Vysoká škola ekonomická v Praze Fakulta financí a účetnictví DIPLOMOVÁ PRÁCE

Transkript

1 Vysoká škola ekonomická v Praze Fakulta financí a účetnictví DIPLOMOVÁ PRÁCE 2013 Iva Kavulová

2 Vysoká škola ekonomická v Praze Fakulta financí a účetnictví Katedra bankovnictví a pojišťovnictví Studijní obor: Bankovnictví a pojišťovnictví Analýza hypotečních produktů bank v ČR Autor diplomové práce: Bc. Iva Kavulová Vedoucí diplomové práce: doc. RNDr. Jarmila Radová, Ph.D. Rok obhajoby: 2013

3 Čestné prohlášení: Prohlašuji, že diplomovou práci na téma Analýza hypotečních produktů bank v ČR jsem vypracovala samostatně a veškerou použitou literaturu a další prameny jsem řádně označila a uvedla v přiloženém seznamu. V Praze dne Podpis.

4 Poděkování Zde bych ráda poděkovala doc. RNDr. Jarmile Radové, Ph.D. za připomínky, cenné rady a čas, který mi věnovala při zpracování této práce. Za poskytnuté rady z oblasti hypotečních úvěrů bych ráda poděkovala finančnímu poradci Ing. Petru Matuškovi.

5 Abstrakt Tato diplomová práce se zabývá analýzou hypotečních úvěrů, jejich rozborem dle účelu poskytnutí a jejich porovnáním z pohledu klienta u vybraných bank. První část je zaměřena na hypoteční úvěry z hlediska teorie. Dále je přiblížen hypoteční úvěrový proces, proces refinancování a možnosti státní podpory hypotečního úvěru. V druhé části jsou analyzovány hypoteční produkty tří vybraných bank, a to Hypoteční banky, Raiffeisenbank a UniCredit Bank. Tato část je zakončena popisem doplňkového produktu k úvěru, a to pojištěním pro případ neschopnosti splácet. Třetí část je věnována současnému vývoji na českém hypotečním trhu, zejména aktuálnímu boji o vrácení poplatků, refinancování v roce 2013 a vývoji hypotečních úvěrů. Poslední část pojednává o vývoji dostupnosti a financování bydlení a hypotečních úvěrů v selhání. Abstract This thesis is concerned with analysis of mortgage loans, according to the purpose of their supply and their comparison of the client s perspective in selected banks. First part is focused on the mortgage loans in the terms of theory. Further there is introduced the mortgage loan process, the process of refinancing and the options of the state aid mortgage. In the second part there is the analysis of mortgages of the three selected banks that are Hypoteční banka, Raiffeisenbank a UniCredit Bank. This part ends with description of the additional product to mortgages that is insurance in case of incapability to pay. Third part is devoted to current development on the Czech mortgage market, especially the present conflict about returning the charges, refinancing in 2013 and the development of mortgage loans. Last part deals with development of the availability and financing of habitation and mortgage loans in default.

6 Obsah Úvod Teoretické vymezení hypotečních úvěrů Hypoteční úvěr Právní úprava hypotečních úvěrů Hypoteční zástavní listy Zajištění hypotečního úvěru Úvěrové riziko Historie hypotečního úvěru v ČR Základní členění hypotečních úvěrů Druhy hypotečních produktů Faktory ovlivňující hypoteční úvěr Výše hypotečního úvěru Úroková sazba hypotečního úvěru Splatnost hypotečního úvěru Způsob splácení a čerpání hypotečního úvěru Hypoteční úvěrový proces Refinancování hypotečního úvěru Státní podpora hypotečního úvěru Hypoteční úvěry vybraných bank Srovnání hypotečních úvěrů vybraných bank Hypoteční banka Raiffeisenbank UniCredit Bank Srovnání vybraných typů hypoték Klasická hypotéka Americká hypotéka

7 2.2.3 Předhypoteční úvěr Shrnutí nabídky hypotečních úvěrů Podmínky bank pro poskytnutí hypotečního úvěru Speciální případy hypotečních úvěrů Hypoteční úvěr pro cizince Hypoteční úvěr na nemovitost v zahraničí Pojištění schopnosti splácet hypoteční úvěr Pojištění hypotečního úvěru u Hypoteční banky Pojištění hypotečního úvěru u Raiffeisenbank Pojištění hypotečního úvěru u UniCredit Bank Zhodnocení a porovnání pojištění schopnosti splácet Současný vývoj na hypotečním trhu Boj o vrácení poplatků Fixace úroků Refinancování hypotečních úvěrů v roce Variabilita úrokové sazby Fixní sazba Variabilní sazba Vývoj hypotečních úvěrů v roce Dostupnost a financování bydlení Index dostupnosti bydlení Trh financování bydlení Hypoteční úvěry v selhání Závěr Literatura Seznam tabulek a grafů

8 Úvod Ve své diplomové práci se zabývám analýzou hypotečních produktů na českém trhu. Hypoteční úvěry mají své významné místo v současném bankovnictví. Hypoteční úvěr umožňuje lidem pořídit si vlastní bydlení, na které by jinak neměli šanci dosáhnout. Obliba vlastního bydlení stoupá, podle výsledků posledního sčítání lidu vzrostl v České republice za posledních deset let počet bytů v osobním vlastnictví z necelých 422 tisíc na více než milion, tedy o 150 % 1. Výsledky dokazují, že nájemní bydlení ustupuje bydlení vlastnickému. V první části práce jsou hypoteční úvěry popsány z hlediska teorie, a to počínaje právní úpravou v české legislativě. Dále jsou v této teoretické části zmíněny hypoteční zástavní listy a zástavní právo k nemovitosti, které jsou nezbytnou součástí procesu poskytování hypotečních úvěrů. Také je zde popsána hrozba úvěrového rizika pro banku. Po stručné historii vývoje hypotečních úvěrů následuje základní členění na účelové a neúčelové a jejich členění dle jednotlivých druhů, jejichž počet se neustále rozšiřuje. Faktory ovlivňující podobu hypotečního úvěru jsou popsány v další kapitole. Následně je rozebírán hypoteční úvěrový proces, proces refinancování a možnosti státní podpory hypotečního úvěru. V druhé části analyzuji hypoteční produkty tří vybraných bank, a to Hypoteční banky, jakožto největší specializované banky na hypotečním trhu a Raiffeisenbank a UniCredit Bank. Všechny tři analyzované banky patří z hlediska objemu poskytovaných hypotečních úvěrů do skupiny pěti největších poskytovatelů. Vedle běžně poskytovaných hypoték jsou dále zmíněny i speciální případy, jako jsou hypoteční úvěry pro cizince a hypoteční úvěry na nemovitost v zahraničí. Druhá část je zakončena popisem doplňkového produktu k úvěru, a to pojištění pro případ neschopnosti splácet. Třetí část je věnována současnému vývoji na českém hypotečním trhu, zejména aktuálnímu boji o vrácení poplatků, refinancování v roce 2013 a vývoji hypotečních úvěrů. V poslední části je přiblížen vývoj dostupnosti a financování bydlení a hypotečních úvěrů v selhání. Cílem této diplomové práce je analýza hypotečních úvěrů, jejich rozbor dle účelu poskytnutí a jejich porovnání z pohledu klienta u vybraných bank. 1 Fejtek, P. Hypotéky tahoun celého realitního trhu. Právní rádce 5/2012 3

