Znalecký posudek: ODHAD OBVYKLÉ CENY NEMOVITOSTI

Transkript

1 Znalecký posudek: ODHAD OBVYKLÉ CENY NEMOVITOSTI Evidenční číslo znaleckého posudku: 3989 / 2013 Zadání: Odhad obvyklé ceny nemovitostí uvedených jako předmět ocenění Předmět ocenění: Rodinný dům č.p. 87 na pozemku parc.č. 788 včetně pozemku parc.č. 788, včetně součástí a příslušenství nemovitého charakteru k.ú. Lovčice u Kyjova, obec Lovčice, okres Hodonín, LV č Objednatel: Vlastník: Dražbyprost, s.r.o. Ústí nad Labem, Mírové náměstí 2/5, PSČ , IČ: SJM Drápal Luděk a Marcela, Lovčice 87, Lovčice u Kyjova Účel ocenění: Ocenění se provádí za účelem stanovení odhadu obvyklé ceny nemovitostí pro potřebu dražby, dle zákona č. 26/2000 Sb. 13 Způsob ocenění: Ocenění je provedeno metodou analýzy věcné, výnosové a porovnávací hodnoty. Znalec: MONTEKALA, spol. s r.o. Znalecký ústav IČ: Sídlo: Hálova 34, Praha 9 Datum vypracování: Počet vyhotovení: 2 1

2 OBSAH OCENĚNÍ 1. SITUACE Prohlídka předmětu ocenění: Podklady pro vypracování posudku: Účel ocenění: Omezení vlastnických vztahů: NÁLEZ Vlastnické a evidenční údaje: Vyhodnocení souladu právního stavu se skutečností: Dokumentace a skutečnost: Popis předmětu ocenění: Obecná situace Popis nemovitosti Rodinný dům Ostatní stavby, venkovní úpravy Trvalé porosty Ostatní Pozemky Využití: POSUDEK Věcná hodnota: Výnosová hodnota: Porovnávací hodnota: ZÁVĚR Analýza výsledků Závěr Znalecká doložka PŘÍLOHY 6.1. Fotodokumentace... 1 A Mapa lokality A Výpis z katastru nemovitostí LV č A Kopie katastrální mapy z Internetu A4 Počet listů celkem: 15 - z toho posudek: 10 - přílohy: 5-2 -

3 1. SITUACE 1.1. Prohlídka předmětu ocenění: Vlastníci nemovitosti byl o termínu prohlídky nemovitosti písemně informován zadavatelem ocenění. V daném termínu nebyli vlastníci přítomni a prohlídka nemovitosti nebyla umožněna. Proto veškeré údaje, uvedené v tomto ocenění, vycházejí pouze z dostupných informací a nebyly ověřeny vizuálně či měřením. Prohlídka domu byla uskutečněna pouze zvenčí. Prohlídka nemovitosti byla provedena dne Podklady pro vypracování posudku: 1. Objednávka č.j. 555/012 na vyhotovení znaleckého posudku - provedení odhadu předmětu nedobrovolné dražby ze dne Výpis z katastru nemovitostí - list vlastnictví č pro k.ú. Lovčice u Kyjova, obec Lovčice, okres Hodonín ze dne Fotodokumentace pořízená dne Kopie katastrální mapy pro k.ú. Vysoké Popovice získaná dálkovým přístupem z KN - z Internetu 5. Mapa lokality, získaná z internetu Účel ocenění: Ocenění se provádí za účelem stanovení odhadu obvyklé ceny nemovitostí pro potřebu dražby, dle zákona č. 26/2000 Sb. 13. Ocenění nelze použít pro jiné účely Omezení vlastnických vztahů: Zástavní práva Na předloženém listu vlastnictví je k oceňovaným nemovitostem uvedeno zástavní právo smluvní ve prospěch Raiffeisenbank a.s Věcná břemena Na předloženém listu vlastnictví není k oceňovaným nemovitostem uvedeno žádné věcné břemeno Ostatní omezení Dle náhledu do operátu katastru nemovitostí je k oceňovaným nemovitostem uvedeno omezení byl podán návrh na nařízení výkonu rozhodnutí zřízením soudcovského zástavního práva. Předpokládá se, že na nemovitosti neváznou žádné jiné závazky nebo omezení, zejména pak břemeno vznikající přímo ze zákonů (vodního, plynárenského, telekomunikačního, elektrizačního a pod.), popřípadě závazky vyplývající ze smluvních ujednání, o jejichž existenci se nelze přesvědčit ze zápisu z katastru nemovitostí Ekologické zátěže Nepředpokládá se, že by na nemovitostech vázly ekologické zátěže

