ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo /15 NEMOVITÁ VĚC: Rodinný dům č.p 11 Katastrální údaje : Kraj Plzeňský, okres Plzeň-sever, obec Kbelany, k.ú. Kbelany Adresa nemovité věci: Kbelany, Vlastník stavby: /1169, Ivana Omraiová, č.p. 11, Kbelany, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: /1169, Ivana Omraiová, č.p. 11, Kbelany, vlastnictví: výhradní OBJEDNAVATEL: Adresa objednavatele: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Licita s.r.o. Keřová 7, Plzeň Jiří Mikula Skupova 454/37, Plzeň IČ: telefon: mikula.nem@seznam.cz Pro účely veřejné dražby dobrovolné dle zákona 26/2000 Sb., o veřejných držbách OBVYKLÁ CENA Kč Datum místního šetření: Stav ke dni : Počet stran: 12 stran Počet příloh: 5 Počet vyhotovení: 2 V Plzni, dne Jiří Mikula

2 NÁLEZ Znalecký úkol ocenění nemovité věci - rodinného domu č.p. 11 v Kbelanech s pozemkem, součástmi a příslušenstvím, tedy nemovitostí specifikovaných takto: nemovitosti zapsané v katastru nemovitostí na listu vlastnictví č. 130 pro obec Kbelany, katastrální území Kbelany, a to pozemek st.p.č zastavěná plocha a nádvoří o výměře 325 m 2, jehož součástí je stavba objekt k bydlení Kbelany, č.p. 11 Přehled podkladů - výpis z KN LV 130 ze dne snímek katastrální mapy - skutečnosti zjištěné na místě - fotodokumentace SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: okrajová část - ostatní Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Celkový popis Dům č.p. 11 na pozemku p.č. 41 Oceňovaná nemovitost leží v Kbelanech při levé straně návsi. Nemovitost je napojena pouze na elektrické vzdušné vedení, voda odebírána ze studny, odpady svedeny do žumpy. Stavebně technický stav odpovídá stáří, od r se provádí průběžně vnitřní úpravy v domě do nynější podoby. Dopravní spojení autobusem ČSAD ze vsi 2x denně, jinak ze zastávky na křižovatce silnice Blatnice - Sulislav. Dům je volně stojící, přízemkový s podkrovím, osazený na rovině a obsahuje v 1.NP uzavřenou verandu, předsíň, obývací pokoj, kuchyň, WC, spíš, schody do podkroví, v podkroví - chodbu, tři obytné místnosti, WC s umyvadlem. Stavebně technický stav odpovídá stáří, údržba minimální, štítová zeď přední má šikmou stávající trhlinu staršího data, zadní část štítu není v dolní části omítnuta, není dokončena omítka verandy, dlažba v kuchyni dosti zvrásněná. Veranda není zakreslena na snímku KM. Zastavěná plocha 110 m 2. Součásti a příslušenství: žumpa, studna, dřevěné oplocení, dřevěná vrata a vrátka, drátěná vrátka, oplocení ze stojatých betonových váz, zpevněné plochy - dlažba - 2 -

3 RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Komentář: dle LV 130 Ostatní rizika: nejsou OCENĚNÍ Základní cena stavebních pozemků pro k.ú. Kbelany: Základní zjištěná cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 000,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce - Do 500 obyvatel V 0,50 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV 0,60 O3. Poloha obce - Ostatní případy V 0,80 O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, III 0,70 nebo kanalizace, nebo plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční nebo autobusová zastávka - III 0,90 jezdí pouze v prac. dny 3x O6. Občanská vybavenost v obci - Žádná vybavenost VI 0,80 Základní zjištěná cena stavebního pozemku: ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 120,96 Kč/m 2-3 -

4 Výpočet hodnoty pozemků Pozemek p.č. 41 Zastavěná plocha p.č. 41 je přibližně obdélníkového tvaru, pozemek je celkem rovinatý. Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Nevhodný tvar, nebo I -0,01 velikost - omezující jeho využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15 % III 0,00 včetně; orientace SV, S a SZ 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo - komunikace 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - bez vlivu II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 +Σ P i = 0,990 Index trhu s nemovitostmi I T = 0,990 Index polohy pozemku I P = 0,848 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,990 * 0,990 * 0,848 = 0,831 6 i = 1 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst ,96 0, ,52 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a ,00 100, ,- nádvoří Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří - celkem ,- Pozemek p.č zjištěná cena = ,- Kč - 4 -

5 Výpočet věcné hodnoty stavby Rodinný dům č.p.11 Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: 13, typ A Svislá nosná konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: má podkroví nad 2/3 zastavěné plochy 1.nadz. podlaží Střecha: se šikmou nebo strmou střechou Počet nadzemních podlaží: s jedním nadzemním podlažím Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 111 Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha [m 2 ] 1.NP 9,15*10,90+2,00*5,00 = 109,74 Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška Název plocha 1.NP 109,74 m 2 2,70 m Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] 1.NP (9,15*10,90+2,00*5,00)*(2,70) = 296,28 m 3 podkroví 9,15*10,90*2,45 = 244,35 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor 1.NP NP 296,28 m 3 podkroví Z 244,35 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 540,63 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení Část standardu [%] 1. Základy betonové pasy S Zdivo zděné tl. 45 cm S Stropy dřevěné P Střecha sedlový S Krytina pálená krytina S

