se sídlem Purkyňova 125, Brno , IČ: , DIČ: CZ , tel.: , Znalecký posudek

Transkript

1 STATIKUM s.r.o. znalecký ústav jmenovaný Ministerstvem spravedlnosti ČR se sídlem Purkyňova 125, Brno , IČ: , DIČ: CZ , tel.: , Znalecký posudek č Objednatel: Účel posudku : Dolfin Real Estate Fund, investiční fond s proměnným základním kapitálem, a.s. Vratislavova 26/16, Vyšehrad Praha 2 Stanovení ceny obvyklé (tržní hodnoty) nemovitých věcí zapsaných na LV č v k.ú. Vinohrady, obec Praha, okres Hlavní město Praha Oceněno k datu: Zhotovitel posudku: STATIKUM s.r.o., znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR Odpovědný zpracovatel: Ing. Pavel Pejchal, CSc., Ing. Lukáš Pejchal Počet stran posudku: Počet vyhotovení : stran příloh 3, z toho 2x objednatel, 1x archiv znaleckého ústavu V Brně dne

2 Obsah STATIKUM s. r.o NÁLEZ Identifikace předmětu ocenění Účel posudku Celkový popis nemovitých věcí Vlastnické a evidenční údaje Omezení vlastnického práva Prohlídka a zaměření nemovitých věcí Prohlášení Znalce o nezávislosti Podklady pro vypracování znaleckého posudku Definice obvyklé ceny Popis používaných metod oceňování nemovitých věcí Metoda administrativní Metoda nákladová Metoda výnosová Metoda komparativní Použitelnost znaleckého posudku POSUDEK Volba metody ocenění Bytová jednotka bez věcného břemene komparativní metoda Srovnávací nabídka Komparace REKAPITULACE ZNALECKÁ DOLOŽKA Seznam příloh Příloha č. 1: Výpis z katastru nemovitostí... 2 listy Příloha č. 2: Náhled katastrální mapy... 1 list Příloha č. 3: Náhled ortofotomapy... 1 list Příloha č. 4: Fotodokumentace... 2 listy Str. 2

3 STATIKUM s. r.o NÁLEZ 1.1 Identifikace předmětu ocenění Předmětem ocenění jsou nemovité věci zapsané na LV č v k.ú. Vinohrady, obec Praha, okres Hlavní město Praha, a to: 1.2 Účel posudku Znalecký posudek je vypracován pro potřeby dobrovolné dražby. 1.3 Celkový popis nemovitých věcí Předmětem ocenění je bytová jednotka č.24 v bytovém domě Budečská 974/6. Jedná se o rohový bytový dům (na rohu ulic Budečská a Lužická), okolní zástavbu tvoří řadové bytové domy obdobného charakteru. Dům je situován v městské části Vinohrady, cca 2 km jihovýchodně od historického centra Prahy. V okolí je dostupná veškerá občanská vybavenost, zastávka MHD je v těsné blízkosti bytového domu, parkovací možnosti jsou omezené na ulici před domem. Dům je zděný, má 1 podzemní podlaží a 7 nadzemních podlaží. V 1.PP jsou umístěny sklepní kóje a technické prostory, v 1.NP je umístěna 1 bytová jednotka a nebytové jednotky, v NP jsou umístěny bytové jednotky. Stav bytového domu je velmi dobrý, společné prostory bytového domu byly před dvěma lety zrekonstruovány, vč. nových rozvodů. Bytová jednotka je v dobrém stavu s pravidelnou údržbou. Podlahová krytina většinou vlýsky, úplné sociální zařízení umyvadlo, vana, splachovací WC, v koupelně a na WC keramické obklady, v kuchyních kuchyňská linka se spotřebiči. Vytápění je ústřední domovní kotelnou. Výměra oceňované bytové jednotky je 217 m Vlastnické a evidenční údaje Dle výpisu z katastru nemovitostí je k datu ocenění jako vlastník nemovitých věcí na LV č v k.ú. Vinohrady, obec Praha, okres Hlavní město Praha zapsán tento subjekt: Str. 3

