Kč. ZNALECKÝ POSUDEK č.6476/126 odhad obvyklé ceny nemovitosti pro účel dražby dle metodiky v Hypoteční bance, a.s.

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č.6476/126 odhad obvyklé ceny nemovitosti pro účel dražby dle metodiky v Hypoteční bance, a.s. Předmět ocenění: 1.1 Rodinný dům - bez nebytových prostor Stávající Číslo popisné: 133 Na pozemku parc. č.: st.192 Pozemky parc. č.: st.192, 382/15 Ostatní stavby: Vlastník stavby: SJM Šváb Ondrej a Švábová Lenka, Dřenice 133, Dřenice, 1 / 1 Vlastník pozemku: SJM Šváb Ondrej a Švábová Lenka, Dřenice 133, Dřenice, 1 / 1 Katastrální území: Dřenice LV č.: 1062 Kraj: Pardubický Okres: Chrudim Obec: Dřenice Část obce: Dřenice Ulice: Číslo orientační: Objednatel: Stav ke dni / Prohlídka: Obvyklá cena stávající: (cena dle stavu ke dni ocenění) EURODRAŹBY.CZ, IČ: Čimická 780/ Praha 8 tel.: / Kč Rodinný dům je ve zhoršeném technickém stavu. Obvyklá cena budoucí: (cena po dokončení stavby v cenové úrovní ke dni ocenění) Nemovitosti jsou obchodovatelné: Poznámka: obtížně Uvedena rizika s možným vlivem na OC! Vypracoval: Ing. Miroslav Bartůněk tel.: , , Dobrovítov 27 fax.: Čáslav .: mbartunek@centrum.cz Datum: podpis, příp. razítko Tento odhad obsahuje 21 stran textu včetně 14 stran příloh.

2 SOUHRNNÉ INFORMACE O OCEŇOVANÉ NEMOVITOSTI Nemovitost: 1.1 Rodinný dům - bez nebytových prostor Kraj: Pardubický Obec, část obce: Dřenice Katastrální území: Dřenice Ulice: Hlavní stavba stávající stav budoucí stav počet podlaží PP/NP 0 2 počet bytových jednotek / typy zastavěná plocha 1NP: 93 m 2 obestavěný prostor: 457 m 3 podlahová plocha - obytná část 106 m 2 podlahová plocha - nebytová část jednotková cena: Kč/m 3 garáže v objektu / počet stání: ano 1 stáří původní / další životnost: 6 70 opotřebení celkové: 8 % technický stav stavby: Novostavba (do 5 let stáří) vytápění: Lokální - plyn typ konstrukce domu: Dřevěná (srub, montovaná na bázi dřeva a lehkých hmot) rozestavěnost: 100 % forma užívání: Bydlení rekonstrukce celková/dílčí v roce: / 2010 provedené dílčí rekonstrukce: rekonstrukce v interiéru domu nemovitost je běžně užívána: ano ne pozemky (popis): Oceňované pozemky jsou téměř rovinné, jsou napojené na elektro, vodu z veřejného řadu, kanalizaci do vlastní ČOV (zřejmě nefunkčí) a plyn. Přístup je bezproblémový ze zpevněné místní komunikace pozemek č. 382/1 ve vlastnictví Obce Dřenice. Průzkumem trhu s podobnými stavebními pozemky v obci a v podobných lokalitách byla zjištěna jednotková cena pozemků ve výši 700,00-800,00 Kč/m 2. Oceňované pozemky jsou větší výměry, proto uvažuji s jednotkovou cenou 600,00 Kč/m 2. Na oceňovaných pozemcích se dále nachází plotová vrata a vrátka, oplocení celého pozemku, zpevněná plocha ze zámkové dlažby, pilíř HUP a elektro, přípojka vody a plynu, ČOV, kanalizační přípojka. výměra pozemků celkem: m 2 jednotková cena 600 Kč/m 2 napojení na sítě vlastní veřejné vlastní veřejné elektro: vodovod: kanalizace (splašková): plynovod kabelová síť: přístup po zpevněné komunikaci: omezení a rizika rating rizika: bez vlivu na OC Rizika: Věcná břemena zahrnuto v obvyklé ceně Předkupní právo zahrnuto v obvyklé ceně Ostatní finanční / právní omezení zahrnuto v obvyklé ceně záplavové území / rok poškození: ano ne ano ne pojištění proti povodní / záplavě: doporučuji není nutné doporučuji není nutné - 2 -

