ZNALECKÝ POSUDEK č /2016

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č /2016 O ceně pozemku p.č.404/197, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 109 m 2, jehož součástí je rozestavěný rodinný dům bez čp/če v obci Stratov, včetně příslušenství a pozemku p.č.404/120, orná půda, o velikosti 404 m 2, vše zapsáno na LV č.633 pro k.ú.stratov Objednatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: Dražby.net, s.r.o. Sokolská 584/ Olomouc Stanovení ceny pro účely dražby Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. a č. 345/2015 Sb., podle stavu ke dni znalecký posudek vypracoval: Ing. Jan Šíma Hostkovice Tršice telefon: hon.sima@seznam.cz Znalecký posudek obsahuje 25 stran textu včetně titulního listu a 5 stran příloh. Objednateli se předává ve dvou vyhotoveních. V Tršicích

2 A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol stanovení obvyklé ceny pozemku p.č.404/197, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 109 m 2, jehož součástí je rozestavěný rodinný dům bez čp/če v obci Stratov, včetně příslušenství a pozemku p.č.404/120, orná půda, o velikosti 404 m 2, vše zapsáno na LV č.633 pro k.ú.stratov 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Rodinný dům rozestavěný Adresa předmětu ocenění: Stratov Stratov Kraj: Středočeský Okres: Nymburk Obec: Stratov Katastrální území: Stratov Počet obyvatel: 552 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 470,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce obyvatel IV 0,65 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV 0,60 O3. Poloha obce - Obec vzdálená od hranice zastavěného území IV 1,01 vyjmenovaného města nebo oblasti v tab. č. 1 (mimo Prahu a Brna) v nejkratším vymezeném úseku silnice do 10 km včetně O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod a II 0,85 kanalizace, nebo kanalizace a plyn, nebo vodovod a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční a autobusová zastávka II 0,95 O6. Občanská vybavenost v obci - Rozšířená vybavenost (obchod, služby, zdravotní středisko, škola a pošta, nebo bankovní (peněžní) služby, nebo sportovní nebo kulturní zařízení) II 0,98-2 -

3 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 458,00 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne za přítomnosti znalce. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z LV č.633 pro k.ú.stratov - kopie snímku katastrální mapy - mapa okolí - statistické údaje o počtu obyvatel ČR 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby: , Mabistav s.r.o., Korunní 1143/84, Praha 10, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: , Mabistav s.r.o., Korunní 1143/84, Praha 10, vlastnictví: výhradní odpovídají skutečnosti 6. Dokumentace a skutečnost PD objektu nebyla předložena 7. Celkový popis nemovité věci Znalec nebyl i přes písemnou výzvu do nemovitosti vpuštěn, proto některé údaje v ocenění jsou odhadnuty dle vnějšího stavebně technického provedení. Fotodokumentace byla pořízena přes okenní otvory. Oceňovaná nemovitost je řadový krajní rozestavěný rodinný dům, nepodsklepený, s - 3 -

4 jedním nadzemním podlažím. Je zděný, zdivo z cihelných tvárnic. Má sedlovou střechu, krytina je z betonové tašky, bleskosvod není dokončen, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu. Okna jsou plastová, fasáda je částečně zateplená do lepidla, částečně chybějící. Vnitřní dveře jsou plné a prosklené, do obložkových zárubní. Podlahy jsou z dlažby a laminátu. Vybavení kuchyně je s linkou a elektrickým sporákem, WC a koupelna zřejmě standardní. Vytápění v domě je ústřední, dokončenost se nepodařilo zjistit. Stav domu je dobrý. Dům není dosud zkolaudován. Objekt je zřejmě napojen na elektřinu, veřejný vodovod, tlakovou kanalizaci. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky s rodinným domem - 4 -

5 B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. a č. 345/2015 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky s rodinným domem Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15 % IV 0,00 včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 +Σ P i = 1,000 6 i = 1-5 -

6 Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá II 0,00 poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost - Bez vlivu nebo II 0,00 stabilizovaná území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - prodej dražbou I -0,01 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + Σ P i) = 0,990 5 i = 1 Index polohy pozemku Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,01 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,03 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III -0,01 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD III 0,02 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0, Nezaměstnanost - Vyšší než je průměr v kraji I -0, Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i) = 1, i = 2-6 -

7 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,990 * 1,000 * 1,030 = 1,020 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst ,- 1, ,16 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a 404/ ,00 467, ,44 nádvoří 4 odst. 1 orná půda 404/ ,00 467, ,64 Stavební pozemky - celkem 513,00 m ,08 Ocenění staveb na pozemcích Rozestavěný rodinný dům Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: 13, typ A zděná nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží nemá podkroví - 7 -

8 Střecha: se šikmou nebo strmou střechou Počet nadzemních podlaží: s jedním nadzemním podlažím Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 111 Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá II 0,00 poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost - Bez vlivu nebo II 0,00 stabilizovaná území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - prodej dražbou I -0,01 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + Σ P i) = 0,990 5 i = 1 Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 obyvatel včetně Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,01 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,03 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III -0,01 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD III 0,02-8 -