4 2. NÁLEZ 2.1. Vlastnické a evidenční údaje Pozemky dle LV č. : 1408 Vlastník: SJM Drápal Luděk a Drápalová Marcela, Lovčice 87, Lovčice u Kyjova Parc.č.: Výměra Druh pozemku Způsob využití Způsob ochrany [m²] zast.plocha a nádvoří Celkem 347 Budovy dle LV č. : 1408 Vlastník: SJM Drápal Luděk a Drápalová Marcela, Lovčice 87, Lovčice u Kyjova Číslo na parc.č. způsob využití parcela na LV č. popisné/evid. č.p rodinný dům 2.2. Vyhodnocení souladu právního stavu se skutečností: Z dostupných podkladů nebyly zjištěny zásadní nesrovnalosti Dokumentace a skutečnost: Nebyla k dispozici projektová dokumentace objektu, stavební povolení nebo kolaudační rozhodnutí. Předpokládá se, že užívání objektu je správné bez zásadních rozdílů oproti skutečnosti

5 2.4. Popis předmětu ocenění: Obecná situace Obec/město: Lovčice (775 obyvatel) Lokalita: Obec Lovčice se nachází severozápadně od města Kyjova na jihovýchodních výběžcích Ždánického lesa, Brna při komunikaci III.třídy vedoucí ze Ždánic do Kyjova. Významné vzdálenosti: Ždánice cca 3 km, Kyjov cca 12 km, Bučovice cca 13 km, okraj Brna cca 40, Hodonín cca 30 km. Komunikační vztahy: Oceňovaný rodinný dům se nachází na severovýchodním okraji obce, při vedlejší komunikaci v obci. Situování Oceňovaný rodinný dům je do uliční zástavby začleněn jako řadový vnitřní. Objekt je nemovitostí: zděný, jednopodlažní se sedlovou střechou, půdorysně je ve tvaru přibližného obdélníka. Občanská vybavenost: Okolní zástavba: Životní prostředí: Přístup k nemovitosti: Inženýrské sítě: Lokalita obce je zvlněná, oceňovaný rodinný dům je postaven na rovině. Obec Lovčice má vybavenost a infrastrukturu minimální, širší možnosti se nacházejí v blízkých městech Ždánice nebo Kyjově, kompletní možnosti ve všech směrech se nacházejí v okresním městě Hodoníně. Obec je napojena na hromadnou dopravu autobusovou. V nejbližším okolí nemovitosti se nacházejí objekty bydlení - rodinné domy. Běžná zástavba rodinných domů bez negativního dopadu na životní prostředí. Přístup k nemovitosti je z veřejné komunikace a chodníku se zpevněným povrchem na pozemku parc.č. 360, který je ve vlastnictví obce. V obci jsou rozvedeny inženýrské sítě v kompletním rozsahu, je reálný předpoklad, že oceňovaný rodinný dům je napojen na všechny tyto veřejné rozvody Popis nemovitosti Oceňovaná nemovitost je tvořena rodinným domem, vedlejší stavbou kolmo navazující na rodinný dům, základními venkovními úpravami a pozemkem Rodinný dům Evidence dle KN: Objekt je veden na LV 1408 jako rodinný dům s číslem popisným 87 na pozemku parc.č. 788, funkční celek s rodinným domem tvoří pozemek parc.č. 788 (zastavěná plocha a nádvoří). Situování: Rodinný dům je začleněn do uliční zástavby jako řadový vnitřní, je jednopodlažní se sedlovou střechou. Přístup do domu je z veřejné komunikace na veřejném pozemku. Dům je postaven na rovinném pozemku. Dispoziční řešení: Půdorysně je objekt ve tvaru přibližného obdélníka, případně L, pokud by částečně zasahoval do vedlejší stavby. Předpokládá se, že dům obsahuje jednu bytovou jednotku s příslušenstvím, předpokládá se standardní vybavení (koupelna, WC, ÚT plynové apod.). Konstrukční řešení: Nosné konstrukce jsou zděné, střecha je sklonitá sedlová s krytinou taškovou, stropy polospalné s rovným podhledem, okna plastová s izolačním dvojsklem. Podlahy standardního povrchu, fasáda je zateplená se stěrkovou omítkou, vnitřní omítky vápenné hladké. Stáří: Přesné stáří oceňovaného objektu není známé. Dle vizuální prohlídky je zřejmé, že v posledních letech proběhla v RD kompletní rekonstrukce nová střecha, plastová okna, fasáda, pravděpodobně i interiér. Technický stav: Technický stav rodinného domu je dobrý. Opotřebení: Stanoveno odborným odhadem ve výši 25% Zastavěná plocha: Cca 100 m². Podlahová plocha: Obytná podlahová plocha 80 m². Obestavěný prostor: Cca 520 m³

