ZNALECKÝ POSUDEK. č /13

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č /13 O obvyklé ceně nemovitosti bytové jednotky číslo 555/42 z domu číslo popisné 555 a 556, ulice Trnkova č.o. 16 a 18, s podílem na pozemcích parcelní číslo St. 852 a St zastavěná plocha a nádvoří, katastrální území Nové Sady u Olomouce, obec Olomouc, okres Olomouc. List vlastnictví Objednatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: Dražby.net, s.r.o. Sokolská 584/ Olomouc Stanovení obvyklé ceny podle platného cenového předpisu pro účely dobrovolné dražby nemovitosti. Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění pozdějších předpisů a podle stavu ke dni znalecký posudek vypracoval: Ing. Jan Štěpánek Einsteinova 722/ Olomouc telefon: ; Znalecký posudek obsahuje 12 stran textu včetně titulního listu a dále 3 strany příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Olomouci,

2 A. Nález 1. Znalecký úkol Vypracovat znalecký posudek o obvyklé ceně nemovitosti bytové jednotky číslo 555/42 z domu číslo popisné 555 a 556, ulice Trnkova č.o. 16 a 18, s podílem na pozemcích parcelní číslo St. 852 a St zastavěná plocha a nádvoří, katastrální území Nové Sady u Olomouce, obec Olomouc, okres Olomouc. List vlastnictví Základní informace Název předmětu ocenění: Bytová jednotka č. 555/42 Adresa předmětu ocenění: ulice "Trnkova" č.p. 555 a 556 / č.o. 16 a Olomouc Kraj: Olomoucký Okres: Olomouc Obec: Olomouc Katastrální území: Nové Sady u Olomouce Počet obyvatel: Základní cena podle 28 odst. 1 písm. e): 800,- Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne za přítomnosti vlastníka a znalce Ing. Jana Štěpánka. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - Výpis z Katastru nemovitostí Katastrálního úřadu pro Olomoucký kraj, Katastrální pracoviště Olomouc, List vlastnictví 5635 pro katastrální území Nové Sady u Olomouce, ze dne Vyhotoveno dálkovým přístupem. - Kopie Katastrální mapy pro katastrální území Nové Sady u Olomouce. - Stavební povolení pro stavbu domu č.j.: ÚPA 1944/81/Ing.Fi, ze dne Kolaudační rozhodnutí pro stavbu domu č.j.: ÚPA 6363/83/Ing.Fi., ze dne Kupní smlouva - Smlouva o převodu vlastnictví jednotky - bytu č. 555/42, ze dne , právní účinky vkladu práva ke dni Prohlášení vlastníka budovy dle zákona č. 72/1994 Sb., k budově č.p. 555 a 556 v katastrálním území Nové Sady u Olomouce. - Informace a údaje sdělené vlastníkem nemovitosti znalci. - Skutečnosti a výměry zjištěné na místě samém dne při místním šetření. 5. Vlastnické a evidenční údaje Dle výpisu z Katastru nemovitostí, List vlastnictví 5635 pro katastrální území Nové Sady u Olomouce, je vlastníkem nemovitosti jednotky č. 555/42: podíl Vybíralová Blanka, Tršice 131, Tršice RČ / /

3 6. Dokumentace a skutečnost Původní stavební dokumentace, Stavební povolení, ani Kolaudační rozhodnutí nebylo znalci předloženo při místním šetření. Prohlášení vlastníka dle zákona číslo 72/1994 Sb. bylo znalcem opatřeno na Katastrálním úřadě v Olomouci. Dům č.p. 555 a 556 je situován na stavebních parcelách číslo St. 852 a St. 853 při ulici Trnkova a má č.o. 16 a 18. Jedná se o dům osmipodlažní, s plným podsklepením a s plochou střechou. Je to bytový dům typový s převládajícím účelem využití k bydlení. Více než 50 % všech ploch připadá na bydlení. Dům je rozdělen na jednotky Prohlášením vlastníka budovy dle zákona číslo 72/1994 Sb. a jednotky jsou převedeny do osobního vlastnictví. Jedná se o bytový dům typový s byty a s domovním příslušenstvím. V 1.PP domu jsou situovány sklepní místnosti a domovní příslušenství. Všech 8 nadzemních podlaží (NP) obsahuje jen bytové jednotky a společné domovní prostory. Stáří stavby k datu ocenění je 30 roků. Předmětem ocenění v tomto znaleckém posudku je bytová jednotka číslo 555/42, t.j. dvoupokojová bytová jednotka s příslušenstvím, umístěná v 7.NP domu, včetně příslušného podílu na společných částech domů a na pozemcích pod stavbou. 7. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Bytová jednotka č. 555/42-3 -

