Znalecký posudek: ODHAD OBVYKLÉ CENY NEMOVITOSTI Evidenční číslo znaleckého posudku: 5560 / 2016

Transkript

1 Znalecký posudek: ODHAD OBVYKLÉ CENY NEMOVITOSTI Evidenční číslo znaleckého posudku: 5560 / 2016 PŘEDMĚT OCENĚNÍ: - Pozemek parc.č. 929/116, vedený jako orná půda - Pozemek parc.č. 929/117, vedený jako orná půda - Pozemek parc.č. 931/31, vedený jako trvalý travní porost včetně všech součástí a příslušenství nemovitého charakteru Katastrální údaje: LV č. 1613, k.ú.: Rychlov u Bystřice pod Hostýnem, obec Bystřice pod Hostýnem, okres Kroměříž Adresa nemovitosti: Bystřice pod Hostýnem VLASTNICKÉ ÚDAJE: OBJEDNATEL: Adresa objednatele: Trojková Jiřina, Luh 1799, Vsetín Valenta Antonín, Přerovská 507, Bystřice pod Hostýnem Exekutorský úřad Litoměřice, JUDr. Ondřej Mareš Masarykova 679/33, Litoměřice-Město 1/2 1/2 ZHOTOVITEL: MONTEKALA, spol. s r.o., znalecký ústav Adresa zhotovitele: Hálova 34, Praha 9 IČ: ÚČEL OCENĚNÍ: Exekuční řízení č.j. 124 EX 16164/14-94 Datum místního šetření: Ocenění ke dni: Datum vypracování: Počet stran posudku celkem: 16 - z toho ocenění: 7 - přílohy 9 Počet vyhotovení: 2

2 OBSAH OCENĚNÍ: 1. ZNALECKÝ ÚKOL NÁLEZ Podklady pro vyhotovení znaleckého posudku Omezení vlastnických práv Vlastnické a evidenční údaje Vyhodnocení souladu právního stavu se skutečností Dokumentace a skutečnost Rizika Popis předmětu ocenění POSUDEK Věcná hodnota Výnosová hodnota Porovnávací hodnota ZÁVĚR Analýza výsledků Závěr ZNALECKÁ DOLOŽKA PŘÍLOHY Výpis z katastru nemovitostí list vlastnictví č Informace o pozemcích, pořízené náhledem do KN prostřednictvím internetu LV Snímek katastrální mapy, pořízený náhledem do katastru nemovitostí prostřednictvím internetu Mapy, pořízené prostřednictvím internetu Fotodokumentace ZNALECKÝ ÚKOL Znalci se ukládá, aby znaleckým posudkem provedl odhad obvyklé ceny nemovitostí, uvedených jako předmět ocenění. Ocenění bude provedeno obvyklou cenou podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, prostřednictvím analýzy metody věcné, výnosové a porovnávací. Znalecký posudek bude použit jako podklad pro stanovení reálné prodejní ceny nemovitostí, uvedených jako předmět ocenění. Odhad obvyklé ceny dle tohoto znaleckého posudku respektuje právní předpisy v oblasti cen, financování, účetnictví a daní, platných k datu, k němuž se ocenění provádí. Odhad obvyklé ceny dle tohoto znaleckého posudku je odrazem situace na trhu nemovitostí k datu, k němuž se ocenění provádí. 2. NÁLEZ 2.1. Podklady pro vyhotovení znaleckého posudku 1. USNESENÍ o ustanovení znalce, číslo jednací: 124 EX 16164/14-94 ze dne , které vydal Soudní exekutor JUDr. Ondřej Mareš, LL.M., Exekutorský úřad Litoměřice se sídlem Masarykova 679/33, Litoměřice 2. Výpis z katastru nemovitostí list vlastnictví č pro k.ú. Rychlov u Bystřice pod Hostýnem, obec Bystřice pod Hostýnem, okres Kroměříž, ze dne Informace o pozemcích, získaná dálkovým přístupem do katastru nemovitostí, LV č pro k.ú. Rychlov u Bystřice pod Hostýnem, obec Bystřice pod Hostýnem, okres Kroměříž 4. Kopie katastrální mapy pro k.ú. Rychlov u Bystřice pod Hostýnem, obec Bystřice pod Hostýnem, okres Kroměříž, získaná dálkovým přístupem prostřednictvím internetu 5. Mapa lokality, získaná prostřednictvím internetu. 6. Ostatní údaje se opírají o skutečnosti, zjištěné při místním šetření, o prohlášení zadavatele nebo o zjištění znalce 7. Znalci nebyly předloženy žádné další doklady, ani nebyly sděleny další skutečnosti, které by mohly ovlivnit cenu předmětné nemovitosti 2