6 Ostatní stavby, venkovní úpravy K nemovitosti dále náleží vedlejší stavba kolmo navazující na rodinný dům a běžně venkovní úpravy Trvalé porosty Nenachází se Ostatní Nebylo zjištěno Pozemky Parc.č.: Výměra [m²] Druh pozemku Způsob využití Způsob ochrany zastavěná plocha a nádvoří Celkem Využití: Nemovitost je určena výhradně pro potřeby bydlení

7 3. POSUDEK 3.1. Věcná hodnota: Stavby Rodinný dům 1. Obestavěný prostor celkem m³ 520,00 Výchozí jednotková cena dle ÚRS Kč/ m³ 6 050,00 Koeficient úpravy x 0,90 Jednotková cena upravená Kč/ m³ 5 445,00 Reprodukční cena dokončené stavby Kč ,00 Opotřebení % 30,00 Odpočet za opotřebení Kč ,00 Věcná hodnota dokončené stavby Kč ,00 Rozpracovanost % 100,00 Odpočet za nedokončené konstrukce Kč 0,00 Věcná hodnota objektu ke dni ocenění Kč ,00 Venkovní úpravy a vedlejší stavby Reprodukční cena všech staveb Kč ,00 Podíl venkovních úprav a vedlejších staveb % 0,20 Reprodukční cena venkovních úprav a vedlejších staveb Kč ,00 Opotřebení % 50,00 Odpočet za opotřebení Kč ,00 Věcná hodnota venkovních úprav a vedlejších staveb Kč ,00 Rozpracovanost % 100 % Odpočet za nedokončené konstrukce Kč 0,00 Věcná hodnota venkovních úprav a vedlejších staveb ke dni ocenění Kč , Pozemky Výměry pozemků: m² 347,00 - z toho výměra hlavních pozemků m² 347,00 - z toho výměra ostatních pozemků m² 0,00 Jednotková cena hlavních pozemků Kč 400,00 Jednotková cena ostatních pozemků Kč 0,00 Hodnota pozemků celkem Kč , Rekapitulace věcné hodnoty Reprodukční cena staveb dokončených Kč ,00 Věcná hodnota staveb ke dni ocenění Kč ,00 Hodnota pozemků Kč ,00 Věcná hodnota staveb a pozemků celkem Kč , Výnosová hodnota: Obecně lze uvažovat s výnosem z případného pronájmu oceňované nemovitosti. Pronájem rodinných domů však neposkytuje dostatečný výnos, aby výnosová hodnota korespondovala na obvyklou cenu