3 Obec Počet obyvatel: 354 Budova: volně stojící Poloha v obci: Okrajová část - zástavba RD Poloha vzhledem k užívání: výborná dobrá neutrální nevhodná Okolí nemovitosti: bytová zóna průmyslová zóna nákupní zóna ostatní Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice / silnice I. třídy silnice II. třídy Místopis: Obec Dřenice leží v okrese Chrudim v Pardubickém kraji. Do města Chrudim je cca 5 km, 6 km severně leží statutární město Pardubice, 14 km severozápadně město Přelouč a 21 km severovýchodně město Holice. Obec leží na odbočce ze silnice č. 17 vedoucí z města Čáslav do města Chrudim. Na dálnice D11 je cca 30 km. Občanům je v obci k dispozici kvalitně zásobený obchod smíšeným zbožím, hostinec "U Zastávky" se společenským sálem, v budově OÚ je provozována knihovna. V roce 2000 byla obec kompletně plynofikována a zbudován byl vodovodní řád (v majetku VaK Chrudim). Z hlediska podnikatelských aktivit vedle mnoha živnostníků (několik truhlářských provozoven, zednické služby apod.) stojí za upozornění především potravinářská firma Labeta a prodej a servis automobilů Škoda, Kia a Mazda AutoHybeš. Rizika: Věcná břemena Věcné břemeno zapsané na LV č ve prospěch ČEZ Distribuce nemá vliv na cenu obvyklou. Jedná se o umístění elektropilíře na hranici pozemku č. 382/15 o výměře cca 1,20 m 2. Předkupní právo K předkupnímu právu na oceňované pozemky st. 192 a č. 382/15 ve prospěch Obce Dřenice při stanovení ceny obvyklé nepřihlížím. Ostatní finanční / právní omezení K zástavnímu právu smluvnímu ve prospěch ČS a.s., k rozhodnutím o úpadku (& 136 odst. 1 insolvenčního zákona) pro Švábovou Lenku a Švába Ondreje při stanovení ceny obvyklé nepřihlížím. Popis / dispozice: Jedná se o nepodsklepený jednopodlažní rodinný dům s obytným podkrovím vystavěný v roce Podle sdělení spoluvlastníka p. Švába a dále prohlídkou nemovitosti, byla výstavba rodinného domu provedena stavební firmou velice neprofesionálně, byly použity nejlevnější stavební materiály a některé stavební konstrukce zřejmě chybí nebo jsou podhodnocené. Údajně není provedena základová deska nebo provedena velice špatně. Svislé konstrukce jsou z tvrzeného polystyrenu. V domě musel vlastník provést ÚT s kotlem na plyn, vytápění mělo být jen klimatizační jednotkou v 1.NP. Okna jsou plastová s dvojsklem, dveře hladké plné, prosklené a shrnovací, vstupní dveře jsou plastové, vrata garáže jsou plechová výklopná. Dřevěná konstrukce zastřešené terasy a vstupu není dokončena - chybí nátěr a podbití. Na podlahách je keramická dlažba, PVC, laminátové plovoucí krytiny a v garáži je jen beton. V kuchyni není žádné vybavení, v koupelně s WC je jen vana a WC kombi. Schody do podkroví jsou z dřevotřískové konstrukce s keramickým obkladem. Funkčnost rozvodů vody, kanalizace, elektro a dodatečně provedených rozvodů ÚT není zaručena. Chybí umyvadlo, bojler. Celá plocha zateplení provedeného na západní stěně domu se při tlaku na stěnu pohybuje. Objekt není užívaný, je neudržovaný ve špatném technickém stavu. Zastřešená terasa a zastřešený vstup nejsou geometricky zaměřené a nejsou zakreslené do KN

