ZNALECKÝ POSUDEK č

Transkript

1 - 1 - ZNALECKÝ POSUDEK č o obvyklé ceně nemovitostí bytové jednotky 601/12, ul. Plzeňská, České Budějovice 3, bytový dům na poz. parc. čís. 2134/25 zastavěná plocha a nádvoří, 2134/26 zastavěná plocha a nádvoří, vlastnický podíl na společných částech domu a na pozemku 668/18355, katastrální území České Budějovice 3, obec České Budějovice, okres České Budějovice Účel posudku: Pro účel dražby nedobrovolné Objednatel: Dražební společnost Dražbyprost Mgr. Hana Prošková Mírové nám. čp Ústí nad Labem Vypracoval: Znalec v oboru ekonomika a stavebnictví Ing. Zdeňka Hrochová Emy Destinnové Milevsko tel hrochova@volny.cz Obsahuje : 8 stran textu, vč. titulní strany. Předává se v jednom vyhotovení Použitý oceňovací předpis: Stanovení obvyklé ceny nemovitosti ke dni Datum: V Milevsku, dne

2 - 2-1 Nález: 1.1 Podklady pro vypracování posudku: Pro vypracování posudku byly použity následující podklady: Písemná objednávka ze dne (obj. 122/13) Výpis z Katastru nemovitostí vyhotovený dne dálkovým přístupem: A. Vlastník : LV 5659 Pešta Lukáš Plzeňská čp České Budějovice 3 B. Jednotka: 601/12 byt Pozemek: 2134/25 zastavěná plocha a nádvoří 2135/26 zastavěná plocha a nádvoří Vlastnický podíl na společných částech domu a na pozemku 668/18355 Katastrální území České Budějovice 3, obec České Budějovice, okres České Budějovice Kopie katastrální mapy území a letecký snímek území vyhotovený dne dálkovým přístupem Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne ve 12,00 hod.. Vlastníkem nemovitosti mi nebyl umožněný přístup do objektu Vyhl. 3/2008 Sb.o provedení některých ustanovení zák. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění vyhl. 456/2008 Sb., vyhl. 460/2009 Sb., vyhl. 364/2010 Sb., vyhl. 387/2011 Sb., vyhl. 450/2012 Sb. 1.2 Popis oceňovaných nemovitostí: Stavba bytového domu je postavená ve středu zastavěné části obce České Budějovice 3 v ul. Plzeňská. Vstup do bytové jednotky 601/12 mi nebyl v uvedený termín umožněný, stanovení obvyklé ceny nemovitostí je provedeno na základě venkovní prohlídky nemovitosti a údajů zjištěných u náhodných kolemjdoucích (nebylo možné ověřit pravdivost údajů). Dle LV 5659 v kú. České Budějovice 3 jsou na nemovitosti: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Pešta Lukáš Zástavní právo exekutorské Zástavní právo smluvní 2 Posudek: 2.1 Bytová jednotka č. 601/12 25 vyhl. 450/2012 Sb. 2.2 Stavební pozemek - podíl 28 vyhl. 450/2012 Sb.

3 Bytová jednotka č. 601/12 ( 25 ) Popis: Bytový dům byl postavený okolo roku Jedná se o bytový dům s 8 sekcemi. V bytovém domě je 9 nadzemních podlaží. I.NP je užíváno jako technické zázemí k bytovým jednotkám. Oceňovaný byt se nachází v druhé sekci zprava, 7.NP (6. patro), byt vpravo při pohledu od schodiště. Objekt bytového domu je obdélníkového půdorysu, zastřešen plochou střechou. Ke každé bytové jednotce připadá sklepní kóje v l. NP. K bytu náleží spoluvlastnický podíl 668/18355 na společných částech domu a pozemcích Rozsah a vybavení bytu: Bytová jednotka č. 601/12 je velikosti 66,8 m 2, byt Výpočet indexů: Výpočet indexu trhu příl a, tab. 1: Znak Kvalitativní pásma Číslo Název znaku Číslo Popis pásma Hodnota 1 Situace na dílčím (segmentu) II. Nabídka je výrazně vyšší než poptávka -0,10 trhu s nemovitostmi 2 Vlastnictví nemovitosti II. Stavba na vlastním pozemku 0,00 3 Vliv právních vztahů na II. Bez vlivu 0,00 prodejnost Index trhu: I T = 1 0,10 0,90 Výpočet indexu polohy příl.18 a, tab. 6: Znak Kvalitativní pásma Číslo Název znaku Číslo Popis pásma Hodnota P I 1 Poloha nemovitosti III. Souvisle zastavěné území obce 0,00 2 Význam lokality v obci II. Bez vlivu 0,00 3 Okolní zástavba a životní III. Převažující objekty pro bydlení 0,00 prostředí 4 Veřejná doprava II. Dobrá dostupnost centra 0,00 5 Parkovací možnosti v okolí II. Omezené 0,00 nemovitosti 6 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 0,00 7 Změny v okolí III. Bez vlivu 0,00 8 Vlivy neuvedené II. Bez dalších vlivů 0,00 Index polohy pro stavby k trvalému bydlení: I P = 1 + 0,00 1,00 Výpočet indexu konstrukce a vybavení příl. 19, tab. 2: Znak Kvalitativní pásma Číslo Název znaku Číslo Popis pásma Hodnota V I 1 Typ stavby III. Budova panelová zateplená 0,00 2 Společné části domu II. Standardní 0,00 3 Příslušenství domu II. Bez dopadu na cenu bytu 0,00 4 Umístění bytu v domě II. 7.NP (6.patro) s výtahem 0,00 5 Orientace obytných místností III. V,Z, výhled 0,03 ke světovým stranám 6 Základní příslušenství bytu II.? -0,10 T I