9 1 Teoretické vymezení hypotečních úvěrů 1.1 Hypoteční úvěr V bance je možno jednak zhodnotit úspory, jednak půjčit si peníze. Jedním z bankovních produktů je hypotéka jako nástroj k dosažení vlastního bydlení. I když vlastní bydlení patří mezi nejčastější důvod pro poskytnutí hypotéky, hypoteční úvěr lze však čerpat i na pořízení rekreačního objektu, nemovitosti k pronájmu, pozemku k následnému prodeji či na libovolný účel. V řečtině, odkud slovo hypotéka (hypothéca) pochází, znamená podklad, podložení. Podkladem v případě poskytnutí hypotéky je zástava v podobě zástavního práva k nemovitosti, a to již existující, ale i k té, která vznikne v důsledku využití tohoto úvěru. Ručit lze případně několika nemovitostmi najednou tak, aby výsledný poměr mezi zastavenou hodnotou a úvěrem byl přijatelný pro zainteresované strany. Toto zástavní právo umožňuje věřiteli krýt svou pohledávku exekučním prodejem zastavené nemovitosti v případě, že dlužník nesplní své závazky. Zápis zástavního práva do katastru nemovitostí ve prospěch banky dostatečně snižuje riziko nesplacení, a proto banky mohou nabídnout nižší úroky a dlouhou dobu splácení. Tím se hypotéka výrazně liší oproti krátkodobým vysoce úročeným úvěrům. Hypoteční úvěr je definován dle zákona jako úvěr, jehož splacení včetně příslušenství je zajištěno zástavním právem k nemovitosti, i rozestavěné. Úvěr se považuje za hypoteční úvěr dnem vzniku právních účinků zástavního práva. Pro účely krytí hypotečních zástavních listů lze pohledávku z hypotečního úvěru nebo její části použít teprve dnem, kdy se emitent hypotečních zástavních listů o právních účincích vzniku zástavního práva k nemovitosti dozví. 2 Z definice je patrné, že splacení úvěru se váže na zastavenou nemovitost a klient touto nemovitostí ručí po celou dobu životnosti hypotečního úvěru. Zákon dále vymezuje území, na kterém se zastavená nemovitost musí nacházet, a to na území České republiky, členského státu Evropské unie nebo jiného státu, patřícího do Evropského hospodářského prostoru. Do května roku 2004, tedy před vstupem ČR do Evropské unie, mohly banky nabízet hypoteční úvěry pouze na investice do nemovitostí na území ČR či na jejich pořízení nebo přestavbu. 2 Zákon č. 172/2012 Sb., o dluhopisech, 28, odst. 3 4

10 1.1.1 Právní úprava hypotečních úvěrů Legislativní vymezení hypotečních úvěrů je zakotveno v zákoně č. 172/2012 Sb., o dluhopisech, kterým se změnil zákon 190/2004 Sb., o dluhopisech. Zákon z roku 2004 nahradil, v souvislosti se vstupem České republiky do Evropské unie, předchozí zákon č. 530/1990 Sb., o dluhopisech (ten byl doplněn zákonem č. 84/1995 Sb., o dluhopisech). Poskytování hypotečních úvěrů spadá pod činnosti dle zákona č. 254/2012 Sb., o bankách. Mezi tyto činnosti patří přijímání vkladů od veřejnosti a poskytování úvěrů. K výkonu těchto činností musí banky získat bankovní licenci Hypoteční zástavní listy Hypoteční zástavní listy jsou převládajícím zdrojem pro financování hypotečních úvěrů. Jedná se o dluhopisy nejčastěji s pevným úročením, které vydávají banky za účelem získání finančních prostředků na poskytování hypotečních úvěrů. Jejich jmenovitá hodnota a poměrný výnos jsou plně kryty pohledávkami z hypotečních úvěrů. V rámci řádného krytí jmenovité hodnoty hypotečních zástavních listů lze použít pouze pohledávky z hypotečních úvěrů nepřesahující 70 % ceny zastavených nemovitostí. Vedle řádného krytí existuje také náhradní krytí, a to pouze do výše 10 %, kde mohou být využity jen vysoce likvidní a bonitní prostředky (např. státní dluhopisy, hotovost nebo vklady u ČNB). Česká národní banka sleduje kvalitu krytí hypotečních zástavních listů pohledávkami z hypotečních úvěrů. Jedná se o jeden z nejbezpečnějších investičních instrumentů. Hypoteční zástavní listy upravuje zákon č. 172/2012 Sb., o dluhopisech a zákon č. 591/1992 Sb., o cenných papírech Zajištění hypotečního úvěru Zajištění zástavním právem k nemovitosti tvoří základní předpoklad pro poskytnutí hypotečního úvěru. Zastavovaná nemovitost může představovat přímo předmět úvěru, případně se může jednat o jinou nemovitost (či více nemovitostí). Dle zákona banka poskytuje úvěr až do výše 70 % zástavní hodnoty zastavené nemovitosti. V případě, že poskytne úvěr přesahující tuto výši, je povinna nalézt náhradní krytí nad zákonem stanovenou výši. Na nemovitost určenou pro zajištění hypotečního úvěru nesmí být vázáno jiné zástavní právo třetí osoby. Banky požadují nemovitost ponechat v zástavě celou, nikoliv pouze část jako např. polovinu domu. Dále neakceptují žádné věcné břemeno spojené s nemovitostí bránící 5