4 Konstrukce a vybavení Název Popis Název Popis 1. Základy mělké založení 2. Zdivo na bázi tvrzeného polystyrenu 3. Stropy dřevěné trámové s 4. Střecha sedlový krov dřevotřískou 5. Krytina tašková 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech 7. Vnitřní omítky SDK s nátěrem 8. Fasádní omítky zateplená + nástřik na bázi umělých hmot 9. Vnější obklady chybí 10. Vnitřní obklady běžné keramické obklady 11. Schody dřevotřísková konstrukce a keramickou dlažbou 12. Dveře hladké plné, prosklené a shrnovací 13. Okna plastová s izolačním dvojsklem 14. Podlahy obytných místností laminátové plovoucí, keramická dlažba 15. Podlahy ostatních betonová mazanina 16. Vytápění ÚT s kotlem na plyn místností 17. Elektroinstalace světelná, třífázová 18. Bleskosvod chybí 19. Rozvod vody studené a teplé 20. Zdroj teplé vody bojler 21. Instalace plynu zemní plyn 22. Kanalizace z kuchyně, koupelny a WC 23. Vybavení kuchyně chybí 24. Vnitřní vybavení jen vana 25. Záchod WC kombi 26. Ostatní klimatizace Závady: Seznam podlaží Zastavěná plocha Započitatelná plocha podlaží Název místnosti Podlahová plocha Koeficient Započitatelná plocha 1.NP 92,57 m 2 52,85 m 2 vstup 4,30 m 2 1,00 4,30 m 2 chodba 5,30 m 2 1,00 5,30 m 2 koupelna 4,80 m 2 1,00 4,80 m 2 kuchyň s jídelnou 24,80 m 2 1,00 24,80 m 2 spíž 3,00 m 2 1,00 3,00 m 2 garáž 20,10 m 2 0,00 0,00 m 2 kotelna 1,20 m 2 1,00 1,20 m 2 zastřešený vstup a terasou 18,90 m 2 0,50 9,45 m 2 podkroví 78,30 m 2 53,55 m 2 chodba 9,40 m 2 1,00 9,40 m 2 pokoj 13,10 m 2 1,00 13,10 m 2 šatna 3,20 m 2 1,00 3,20 m 2 pokoj 14,00 m 2 1,00 14,00 m 2 pokoj 8,70 m 2 1,00 8,70 m 2 balkon 6,50 m 2 0,50 3,25 m 2 WC 1,90 m 2 1,00 1,90 m 2 Vztah nemovitosti ke KN Nemovitost / jednotka je řádně zapsána v KN: ano ne Stav rozestavěné stavby / jednotky umožňuje z právního hlediska podpis zástavní smlouvy: ano ne Reprodukční cena Věcná hodnota Hlavní stavby: Kč Hlavní stavby: Kč Ostatní stavby: Ostatní stavby: Pozemky: Kč Věcná hodnota celkem: Kč - 4 -

5 Porovnávací hodnota Lokalita Užitná plocha Pozemek Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu K c Foto m 2 m 2 Kč Kč/m 2 K C Kč/m 2 Sobětuchy okres Chrudim 83, , Přízemní rodinný dům v obci Sobětuchy v nové zástavbě. Dům je o dispozici 4+1 či 4+kk a o pěkné podlahové ploše 83 m2. Díky dobře řešenému rozložení místností nabízí 3 neprůchozí pokoje a velký obývací pokoj, ze kterého je přístup do kuchyně. Do pokojů se vstupuje z centrální chodby, z níž jsou dveře i do samostatné koupelny a samostaného WC. Přístup z venku na centrální chodbu je přes zádveří. Velkou předností této nemovitosti je její nízká energetická náročnost. K1 Zdroj ceny - 1,00 K2 Velikosti objektu - menší počet užitných ploch 0,80 K3 Poloha - podobná 1,00 K4 Provedení a vybavení - lepší 0,70 K5 Celkový stav - lepší 0,70 K6 Vliv pozemku - menší výměra 0,80 K7 Úvaha zpracovatele ocenění - 1,00 Rváčov u Hlinska okres Chrudim 80, , Novostavba rodinného domu s pozemkem 900 m2, který se nachází na klidném místě v obci Rváčov U Hlinska. Dům je nízkoenergetický a výtápění je řešeno plynovým kotlem a krbem. Dispozice: chodba, velký obývací pokoj s krbem a kuchyňským koutem, koupelna, WC, schodiště, chodba s úložným prostorem a 2 pokoje. K1 Zdroj ceny - 0,90 K2 Velikosti objektu - menší počet užitných ploch 0,80 K3 Poloha - horší 1,10 K4 Provedení a vybavení - lepší 0,80 K5 Celkový stav - lepší 0,80 K6 Vliv pozemku - menší výměra 0,90 K7 Úvaha zpracovatele ocenění - 1,00 Medlešice u Chrudimi 150, , Přízemní rodinný dům 4kk (150m2)+ sklep s garáží (150m2)po kompletní rekonstrukci,fasáda, omítky, stropy, elektroinstalace, nové podlahy, koupelna, kuchyňská linka se spotřebiči. K1 Zdroj ceny - 0,90 K2 Velikosti objektu - větší počet užitných ploch 1,05 K3 Poloha - lepší 0,95 K4 Provedení a vybavení - lepší 0,90 K5 Celkový stav - lepší 0,90 K6 Vliv pozemku - větší výměra 0,82 K7 Úvaha zpracovatele ocenění - 1,00 Variační koeficient před úpravami: 25,63 % Variační koeficient po úpravách: 1,44 % Průměrná cena Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovitosti 106 m 2 Porovnávací hodnota Kč - 5 -