4 1.5 Omezení vlastnického práva STATIKUM s. r.o Na oceňovaných nemovitých věcech nevázne žádné věcné břemeno a ani jiná omezení. 1.6 Prohlídka a zaměření nemovitých věcí Místní šetření bylo provedeno dne za přítomnosti zástupce znaleckého ústavu STATIKUM s.r.o. Ing. Pavla Pejchala. 1.7 Prohlášení Znalce o nezávislosti Společnost STATIKUM s. r. o. (dále jen Znalec ) dále prohlašuje, že k objednateli není ve vztahu personální či finanční závislosti, v zaměstnaneckém či obdobném právním vztahu. Znalec dále prohlašuje, že jednání o odměně za zpracování tohoto znaleckého posudku byla vedena tak, aby výše odměny nebyla nikterak závislá na výsledcích ocenění. 1.8 Podklady pro vypracování znaleckého posudku Výpis z katastru nemovitostí; Prohlášení vlastníka; Informace z realitního serveru; Vlastní databáze znalce; Databáze realizovaných prodejů nemovitostí MOISES; Cenové údaje katastru nemovitostí; Skutečnosti a výměry zjištěné na místě samém při místním šetření; Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku); Zákon č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, ve znění zákona č. 322/2006 Sb., zákona č. 227/2009 Sb. a zákona č. 444/2011 s účinností od ; Vyhláška Ministerstva financí č. 441/2013 Sb. ve znění platném k datu ocenění; BRADÁČ a kol. Teorie oceňování nemovitostí, VIII. přepracované a doplněné vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2009; ZAZVONIL ZBYNĚK Odhad hodnoty pozemků, VŠE v Praze, nakladatelství Oeconomica, Institut oceňování majetku, 2007; DUŠEK DAVID Základy oceňování nemovitostí, II. upravené vydání, Vysoká škola ekonomická v Praze, Institut oceňování majetku, 2006; ZAZVONIL ZBYNĚK Porovnávací hodnota nemovitostí, I. vydání, nakladatelství EKOPRESS, s.r.o., 2006; BRADÁČ a kol. Soudní znalectví, I. vydání, Akademické nakladatelství CERM, 2010; HÁLEK VÍTĚZSLAV Oceňování majetku v praxi, I. vydání, DonauMedia s.r.o., 2009; ZAZVONIL ZBYNĚK Oceňování nemovitostí výnosový přístup, I. vydání, nakladatelství Oeconomica 2010; Str. 4

5 STATIKUM s. r.o IOM VŠE Praha: Návrh standardu pro oceňování nemovitostí tržní hodnotou, Praha, září Definice obvyklé ceny Obvyklou (tržní) cenu nemovitosti lze obecně vyjádřit následovně: Obvyklá cena je taková, kterou by bylo možno za konkrétní věc jako předmět prodeje a koupě v rozhodné době a místě dosáhnout. V zákoně č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, je definována takto: Obvyklou cenou se pro účely zákona č. 151/1997 Sb. se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním Popis používaných metod oceňování nemovitých věcí Metoda administrativní Metoda administrativní se používá pro zjištění ceny pro potřeby ocenění podle zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku. Obecně se jedná o případy, kdy je nutné cenu nemovitých věcí určitým způsobem regulovat, aby její použití vytvářelo rovnoprávné podmínky. Příkladem použití administrativního ocenění je stanovení zjištěné ceny pro potřeby určení daně z nabytí nemovitých. Tento způsob ocenění není vhodný pro potřeby stanovení tržní hodnoty, ale může sloužit jako pomocná metoda Metoda nákladová Metoda nákladová je založena na principu, že hodnota nemovitostí nebude větší, než činí současné náklady na jejich pořízení s odpočtem přiměřených odpisů. Jedná se tedy o výpočet reprodukční hodnoty snížené o přiměřené opotřebení. Reprodukční hodnota se vypočte pomocí obestavěného prostoru, zastavěné plochy, podlahové plochy, délky (dle charakteru stavby). Dále se dle provedení a vybavení zjistí odpovídající cena za zvolenou měrnou jednotku, chybějící prvky konstrukcí se nezapočítávají, vyšší vybavení se připočítává. Vynásobením zjištěné zastavěné plochy nebo obestavěného prostoru a jednotkové ceny se zjišťuje tzv. výchozí hodnota. Od takto zjištěné výchozí hodnoty se odečte opotřebení, které odpovídá stavbě daného stáří a způsobu údržby objektu, výsledkem je věcná hodnota. Ve znaleckých a odborných posudcích se ke zjištění věcné hodnoty používá též modifikovaná metodika definovaná vyhláškou Ministerstva financí č. 441/2013, o oceňování majetku a o změně některých zákonu, v aktuálním znění. Str. 5