3 2.2. Omezení vlastnických práv Zástavní práva Na předloženém listu vlastnictví je k oceňovaným nemovitostem uvedeno zástavní právo exekutorské - Valenta Antonín Věcná břemena Na předloženém listu vlastnictví není k oceňovaným nemovitostem uvedeno žádné věcné břemeno Ostatní omezení Dle náhledu do KN prostřednictvím internetu je na listu vlastnictví č k oceňovaným nemovitostem uvedeno: exekuční příkaz k prodeji nemovitosti - Valenta Antonín zahájení exekuce - Valenta Antonín Žádná jiná zástavní práva, věcná břemena či jiná omezení nebyla zjištěna. Předpokládá se, že na nemovitosti neváznou žádné jiné závazky nebo omezení, zejména pak břemeno vznikající přímo ze zákonů (vodního, plynárenského, telekomunikačního, elektrizačního a pod.), popřípadě závazky vyplývající ze smluvních ujednání, o jejichž existenci se nelze přesvědčit ze zápisu z katastru nemovitostí Ekologické zátěže Nebylo zjištěno a nepředpokládá se, že by na nemovitostech vázly ekologické zátěže Vlastnické a evidenční údaje Vlastník: Trojková Jiřina, Luh 1799, Vsetín 1/2 Valenta Antonín, Přerovská 507, Bystřice pod Hostýnem 1/2 Parc.č.: Výměra [m2] Druh pozemku Způsob využití Způsob ochrany 929/ orná půda 929/ orná půda 931/ trvalý travní porost Celkem Vyhodnocení souladu právního stavu se skutečností Z dostupných podkladů bylo zjištěno, že ač jsou některé pozemky či jejich části vedeny jako orná půda, ve skutečnosti se na nich nachází travní porost 2.5. Dokumentace a skutečnost Nebyla k dispozici projektová dokumentace Rizika Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: Nemovitost je řádně zapsána v katastru nemovitostí Skutečné užívání není v rozporu s právním stavem Přístup k nemovitosti přímo z veřejné komunikace je zajištěn Rizika spojená s umístěním nemovitosti: Nemovitost není situována v záplavovém území Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Ostatní rizika: nejsou komunikace v rozporu s právním stavem Nemovitost je situována v záplavovém území 3

