickéh pdílu = ,- Kč Úprava ceny vlastnickým pdílem * 1 / 3 - zjištěná cena = ,- Kč REKAPITULACE Rekapitulace výsledných cen Ocenění pzemků Ocenění pzemků celkem ,- Kč ,- Kč Str. 7

8 STATIKUM s. r Celkem ,- Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem ,- Kč Výsledná cena p zakruhlení dle 50: ,- Kč slvy: Šedesátčtyřitisícdevětsetdvacet Kč 2.3 Ocenění prvnávací metdu V našem knkrétním případě je pužit realitní inzerce na internetu, databáze realizvaných bchdů MOISES a databáze znaleckéh ústavu. Srvnávací nabídka 1) Gruna, kres Svitavy, m2, ,- Kč 2) Staré Měst, kres Svitavy, m2, ,- Kč 3) Brušv, kres Svitavy, m2, ,- Kč 4) Městečk Trnávka, kres Svitavy, m2, ,- Kč č. Plha bjektu Výměra [m2] Nabídkvá cena [Kč] Nabídkvá cena jedntkvá [Kč/m 2 ] Redukce na pramen ceny (Krpc) Cena p redukci (Krpc) [Kč/m2] K1 K2 K3 K4 K5 K6 IO (plha) (velikst) (tvar a terén) (sítě) (kmunikace) (úvaha znalce) Cena ceň. bjektu [Kč/m2] 1 Gruna, kres Svitavy , ,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1, Staré Měst, kres Svitavy , ,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1, Brušv, kres Svitavy , ,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1, Městečk Trnávka, kres Svitavy , ,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 15 Střední hdnta Minimum Maximum Směrdatná dchylka Průměr - směrdatná dhylka Průměr + směrdatná dchylka Variační keficient 8,31% 7,48% 9,88% Výměra ceňvanéh bjektu m Celkvá cena bjektu Kč Celkvá cena bjektu p zakruhlení Kč K CR K1 K2 K3 K4 K5 K6 Keficient úpravy na pramen zjištění ceny: skutečná kupní cena: K CR = 1,00, u inzerce přiměřeně nižší keficient plhy pzemku (lkalita, dpravní dstupnst) keficient veliksti pzemku (u větších je nižší jedntkvá cena z důvdu ddatečných nákladů na rzvedení sítí a kmunikací) keficient terénu a tvaru pzemku keficient vybavení pzemku (sítě, stavby na pzemku) keficient kmunikace (napjení pzemku na veřejné kmunikace, příjezd TIR apd.) keficient úpravy dle úvahy znalce IO Index dlišnsti IO = (K1 K2 K3 K4 K5 K6) Je-li IO < 1,00 je srvnávaný bjekt hrší, je-li IO > 1,00 je srvnávaný bjekt lepší než ceňvaný bjekt Upravená cena srvnávanýc bjektů se zjistí jak pdíl redukvané ceny a indexu dlišnsti IO Str. 8

9 STATIKUM s. r Hdnta id 1/3 nemvitých věcí zapsaných na LV č. 72 v k.ú. Rzstání u Mravské Třebvé, zjištěná prvnáním je p zakruhlení ,- Kč. 2.4 Vyjádření k DPH Na ceňvaných pzemcích v k.ú. Rzstání u Mravské Třebvé se dle infrmací pskytnutých příslušným Městským úřadem neeviduje platné stavební pvlení. Na pzemku se dle jejich sdělení nachází stavba kabelvé přípjky 22 kv pr vyvedení výknu z ftvltaické elektrárny, která byla zklaudvána dne Nejedná se tedy stavební parcely dle 56 dst. 2 zák. DPH. Str. 9

10 STATIKUM s. r REKAPITULACE Dle 2 zákna č. 151/1997 Sb., ceňvání majetku bvyklá cena vyjadřuje hdntu věci a určí se prvnáním, prt za bvyklu cenu nemvitsti pvažujeme cenu určenu prvnávacím způsbem. Cena nemvitstí zjištěná pdle cenvéh předpisu Cena nemvitstí určená prvnávacím způsbem Kč Kč Obvyklá cena (tržní hdnta) id 1/3 nemvitstí uvedených na LV 72, k.ú. Rzstání u Mravské Třebvé je dle dbrnéh dhadu Kč Cena slvy: šedesáttisícčtyřista Kč Str. 10