6 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech P Vnitřní omítky vápenné S Vnitřní omítky C Fasádní omítky vápenné dvouvrstvé omítky P Vnější obklady C Vnitřní obklady běžné keramické obklady S Schody standardní S Dveře náplňové S Okna dřevěná, zdvojená S Podlahy obytných místností PVC, koberce S Podlahy ostatních místností keramická dlažba S Vytápění kamna na tuhá paliva P Elektroinstalace světelná, třífázová S Bleskosvod C Rozvod vody studená i teplá voda S Zdroj teplé vody el. bojler S Instalace plynu C Kanalizace žumpa S Vybavení kuchyně elektrický sporák se sklokeramickou S 100 deskou 24. Vnitřní vybavení umyvadlo, vana, WC S Záchod splachovací S Ostatní P 100 Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy S 8, ,00 8,20 2. Zdivo S 21, ,00 21,20 3. Stropy P 7, ,46 3,63 4. Střecha S 7, ,00 7,30 5. Krytina S 3, ,00 3,40 6. Klempířské konstrukce P 0, ,46 0,41 7. Vnitřní omítky S 5, ,00 2,90 7. Vnitřní omítky C 5, ,00 0,00 8. Fasádní omítky P 2, ,46 1,29 9. Vnější obklady C 0, ,00 0, Vnitřní obklady S 2, ,00 2, Schody S 1, ,00 1, Dveře S 3, ,00 3, Okna S 5, ,00 5, Podlahy obytných místností S 2, ,00 2, Podlahy ostatních místností S 1, ,00 1, Vytápění P 5, ,46 2, Elektroinstalace S 4, ,00 4, Bleskosvod C 0, ,00 0, Rozvod vody S 3, ,00 3, Zdroj teplé vody S 1, ,00 1, Instalace plynu C 0, ,00 0, Kanalizace S 3, ,00 3,10-6 -

7 23. Vybavení kuchyně S 0, ,00 0, Vnitřní vybavení S 4, ,00 4, Záchod S 0, ,00 0, Ostatní P 3, ,46 1,56 Součet upravených objemových podílů 84,58 Koeficient vybavení K 4 : 0,8458 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 11) [Kč/m 3 ]: = 2 290,- Koeficient využití podkroví (dle příl. č. 11): * 1, 1200 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,8458 Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 0,8000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle SKP): * 2,1150 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 3 670,47 Plná cena: 540,63 m 3 * 3 670,47 Kč/m 3 = ,20 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 77 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 43 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 120 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 77 / 120 = 64,2 % Koeficient opotřebení: (1-64,2 % / 100) * 0,358 = ,10 Kč Úprava ceny dle 30 odst. 6 - morální opotřebení Zdůvodnění použití morálního opotřebení morální opotřebení Srážka za morální opotřebení: ,10 * 10 % = ,31 Kč Rodinný dům č.p.11 - zjištěná cena = ,79 Kč - 7 -

8 Výpočet porovnávací hodnoty Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: 109,74 m 2 Obestavěný prostor: 540,63 m 3 Zastavěná plocha: 109,74 m 2 Plocha pozemku: 325,00 m 2 Základní informace o porovnávaných nemovitostech jsou spolu s výpočty v následujících tabulkách, podrobnosti o porovnávaných nemovitostech jsou v archivu zpracovatele. Popisy porovnatelných nemovitých věcí RD Přehýšov Rodinný dům s hospodářským stavením na návsi obce Bítov, vzdálené 2 km od Heřmanovy Huti a 4 km od sjezdu z dálnice D5. Jedná se o přízemní, nepodsklepený dům s podkrovím vhodným k půdní vestavbě. V přízemí jsou 3 místnosti. Dům je třeba celkově rekonstruovat a modernizovat. Na obytnou část navazuje jednopatrová, částečně podsklepená hospodářská budova, kde v přízemí je bývalá stáj a chlév, malá stodola se schody do patra, kde jsou prostory pro skladování sena apod. U domu je nádvoří, zahrada, 16 metrů hluboká studna. RD Pňovany Rodinný dům v Pňovanech. Nemovitost je podsklepena. V 1.NP se nachází 3 obytné místnosti, WC, koupelna a kuchyň. V podkroví je zřízena jedna obytná místnost, zbytekslouží jako půda. Vytápění kotlem na tuhá paliva, plyn je do nemovitosti přiveden. Voda obecní, taktéž kanalizace. Na pozemku se nachází zděná garáž, za domem malá zahrádka. V současné době je dům odpojen od energií. RD Přehýšov RD, který se nachází v Přehýšově u Plzně. Tato nemovitost, která je vhodná zejména k rekonstrukci leží na pozemku o výměře 1364m2. Na pozemku najdeme 2 objekty a to obytný dům, který je hned k nastěhování. Dům je členěn na kuchyň s obývacím pokojem a příslušenstvím. Druhým objektem je budova o celkové výměře cca 193m2, která je rozdělena na hospodářskou a obytnou část určenou k rekonstrukci. Voda je z obecního vodovodu a z vlastní studny, k dispozici jsou i veškeré inženýrské sítě. Dům se nachází ve velmi klidné lokalitě ve stávající zástavbě poblíž středu obce, která je vzdálená cca 10 km od Nýřan a 20 km od Plzně