11 užívání. Jako zastavovanou nemovitost lze dát i rozestavěnou nemovitost za předpokladu, že je zapsána jako rozestavěná v katastru nemovitostí a čerpá se na ni úvěr. Stavba může být zapsaná v katastru nemovitostí jako rozestavěná pod podmínkou, že má postaveno alespoň jedno nadzemní podlaží. Banka také požaduje vinkulaci 3 pojištění zastavované nemovitosti ve prospěch banky Úvěrové riziko Bankovnictví patří mezi vysoce rizikové obory podnikání, proto identifikace, měření a řízení rizik pro banku znamená prioritní otázku. Pochybení v této oblasti by mohlo vést až ke správnímu řízení a později k odebrání bankovní licence, případně i ke krachu banky. Banka nebo pobočka zahraniční banky je povinna při výkonu své činnosti postupovat obezřetně, zejména provádět obchody způsobem, který nepoškozuje zájmy jejích vkladatelů z hlediska návratnosti jejich vkladů a neohrožuje bezpečnost a stabilitu banky. 4 Banka podstupuje celou řadu rizik v rámci svého podnikání, a to úvěrové, tržní, operační, riziko likvidity či koncentrace. Úvěrové neboli kreditní riziko se řadí mezi hlavní rizika, se kterými se banka vypořádává. Představuje riziko, že banka utrpí ztrátu v důsledku platební neschopnosti či nevůle protistrany, popř. v důsledku zhoršení jeho úvěrové kvality (bonity) 5. Banky využívají k řízení rizik jejich analýzy a statistické metody. Rozeznat dobré klienty od budoucích špatných klientů, tedy těch, kteří nebudou schopni splácet úvěr, znamená pro banku velice obtížný úkol. Cílem proto je vycházet z již realizovaných úvěrových obchodů a nalézt určité charakteristické chování jednotlivých skupin klientů. Pro tyto účely se používají scoringové modely, které zařadí žadatele o úvěr do jedné z rizikových skupin. U této rizikové skupiny se pak predikuje její budoucí chování a podle toho se vytváří zásady pro přijetí nebo zamítnutí žádosti o úvěr, případně vymezit rizikovou přirážku a další podmínky. Běžný klient obvykle nemůže očekávat individuální přístup z hlediska posouzení žádosti o hypoteční úvěr, přestože to banky tvrdí. Zpracovávají totiž velký objem žádostí o úvěr a používají tedy automatizované algoritmy a pevně nastavené rozhodovací procesy. Osobní přístup se využívá spíše u významných klientů, u kterých banka považuje za důležité je získat, případně si je udržet. Scoringové modely se u jednotlivých 3 Vinkulace pojištění znamená vázání výplaty pojistného plnění na dohodnuté podmínky, zpravidla ve prospěch věřitele pojištěného. Je to nástroj, který věřitel používá v případě, že je pojišťována služba nebo předmět, na který si pojištěný (dlužník) půjčil Zákon č. 254/2012 Sb., o bankách, 12 odst. 1 5 Dvořák, P. přednášky Bankovnictví II., Kreditní riziko,

12 bank liší. Společným rysem se však stává netransparentnost procesu přidělení určitého skóre pro klienta. Scoring lze rozdělit na aplikační a behaviorální scoring. Údaje pro aplikační scoring banka získává z informací dostupných z žádosti o úvěr, z úvěrových registrů a dalších zdrojů. Naproti tomu behaviorální scoring vychází z údajů o platební morálce žadatele a charakteru transakcí na jeho bankovním účtu. Vedle již zmíněných scoringových modelů existují i další metody měření úvěrového rizika, a to kvalitativní metody nebo moderní metody. U kvalitativních metod jsou předmětem analýzy specifické faktory u dlužníka a obecně ekonomické (tržní) faktory 6. Mezi specifické faktory u dlužníka lze zařadit: historii dlužníka, kapitálovou strukturu, rentabilitu a její volatilitu, kolaterál. Obecně ekonomické (tržní) faktory obsahují: ekonomický cyklus, úroveň a vývoj tržních úrokových sazeb. 7 Jako moderní metody měření úvěrového rizika lze uvést např. model Credit Metrics, model Credit Risk+, model KMV či CPV. 1.2 Historie hypotečního úvěru v ČR Slovo banka vzniklo v období starověkého Říma, přesně z latinského slova Il banco, což znamenalo lavici či stůl, na kterých prováděli římští občané své finanční transakce. Z prvotní funkce, tedy úschovny peněz, se postupem doby stala instituce poskytující velké množství finančních služeb. Zejména v období průmyslové revoluce, tj. od 18. do 19. století, došlo k rozmachu bankovnictví, který celý tento obor nasměroval k vývoji do jeho současné podoby. 6 Dvořák, P. přednášky Bankovnictví II., Kreditní riziko, Dvořák, P. přednášky Bankovnictví II., Kreditní riziko,