4 - 4-7 Další vybavení bytu II. Sklepní kóje -0,01 8 Vytápění bytu III. Dálkové 0,00 9 Kritérium jinde neuvedené III. Bez vlivu na cenu bytu 0,00 10 Stavebnětechnický stav III. Předpoklad provedení menších stavebních úprav 0,85x0,80= 0,680 Index konstrukce a vybavení: I V = ( 1 0,08 ) x 0,680 0, Výpočet ceny: Základní cena dle typu z příl.č. 19 tab. 1 ZC Kč/m ,00 Podlahová plocha bytu PP m 2 66,80 Index trhu I T 0,900 Index polohy I P 1,000 Index konstrukce a vybavení I V 0,625 Index cenového porovnání I 0,563 Cena bytové jednotky 601/12, kú. České Budějovice 3 C N Kč , Stavební pozemek ( 28 ) Ocení se podle 28, odst. 1 e), Obec České Budějovice obyvatel Základní cena stavebního pozemku : C p = 800,00 Kč/m Úprava základní ceny stavebního pozemku: Výhodnost polohy pozemku + 100,00 % Popis a výměry: 2134/25 zastavěná plocha a nádvoří 168,00 m /26 zastavěná plocha a nádvoří 172,00 m Ocenění stavebního pozemku: Parc.č. Druh Výměra ZC Kč/m 2 tab. 1 tab. 2 souvis. Kč/m 2 Kč P 21, P 21, odst.5 ZCU Cena 168,00 800,00 2,00 1,00 1, , /25 zast. plocha a nádvoří Koeficient změny cen staveb K i K i 2,131 Celkem cena bez K p ,80 Koeficient prodejnosti podle hlavní stavby K P 1,516 Cena s K P ,20 P 21, Parc.č. Druh Výměra ZC P 21, odst.5 ZCU Cena Kč/m 2 tab. 1 tab. 2 souvis. Kč/m 2 Kč 2134/26 zast. plocha 172,00 800,00 2,00 1,00 1, , ,00 a nádvoří Koeficient změny cen staveb K i K i 2,131 Celkem cena bez K p ,20 Koeficient prodejnosti podle hlavní stavby K P 1,516 Cena s K P , Cena stavebních pozemkú celkem: LV 5659

5 - 5 - kú. České Budějovice / ,20 Kč 2134/ ,01 Kč Cena nemovitosti celkem : ,21 Kč Hodnota vlastnického podílu 668/18355: ,28 Kč 3 Cena dle vyhl. 456/2008 Sb., vyhl. 460/2009 Sb., vyhl. 364/2010 Sb., 387/2011 Sb., vyhl. 450/2012 Sb.: LV 5659 kú. České Budějovice Bytová jednotka 601/ ,24 Kč 3.2 Stavební pozemek vlastnický podíl ,28 Kč Cena nemovitosti celkem : ,52 Kč Cena nemovitostí dle vyhl. 456/2008 Sb., vyhl. 460/2009 Sb., vyhl. 364/2010 Sb., 387/2011 Sb., 450/2012 Sb. zaokrouhlená dle 46 činí: ,00 Kč Slovy: jedenmiliónjednostočtrnácttisícčtyřistačtyčicetkorunčeských 4 Ocenění nemovitostí porovnávací metodou: Pro stanovení ceny nemovitosti porovnávacím způsobem byly čerpány údaje z prodejů a z nabídek realitních kanceláří uskutečněných za posledních 6 měsíců. Plzeňská ul., byt 2+1, 65 m² Adresa: Plzeňská, České Budějovice 3 Stav objektu: Po rekonstrukci Vlastnictví: Osobní Podlaží počet: 5 Podlaží umístění: 1. podlaží Plocha podlahová: 65 m 2 Lodžie: Ano Popis: Prodej kompletně zrekonstruovaného bytu s atypicky velkou terasou 2+1 v osobním vlastnictví, Plzeňská ul. České Budějovice Byt se nachází v prvním patře, rozloha bytu je 65m 2. V bytě je nově vyzděné bytové jádro, nová koupelna se sprchovým koutem, nová kuchyňská linka. Byt je velmi dobře dispozičně řešen - místnosti jsou neprůchozí, v kuchyni je jídelna, v předsíni komora. Prostorný obývací pokoj je rozdělen příčkou takže vznikla dispozice 3+1, lze snadno vrátit do původního stavu. Dům je po celkové rekonstrukci - zateplená fasáda, nová plastová okna.