4 2.7. Popis předmětu ocenění Místní šetření. Spoluvlastník nemovitosti - pan Antonín Valenta - byl vyzván doporučeným dopisem k účasti na místním šetření, umožnění prohlídky pozemků a součinnosti při vyhotovení znaleckého posudku. Místní šetření bylo stanoveno na den od 14:00 do 15:00 hod. Spoluvlastník nemovitosti - pan Antonín Valenta znalce nekontaktoval, místního šetření se nezúčastnil. Znalec provedl místní šetření bez účasti jmenovaného Obecná situace. Rychlov je část města Bystřice pod Hostýnem v okrese Kroměříž. Žije zde cca 1050 obyvatel. Nachází se na západě Bystřice pod Hostýnem. Prochází zde silnice II/150. Významné vzdálenosti: napojení na dálnici D55 (exit 17) cca 18 km, Centrum města Bystřice pod Hostýnem cca 2 km, krajské město Zlín cca 30 km, okresní město Kroměříž cca 30 km, Přerov cca 20 km, Valašské Meziříčí cca 27 km. Část Rychlov má charakter předměstské obce regionálního významu, z hlediska bydlení se jedná o méně žádanou lokalitu bez výrazného nárůstu zájmu o bydlení. Napojení na dopravní infrastrukturu je průměrné až horší, dostupnost krajského města dosti omezená. Obec napojena na integrovaný dopravní systém prostřednictvím autobusové dopravy, s poměrně nízkou četností spojů. V Rychlově jsou nákupní možnosti a občanská vybavenost základní, širší možnosti jsou dostupné ve městě Bystřice pod Hostýnem, kompletní možnosti jsou v Kroměříži, Zlíně či Přerově. Obec je situována v kopcovité krajině. Okolní krajina je převážně zalesněná, v podstatně menší části zemědělsky obdělávaná. Lokalita s oceňovanou nemovitostí je z hlediska rizika záplav či zatopení situovaná v zóně 1 (se zanedbatelným nebezpečím výskytu povodně či záplavy). Oceňované pozemky jsou situované jižním směrem od Rychlova a západně od města Bystřice pod Hostýnem Popis pozemků Pozemky jsou téměř rovinné až mírně sklonité. Jsou rozděleny komunikací na dvě části. Jsou převážně vedeny jako orná půda, v menší části jako trvalý travní porost, a takto jsou i využívány. Na pozemcích se nenacházejí žádné stavby. Pozemky nejsou určeny k jakékoliv výstavbě. 4

5 č. Lokalita Výměra pozemku [m2] Celková cena požadovaná, resp. zaplacená [Kč] Jednotková cena požadovaná, resp. zaplacená [Kč/m 2 ] K0-koeficient redukce na pramen ceny K1-koeficient lokality K2- koeficient výměry pozemků K3-koeficient bonity pozemku K4-koeficient stávajícího využívání K5-koeficient situování a svažitosti K6-koeficient jiného omezení K7-koeficient odborné úvahy KC-výsledný koeficient Cena po redukci [Kč] 3. POSUDEK 3.1. Věcná hodnota Věcná hodnota samostatných pozemků se nestanovuje, resp. koresponduje na porovnávací hodnotu Výnosová hodnota Obecně lze uvažovat s výnosem z případného pronájmu oceňovaných pozemků. V dané lokalitě by však byl, případný pronájem velmi nízký, výnosová hodnota neposkytuje reálný obraz o obvyklé ceně. Proto se výpočet výnosové hodnoty neprovádí Porovnávací hodnota Porovnávané pozemky 1. Pozemky Všechovice Nabídka prodeje zemědělských pozemků ve srovnatelné lokalitě a se srovnatelným využitím. Celková plocha m 2. Požadovaná cena: ,- Kč. 2. Pozemky Čechy Nabídka prodeje zemědělských pozemků ve srovnatelné lokalitě a se srovnatelným využitím. Celková plocha m 2. Požadovaná cena: ,- Kč. 3. Pozemky Holešov Nabídka prodeje zemědělských pozemků ve srovnatelné lokalitě a se srovnatelným využitím. Celková plocha m 2. Požadovaná cena: ,- Kč. 4. Pozemky Horní Nětčice Nabídka prodeje zemědělských pozemků ve srovnatelné lokalitě a se srovnatelným využitím. Celková plocha m 2. Požadovaná cena: ,- Kč. 5. Pozemky Brusné Nabídka prodeje zemědělských pozemků ve srovnatelné lokalitě a se srovnatelným využitím. Celková plocha m 2. Požadovaná cena: ,- Kč. 6. Pozemky Chvalčov Nabídka prodeje zemědělských pozemků ve srovnatelné lokalitě a se srovnatelným využitím. Celková plocha m 2. Požadovaná cena: ,- Kč Výpočet porovnávací hodnoty 1 Všechovice ,00 0,95 1,00 0,98 1,00 1,00 1,00 1,00 0,90 0, Čechy ,00 0,95 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0, Holešov ,00 0,95 1,00 1,15 1,00 1,00 1,00 1,00 0,90 0, Horní Nětčice ,00 0,95 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0, Brusné ,00 0,95 1,00 0,98 1,00 1,00 1,00 1,00 0,80 0, Chvalčov ,00 0,95 1,00 1,01 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,96 21 Celkem průměr 34 Minimum 19 Maximum 48 Vypočtená porovnávací hodnota 30 Jednotková porovnávací hodnota - zaokrouhleně Kč 30 Výměra oceňovaného pozemku m Celková porovnávací hodnota za celou výměru - zaokrouhleně Kč Vyhodnocení porovnávací hodnoty Porovnatelné pozemky v porovnatelných lokalitách v obdobném stavu se nabízejí k prodeji v cenových relacích od cca 20,- do cca 65,- Kč/m 2 v závislosti na výměře, konkrétní lokalitě, bonitě a dalších specifických cenotvorných aspektů. Po převedení do podmínek oceňované nemovitosti je upravená jednotková porovnávací hodnota odhadována na 30,00 Kč/m 2, při celkové výměře tedy na 4.674,- Kč. Celková porovnávací hodnota za celou výměru pozemků zaokrouhleně ,- Kč 5