6 Metoda výnosová STATIKUM s. r.o Principem výnosového způsobu ocenění je princip anticipace, jehož podstata spočívá v tvrzení, že hodnota je závislá na budoucím očekávání. Jestliže budoucí prospěch lze finančně vyjádřit jako řadu očekávaných výnosů, pak výnosovou hodnotu lze definovat jako součet všech těchto očekávaných výnosů, transformovaných na současnou hodnotu peněz. Očekávaný příjem se zjistí z nájemních smluv, nejsou-li v odchylce od situace na běžném realitním trhu. Roční výnos z pronájmu nemovitosti je třeba snížit o náklady spojené s užíváním nemovitosti (zejména se jedná o náklady na průměrnou roční údržbu, správu nemovitosti, daň z nemovitosti a pojištění nemovitosti). Transformace na současnou hodnotu peněz se provádí pomocí tzv. výnosové kapitalizace. Očekávaný výnos se u předmětné nemovitosti zjistí z ročního nájemného Metoda komparativní Komparativní metoda, též srovnávací metoda je statistická metoda. Vychází z toho, že z většího počtu známých entit lze odvodit střední hodnotu, kterou lze použít jako základ pro hodnocení určité nemovitosti (pro zjištění její obvyklé ceny). Srovnatelné hodnoty nemovitostí jsou stanovovány dle již realizovaných prodejů (kupních smluv) nebo se opírají o šetření spolupracujících odhadců, realitních kanceláří v daném regionu, o vlastní databázi a zkušenosti zhotovitele posudku či o realitní inzerci. Mezi základní vlivy působící na hodnotu nemovitého majetku patří: Poloha nemovitostí vzdálenost od center měst či obcí vzdálenost od hlavních komunikačních tahů přístup k silničním či železničním trasám Využitelnost nemovitostí stavebně-technické vlastnosti nemovitostí, jejich omezenost či naopak pře dimenzovanost účel staveb a možnost adaptace na jiné využití kapacita inženýrských sítí a možnost jejich úpravy možnosti přístaveb a rozšíření nemovitostí omezené možnosti další výstavby (stavební uzávěry, ochranná pásma) Vlastnické vztahy a zátěžová břemena stavby na cizím pozemku, nájemní smlouvy a jejich vypověditelnost předkupní práva, věcná břemena zástavní práva soudní spory (např. restituční spory) Situace na realitním trhu celkové trendy v prodeji nemovitostí prodejnost obdobných nemovitostí v dané lokalitě. Str. 6

7 1.11 Použitelnost znaleckého posudku STATIKUM s. r.o Znalecký posudek je použitelný pouze pro potřeby dobrovolné dražby. Str. 7