13 První hypoteční úvěry na území ČR se datují již do 18. století. V tomto období vznikla první hypoteční banka pod názvem Hypoteční banka království českého. Díky pozastavení hospodářského vývoje byl sektor hypotečního úvěrování utlumen a k obnově došlo až v letech Za rok vzniku hypotečního trhu v ČR je považován rok 1995, kterému předcházelo pětileté období příprav. Předpokladem pro jeho počátek bylo vytvoření zákona o dluhopisech a funkčnost kapitálového trhu. V této souvislosti byl proto přijat zákon č. 84/1995 Sb., o dluhopisech, který doplnil zákon č. 530/1990 Sb., o dluhopisech. Platnost tohoto zákona trvala do roku 2004, kdy ČR vstoupila do Evropské unie a vznikla nutnost novely zákona o dluhopisech v rámci harmonizace právní legislativy s právem ES zákon č. 190/2004 Sb., o dluhopisech, který byl v roce 2012 nahrazen novým zněním pod číslem 172/2012 Sb. Postupně se začalo hypoteční úvěrování rozvíjet, čemuž také napomohlo zavedení státní podpory hypotečních úvěrů. V prvních pěti letech byla nabídka hypotečních úvěrů velmi omezená a banky se teprve učily jak řídit rizika spojená s hypotečním úvěrováním, zejména jak se vypořádat s úvěrovým rizikem. Pro toto období se proto stal typickým znakem konzervativní charakter chování bank v rámci poskytování hypotečních úvěrů. Chování ze strany klientů lze považovat spíše za zdrženlivé, a to hlavně díky vysokým úrokovým sazbám přesahujícím až 15 %. Po roce 2000 se nabídka hypotečních produktů rozrostla, posílila také konkurence a zvedla se dostupnost úvěrů. Rok 2006 lze označit za období velkého vzestupu hypotečního úvěrování, který byl však v roce 2008 vystřídán recesí a následně propadem trhu díky hypoteční krizi v USA, která pak přešla do celosvětové finanční krize. 1.3 Základní členění hypotečních úvěrů Hypoteční úvěry lze rozdělit na dva základní typy, a to dle účelu jejich využití: účelové o rezidenční o nerezidenční neúčelové Účelové hypoteční úvěry Účelové hypoteční úvěry lze použít pouze na předem stanovený účel, který je uveden v úvěrové smlouvě. 8

14 Rezidenční Tento typ účelového úvěru je určen k financování potřeby bydlení klienta, tedy ke koupi nemovitosti do vlastnictví. Úvěr lze také využít na rekonstrukci či modernizaci nemovitosti nebo výstavbu nové nemovitosti, refinancování dřívějšího úvěru či půjčky na bydlení, vypořádání majetkových práv spojených s nemovitostí (vypořádání společného jmění manželů či dědických nároků) nebo ke koupi družstevního podílu a úhradě členského podílu. Předmětem rezidenčního úvěru nemohou být nemovitosti, které slouží jako nebytové prostory, a to ani částečně. Nerezidenční Nerezidenční úvěr také slouží k pořízení nemovitosti, avšak za jiným účelem než k bydlení klienta, a sice k pronájmu nebo k rekreačním účelům. I zde nesmí nemovitost sloužit jako nebytový prostor. Neúčelové hypoteční úvěry Neúčelový hypoteční úvěr je také nazýván jako americká hypotéka, která patří mezi oblíbené hypoteční produkty v USA, odtud tedy pochází název americká hypotéka. Úvěr lze použít na cokoliv a není vázán na konkrétní účel, což představuje výhodu oproti účelovému úvěru. Neúčelový úvěr existuje od roku 2004, kdy došlo k novele zákona o dluhopisech. Před tímto rokem byl totiž hypoteční úvěr definován jako úvěr na investice do nemovitostí zajištěné zástavním právem k nemovitosti Druhy hypotečních produktů Nabídka hypotečních produktů bank je široká a každá z bank nabízí různé druhy hypotečních úvěrů. Následující členění proto není obecné, ale jsou zde uvedeny nejrozšířenější či nejzajímavější typy úvěrů. Hypotéka bez dokládání příjmů Tento typ hypotečního úvěru se vyznačuje tím, že klient nemusí dokládat výši příjmu. Banka je však ochotna poskytnout úvěr pouze do výše 50 % zástavní hodnoty nemovitosti, přičemž minimální hodnota je obvykle stanovena ve výši 200 tis. Kč a maximální ve výši 5 8 Zákon č. 84/1995 Sb., o dluhopisech 9

15 mil.kč. Zástavní hodnota nemovitosti určená k zajištění úvěru je podmíněna minimální hodnotou 1 mil. Kč. Z názvu úvěru klient může mylně nabýt dojmu, že banku vůbec nezajímá jeho platební schopnost. V praxi to však znamená, že banka nepožaduje doložení výše příjmu standardním způsobem, ale vyžaduje potvrzení o bezdlužnosti vůči finančnímu úřadu. Fyzické osoby, jež jsou podnikateli, musí navíc předložit potvrzení o bezdlužnosti vůči České správě sociálního zabezpečení. U některých bank není podmínkou potvrzení o bezdlužnosti a místo toho vyžadují podepsání čestného prohlášení o výši příjmu za poslední rok, případně prohlášení, ve kterém žadatel potvrzuje, že je schopen ze svého příjmu splácet úvěr. Schopnost splácet úvěr pak banka kontroluje tak, že nahlíží do úvěrových registrů. Tento typ úvěru je považován za rizikovější instrument, proto banka nastavuje vyšší úrokovou míru. Americká hypotéka Již zmíněná americká hypotéka je neúčelový úvěr, u kterého banka nesleduje účel investice a klientům tak umožňuje financovat jakékoliv potřeby. Úvěr se však nabízí za vyšší úrokovou sazbu než účelové úvěry. Doba splatnosti se obvykle pohybuje od 5 do 20 let a minimální výše úvěru se pohybuje v rozmezí tis. Kč. Americká hypotéka se poskytuje do výše 70 % zástavní hodnoty nemovitosti. U tohoto hypotečního úvěru klient zpravidla nezíská tak výhodné podmínky jako u účelových úvěrů. Mezi další nevýhody patří také fakt, že úroky z americké hypotéky nelze odečíst od základu daně a není možné na ni čerpat ani státní podporu. Kombinovaná hypotéka Jedná se o hypoteční produkt, který kombinuje hypoteční úvěr s dalším finančním produktem. Tímto finančním produktem může být kapitálové životní pojištění, investiční životní pojištění, stavební spoření nebo i investice do cenných papírů. Podstata této hypotéky spočítá v tom, že klient platí v průběhu splatnosti úvěru pouze úroky a na pozdější splátku jistiny spoří finanční prostředky prostřednictvím životního pojištění, stavebního spoření či cenných papírů. Na konci doby splatnosti úvěru dochází ke splacení celé jistiny najednou z naspořených prostředků. Klient může získat obnos vyšší, než představuje jistina. Mezi výhody tohoto úvěru se také řadí možnost vyššího daňového odpočtu v průběhu doby splácení. Existuje zde však riziko pro klienta v souvislosti se splacením jistiny a případným výnosem. Naspořená částka a případný výnos není nijak zaručen. Může dojít k poklesu hodnoty investovaných prostředků v rámci pojištění a klient tak naspoří pouze částku ve výši 10