4 B. Znalecký posudek Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona číslo 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů číslo 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhl. č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Bytová jednotka č. 555/42 Popis Jedná se o dvoupokojovou bytovou jednotku s příslušenstvím, která se nachází v 7.NP bytového domu situovaného na parcelách číslo St. 852 a St. 853 v katastrálním území Nové Sady u Olomouce, při ulici Trnkova. Dům leží v záplavovém území řeky Moravy. Přístup do bytové jednotky je ze společného komunikačního prostoru se schodištěm a s výtahem. Ze společného prostoru se vstupuje přímo do prostoru bytu, kde je předsíň, dále koupelna s WC, průchozí obývací pokoj, kuchyň a druhý pokoj. K bytu přísluší ještě sklepní kóje umístěná v 1.PP domu. Stavební provedení budovy je se základy železobetonovými, s izolacemi proti zemní vlhkosti. Svislé nosné konstrukce jsou montované z plošných panelů s dodatečným zateplením. Stropy jsou železobetonové panelové s rovnými podhledy. Střecha je plochá jednoplášťová. Krytina střechy je živičná vícevrstvá. Klempířské konstrukce jsou kompletní z pozinkovaného plechu. Vnitřní povrchové úpravy v oceňované jednotce jsou provedeny jako tapety nalepené na betonový povrch panelů. Vnější povrchové úpravy jsou šlechtěné barvené omítky na dodatečné zateplovací termofasádě. Schody jsou železobetonové s povrchem teracovým a jsou se zábradlím. Dveře jsou dřevěné hladké a rámové náplňové. Okna jsou plastová s izolačními dvojskly. Podlahy v obytných místnostech jsou s povrchem z PVC. Vytápění je ústřední z centrálního tepelného zdroje. Elektroinstalace je světelná a motorová s jističi automatickými. Bleskosvod je na budově proveden. Rozvod vody studené a teplé je proveden s napojením na veřejný vodovod. Odkanalizování od všech zařizovacích předmětů je svedeno do veřejné kanalizace. Vnitřní plynovod v oceňované bytové jednotce není proveden vůbec. Ohřev teplé užitkové vody je centrální. Kuchyně je vybavena původní kuchyňskou linkou s běžným elektrickým sporákem. Vnitřní hygienické vybavení jednotky je vana, umývadlo a splachovací záchod. Bytové jádro je původní prefabrikované jádro s povrchem z umakartu. Ostatní vybavení je běžné jako např. telefon domovní, rozvody televizního signálu, vestavěné skříně, požární vodovod, odvětrání prostor pomocí ventilátorů a běžných vzduchotechnických zařízení apod. Objekt je vybaven osobními výtahy. Oceňovaná bytová jednotka číslo 555/42 má celkovou podlahovou plochu místností pro ocenění skládající se z následujících ploch: obývací pokoj 16,1 m 2, pokoj 11,8 m 2, kuchyně 7,6 m 2, předsíň 4,9 m 2, koupelna s WC 3,1 m 2, k bytu přísluší i sklepní kóje umístěná v 1.PP domu, sklep 1,3 m 2. Spoluvlastnický podíl připadající na jednotku č. 555/42 je určen na: 448/

5 Ocenění příslušenství jednotky - pozemky Pozemky Popis Dle výpisu z Katastru nemovitostí se jedná o pozemky v obci Olomouc, t.j. ve statutárním městě se obyvateli. Pro město Olomouc platí od Cenová mapa stavebních pozemků č. 17 a pozemky podle ní budou oceněny, protože na příslušném mapovém listě je pro tyto pozemky uveden cenový údaj 1.340,- Kč/m 2. Stavby na pozemcích lze napojit na všechny běžné inženýrské sítě, pozemky jsou rovinaté, přístup k pozemkům je po komunikacích se zpevněnými povrchy a pozemky se nacházejí v záplavovém území řeky Moravy. Při povodních v roce 1997 zde dosahovala hladina záplavové vody úrovně 1 m až 2 m nad úroveň terénu. Ocenění Ostatní stavební pozemky Typ Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jednotková cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] 27 cenová mapa zastavěná plocha a St , , ,- nádvoří 27 cenová mapa zastavěná plocha a St , , ,- nádvoří Ostatní stavební pozemky - celkem ,- Pozemky - zjištěná cena = ,- Kč Rekapitulace cen příslušenství jednotky - pozemky Pozemky = ,- Kč ,- Kč Cena příslušenství - celkem = ,- Kč Vlastní ocenění jednotky Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Bytový prostor 25 porovnávací metoda Poloha objektu: Olomouc Stáří stavby: 30 let Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 19): ,- Kč/m 2-5 -

