Z n a l e c k ý p o s u d e k

Transkript

1 č. posudku 5320/2015 Z n a l e c k ý p o s u d e k o ceně nemovitosti - LV 302 rekreační chaty č.ev. 20 s pozemky st 62, pč. 42/2 s příslušenstvím v k.ú. Debrník, obec Hlavatce Účel posudku: Exekuční řízení 160 EX 2585/11-11 Povinný: Karel Novotný Oceňovaná nemovitost prohlédnuta osobně znalcem dne Objednavatel: Exekutorský úřad Břeclav soudní exekutor Mgr. Marcela Petrošová U tržiště 9, Břeclav Vlastník: LV 302 Novotný Karel /1325 Zpracoval: Ing. Jiří Vavruška Dne:

2 - 2 - Kat. území: Debrník Místní část: Debrník Obec: Hlavatce Okres: Tábor Účel posudku: O vypracování posudku požádal soudní exekutor Mgr. Marcela Petrošová, která uvedla, že ocenění požaduje pro účely exekučního řízení proti povinnému p. Karlu Novotnému. Podklady pro ocenění: - místní šetření dne výpisy KÚ Tábor ze dne kopie katastrální mapy 1:1000 Právní předpis: Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/97 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 303/2013 Sb. Všeobecně: Debrník je součástí obce Hlavatce, která se nachází cca 6 km od Soběslavi. Město Soběslav je správním centrem III. typu jižní části bývalého okresu Tábor a je zde kompletní občanská vybavenost. Spojení do Debrníku zajišťuje v omezené míře autobusová doprava. Vlastní obec patří mezi obce, které jsou součástí vesnické památkové rezervace a několik domů patří mezi kulturní památky (tzv. selské baroko). Nález: Předmětem ocenění je nemovitost - rekreační chata č.ev. 20 v k.ú. Debrník, obec Hlavatce. Chata je postavena na st 62 a souvisí s ní pozemek pč. 42/2 (trvalý travní porost). Přístup a příjezd je po místní komunikaci pč. 483/1, která je v majetku obce Hlavatce. Jedná se o komunikaci zpevněnou štěrkem, částečná penetrace. Pokračování je po travnaté komunikaci podél hranice pozemku (pč. 483/2), která není zapsána na LV, je využívána jako přístup a příjezd k zemědělským pozemkům. Na pravé straně pč. 483/2 proti chatě je postavena zemědělská stavba dřevěné konstrukce. Pozemek je ze strany komunikace oplocen drátěným plotem na kovové sloupky, uprostřed kovová brána, která slouží jako hlavní vstup a vjezd na pozemek. Na spodní části pozemku (louce) jsou postaveny 3 kolny (2 dřevěné, jedna zděná). Jedná se o původní včelín a dřevěný sklad

3 - 3 - hosp. potřeb. Objekty jsou neudržované, nejsou zapsány v evidenci nemovitostí, viditelně schátralé, určeny k demolici. Navíc jsou z části zaplněné nepotřebnými věcmi, což si vyžádá náklady na jejich ekologickou likvidaci (plasty, kovy apod.). Horní část pozemku je zúžena, tato část je ohraničena živým plotem z thují, dřevěným plotem a plotem drátěným. Tento pozemek má výměru cca 250 m2, je součástí pč. 42/2 a je samostatně ohraničen a užíván k rekreačním účelům. Na pozemku je postavena rekreační chata č. ev. 20. Přístup na pozemek po pč. 483/1 (vlastník obec Hlavatce) a dále po pč. 483/2, která není v katastru zapsána. Jedná se o chatu přízemní, nepodsklepenou, se sedlovou střechou a podkrovím, které je přetaženo nad půdorysem přízemí a tato část tvoří fakticky lodžii. Konstrukce přízemí zděná, tl. zdiva 30 cm, podkroví kombinované se dřevem, krytina tašková Bramac. Vybavení - zavedena el. instalace, voda ze studánky, WC suchý. Příslušenství pozemku tvoří vedlejší stavby (včelín, dřevěná kolna) viditelně zchátralé, neoceňují se. Dále jsou součástí venkovní úpravy - oplocení pozemku, malý zemní sklep a porosty (část ovocné, část lesní - borovice, dub a část okrasné - thuje). Porosty jsou neošetřované, přerostlé, rostou v těsné blízkosti rekreační stavby. Stáří, údržba a časový sled: Původně se jednalo o zemědělský pozemek navazující na vesnickou zástabu zahájena stavba rekreační chaty (10 let) smlouva darovací, pozemek přešel na p. Karla Novotného Nemovitost je užívána občasně, není zcela dokončena, opotřebení při životnosti 80 let Z = 10x1,25 = 12,5%.