6 4. ZÁVĚR 4.1. Analýza výsledků Rekapitulace hodnot Reprodukční cena stavby bez pozemků Věcná hodnota Výnosová hodnota Porovnávací hodnota --- Kč --- Kč --- Kč ,00 Kč Závěrečný komentář Při stanovení výsledné obecné ceny je nutno přihlédnout nejenom k výsledkům jednotlivých oceňovacích metod, ale zároveň ke všem obecným ekonomickým souvislostem a ke kladným i záporným aspektům vztaženým k oceňovanému majetku. V užité argumentaci nelze pominout žádné relevantní faktory, jako např. lokalita, pozice majetku v zóně, infrastruktura, dopravní dostupnost, univerzálnost využití, situace na trhu nemovitostí, obecná hospodářská situace. Pro stanovení obvyklé ceny oceňovaného souboru nemovitostí - bylo třeba vzít úvahu tyto základní skutečnosti a ovlivňující aspekty: a) situace na trhu s realitami: nabídka v daném segmentu trhu pozemků pro zemědělské využití existuje, poptávka i nabídka je však dosti nízká b) parametry povyšující cenu: ---- c) parametry ponižující cenu: omezená výnosovost (základní jednotková cena dle BPEJ cca 11,- Kč/m 2 ), v současnosti nevyužívané, zatravněné (spíše zaplevelené) pozemky, v části s náletovými dřevinami Závady a rizika: Zástavní práva a exekuční tituly, vztahující se k nemovitosti Žádné další závady či skutečnosti, které by mohly mít vliv na cenu obvyklou, nebyly zjištěny. Vyhodnocení závad a rizik: Výše uvedené skutečnosti by mohly podstatně ovlivnit obvyklou cenu nemovitosti při standardním prodeji mezi dvěma subjekty stávajícím vlastníkem coby prodávajícím na straně jedné a kupujícím na straně druhé, kdy cena by byla ovlivněna tísní prodávajícího. V případě prodeje v tísni by se nejednalo o standardní prodej, ale o prodej ovlivněný mnoha nestandardními okolnostmi a vlivy a obvyklá cena by mohla i výrazně klesnout. V případě dražby však obdobný tlak neexistuje, není třeba posuzovat prodej v tísni ve smyslu 2 Zákona o oceňování a z uvedeného důvodu snižovat obvyklou cenu nemovitosti Stanovení ceny obvyklé Věcná hodnota při ocenění pozemků je v daném případě v úrovni porovnávací hodnoty. Výnosová hodnota se v daném případě neuvažuje. Porovnávací hodnota poskytuje optimální obraz o skutečné obvyklé ceně za daných podmínek a pro daný účel ocenění. Obvyklá cena nemovitostí vychází v daném případě z porovnávací hodnoty se zohledněním všech použitých metod. Pro daný účel ocenění, tj. je stanovení obvyklé ceny pro exekuční účely, je výsledná obvyklá cena oproti aktuální porovnávací hodnotě ponížená o cca 10%. Takto stanovená obvyklá cena je reálně dosažitelná pro standardní prodej nemovitostí v daném místě a čase. Obvyklou cenu nemovitostí, uvedených jako předmět ocenění, s přihlédnutím a zohledněním všech skutečností, uvedených v tomto znaleckém posudku, stanovuji ve výši: ,- Kč Obvyklou cenu spoluvlastnického podílu na nemovitostech, uvedených jako předmět ocenění, který činí 1/2, s ohledem na další vlivy: - spoluvlastnictví dalších subjektů - horší obchodovatelnost upravuji oproti matematickému podílu 1/2 a snižuji o dalších cca 10% a stanovuji ve výši: ,- Kč 6