9 Srovnatelné nemovité věci Název: RD Přehýšov Lokalita Bítov Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 1,00 K2 Velikost objektu 1,00 K3 Poloha 0,90 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Celkový koef. K C 0,90 Upravená j. cena Kč/m Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 80,00 m m Kč Kč/m 2 Název: RD Pňovany Lokalita Pňovany Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 1,00 K2 Velikost objektu 1,00 K3 Poloha 0,80 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Celkový koef. K C 0,80 Upravená j. cena Kč/m Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 90,00 m m Kč Kč/m 2-9 -

10 Název: RD Přehýšov Lokalita Přehýšov Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 1,00 K2 Velikost objektu 1,00 K3 Poloha 0,70 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 0,90 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Celkový koef. K C 0,63 Upravená j. cena Kč/m Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 100,00 m m Kč Kč/m 2 Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Minimální jednotková porovnávací cena Kč/m 2 Průměrná jednotková porovnávací cena Kč/m 2 Maximální jednotková porovnávací cena Kč/m 2 Stanovená jednotková porovnávací cena Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovité věci 109,74 m 2 Výsledná porovnávací hodnota Kč REKAPITULACE OCENĚNÍ Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku Současný stav Kč 0 Kč Kč Kč Obvyklá cena Kč slovy: Šestsetpadesáttisíc Kč

11 Komentář ke stanovení obvyklé ceny Úkolem znalce bylo stanovit obvyklou cenu v místě a čase obvyklou rodinného domu č.p. 11 v Kbelanech s pozemkem, tedy nemovitostí zapsaných v katastru nemovitostí na listu vlastnictví č. 130 pro obec Kbelany, katastrální území Kbelany, a to pozemku st.p.č.41 - zastavěná plocha a nádvoří o výměře 325 m 2, jehož součástí je stavba objekt k bydlení Kbelany, č.p.11, včetně všech dalších součástí a všeho a příslušenství, to vše k datu místního šetření Oceňovaná nemovitost leží v Kbelanech při levé straně návsi. Nemovitost je napojena pouze na elektrické vzdušné vedení, voda odebírána ze studny, odpady svedeny do žumpy. Stavebně technický stav odpovídá stáří, od r se provádí průběžně vnitřní úpravy v domě do nynější podoby. Dopravní spojení autobusem ČSAD ze vsi 2x denně, jinak ze zastávky na křižovatce silnice Blatnice - Sulislav. Dům je volně stojící, přízemkový s podkrovím, osazený na rovině a obsahuje v 1.NP uzavřenou verandu, předsíň, obývací pokoj, kuchyň, WC, spíš, schody do podkroví, v podkroví - chodbu, tři obytné místnosti, WC s umyvadlem. Stavebně technický stav odpovídá stáří, údržba minimální, štítová zeď přední má šikmou stávající trhlinu staršího data, zadní část štítu není v dolní části omítnuta, není dokončena omítka verandy, dlažba v kuchyni dosti zvrásněná. Veranda není zakreslena na snímku KM. Zastavěná plocha 110 m 2. Při stanovení obvyklé ceny (tržní hodnoty) bude provedeno vyhodnocení výsledků tří základních způsobů oceňování nákladového zjištění věcné hodnoty, výnosového ocenění na základě dosažitelných nájmů (pokud je podstatná část pronajatá nebo pronajímatelná) a porovnávací hodnoty na základě vyhodnocení realitních nabídek a prodejů srovnatelných nemovitostí. Všech tří metod je využito pro vytvoření co nejucelenějšího obrazu o oceňované nemovitosti. Věcná hodnota bude provedena jako ocenění nákladovým způsobem podle cenového předpisu (vyhláška č. 3/2008 Sb.ve znění vyhl.č. 456/2008 Sb., 460/2009 Sb., 364/2010 Sb., 387/2011 Sb., 450/2012 Sb. a 199/2014 Sb.), bez koeficientu prodejnosti a s odpočtem přiměřeného opotřebení. Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě výše uvedených skutečností stanovuje se obvyklá cena nemovitých věcí na LV 130 ve výši ,-Kč V Plzni Jiří Mikula Skupova 454/ Plzeň Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni - správa soudů ze dne , č. j. Spr. 1749/81 pro základní obor ekonomika v odvětví ceny a odhady nemovitostí, rozšířeno dne pod č.j. Spr. 1494/01 pro obor ekonomika, odvětví oceňování podniku. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /15 znaleckého deníku

12 SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Výpis z katastru nemovitostí pro LV č Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 1 Mapa oblasti