6 Podlahové plochy bytu obývací pokoj: 16,10 m 2 pokoj: 11,80 m 2 kuchyně: 7,60 m 2 předsíň: 4,90 m 2 koupelna s WC: 3,10 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: = 43,50 m 2 Podlahové plochy sklepů a půd, ne místnosti sklepní kóje: 1,30 m 2 Podlahové plochy sklepů a půd, ne místnosti - celkem: = 1,30 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: = 43,50 m 2 Započítaná podlahová plocha sklepů a půd, ne místnosti: 1,30 m 2 * 0,10 = 0,13 m 2 Podlahové plochy - celkem = 43,63 m 2 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 1. Typ stavby - budova - panelová, zateplená III 0,00 2. Společné části domu - kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, II 0,00 sklad 3. Příslušenství domu - bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě - ostatní podlaží nevyjmenované II 0,00 5. Orientace obytných místností ke světovým stranám - ostatní světové III 0,03 strany - s výhledem 6. Základní příslušenství bytu - příslušenství úplné, umakartové bytové II -0,10 jádro 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - standardní II -0,01 vybavení - pouze sklepní kóje 8. Vytápění bytu - dálkové, ústřední III 0,00 9. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu III 0, Stavebně - technický stav - byt - předpoklad provedení menších III 0,85 stavebních úprav Koeficient pro stáří 30 let: 0,90 9 Index vybavení I V = (1 + V i ) * V 10 * 0,90 = 0,704 i = 1 Index polohy Název znaku č. P i 1. Poloha nemovitosti v obci - v souvisle zastavěném území III 0,00 2. Význam lokality (v obci, oblasti, okresu) - bez vlivu II 0,00 3. Okolní zástavba a životní prostředí - převažující objekty pro bydlení III 0,00 4. Dopravní spojení - dobrá dostupnost centra obce, dobré dopravní II 0,00 spojení 5. Parkovací možnosti v okolí nemovitosti - omezené II 0,00 6. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0,00-6 -

7 7. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0,00 8. Vlivy neuvedené - vlivy snižující cenu - dům v záplavovém území I -0,05 8 Index polohy I P = (1 + P i ) = 0,950 i = 1 Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - nabídka III 0,00 odpovídá poptávce 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku II 0,00 (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu II 0,00 3 Index trhu I T = (1 + T i ) = 1,000 i = 1 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,704 * 0,950 * 1,000 = 0,669 Ocenění Cena upravená CU = IPC * I = ,- Kč/m 2 * 0,669 = ,45 Kč/m 2 CP = CU * PP = ,45 Kč/m 2 * 43,63 m 2 = ,94 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = ,94 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku Zjištěná cena pozemku: ,- Kč Spoluvlastnický podíl: 448 / Hodnota spoluvlastnického podílu: ,- Kč * 448 / = ,94 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku ,94 Kč Bytová jednotka č. 555/42 - zjištěná cena = ,88 Kč - 7 -