7 4.2. Závěr Cílem předložené expertizy bylo provést návrh obvyklé ceny nemovitosti, kterou je: - Pozemek parc.č. 929/116, vedený jako orná půda - Pozemek parc.č. 929/117, vedený jako orná půda - Pozemek parc.č. 931/31, vedený jako trvalý travní porost včetně všech součástí a příslušenství nemovitého charakteru vše zapsáno na LV č. 613, k.ú.: Rychlov u Bystřice pod Hostýnem, obec Bystřice pod Hostýnem, okres Kroměříž Na základě provedené analýzy, s použitím uvedených metod ocenění pro návrh obvyklé ceny k uvedenému datu je obvyklá cena stanovena z výše zjištěných hodnot. Obvyklá cena nemovitostí jako celku: ,- Kč Slovy: Jednostodvacetpěttisíc korun českých Obvyklá cena spoluvlastnického podílu ve výši 1/2: ,- Kč Slovy: Šedesáttisíc korun českých Závady, vztahující se k nemovitosti, a jejich vyhodnocení, jsou uvedeny v oddíle 2.2. a 2.6. Zástavní práva, uvedená na listu vlastnictví, nejsou v obvyklé ceně zohledněna. 5. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek byl vypracován společností MONTEKALA, znalecký ústav, zapsaným do seznamu ústavů, kvalifikovaných pro znaleckou činnost při Ministerstvu spravedlnosti České republiky podle ustanovení ß21 odst.3, zákona číslo 36/1967 Sb. O znalcích a tlumočnících a ustanovení 6 odst. 1 vyhlášky číslo 37/1967 Sb. Ve znění pozdějších předpisů, do prvního oddílu seznamu ústavů, kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika, s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování nemovitostí, motorových vozidel a jiných věcí movitých, majetkových práv, cenných papírů, podniků a ostatního majetku. Znalecký posudek je zapsán pod pořadovým číslem 5560/2016 znaleckého deníku. Datum: Vypracoval: Znalecký ústav: MONTEKALA, spol. s r.o. IČ: Se sídlem: Hálova 34, Praha 9 Statutární zástupce: Ing. Jaroslav Karásek 7

8 6. PŘÍLOHY 6.1. Výpis z katastru nemovitostí list vlastnictví č

9 9

10 10

11 11

12 6.2. Informace o pozemcích, pořízené náhledem do KN prostřednictvím internetu LV

13 6.3. Snímek katastrální mapy, pořízený náhledem do katastru nemovitostí prostřednictvím internetu 929/4 929/9 Přístup: Pozemek parc.č. 929/9, 929/4, vedené dle KN jako Orná půda, ve vlastnictví: Město Bystřice pod Hostýnem 13

14 929/ Mapy, pořízené prostřednictvím internetu Mapa lokality 14

15 Mapa města Mapa širších komunikačně dopravních vztahů Letecký snímek 15

16 6.5. Fotodokumentace Pohled na pozemek Pohled na pozemek Pohled na pozemek Příjezdová komunikace Příjezdová komunikace 16