8 3.3. Porovnávací hodnota: Porovnatelné rodinné domy v úměrném technickém stavu se v obdobných lokalitách nabízejí k prodeji v cenových relacích ,- Kč až ,- Kč. Vzhledem k lokalitě, dispozici, technickému stavu objektu a jeho vybavenosti a s ohledem na další cenotvorné vlivy preferujeme porovnávací hodnotu při dolní hranici tohoto rozpětí. Při porovnání je uvažováno jisté riziko ve stanovení ceny, které je vyjádřeno rizikovým koeficientem. V nabídkách realitních kanceláří byly vyhledány porovnatelné rodinné domy, jejich cena byla upravena do podmínek oceňované nemovitosti. 1. RD 3+1 Sobůlky RD řadový vnitřní s průjezdem sloužící jako garáž, jednopodlažní se sedlovou střechou, po rekonstrukci (plastová okna, kuchyně, rozvody, nová krytina apod.), všechny IS. Podlahová plocha je cca 85 m² a celková plocha pozemku 785 m². Požadovaná cena: ,- Vyhodnocení: Porovnávaný dům se nachází ve srovnatelné lokalitě, je srovnatelného technického stavu, má větší výměru pozemku. 2. RD 3+1 Dubňany Rodinný dům řadový vnitřní, jednopodlažní se sedlovou střechou, po částečné rekonstrukci. Výměra pozemku 500 m², podlahová plocha cca 90 m². Požadovaná cena: ,- Vyhodnocení: Porovnávaný dům se nachází v lepší lokalitě, je v horším technickém stavu a větší výměry pozemku. 3. RD 4+kk Vracov Rodinný dům řadový, jednopodlažní se sedlovou střechou, po částečné rekonstrukci v r. 2005, půdorysně ve tvaru L. Pozemek má výměru m², podlahová plocha cca 105 m². Požadovaná cena ,- Vyhodnocení: Porovnávaný dům se nachází v lepší lokalitě, je v úměrném technickém stavu, má větší výměru pozemku. 4. RD 4+1 Archlebov Rodinný dům řadový vnitřní, podsklepený, jednopodlažní se sedlovou střechou, po částečné rekonstrukci,. Výměra pozemku činí 710 m², podlahová plocha cca 100 m². Požadovaná cena ,- Vyhodnocení: Porovnávaný dům se nachází v lepší lokalitě, je v horším technickém stavu, má větší výměru pozemku. Výpočet: č. K0 Koef. red. na pramen ceny Výměra Pozemek Cena K1 K2 K3 K4 K5 K6 KC Cena bytových požadovaná po ploch resp. redukci příslušenstv zaplacená poloha velikost í stav pozemek Odborná a Kč vybavenost úvaha Kč (1) (3) (4) (5) (6) (7) (8) (9) (10) (11) (12) (13) (14) 1 0, ,00 1,00 1,00 1,00 0,98 1,00 0, , ,90 1,00 1,00 1,05 1,00 1,00 0, , ,90 1,00 1,00 1,10 1,00 1,00 0, , ,95 1,00 1,00 1,15 1,00 1,00 1, Celkem průměr Minimum Maximum Stanovená porovnávací hodnota dokončeného objektu Porovnávací hodnota celkem Kč