16 jistiny. V horším případě nastřádá částku nižší, než je jistina a bude nucen tento rozdíl doplatit z jiných finančních zdrojů. Dalším negativem se stávají také vysoké poplatky. Předhypoteční úvěr Tento úvěr se odlišuje od ostatních hypotečních úvěrů tím, že není zajištěn zástavním právem k nemovitosti. Klientovi tak dává možnost získat prostředky např. ke koupi družstevního bytu, k privatizaci obecních bytů, na individuální výstavbu či na individuální výstavbu moderního bydlení, což může být např. dřevostavba či ekologické bydlení nebo ke koupi stavebního pozemku od obce. Nesmí se jednat o nákup od jiné fyzické osoby. Banky poskytují tento úvěr většinou na 12 měsíců, některé až na 24 měsíců a podmínkou je, že se během této doby klient stane vlastníkem nemovitosti. Spolu s předhypotečním úvěrem se sjednává hypoteční úvěr, prostřednictvím kterého se pak předhypoteční úvěr splácí. Po dobu 12 měsíců (24 měsíců) klient platí pouze úrok, nikoliv jistinu. V okamžiku získání nemovitosti do vlastnictví vkládá klient do katastru nemovitostí zástavní právo a splácí jistinu hypotečním úvěrem a následně začíná platit úroky a jistinu hypotečního úvěru. Úroková sazba se odvíjí od hypotečního úvěru sjednaného spolu s předhypotečním, případně je stanovena vyšší a po celou dobu zmíněných 12 měsíců (24 měsíců) je tato sazba pevná. Výše úvěru se obvykle poskytuje v rozmezí od 200 tis. Kč do 5 mil. Kč. Pomocí předhypotečního úvěru může tedy klient získat nemovitost, kterou by si jinak nemohl s klasickým hypotečním úvěrem dovolit. Další hypoteční úvěry Existuje řada dalších druhů hypotečních úvěrů, které jsou více či méně zastoupené v nabídce hypotečních produktů bank. Lze mezi ně zařadit např. australskou hypotéku, hypotéku na pronájem, hypoteční úvěr s neúčelovou částí či offsetová hypotéka. Australská hypotéka je pojem poměrně nový, avšak princip tohoto hypotečního úvěru nikoliv. Banky již obdobné úvěry nabízejí delší dobu. Hlavní znak spočívá v tom, že čím vyšší hodnotu úvěru si klient vybere, tím větší slevu na úrokovou sazbu dostane. Hypotéka na pronájem slouží nejčastěji ke koupi nemovitosti k bydlení, rekreaci či komerční nemovitosti sloužící k pronájmu. Případně může být využita např. na rekonstrukci, stavební úpravy a dostavbu nemovitosti určené k pronájmu. Externí odhadce posuzuje vhodnost lokality, kde bude klient nemovitost pronajímat. U tohoto typu úvěru 11

17 existuje možnost započítání budoucího příjmu z pronájmu (v okamžiku, kdy převažuje příjem z budoucích nebo současných nájemních smluv) do prokazovaných příjmů žadatele. Hypoteční úvěr s neúčelovou částí nebo také hypotéka 2 v 1 jak tento úvěr některé banky nazývají. Jde o kombinaci účelového a neúčelového úvěru. Klient tedy vedle standardního hypotečního úvěru zároveň získá prostředky na financování jakékoliv potřeby a banka účel tohoto financování nesleduje. Neúčelová část obvykle představuje 20 % z celkové výše úvěru. Úvěr nabízí stejné úročení u obou částí a splácení účelové a neúčelové části probíhá současně. Offsetová hypotéka se vyznačuje tím, že vedle standardního hypotečního úvěru má klient u stejné banky uložené volné peníze na bilančním účtu. Od celkové výše hypotečního úvěru se odečítá částka na bilančním účtu a od tohoto rozdílu se odvíjí výpočet úroků. Pomocí offsetové hypotéky zhodnotí klient své volné finanční prostředky více než na běžném spořicím účtu a zároveň má možnost s nimi manipulovat. Banka však neví, jakou výši prostředků bude klient ukládat na účet, proto nastavuje relativně vyšší úrokovou sazbu. 1.4 Faktory ovlivňující hypoteční úvěr Výše hypotečního úvěru Výše hypotečního úvěru je ovlivněna zástavní hodnotou nemovitosti. Zástavní hodnota představuje tržní cenu nemovitosti vyjadřující částku, kterou se lze zaručit za úvěr na danou nemovitost. Maximální výše úvěru je dána ukazatelem LTV 9, který vyjadřuje poměr částky poskytnutého úvěru vzhledem k zástavní ceně nemovitosti. Tento ukazatel ovlivňuje výši úrokové sazby, za kterou je úvěr poskytován, a to tak, že s růstem hodnoty LTV roste úroková sazba. Ze zákona banky poskytují hypoteční úvěr do výše 70 % odhadní ceny nemovitosti, je však možné získat hypoteční úvěr i do výše 100 % odhadní ceny. Banka však u tzv. 100 % hypotéky klade vyšší nároky na bonitu klienta a vyšší náklady ze strany klienta. Důvodem je riziko vzniku situace, kdy dojde k poklesu cen nemovitostí na trhu, a to ovlivní i hodnotu zastavované nemovitosti směrem dolu. Cenu nemovitosti stanovuje odborník, kterého pověří banka. Odhadnutá cena však může být odlišná od kupní ceny. 9 LTV = loan to value ratio 12