9 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0, Nezaměstnanost - Vyšší než je průměr v kraji I -0, Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i ) = 1,030 Koeficient pp = I T * I P = 1, i = 2 Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška Název plocha 1.NP 109,00 m 2 2,60 m Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] vrchní stavba 109,0*3,7 = 403,30 m 3 zastřešení 109,0*1,98/2 = 107,91 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor vrchní stavba NP 403,30 m 3 zastřešení Z 107,91 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 511,21 m 3-9 -

10 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení Část standardu [%] 1. Základy betonové pasy izolované S Zdivo zděné tl. 45 cm S Stropy podhledy P Střecha dřevěný vázaný, neumožňující S 100 podkroví 5. Krytina betonová taška S Klempířské konstrukce pozinkovaný plech S Vnitřní omítky dvouvrstvé vápenné omítky S Fasádní omítky zateplená fasáda S Vnější obklady C Vnitřní obklady běžné keramické obklady S Schody C Dveře plné a prosklené S Okna plastová S Podlahy obytných místností standardní S Podlahy ostatních místností keramická dlažba S Vytápění ústřední topení S Elektroinstalace světelná, třífázová S Bleskosvod bleskosvod S Rozvod vody plast, studená i teplá voda S Zdroj teplé vody standardní S Instalace plynu C Kanalizace plastové potrubí S Vybavení kuchyně standardní S Vnitřní vybavení standardní S Záchod splachovací S Ostatní S 100 Výpočet koeficientu vybavení K 4 a stupně rozestavěnosti nedokončené stavby (OP = objemový podíl z přílohy č. 21, K = koeficient pro přepočet obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na vybavení, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení OP Část UP PP Roz Dok K [%] [%] [%] [%] [%] [%] 1. Základy S 8, ,00 8,20 8,74 100,00 8,74 2. Zdivo S 21, ,00 21,20 22,62 100,00 22,62 3. Stropy P 7, ,46 3,63 3,87 100,00 3,87 4. Střecha S 7, ,00 7,30 7,79 100,00 7,79 5. Krytina S 3, ,00 3,40 3,63 100,00 3,63 6. Klempířské konstrukce S 0, ,00 0,90 0,96 90,00 0,86 7. Vnitřní omítky S 5, ,00 5,80 6,19 100,00 6,19 8. Fasádní omítky S 2, ,00 2,80 2,99 45,00 1,

11 9. Vnější obklady C 0, ,00 0,00 0,00 100,00 0, Vnitřní obklady S 2, ,00 2,30 2,45 100,00 2, Schody C 1, ,00 0,00 0,00 100,00 0, Dveře S 3, ,00 3,20 3,41 100,00 3, Okna S 5, ,00 5,20 5,55 100,00 5, Podlahy obytných místností S 2, ,00 2,20 2,35 100,00 2, Podlahy ostatních místností S 1, ,00 1,00 1,07 100,00 1, Vytápění S 5, ,00 5,20 5,55 100,00 5, Elektroinstalace S 4, ,00 4,30 4,59 100,00 4, Bleskosvod S 0, ,00 0,60 0,64 50,00 0, Rozvod vody S 3, ,00 3,20 3,41 100,00 3, Zdroj teplé vody S 1, ,00 1,90 2,03 100,00 2, Instalace plynu C 0, ,00 0,00 0,00 100,00 0, Kanalizace S 3, ,00 3,10 3,31 100,00 3, Vybavení kuchyně S 0, ,00 0,50 0,53 100,00 0, Vnitřní vybavení S 4, ,00 4,10 4,37 100,00 4, Záchod S 0, ,00 0,30 0,32 100,00 0, Ostatní S 3, ,00 3,40 3,63 100,00 3,63 Součet upravených objemových podílů: 93,73 Rozestavěnost: 97,94 Koeficient vybavení K 4 : 0,9373 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 11) [Kč/m 3 ]: = 2 290,- Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,9373 Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 0,8000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle SKP): * 2,1370 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 3 669,51 Plná cena: 511,21 m 3 * 3 669,51 Kč/m 3 = ,21 Kč Výpočet nedokončené stavby Úprava ceny za nedokončené konstrukce * 0,9794 Nedokončená stavba = ,49 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 0 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 100 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků

12 Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 0 / 100 = 0,0 % Koeficient opotřebení: (1-0,0 % / 100) * 1,000 Nákladová cena stavby CS N = ,49 Kč Koeficient pp * 1,020 Cena stavby CS = ,24 Kč Rozestavěný rodinný dům - zjištěná cena = ,24 Kč Ocenění venkovních úprav zjednodušeným způsobem Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úpravy oceněné zjednodušeným způsobem dle 18 procentem z ceny stavby. Stanovené procento z ceny staveb: 3,50 % Ceny staveb pro ocenění venkovních úprav Název stavby Rozestavěný rodinný dům Celkem: Cena stavby ,24 Kč ,24 Kč Ocenění Cena staveb celkem: ,24 3,50 % z ceny staveb * 0,0350 Ocenění venkovních úprav zjednodušeným způsobem - zjištěná cena = ,38 Kč Cena staveb celkem = ,62 Kč