4 - 4 - Použitý postup stanovení obvyklé ceny (zákon 151/97 Sb., 2, odst. 1) Obvyklou cenu nemovitostí nelze spočítat podle matematických vztahů. Je možné ji stanovit pouze na základě aplikace podrobné znalosti místního trhu s nemovitostmi na konkrétní oceňovanou nemovitost s ohledem na již uskutečněné prodeje nebo nabídky RK. Podkladem pro stanovení obvyklé ceny je stanovení následujících hodnot: - věcné hodnoty nemovitostí - výnosové hodnoty nemovitostí - srovnávací hodnoty nemovitostí I) Věcná hodnota Věcná hodnota stavby Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na vybudování nové stavby v současných cenách (reprodukční cena stavby), snížených o opotřebení, stanovené přiměřeně ke stáří a skutečnému stavu (časová cena). Výpočet reprodukční ceny stavby je proveden pomocí přiměřeného použití cenového předpisu, kterou se provádějí některá ustanovení zák. č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů - vyhl. č. 119/2014 Sb., (oceňovací vyhláška) od II) Výnosová metoda Výnosová hodnota vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Nájemné je však zanedbatelné. III) Srovnávací metoda Jedná se o výsledek vyhodnocení cen nedávno uskutečněných nebo uskutečňovaných prodejů a pronájmů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, polohou, stavem, velikostí, možným výnosem a lokalitou. Závěrečná analýza Z výsledků stanovení výše uvedených hodnot je provedeno vyhodnocení a stanovení obvyklé ceny. Porovnány byly vybrané nemovitosti obdobného charakteru a obdobným technickým stavem nemovitosti.

5 - 5 - A) Věcná hodnota (nákladová) 1) Rekreační chata ( 14) Zděná stavba, přízemní, nepodsklepená, sedlová střecha, podkroví. Výpočet plochy a obest. prostoru: Zast. pl.: 7,60x4,60 = 34,96 m2 Obest. prostor: 34,96m2 x 2,2 = 76,91 m3 34,96 m2x2,5x0,5 = 43,70 m3 Celkem 120,61 m3 Typ A (příl. č. 12) ZC = 1750Kčx1,12 = 1960 Kč/m3 Stanovení koeficientů: K4 = 0,80 K5 = 0,85 (ost. obec) Ki = 2,115 (příl. č. 41) Stáří a opotřebení: Původní stáří 10 let, opotřebení Z = 12,5%. Výpočet: ZCU=ZCxK4xK5xKi = =1960x0,80x0,85x2,115 = 2818,87 Kč/m3 120,61m3x2818,87 = ,-- Kč odpočet 12,5% ,-- Kč Celkem ,-- Kč ) Venkovní úpravy ( 13) Jedná se o oplocení, zemní sklep, drobné terenní úpravy. Cena venkovních úprav ve výši 3,5% ceny chaty ,-- Kč x 0,035 = ,-- Kč ) Studna 3 bm x 1950x0,85x2293 = ,-- Kč odpočet 10% ,-- Kč ,-- Kč

6 - 6-4) Porosty Jedná se o přestárlé ovocné porosty (jabloně, třešně), dále o porosty okrasné (thuje) a několik starších porostů lesních (dub, borovice). Cena odborným odhadem 6.000,-- Kč ) Pozemky Cena v místě obvyklá 30 Kč/m2. st 62 pč. 42/2 Celkem 24 m m m2 x 30 = ,-- Kč II) Zjištění výnosové metody Výnosová metoda není stanovena vzhledem k tomu, že v této části města nejsou obdobné nemovitosti pronajímány. III) Zjištění srovnávací metody Použita porovnávací metoda, kdy hodnocená nemovitost je porovnávána s realizovanými prodeji srovnatelných nemovitostí v nedávném časovém horizontu. Z definice obvyklé ceny vyplývá, že optimální způsob jejího zjištění je cenové porovnání (komparace). Jedná se o srovnání stejných, případně obdobných nemovitostí, které jsou nebo byly v nedávné době obchodovány. U této metody jsou považovány za optimální věrohodné údaje z vlastní databáze, pokud jich není dostatek, přichází v úvahu realizované nabídky prostřednictvím internetu, inzerce, případně informací zjištěných u realitních kanceláří. Silné stránky - nemovitost situována na okraji obce - obec se nachází v oblasti s možností cykloturistiky a lesů - větší pozemek Slabé stránky - v blízkosti nemovitosti se nachází zemědělská hospodářská stavba - příjezd po nezpevněné komunikaci, přerostlé porosty - na pozemku se nachází bývalé kolny a včelín, které z důvodu špatného stavebně technického stavu bude nutno demolovat