8 STATIKUM s. r.o POSUDEK 2.1 Volba metody ocenění Vzhledem k výše popsané metodologii oceňování nemovitých věcí pro obvyklou cenu a vzhledem k účelu posudku se jako nejlépe použitelná metoda pro daný účel jeví metoda komparativní. Tato metoda dokáže za předpokladu existence kvalitní databáze cen srovnatelných objektů nejlépe zhodnotit obchodovatelnost a tedy i tržní hodnotu srovnávaných nemovitých věcí. Hlavní metodou ocenění byla tedy zvolena metoda komparativní. 2.2 Bytová jednotka bez věcného břemene komparativní metoda V konkrétním případě je pro porovnání použito realitní inzerce na internetu, databáze realizovaných obchodů MOISES, databáze realitní inzerce projektu Rozvoje vědního oboru oceňování nemovitých věcí, vlastní databáze znaleckého ústavu a veřejné databáze znaleckých posudků a odhadů pro potřeby exekučních řízení a dražeb Srovnávací nabídka 1) Byt 4+kk, Korunní, Praha 2, podlahová plocha 114 m 2 DV 4+kk 114m² balkon + sklep, 2. patro/4 výtah. Žádaná lokalita. Byt i dům po rekonstrukci. Podíl na půdním prostoru. Velmi nízké náklady cca 3.000,- Kč Družstvo prosperuje. Vysoké stropy cca 3,3 m. Dispozice: obývací pokoj cca 24m2 orientace jih, pokoj cca 21 m2 orientace jih, ložnice 17m2 orientace jih, pokoj s balkonem 20m2 orientace sever, balkon do vnitro bloku cca 1m2, kuchyňský kout 5m2, prostorná předsíň 14m2, koupelna 4m2, WC 1 m2, komora 2 m2. Sklep cca 4m2. Tramvaj 1. minuta, 3 minuty metro, za domem park. Veškerá vybavenost v místě. NABÍDKOVÁ CENA: ,- Kč Str. 8

9 STATIKUM s. r.o ) Byt 3+1, Mánesova, Praha - Vinohrady, podlahová plocha 203 m 2 Nadstandardně zařízený mezonetový byt s terasou po rekonstrukci se nachází ve vyhledávané lokalitě na pražských Královských Vinohradech. Slunný, jižně orientovaný byt mezonetového typu o velikosti 203 m2 je umístěný v 6. a 7. NP činžovního domu s výtahem. 6. NP nabízí vstupní halu, koupelnu se sprchovým koutem a toaletou, prostorný obývací pokoj s krbem a pracovním zákoutím, kuchyň navazující na velkoryse řešenou jídelnu s vinotékou a se dvěma francouzskými okny a technickou místnost s pračkou a sušičkou. V 7. NP se nachází galerie, pokoj pro hosty, hlavní ložnice se šatnou a koupelnou s masážní vanou a masážním sprchovým koutem Jacuzzi. Ložnice je vybavena elektrickými venkovními žaluziemi. Součástí bytu je dále 12 metrová terasa orientovaná do klidného a udržovaného vnitrobloku. Druhá, střešní terasa, je v současné době předmětem stavebního řízení. NABÍDKOVÁ CENA: ,- Kč 3) Byt 4+1, Kladská, Praha - Vinohrady, podlahová plocha 157 m 2 Jedná se o velice pěkný a slunný byt v osobním vlastnictví, o dispozici 4+1, výměře 157m2, v žádané lokalitě Praha - Vinohrady. Byt se nachází ve 4. podlaží (z5), v cihlovém domě s výtahem. Hlavní obytná místnost o rozměrech 42m2, disponuje krbem a vstupem na balkon, dále se v bytě nachází: 3x pokoj, kuchyň, pracovna a 2x koupelna. V obytných místnostech jsou plovoucí podlahy, koberce a dlažba. Okna z obytné místnosti a dětského pokoje jsou orientovaná na JV. K příslušenství bytu náleží prostorný sklep. Dům je ve velice dobrém a udržovaném stavu. NABÍDKOVÁ CENA: ,- Kč Str. 9