18 1.4.2 Úroková sazba hypotečního úvěru Hypoteční úvěry se obvykle úročí fixní sazbou na období, které si klient určí, a to na 1, 3, 5, 10, 15, 20, 25 nebo i 30 let. Ve většině případů klienti vybírají období dlouhé 1 5 let. Fixace sazby zaručuje po dané období stejný úrok, jaký byl v době sjednání úvěru. Na konci období pevné úrokové sazby má klient možnost vybrat si novou dobu fixace a výši úrokové sazby. V tomto okamžiku lze také bez sankčních poplatků splatit celý úvěr nebo jeho část či úvěr refinancovat. Jakou délku doby fixace úrokové sazby si klient zvolí, závisí na těchto parametrech: výše fixované sazby, délka doby čerpání úvěru, předpokládaný budoucí pohyb úrokových sazeb, předpokládaný budoucí vývoj příjmů žadatele. Banky nabízejí i variabilní úrokovou sazbu. Odlišnost od fixní sazby spočívá v tom, že úroková sazba se může měnit každý měsíc, jelikož její pohyb je odvozován od sazby PRIBOR, za kterou si banky navzájem půjčují peníze na mezibankovním trhu. V případě, že tržní sazby klesají, klesá i variabilní úroková sazba a vychází tedy levněji než fixní sazba. Mezi další výhody patří i možnost přestoupit na hypotéku s fixní sazbou v okamžiku stanovení nové výše sazby. Do úrokové sazby hypoték se dále promítá riziková marže. Vyšší rizikovou marži banky stanovují u neúčelových úvěrů, které jsou pro banky rizikovější než účelové Splatnost hypotečního úvěru O době splatnosti úvěru rozhoduje samotný žadatel a lze ji zvolit v rozmezí od 5 do 40 let. Doba, po kterou se žadatel rozhodne splácet, ovlivňuje velikost měsíční splátky. Obecně platí, že s rostoucí dobou do splatnosti se snižuje měsíční splátka. Volba nejdelší doby splatnosti se tedy může zdát jako nejvhodnější varianta. Nevýhoda spočívá v tom, že čím delší splatnost si klient vybere, tím více nakonec za úvěr zaplatí, jelikož se zvýší počet splátek. Za optimální délku doby splatnosti se obvykle považuje období od 15 do 20 let z hlediska poměru mezi výší splátky a náklady na úvěr. Žadatel by měl být v produktivním věku po celou dobu splácení úvěru. V případě, že v průběhu doby splácení klient již vstoupí 13

19 do důchodového věku, banka požaduje k úvěru dalšího spoludlužníka, a to mladšího. Nejvyšší věková hranice, do které musí být úvěr splacen, je 70 let věku klienta Způsob splácení a čerpání hypotečního úvěru Splácení hypotečního úvěru se odvíjí od způsobu jeho čerpání. Možnosti čerpání úvěru existují dvě, a to čerpání jednorázové nebo postupné. V případě postupného čerpání se splácí měsíčně pouze úrok z vyčerpané částky a částka jistiny úvěru se začne splácet měsíčními splátkami až v momentě vyčerpání celého úvěru. Měsíční splátka tedy již obsahuje část jistiny a úrok. Způsob splácení může být anuitní, progresivní nebo degresivní. Anuitní splácení patří mezi nejčastější způsoby splácení. Anuitní splátka obsahuje dvě složky, a to splátku jistiny a úrok. Pro klienta znamená výběr anuitního splácení stejnou výši měsíční splátky po celou dobu splácení úvěru, dochází pouze ke změně poměru mezi splátkou jistiny a úroku. Na začátku splácení tvoří úrok významnou část celé splátky, postupně se jeho podíl snižuje. Výhodou anuitního splácení je jeho jednoduchost a přehled o přesné (konstantní) výši splátky. U progresivního splácení klient zpočátku platí nižší měsíční splátky, které se během doby trvání úvěru postupně zvyšují. Opačný princip představuje degresivní splácení, klient platí vyšší splátky na začátku a později se mu snižují. Splátky mají klesající charakter, a to díky klesající výši úroků. 1.5 Hypoteční úvěrový proces Hypoteční úvěrový proces lze rozdělit do několika fází. V první fázi se žadatel rozhoduje o výběru banky, u které zažádá o hypoteční úvěr. Jednotlivé banky si stanovují úrokové sazby rozdílně, proto rozhodujícími parametry pro klienta jsou výše úrokové sazby a délka fixace úrokové sazby. Mezi další důležitá kritéria patří také poplatky spojené s úvěrem. Při první návštěvě banky žadatel získá základní informace o hypotečním úvěru, dále obdrží orientační návrh, zda je schopen úvěr splácet a také seznam dokladů potřebných pro získání úvěru. V druhé fázi klient podává žádost o poskytnutí úvěru u vybrané banky. Mezi doklady, které je žadatel povinen k žádosti doložit patří: 14

20 doklad totožnosti, souhlas se zpracováním osobních údajů, doložení výše příjmů (potvrzení výše příjmu od zaměstnavatele či daňové přiznání u OSVČ), výpis z katastru nemovitostí o zanesení zástavního práva, ocenění zastavované nemovitosti a vinkulaci pojištění nemovitosti ve prospěch banky, někdy též: vinkulace životního či úvěrového pojištění ve prospěch banky. V případě, že úvěr bude využit na investici do nemovitostí, jsou dále vyžadovány tyto doklady: pro případ koupě nemovitosti: o kupní smlouva, o výpis z katastru nemovitostí, pro případ rekonstrukce, výstavby, oprava: o stavební povolení, o rozpočet stavby, o výpis z katastru nemovitostí, o projektovou dokumentaci. Seznam dokladů se liší podle typu hypotečního úvěru. U některých druhů úvěrů nejsou požadovány všechny položky, např. u hypoték bez dokládání příjmů. Po předložení požadovaných dokladů banka začíná se zpracováváním údajů o klientovi. Prověřuje výši příjmů, což pro ni představuje nejdůležitější položku. Mezi příjmy se počítá i příjem z pronájmu jiné nemovitosti a ostatní příjmy jako např. vdovský důchod, invalidní důchod, výživné nebo podíl společníků na zisku. Na základě těchto informací banka stanovuje minimální požadovaný měsíční příjem. Pokud klient není schopen tohoto požadovaného příjmu dosáhnout, banka umožňuje přistoupení jednoho či více spolužadatelů, aby byla požadovaná výše splněna. Banka také posuzuje současnou a očekávanou ekonomickou situaci společnosti, ve které je klient zaměstnán. Dále se zajímá o bonitu klienta, tedy jeho schopnost a ochotu splácet. Využívá k tomu bankovní a nebankovní registr, ze kterého lze zjistit platební morálku a také, zda žadatel čerpá nějaký jiný úvěr. Pokud tedy klient hradí své závazky včas, znamená to pro něj velké plus při žádosti o úvěr. V neposlední řadě zkoumá hodnotu nemovitosti, kterou dostane do zástavy, a to pověřením bankovního znalce. 15