7 - 7 - Srovnatelné prodeje nemovitostí Zdroj - vlastní databáze - informace realitních kanceláří 1) RK Cesta Lokalita: Dobronice u Bechyně Pozemek: 220m2 Dispoziční řešení: 2+kk Stav objektu: dobrý Konstrukce: smíšená (cihla, dřevo) Zast. plocha: 36 m2 Cena obchodovaná: ,-- Kč 2) RK Inreka Tábor Lokalita: Tábor Čelkovice Pozemek: 229m2 Dispoziční řešení: 2+0 Stav objektu: dobrý Konstrukce: zděná Zast. plocha: 45 m2 Cena obchodovaná: ,-- Kč 3) Realizovaný prodej Lokalita: Bežerovice, obec Sudoměřice u Bechyně Pozemek: 631m2 Dispoziční řešení: 1+0 Stav objektu: zhoršený Konstrukce: dřevěná Zast. plocha: 22 m2 Cena obchodovaná: ,-- Kč 4) RK Real box Lokalita: Temešvár, okres Písek Pozemek: 519m2 Dispoziční řešení: 1+1, podsklepená Stav objektu: dobrý Konstrukce: zděná Zast. plocha: 20 m2 Cena obchodovaná: ,-- Kč 5) RK Pikola Lokalita: Stádlec Pozemek: 572m2 Dispoziční řešení: 2+1 Stav objektu: dobrý Konstrukce: zděná Zast. plocha: 40 m2 Cena obchodovaná: ,-- Kč

8 - 8 - Součet cen 1-5 1, ,-- Kč Průměr: 1, :5 = ,-- Kč Výpočet Průměr-(max-min) x 0,15 = ( )x0,15 = = ,-- Kč K tomu: pozemek st 42/2 lk 1836m2x30 = ,-- Kč Součet ,-- Kč

9 - 9 - R e k a p i t u l a c e : LV 302 rekreační chata č. ev. 20 s pozemkem st 62, pč. 42/2 s příslušenstvím v k.ú. Debrník, obec Hlavatce I) Věcná hodnota nemovitostí 1) Rekreační chata ,-- Kč 2) Venkovní úpravy ,-- Kč 3) Studna ,-- Kč 4) Porosty 6.000,-- Kč 5) Pozemky ,-- Kč Celkem ,-- Kč Ocenění je provedeno podle vyhl. MF ČR č. 199/2014 Sb., ze dne , kterou se mění vyhl. č. 441/2013 Sb. k provedení zákona o oceňování majetku (oceňovací vyhl.) s účinností od Při výpočtu nejsou uvažovány koef. It, Ip. II) Výnosová metoda Výnosová metoda není stanovena, uvedené nemovitosti se v této lokalitě běžně nepronajímají. III) Srovnávací metoda ,-- Kč Z á v ě r : Provedenou analýzou a porovnáním s obchodovanými nemovitostmi stanovuji současnou obvyklou cenu nemovitosti - rekreační chaty č. ev. 20 s pozemky st 62 a pč. 42/2 k.ú. Debrník celkem ,-- Kč

10 Pozn. znalce: - mimo zástavní práva a exek. řízení neváznou na nemovitosti jiné závasky - na pozemku pč. 42/2 se nachází vedlejší stavby (kolny, sklad) nezapsané v evidenci nemovitostí. Tyto budovy jsou ve zchátralém stavu, určené k demolici. - místní šetření se uskutečnilo dne Povinný na písemnou výzvu k místnímu šetření nereagoval, následně bylo od sousedů zjištěno telefonní číslo, kdy p. Novotný přislíbil součinnost, nicméně později již telefon nebral. Ocenění bylo tedy provedeno vnějším ohledáním. Přílohy: mapa širších vztahů snímek kat. mapy kopie LV (str. 1) fotodokumentace (4 foto)