10 STATIKUM s. r.o ) Byt 4+kk, Chodská, Praha 2 - Vinohrady, podlahová plocha 137 m 2 Byt se nachází v cihlovém domě v atraktivní lokalitě Vinohrad. Dům i byt jsou po rekonstrukci. K bytu náleží terasa, jsou zde tři koupelny: 1x rohová vana s toaletou a bidetem, 2x sprchový kout s toaletou. Podlahy - plovoucí, koberce, dlažba, topení + ohřev vody vlastní plynový kotel Buderus, SAT. Veškerá občanská vybavenost v okolí. Parkovat lze na ulici. Dům se nachází v blízkosti tramvajové zastávky Jana Masaryka a Krymská, nedaleko metra A Náměstí Míru. NABÍDKOVÁ CENA: ,- Kč Str. 10

11 STATIKUM s. r.o Komparace č. Poloha objektu Nabídková cena jednotková [Kč/m 2 ] Redukce na pramen ceny (Krpc) Cena po redukci (Krpc) [Kč/m 2 ] K1 K2 K3 K4 K5 K6 IO (poloha) (velikost) (technický stav domu) (technický stav bytu) (vybavení a příslušenství) (úvaha znalce) Cena oceň. objektu [Kč/m 2 ] 1 Korunní, Praha , ,00 1,24 1,00 1,05 1,00 0,98 1, Mánesova, Praha - Vinohrady Kladská, Praha - Vinohrady , ,01 1,02 1,00 1,15 1,00 1,00 1, , ,00 1,11 1,00 1,05 1,00 1,00 1, Chodská, Praha 2 - Vinohrady , ,00 1,17 0,95 1,05 1,00 1,00 1, Střední hodnota Minimum Maximum Směrodatná odchylka Průměr - směrodatná odhylka Průměr + směrodatná odchylka Variační koeficient 7,00% Výměra oceňovaného objektu m Cena objektu Kč Celková cena po zaokrouhlení 0 Kč K CR Koeficient úpravy na pramen zjištění ceny: skutečná kupní cena: K CR = 1,00, u inzerce přiměřeně nižší K1 koeficient polohy (lokalita, dopravní dostupnost) K2 koeficient velikosti K3 K4 K5 K6 koeficient stavebně - technického stavu domu koeficient stavebně - technického stavu bytu koeficient vybavení a příslušenství objektu koeficient úpravy dle úvahy znalce IO Index odlišnosti IO = (K1 K2 K3 K4 K5 K6) Je-li IO < 1,00 je srovnávaný objekt horší, je-li IO > 1,00 je srovnávaný objekt lepší než oceňovaný objekt Upravená cena srovnávanýc objektů se zjistí jako podíl redukované ceny a indexu odlišnosti IO Porovnávací hodnota bytové jednotky činí dle odborného odhadu Kč. Při porovnání byly zohledněny veškeré skutečnosti mající vliv na obvyklou cenu. Str. 11

12 STATIKUM s. r.o REKAPITULACE Dle 2 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním, proto za obvyklou cenu nemovitosti považujeme cenu určenou porovnávacím způsobem. Cena obvyklá (tržní hodnota) bytové jednotky specifikované v bodě 1.1 je dle odborného odhadu: Kč Cena slovy: osmnáctmilionůčtyřistatisíc Kč Str. 12

13 STATIKUM s. r.o ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek podal ústav zapsaný rozhodnutím Ministerstva spravedlnosti ČR ze dne (rozšířeným rozhodnutím Ministerstva spravedlnosti ČR ze dne ) v souladu s ustanovením 21 odst. 3 zákona č. 36/1967 Sb. a ustanovení 6 odst. 1 vyhlášky č. 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů, do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oborech: stavebnictví, s rozsahem znaleckého oprávnění pro technický stav konstrukcí pozemního stavitelství staveb obytných, průmyslových, občanské vybavenosti a zemědělských, staveb inženýrských, mostů, betonových, ocelových a dřevěných konstrukcí. ekonomika, s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady: nemovitostí, podniků, movitostí strojů a zařízení, nehmotného majetku, nepeněžitých vkladů, sportovních potřeb, sportovního materiálu; rozpočtování a fakturace ve stavebnictví. Znalecký posudek je veden pod číslem V Brně dne Podpis jednatele znaleckého ústavu. Ing. Lukáš Pejchal Str. 13