13 Rekapitulace cen staveb a porostů na pozemku: Rozestavěný rodinný dům ,24 Kč Ocenění venkovních úprav zjednodušeným způsobem ,38 Kč Stavby na pozemku - celkem ,62 Kč Pozemky - celkem ,08 Kč Pozemky s rodinným domem - zjištěná cena = ,70 Kč

14 C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky s rodinným domem ,70 Kč 1. Ocenění pozemků celkem ,70 Kč Celkem ,70 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem ,70 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky s rodinným domem ,70 Kč 1. Ocenění pozemků celkem ,70 Kč Celkem ,70 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem ,70 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: ,- Kč slovy: Dvamilionyjednostosedmdesátdevěttisícdvěstětřicet Kč

15 Závěr : Závady, váznoucí na nemovitosti: Zástavní právo smluvní k zajištění pohledávek a s tím související zápisy, vše rozepsané na přiloženém LV č Private Capital Invest a.s., Štěpánská 539/9, Praha 2, Nové Město, Praha 2, Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu k zajištění pohledávky ve výši ,- Kč - Finanční úřad pro hlavní město Prahu, Štěpánská 619/28, Nové Město, Praha 1, Zahájení exekuce 167EX-1390/ ze dne související Exekuční příkaz k prodeji menovitosti 167EX-13907/ ze dne Tyto závady budou prodejem nemovitosti vymazány z KN, proto obvyklou cenu nemovitosti neovlivňují. Porovnání s obdobnými nemovitostmi :

16 rodinný dům s půdou, garáží a zahradou o rozloze 371 m2. Dům se nachází v klidné vesnici Zbožíčko u Nymburku. V domě jsou nové plastové okna, plovoucí podlaha. Garáž je na jedno auto, plus k ní náleží dílna. Zahrada je zeleninová se skleníkem. Plocha podlahová: 150 m2. Plocha pozemku: 371 m2. Plocha zastavěná: 180 m2. Požadovaná cena Kč za nemovitost, včetně provize

17 Prodej rodinného domu 2+1 v obci Kostomlátky u Nymburka o celkové výměře pozemku 870m2.Dispozice domu:předsíň,kuchyň s kuch.linkou,prostorný obývací pokoj a ložnice,koupelna se sprch.koutem,samostatné wc a technická místnost. Obytnou část lze rozšířit o další místnost která má i svůj vchod a kde jsou připraveny vývody.dům je po celkové rekonstrukci.vytápění domu elektrokotlem nebo přitápění krbovými kamny v obývacím pokoji,rozvody topení v mědi,voda z vlastní studny(rozvody v plastu), odpady jsou svedeny do septiku. Plyn,kanalizace,vodovodní řád v komunikaci.na pozemku je zděná stavba s chlívky.v místě je autobusová zastávka,ob.úřad,hospůdka,pískovna, cyklostezka podél Labe,možnost rybaření.veškerá obč.vybavenost je ve 2Km vzdálených Kostomlatech n/l nebo Nymburce,odkud je vlakové spojení Kolín-Praha. Užitná plocha: 130 m2. Plocha pozemku: 870 m2. Plocha zastavěná: 175 m. Požadovaná cena Kč za nemovitost. Prodej prostorného rodinného domu v obci Dvory. Dům má pěknou zahradu se vzrostlým ořechem. Dům je dispozičně řešen jako 4+1 a 2kk. V přízemí je obývací pokoj a kuchyně, v patře jsou 3 ložnice. Dále je oddělená obytná jednotka 2kk. Dům je částečně podsklepen. U domu jsou 3 garážová stání a pergola. Dům je vytápěn elektrokotlem a kotlem na tuhá paliva. Plynová přípojka je na hranici pozemku. Plocha zastavěná: 170 m 2. Plocha pozemku: 660 m2. Podlaží: 3 včetně 1 podzemního. Požadovaná cena Kč za nemovitost, včetně provize

18 Obvyklá cena bez vlivu závad : ,- Kč Obvyklá cena závad : 0,- Kč Obvyklá cena oprávnění : 0,- Kč Obvyklou cenu nemovitosti stanovuji na ,- Kč. Slovy: Dvamilionytřistatisíc Kč V Tršicích Ing. Jan Šíma Hostkovice Tršice telefon: hon.sima@seznam.cz Zpracováno programem NEMExpress AC, verze:

19 D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne pod č.j.spr 2982/98, pro základní obor Ekonomika, odvětví Ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor Stavebnictví, odvětví Stavby obytné a Stavby průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2016 znaleckého deníku

20 E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 633 ze dne Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 2 Mapa oblasti

21 Fotodokumentace nemovitosti

22 - 22 -

23 Mapa oblasti

24 - 24 -

25 - 25 -