8 Stanovení hodnoty nemovitosti metodou srovnávací - obvyklá cena ve smyslu ustanovení 2 odst. 1, zákona číslo 151/1997 Sb. V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí nebo realitní inzerce nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než 1 rok, realitní inzerce se předpokládá aktuální. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z internetových realitních serverů, z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, realizovatelná na 6-ti měsíční zprostředkovatelskou smlouvu, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti. Po nemovitostech uvedeného typu, tj. bytová jednotka dokončená (v panelovém domě) uvedené velikosti, vybavení, resp. zjištěného technického stavu, v dané lokalitě a u srovnatelných nemovitostí poptávka odpovídá nabídce. Proto s přihlédnutím k umístění nemovitosti, její celkové velikosti, jejímu technickému stavu, standardnímu vybavení, jsem názoru, že oceňovaná nemovitost je obchodovatelná. Jako podklady byly použity údaje z internetové realitní inzerce, databáze spolupracujících odhadců, vlastní databáze a údaje ze spolupracujících realitních kanceláří. Podle těchto podkladů a údajů byly v uplynulé době v oblasti, kde se nachází oceňovaná nemovitost, zobchodovány nebo jsou právě k prodeji nabízeny srovnatelné nemovitosti. Závěry z průzkumu obvyklých cen jsou následující: Přímé srovnání s cenami nabízených nemovitostí: Z databáze vlastní i spolupracujících odhadců (ČSCOM) jsem vybral dne následující nemovitosti z obce Olomouc, ze srovnatelné lokality, vše v obci a v okrese Olomouc: 1. Byt v obci Olomouc, ulice Družební, k.ú. Nové Sady u Olomouce. Byt (2+1) s příslušenstvím, umístěný ve stejné lokalitě, tj. ve stejném k.ú., v obdobné panelové stavbě, která je již po částečné rekonstrukci. Napojení na všechny běžné inženýrské sítě je provedeno. Podlahová plocha bytu je 44,0 m 2, k bytu přísluší i sklep v 1.PP domu. Vlastní byt je v původním provedení, je ve vyhovujícím technickém stavu a je udržovaný. Realizovaná kupní cena: ,- Kč, tj ,- Kč/m 2 podlahové plochy 2. Byt v obci Olomouc, ulice Zikova, k.ú. Nové Sady u Olomouce. Byt (2+1) s příslušenstvím, umístěný ve stejné lokalitě, tj. ve stejném k.ú., v obdobné panelové stavbě, která je již po celkové rekonstrukci a modernizaci. Napojení na všechny běžné inženýrské sítě je provedeno. Podlahová plocha bytu je 43,46 m 2, k bytu přísluší i sklep v 1.PP domu. Vlastní byt je v původním provedení, je v dobrém technickém stavu a je dobře udržovaný. Realizovaná kupní cena: ,- Kč, tj ,- Kč/m 2 podlahové plochy - 8 -

9 3. Byt v obci Olomouc, ulice Fischerova, k.ú. Nové Sady u Olomouce. Byt (2+1) s příslušenstvím, umístěný ve stejné lokalitě, tj. ve stejném k.ú., v obdobné panelové stavbě, která je již po částečné rekonstrukci a modernizaci. Napojení na všechny běžné inženýrské sítě je provedeno. Podlahová plocha bytu je 43,6 m 2, k bytu přísluší i sklep v 1.PP domu. Vlastní byt je po částečné modernizaci, je v dobrém technickém stavu a je dobře udržovaný. Realizovaná kupní cena: ,- Kč, tj ,- Kč/m 2 podlahové plochy 4. Byt v obci Olomouc, ulice Rožňavská, k.ú. Nové Sady u Olomouce. Byt (2+1) s příslušenstvím, umístěný ve stejné lokalitě, tj. ve stejném k.ú., v obdobné panelové stavbě, která je již po celkové rekonstrukci a modernizaci. Napojení na všechny běžné inženýrské sítě je provedeno. Podlahová plocha bytu je 43,50 m 2, k bytu přísluší i sklep v 1.PP domu. Vlastní byt je po celkové rekonstrukci a modernizaci, je v dobrém technickém stavu a je dobře udržovaný. Realizovaná kupní cena: ,- Kč, tj ,- Kč/m 2 podlahové plochy Vyhodnocení srovnávaných nemovitostí: přímé srovnání lze provést se všemi uváděnými nemovitostmi umístěnými ve stejné části Nové Sady, vše ve městě i v okrese Olomouc. Oceňovaná nemovitost byt č. 555/42 je umístěn ve starším panelovém typovém bytovém domě, v obci Olomouc a v jeho místní části a k.ú. Nové Sady u Olomouce, v domě č.p Dům je starý 30 roků a je v dobrém technickém stavu, protože je již po celkové revitalizaci. Oceňovaná nemovitost byt č. 555/42 s příslušnými podíly na budově č.p. 555 a 556 i na pozemcích parcelní číslo St. 852 a St. 853, vše v k.ú. Nové Sady u Olomouce, má pro ocenění důležité cenotvorné faktory: Silné stránky: - stavba po revitalizaci v dobrém technickém stavu - dobrá poloha v obci i v regionu - možnost napojení na všechny běžné inženýrské sítě Slabé stránky: - vlastní byt je v původním provedení, vyžadujícím modernizaci - typické panelové sídliště s vysokopodlažní zástavbou - dům se nachází v záplavovém území řeky Moravy Srovnáním oceňované nemovitosti s výše uvedenými porovnávanými nemovitostmi srovnatelných bytů ve stejném městě, ve stejné lokalitě, ve stejném katastrálním území, vzhledem k poloze oceňované nemovitosti, velikosti podlahové a užitné plochy vlastního bytu, k běžné vybavenosti i s ohledem na technický stav oceňované nemovitosti, odhaduji srovnatelnou cenu nemovitosti bytové jednotky na: ,- Kč tj ,- Kč/m 2 podlahové plochy - 9 -