14 PŘÍLOHY Příloha č. 1: Výpis z katastru nemovitostí... 2 listy Příloha č. 2: Náhled katastrální mapy... 1 list Příloha č. 3: Náhled ortofotomapy... 1 list Příloha č. 4: Fotodokumentace... 2 listy

15 Okres: VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ prokazující stav evidovaný k datu :55:02 Vlastnictví jednotky vymezené podle občanského zákoníku CZ0100 Hlavní město Praha Obec: Praha Kat.území: Vinohrady List vlastnictví: A Vlastník, jiný oprávněný Identifikátor Podíl B V kat. území jsou pozemky vedeny v jedné číselné řadě Vlastnické právo Dolfin Real Estate Fund, investiční fond s proměnným základním kapitálem, a.s., Vratislavova 26/16, Vyšehrad, Praha 2 Nemovitosti Jednotky Č.p./ Č.jednotky B1 C 974/1 Jiná práva Způsob využití byt Vymezeno v: Parcela 1716 zastavěná plocha a nádvoří Součástí je stavba: Vinohrady, č.p. 974, byt.dům, LV /5 byt památkově chráněné území obč.z. Vymezeno v: Parcela 1716 zastavěná plocha a nádvoří Součástí je stavba: Vinohrady, č.p. 974, byt.dům, LV /24 byt památkově chráněné území obč.z. Vymezeno v: Parcela 1716 zastavěná plocha a nádvoří Součástí je stavba: Vinohrady, č.p. 974, byt.dům, LV /103 jiný nebytový prostor památkově chráněné území obč.z. Vymezeno v: Parcela 1716 zastavěná plocha a nádvoří Součástí je stavba: Vinohrady, č.p. 974, byt.dům, LV Bez zápisu Omezení vlastnického práva Způsob ochrany památkově chráněné území - Bez zápisu Typ jednotky obč.z. Podíl na společných částech nemovitosti 1138/ m2 735/ m2 2170/ m2 168/ m2 D Jiné zápisy - Bez zápisu Plomby a upozornění - Bez zápisu E Nabývací tituly a jiné podklady zápisu Listina o Prohlášení o vzniku práva přeměnou právnické osoby fúzí ze dne Právní účinky zápisu ke dni Zápis proveden dne V-4584/ Pro: Dolfin Real Estate Fund, investiční fond s proměnným základním kapitálem, a.s., Vratislavova 26/16, Vyšehrad, Praha 2 RČ/IČO: F Vztah bonitovaných půdně ekologických jednotek (BPEJ) k parcelám - Bez zápisu Upozornění: Další údaje o budově a pozemcích uvedených v části B jsou vždy na příslušném výpisu z katastru nemovitostí pro vlastnictví domu s byty a nebytovými prostory. Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR Katastrální úřad pro hlavní město Prahu, Katastrální pracoviště Praha, kód: 101. strana 1

16 Okres: VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ prokazující stav evidovaný k datu :55:02 CZ0100 Hlavní město Praha Obec: Kat.území: Vinohrady List vlastnictví: Praha V kat. území jsou pozemky vedeny v jedné číselné řadě Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR: Katastrální úřad pro hlavní město Prahu, Katastrální pracoviště Praha, kód: 101. Vyhotovil: Český úřad zeměměřický a katastrální - SCD Vyhotoveno dálkovým přístupem Podpis, razítko: Vyhotoveno: :01:03 Řízení PÚ:... Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR Katastrální úřad pro hlavní město Prahu, Katastrální pracoviště Praha, kód: 101. strana 2

17

18

19 Fotodokumentace z prohlídky

20