21 Ve třetí fázi dochází ke schválení úvěru a banka předkládá klientovi k podpisu tři dokumenty: úvěrovou smlouvu, zástavní smlouvu, smlouvu o vedení účtu. V této chvíli může klient započít čerpání úvěru, přesněji řečeno v okamžiku vkladu zástavního práva k zastavované nemovitosti do katastru nemovitostí. Čerpání úvěru se uskutečňuje bezhotovostně a může probíhat jednorázově nebo postupně. Jednorázové čerpání je voleno většinou při koupi nemovitosti a postupné čerpání se volí např. při výstavbě či rekonstrukci nemovitosti. Čtvrtou fázi představuje splácení a správa úvěru. V okamžiku vyčerpání úvěru je klient informován o ukončení čerpání a začíná splácet. Nejčastěji se využívají anuitní splátky, lze však zvolit i jednorázový způsob. Součást správy úvěru představuje mimo jiné pravidelné měsíční informování o aktuálním stavu splácení. Banka zasílá výpis obdobně jako u běžného účtu. Dále informuje o konci doby fixace úrokové sazby a klient má možnost splatit vyšší částku, případně celý úvěr, a to bez sankcí. Za správu úvěru si banka účtuje poplatky. Existují však i banky, které si je neúčtují a lákají tak klienty na nulové poplatky. 1.6 Refinancování hypotečního úvěru Refinancování hypotečního úvěru znamená splacení tohoto úvěru novým hypotečním úvěrem zpravidla u jiné banky. Důvodem k refinancování bývají lepší podmínky, jedná se nejen o nižší úrokovou sazbu, ale i o lepší podmínky pro splácení, zejména délku splácení, nižší měsíční splátky či mimořádné splátky. Klient může mít i jiné důvody, například chce přestoupit z pohyblivé sazby na fixní nebo má zájem navýšit úvěr, popřípadě již nadále nechce platit drahé pojištění, které banka při sjednání úvěru požadovala. Další příčinou také může být to, že klientovi nevyhovuje chování banky. Klient má možnost refinancovat hypotéku na konci doby fixace. Důležitou skutečností je správné načasování. Klient musí včas začít vyjednávat s bankou, u které má úvěr, o nových podmínkách. V případě, že se o to klient pokusí jen několik málo dní před koncem doby fixace, obvykle již bývá pozdě. Banka mu nabídne nevyhovující podmínky na další období a klient díky nedostatku času nestihne sjednat nový úvěr a splatit tak ten starý. Jediná možnost, která pak klientovi zbývá, je 16

22 přijmout nabídku stávající banky, přestože se jeví nevýhodně. Banka poskytující refinancování hypotéky si může dovolit nabídnout nižší úrokovou sazbu, jelikož se jedná o klienta, kterého již prověřila předchozí banka, a tudíž je částečně sníženo úvěrové riziko promítající se do úrokové sazby. Klient totiž pravidelně splácel předešlý úvěr a banka může předpokládat stejnou platební morálku do budoucna. Existují tři možnosti refinancování úvěru: běžné refinancování převzetí dluhu zjednodušené refinancování. Banka požaduje u běžného refinancování doložení veškerých dokladů dle podmínek stanovených bankou. U převzetí dluhu se jedná o převzetí původního dluhu novým klientem, a to i s podmínkami původního úvěru. Zjednodušené refinancování dovoluje zjednodušené doložení příjmů. Pro klienta to znamená, že nemusí znovu předkládat požadované doklady jako při sjednávání nového hypotečního úvěru. Banka použije dokumenty, které klient doložil u původního úvěru. Odpadají tudíž poplatky za zpracování úvěru a odhad. Zjednodušené refinancování však banka poskytuje za určitých podmínek: maximální výše úvěru 85 % zástavní hodnoty nemovitosti, maximální splatnost úvěru 30 let, k okamžiku čerpání nového hypotečního úvěru klient po dobu 12 měsíců bez problémů splácel původní úvěr, splátka nového úvěru se pohybuje na stejné úrovni nebo níže než původní splátka, v době mezi refinancováním a schválením nového úvěru klient nezískal žádný úvěr či půjčku vyšší než Kč, předmětem úvěru je rodinný dům, byt, byt v družstevním vlastnictví, stavební pozemek či rekreační objekt. 17

23 1.7 Státní podpora hypotečního úvěru Podpora od státu může mít v současné době podobu státní finanční podpory či daňového odpočtu zaplacených úroků. Státní finanční podpora Státní finanční podpora je poskytována na základě nařízení vlády č. 249/2002 Sb. a je určena pro žadatele do 36 let. Věková hranice platí nejen pro žadatele samotného, ale v případě manželů i pro jeho partnera. V okamžiku žádosti o příspěvek nesmí žadatel vlastnit ani spoluvlastnit byt, rodinný dům či bytový dům, s výjimkou bytu či rodinného domu s jedním bytem, na který požaduje příspěvek. Tato podmínka taktéž platí pro partnera žadatele o příspěvek v případě manželů. Nemovitost, na kterou se žádá příspěvek, se musí nacházet na území ČR a musí být minimálně dva roky stará. Po dobu využívání podpory musí byt nebo rodinný dům s jedním bytem fungovat jako trvalé bydliště žadatele a být v jeho výlučném vlastnictví. Státní podpora existuje v podobě úrokové dotace, která se poskytuje ve formě příspěvků ke splátkám hypotečního úvěru. Výše této dotace může být od 1 do 4 procentních bodů, a to s ohledem na vazbu na průměrnou výši úrokových sazeb, za které byly poskytnuty hypoteční úvěry v předchozím kalendářním roce. V případě, že úroková míra klesne pod hranici 5 %, platí pro nově uzavřené smlouvy (či smlouvy přepočítávané v tomto období) nulová výše podpory. V současné době se státní finanční podpora nachází na úrovni 0 %. Vývoj úrokových sazeb zaznamenává dlouhodobý pokles. Příspěvky se poskytují po celou dobu splácení úvěru, maximálně však 10 let. Dotace však není poskytována neomezeně. V případě koupě bytu se jedná o částku 800 tis. Kč a v případě rodinného domu s jedním bytem jde o 1,5 mil. Kč. Na část úvěru přesahující tyto limity nebude dotace poskytnuta. 18