6 Zdůvodnění stanovené porovnávací hodnoty Cena zjištěná porovnávacím způsobem: Jedná se o výsledek vyhodnocení cen nabídek k prodeji nemovitostí srovnatelných svým charakterem, polohou, stavem, velikostí a lokalitou. Jako podklady používám internetové nabídky nemovitostí V případě internetových nabídek je při porovnání vzato v úvahu, že jsou nadhodnocené. Seznam oceňovaných pozemků Název pozemku Parcelní číslo Výměra Jednotková cena pozemku zastavěná plocha a nádvoří: m Kč/m 2 orná půda: 382/ m Kč/m 2 Celkem: m 2 Stanovení standardní jednotkové ceny za m 2 započitatelné plochy Obvyklá cena: Kč Hodnota garáží, garážových a parkovacích stání: Kč Podíl venkovních úprav a ostatních staveb na obvyklé ceně: 2,00 % Kč Obvyklá cena pozemků: Kč Upravená obvyklá cena: Kč Započitatelná plocha: 106 m 2 Jednotková cena započitatelné plochy: Kč/m 2 Podklady / přílohy počet stran A4 v příloze Výpis z katastru nemovitostí pro LV č ze dne Kopie katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti. 5 Mapa oblasti a obce 2 Srovnatelné nemovitosti 3 Objednávka č. 067/2014-A provedení odhadu předmětu aukce ze dne Zdůvodnění obvyklé ceny: (vč. komentáře ke kupní ceně) Novostavba dvoupodlažního rodinného domu, neužívaná ve špatném technickém stavu. Údajně není provedena základová deska nebo provedena velice špatně. Svislé konstrukce jsou údajně z tvrzeného polystyrenu. Název zdícího materiálu není znám. Chybí umyvadlo, bojler, zařizovací předměty v kuchyni. Rozvody vody, elektro, kanalizace a rozvody ÚT jsou zřejmě nefunkční. Do kotelny nebyl umožněn přístup. Celá plocha zateplení provedeného na západní stěně domu se při tlaku na stěnu pohybuje. Dřevěná konstrukce zastřešené terasy a zastřešeného vstupu není dokončena - chybí nátěr a podbití

7 Ocenění nemovitostí je provedeno ke dni Posudek o ceně byl vypracován podpis znalce Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze dne č.j. Spr.1145/81 pro základní obor EKONOMIKA odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř.č. 6476/126 znaleckého deníku. Certifikovaný dne Bankovním institutem V.Š., a.s. Praha na základě akreditace udělené Českým institutem pro akreditaci, pro oceňování majetku kategorie "nemovitost", certifikát QON číslo , ev.č. 059/97 s platností do a recertifikován dne číslo certifikátu 0003 s platností do Ing. Miroslav Bartůněk Dobrovítov Čáslav mbartunek@centrum.cz Prohlašuji, že při zpracování odhadu jsem osobou nezávislou

8 List vlastnictví - 8 -

9 - 9 -

10 - 10 -

11 Snímek katastrální mapy

12 Fotodokumentace Kuchyň Kuchyň Jídelna Koupelna s WC - 1.NP Koupelna s WC - 1.NP Koupelna s WC - 1.NP

13 Chybějící zařizovací předměty v koupelně s WC Garáž Kotelna Pokoj - P Průhled podkrovím Pokoj v P

14 WC v P Pokoj v P Schodiště Trhliny v podkroví Severovýchodní pohled Severozápadní pohled

15 Západní pohled, klimatizační jednotka Zastřešená terasa Zastřešený vstup Celková situace Pohled z ulice Vjezd do garáže

16 Jihozápadní pohled ČOV

17 Mapa oblasti

18 - 18 -

19 Srovnatelné nemovitosti

20 - 20 -

21 - 21 -