9 4. ZÁVĚR 4.1. Analýza výsledků Rekapitulace hodnot: Reprodukční cena - stavby bez pozemků Cena pozemků Věcná hodnota Výnosová hodnota Porovnávací hodnota RD včetně pozemku a příslušenství ,00 Kč ,00 Kč ,00 Kč Neuvažuje se ,00 Kč Závěrečný komentář: Silné stránky: Bezproblémová dostupnost V obci jsou rozvedeny sítě v kompletním rozsahu Dobrý technický stav Dobrá dopravní dostupnost okresního města Slabé stránky: Nezjištěny Závady a rizika: Nezjištěny Vyhodnocení závad a rizik: Žádné další závady či skutečnosti, které by mohly mít vliv na cenu obvyklou, nebyly zjištěny. Stanovená výše obvyklé ceny platí pro standardní prodej nemovitostí v daném místě a čase. V případě prodeje v tísni se nejedná o standardní prodej, ale o prodej ovlivněný mnoha nestandardními okolnostmi a vlivy a obvyklá cena může i výrazně klesnout. Věcná hodnota poskytuje reálný obraz o nákladech na výstavbu včetně opotřebení. Výnosová hodnota se v daném případě neuvažuje. Porovnávací hodnota poskytuje nejvěrohodnotnější obraz o skutečné obvyklé ceně. Obvyklá cena nemovitostí vychází v daném případě z porovnávací hodnoty se zohledněním všech použitých metod. Závěrem je použit rizikový koeficient, zohledňující zejména skutečnost, že nebyla umožněna prohlídka nemovitosti a že je možné, že by se mohly vyskytnout skutečnosti, ovlivňující obvyklou cenu. Porovnávací hodnota celkem Kč Rizikový koeficient 75,00% Obvyklá cena nemovitostí pro daný účel ocenění celkem Kč

10 4.2. Závěr Cílem předložené expertizy bylo provést návrh obvyklé ceny nemovitosti, kterou je: Rodinný dům č.p. 87 na pozemku parc.č. 788 včetně pozemku parc.č. 788, včetně součástí a příslušenství nemovitého charakteru k.ú. Lovčice u Kyjova, obec Lovčice, okres Hodonín, LV č Na základě provedené analýzy, s použitím uvedených metod ocenění pro návrh obvyklé ceny k uvedenému datu je obvyklá cena stanovena z výše zjištěných hodnot. Obvyklá cena nemovitostí vedených na LV č. 1408: ,- Kč Slovy: Devětsettisíc korun českých Obvyklá cena nemovitostí, stanovená dle 13, zákona č. 26/2000 Sb. je v souladu s definicí obvyklé ceny dle 2, zákona č. 151/1997 Sb. Určeno pouze pro účely zákona č. 26/2000 Sb., nelze použít pro daňové účely a zástavní právo. Závady, vztahující se k nemovitosti, a jejich vyhodnocení, jsou uvedeny v oddíle Z N A L E C K Á D O L O Ž K A Znalecký posudek byl vypracován společností MONTEKALA, znalecký ústav, zapsaným do seznamu ústavů, kvalifikovaných pro znaleckou činnost při Ministerstvu spravedlnosti České republiky podle ustanovení ß21 odst.3, zákona číslo 36/1967 Sb. O znalcích a tlumočnících a ustanovení 6 odst. 1 vyhlášky číslo 37/1967 Sb. Ve znění pozdějších předpisů, do prvního oddílu seznamu ústavů, kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika, s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování nemovitostí, motorových vozidel a jiných věcí movitých, majetkových práv, cenných papírů, podniků a ostatního majetku, a pro účetnictví Znalecký posudek je zapsán pod pořadovým číslem 3989/2013 znaleckého deníku. V Brně dne: Vypracoval: Znalecký ústav: MONTEKALA, spol. s r.o. znalecký ústav IČ: Se sídlem: Hálova 34, Praha 9 Statutární zástupce: Ing. Jaroslav Karásek

11 6. Přílohy 6.1. Fotodokumentace Celkový pohled na RD z hlavní komunikace Příjezdová komunikace Celkový pohled na RD patrná nová střecha, fasáda, okno Vedlejší stavba vykukující střecha Letecký snímek

12 6.2. Mapa lokality

13 6.3. Výpis z katastru LV č

14 - 14 -

15 6.4. Snímek z katastrální mapy