24 V mil. Kč Graf 1: Státní podpora vyplacená k hypotečním úvěrům 600,0 500,0 496,4 463,9 472,5 400,0 384,3 343,6 300,0 274,4 200,0 177,6 174,4 100,0 0,0 0,8 34,0 95,9 76,7 24,0 9,5 18,1 23,4 19,9 4,3 Rok Zdroj: vlastní úprava Graf 1 zachycuje objem státní podpory vyplacené k hypotečním úvěrům v jednotlivých letech. Lze z něj vyčíst, že státní podpora je vyplácena i v současné době (v grafu viz rok 2013), přestože se nachází na úrovni 0 %. Tato situace vyplývá z toho, že hypoteční úvěry se uzavírají na rozdílnou dobu fixace, avšak výše státní podpory se stanovuje v momentě prvního čerpání. O poskytnutí podpory lze žádat u banky, u které uchazeč čerpá hypoteční úvěr. Banka musí mít povolení ze strany Ministerstva pro místní rozvoj přijímat žádosti a uzavírat smlouvy o poskytnutí státní podpory. Pro získání podpory musí klient podat žádost nejdříve v den uzavření smlouvy o hypotečním úvěru a nejpozději v den, kdy začíná úvěr čerpat. V případě, že nesplní tuto podmínku, nelze podporu nárokovat. Žádost o státní podporu představuje poměrně administrativně komplikovaný proces. Mezi podklady doložené k žádosti patří čestné prohlášení, kupní smlouva obsahující doložku o povolení vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí, výpis z katastru nemovitostí se zapsaným vlastnickým právem žadatele a doklad prokazující uplynutí dvouleté lhůty. 19

25 Odpočet zaplacených úroků z daní Odpočet úroků upravuje zákon č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů odpočet úroků. Základ daně z příjmu fyzických osob lze snížit o výši zaplacených úroků z hypotečního úvěru sníženou o státní finanční příspěvek, a to v případě, že úvěr slouží k financování bytových potřeb. Částku zaplacenou na úrocích lze odečíst maximálně do výše 300 tis. Kč ročně. Zákon o dani z příjmu 10 vymezuje bytovou potřebu jako: výstavbu rodinného domu, bytového domu, bytu či změnu stavby, koupi rodinného domu, bytového domu, bytu včetně rozestavěné stavby, koupi pozemku pro stavbu domu či bytu, splacení členského vkladu nebo vkladu právnické osobě za účelem získání práva nájmu nebo jiného užívání bytu či rodinného domu, vypořádání bezpodílového spoluvlastnictví manželů nebo vypořádání spoludědiců, údržba a změna stavby rodinného domu, bytového domu či bytu ve vlastnictví a bytů v nájmu nebo v užívání, úhrada za převod členských práv a povinností družstva v souvislosti s převodem práva nájmu nebo jiného užívání bytu, splacení úvěru nebo půjčky použitých poplatníkem na financování bytových potřeb. 10 Zákon č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů 20

26 2 Hypoteční úvěry vybraných bank Na českém hypotečním trhu se nachází mnoho bank, které nabízejí hypoteční produkty, ať už se jedná o univerzální banky či specializované hypoteční banky zaměřující se pouze na hypoteční úvěry. V současné době mají licenci na poskytování hypotečních úvěrů tyto banky: AXA Bank Citibank Europe plc. Česká spořitelna Česká pojišťovna Československá obchodní banka Fio banka GE Money Bank Hypoteční banka ING Bank Komerční banka LBBW Bank CZ mbank Oberbank AG Poštovní spořitelna Raiffeisenbank Sberbank CZ (do února 2013 pod názvem Volksbank CZ) UniCredit Bank Waldviertler Sparkasse von 1842 Wüstenrot hypoteční banka Z výše uvedeného seznamu se tyčí na vrcholu hypoteční pyramidy podle objemu sjednaných hypoték velká pětka (Top 5) 11, do které patří: Hypoteční banka Komerční banka Česká spořitelna Raiffeisenbank UniCredit Bank

27 Dlouhodobě se tržní podíl Top 5 pohybuje na hranici 90 %. Graf 2: Tržní podíly Top 5 20% 7% 6% 27% 30% Hypoteční banka Česká spořitelna Komerční banka UniCredit Bank Raiffeisenbank Zdroj: vlastní úprava 2.1 Srovnání hypotečních úvěrů vybraných bank Hypoteční banku jakožto specializovanou banku jsem zvolila záměrně nejen kvůli faktu, že představuje jedničku na hypotečním trhu, ale také pro její specializaci. Jako další dvě banky jsem vybrala Raiffeisenbank a UniCredit Bank, jelikož také spadají do Top Hypoteční banka Hypoteční banka získala v září 1995 oprávnění k vydávání hypotečních zástavních listů a získala tak statut první banky v České republice specializované na hypoteční úvěry. Od června 2000 je Hypoteční banka členem finanční Skupiny ČSOB, kdy se majoritním vlastníkem stala Československá obchodní banka, a. s. (ČSOB). Nabídka Hypoteční banky zahrnuje tyto hypoteční produkty: Standardní hypotéky: o Hypotéka na byt v osobním vlastnictví 22