6 - 6 - Plzeňská ul., byt 3+1, 64 m² Adresa: Plzeňská, České Budějovice 3 Budova: Panelová Vlastnictví: Osobní Podlaží počet: 5 Podlaží umístění: 4. podlaží Plocha podlahová: 64 m 2 Balkón: 8 m 2 Sklep: Ano Voda: Dálkový vodovod Popis: Prodej bytu 3+1, 64 m 2, s balkonem, 8 m2, na Plzeňské ulici. Byt v osobním vlastnictví se nachází v 3. patře, má zděné jádro s odděleným WC, novou kuchyňskou linku s vestavnými spotřebiči, plastová okna. Panelový dům prošel kompletní rekonstrukcí - střecha, zateplení, fasáda, stoupačky. K bytu patří sklep, 3 m 2. Plzeňská ul., byt 3+1, 66 m² Adresa: Plzeňská, České Budějovice 3 Budova: Panelová Stav objektu: Po rekonstrukci Vlastnictví: Osobní Podlaží počet: 8 Podlaží umístění: 2. podlaží Plocha užitná: 66 m 2 Sklep: Ano Popis: Prodej bytu 3+1 v osobním vlastnictví,v klidné lokalitě Pražského předměstí.byt se nachází ve 2 patře osmipodlažního panelového domu,vyzděné jádro,nové dlažby,v pokojích parkety,dům po rekonstrukci,zateplen,nová okna. Světlé a slunné místnosti.orientace bytu východ/západ.. Plzeňská ul., byt 2+1, 62 m² Adresa: Plzeňská, České Budějovice 3 Budova: Panelová Stav objektu: Po rekonstrukci Vlastnictví: Osobní Podlaží umístění: 7. podlaží Plocha užitná: 62 m 2 Popis: Prodej zrekonstruovaného bytu 2+1, nedaleko centra, Plzeňská ul., České Budějovice Byt se nachází v 7. patře a má plochu cca 62 m 2. Byt je po kompletní rekonstrukci, zděné jádro, byt je částečně zařízený, místnosti jsou neprůchozí. Dům je po celkové rekonstrukci - plastová okna se žaluziemi, zateplená fasáda, nový euro výtah. Seznam porovnávaných objektů: Název Cena Kč K místa K velikosti Cena upravená Kč Plzeňská ul ,00 1,00 1, ,00 Plzeňská ul ,00 1,00 1, ,00 Plzeňská ul ,00 1,00 1, ,00 Plzeňská ul ,00 1,00 1, ,00 Průměrná cena ,00

7 - 7-5 Rekapitulace: Popis obce: České Budějovice jsou s 95 tisíci obyvateli největším městem Jihočeského kraje a jeho hospodářským, správním a kulturním centrem. Jsou sídlem několika vysokých škol, důležitých veřejných institucí a úřadů. Sídlí zde světoznámé firmy s dlouhou tradicí, například: Koh-i-noor Hardtmuth, a.s., Budějovický Budvar, n.p., dále největší jihočeská firma strojírenská Robert Bosch, s.r.o. nebo významná potravinářská firma Madeta, a.s. Vlastnosti a okolnosti mající vliv na cenu obvyklou: Kladný vliv: - veškerá občanská vybavenost - dobrá dostupnost centra Záporný vliv: - nabídka převyšuje poptávku Hodnocení: Pro stanovení ceny obvyklé je třeba posoudit vlivy na ni působící: 1. Obchodovatelnost obdobných nemovitostí: neutrální 2. Věcná břemena vážící se k nemovitosti: nezjištěno 3. Vliv okolí na cenu obecnou: celkově neutrální Na základě těchto zjištění a s přihlédnutím k nabídce a poptávce po nemovitostech je obvyklá cena bytové jednotky 601/12 v kú. České Budějovice stanovená na hodnotu ,00 Kč, za kterou je nemovitost ke dni ocenění prodejná. Obvyklá cena bytové jednotky 601/12 v kú. České Budějovice s příslušenstvím ke dni činí: ,00 Kč Slovy: jedenmilióntřistaosmdesáttisíckorunčeských V Milevsku Ing. Zdeňka Hrochová E. Destinnové Milevsko

8 - 8 - ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne pod poř. čís. 1626/Z pro základní obor EKONOMIKA, odvětví ceny a odhady, specializace oceňování nemovitostí STAVEBNICTVÍ, odvětví stavby obytné a průmyslové. Znalecký úkon je zapsán pod poř. čís znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů (náhradu mzdy) účtuji podle připojené likvidace na základě daňového dokladu čís. 121/13.