11 STATIKUM s. r ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký psudek pdal ústav zapsaný rzhdnutím Ministerstva spravedlnsti ČR ze dne (rzšířeným rzhdnutím Ministerstva spravedlnsti ČR ze dne ) v suladu s ustanvením 21 dst. 3 zákna č. 36/1967 Sb. a ustanvení 6 dst. 1 vyhlášky č. 37/1967 Sb., ve znění pzdějších předpisů, d prvníh ddílu seznamu ústavů kvalifikvaných pr znalecku činnst v brech: stavebnictví, s rzsahem znaleckéh právnění pr technický stav knstrukcí pzemníh stavitelství staveb bytných, průmyslvých, bčanské vybavensti a zemědělských, staveb inženýrských, mstů, betnvých, celvých a dřevěných knstrukcí. eknmika, s rzsahem znaleckéh právnění pr ceny a dhady: nemvitstí, pdniků, mvitstí strjů a zařízení, nehmtnéh majetku, nepeněžitých vkladů, sprtvních ptřeb, sprtvníh materiálu; rzpčtvání a fakturace ve stavebnictví. Znalecký psudek je veden pd číslem V Brně dne Pdpis jednatele znaleckéh ústavu. Ing. Lukáš Pejchal Str. 11

12 STATIKUM s. r PŘÍLOHY Přílha č. 1: Výpis z katastru nemvitstí... 2 listy Přílha č. 2: Náhled katastrální mapy... 1 list Přílha č. 3: Náhled rtftmapy... 1 list Přílha č. 4: Sdělení MÚ Mravská Třebvá... 1 list Přílha č. 5: Ftdkumentace... 1 list Str. 12

13

14

15

16

17 MĚSTSKÝ ÚŘAD MORAVSKÁ TŘEBOVÁ ODBOR VÝSTAVBY A ÚZEMNÍHO PLÁNOVÁNÍ nám. T.G.Masaryka 29, Mravská Třebvá DOPIS ZE DNE: SPISOVÁ ZN. NAŠE Č.J.: VYŘIZUJE: TEL.: FAX: PRACOVIŠTĚ: DATUM: S MUMT 29627/2016-OVUP4 Č.j. MUMT 31551/2016 Ing.Helena Kcumvá hkcumva@mtrebva.cz ul. Olmucká 2 STATIKUM s.r.. Purkyňva Brn SDĚLENÍ Odbr výstavby a územníh plánvání Městskéh úřadu v Mravské Třebvé, jak stavební úřad příslušný pdle 13 zákna č. 183/2006 Sb., územním plánvání a stavebním řádu (stavební zákn), ve znění pzdějších předpisů (dále jen "stavební zákn"), psudil žádst infrmace k vydaným stavebním pvlením, které se týkají staveb na pzemcích parc. č. 420/19 a 409/26 v k. ú. Rzstání u Mravské Třebvé, kteru dne pdala splečnst STATIKUM s.r.., IČO , se sídlem Purkyňva 125, Brn, v zastupení jednatelem Ing. Lukášem Pejchalem (dále jen "žadatel"), a na základě tht psuzení pdle 154 zákna č. 500/2004 Sb., správní řád, ve znění pzdějších předpisů sděluje, že na výše uvedených pzemcích byla pvlena stavba kabelvé přípjky 22 kv pr vyvedení výknu z ftvltaické elektrárny. Umístění a prvedení stavby byl pvlen rzhdnutím č. j.: MUMT 9705/2009 OVUP1 ze dne a její užívání byl pvlen klaudačním suhlasem č. j.: MUMT 7760/2010-OVUP1 ze dne Obdrží: navrhvatel (ddejka) 1. STATIKUM s.r.., IDDS: t538guz právněná úřední sba Ing. Helena Kcumvá referent dbru výstavby a územníh plánvání

18 Ftdkumentace z místníh šetření