10 C. Rekapitulace Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Bytová jednotka č. 555/ ,90 Kč 1. Ocenění staveb celkem ,90 Kč Celkem ,90 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem Výsledná cena po zaokrouhlení dle 46: ,90 Kč ,- Kč slovy: Osmsetpadesátčtyřitisícosmdesát Kč Odhadovaná srovnávací hodnota celkem: slovy: Devětsettisíc Kč ,- Kč

11 ZÁVĚR: 1. Obvyklá cena nemovitosti, pokud by byla bez závad, je minimálně: ,- Kč 2. Závady, které v insolvenci nezaniknou - nejsou známy. Srovnáním s jinými nemovitostmi tohoto typu v daném místě, které byly v uplynulém období zobchodovány, nebo které jsou právě nabízeny k prodeji a je známá jejich obvyklá cena (tržní hodnota), mohu odhadnout, že obvyklá cena oceňované nemovitosti bytové jednotky č. 555/42 s příslušnými podíly na budovách č.p. 555 a 556 a na pozemcích parcelní číslo St. 852 a St. 853, vše dle LV 5635 a LV 630 pro katastrální území Nové Sady u Olomouce, je pro účely dobrovolné dražby minimálně: ,- Kč slovy: devětsettisíc Kč Tato cena je odhadována s ohledem na to, že se oceňuje celá kompletní nemovitost bytové jednotky č. 555/42 vyčleněné z budovy č.p. 555 a 556 s podílem na společných částech budov č.p. 555 a 556 i na pozemcích parcelní číslo St. 852 a St. 853, vše dle LV 5635 a LV 630 pro katastrální území Nové Sady u Olomouce. Podíl na společných částech budov a na pozemcích činí 448/ Obvyklá cena nemovitosti je ovlivněna především polohou nemovitosti, která se nachází ve statutárním městě Olomouci. To znamená v poměrně dobré poloze z hlediska její možné prodejnosti. Poloha je vhodná k využití jako bytová jednotka k bydlení. Dostupnost nemovitosti je dobrá, jsou zde také přijatelné dojezdové vzdálenosti do centra města, do regionálního centra i do dalších okolních větších měst a obcí. Dále je cena ovlivněna také celkovým stářím původní nemovitosti, jejím konstrukčním a materiálovým provedením, běžnou vybaveností a poměrně dobrým technickým stavem domu. Byt č. 555/42 má typové dispoziční uspořádání a nachází se ve starším typovém panelovém bytovém domě. V bytovém domě jsou jen bytové jednotky s příslušenstvím a není zde žádný nebytový prostor určený k podnikání. Obvyklá cena se tedy odhaduje především s ohledem na poměrně dobrou polohu oceňované nemovitosti v obci, na její celkovou skutečnou velikost (podlahovou plochu), běžnou vybavenost, vyhovující technický stav, dispoziční uspořádání a přináležející příslušenství i s ohledem na cenovou úroveň trhu s byty v obci v současné době. Zástavní práva neovlivňují hodnotu předmětu ocenění, protože tato práva v souladu se zákonem č. 26/2000 Sb. zanikají případným zpeněžením věci dražbou. K oceňované nemovitosti se neváže žádné omezující Věcné břemeno a nejsou zde taktéž vložena žádná ocenitelná práva ve prospěch oceňované nemovitosti. Ing. Jan Štěpánek Einsteinova 722/ Olomouc telefon: ; V Olomouci, verze:

12 D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne č.j. Spr. 1998/92 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /13 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 079/2013. V Olomouci, Ing. Jan Štěpánek