ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 4311/2013 NEMOVITOST: 1/2 pozemků p.č. 2203/2 a 2217/2 Katastrální údaje : Kraj Moravskoslezský, okres Ostrava-město, obec Ostrava, k.ú. Svinov Adresa nemovitosti: Ostrava, Vlastníci pozemku: Pavel Čempel, Jana Ziky 1957/5, Ostrava, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 Jana Rafajová, Potoky 226/20, Ostrava, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 OBJEDNATEL : Adresa objednatele: Exekutorský úřad v Litoměřicích, JUDr. Ondřej Mareš Masarykova 679/33, Litoměřice ZHOTOVITEL : MONTEKALA, spol. s r.o. Adresa zhotovitele: Hálova 34, Praha 9 IČ: telefon: ÚČEL OCENĚNÍ: Exekuční řízení č /11 (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA ½ Kč Datum místního šetření: Stav ke dni : Počet stran: 7 stran Počet příloh: 8 Počet vyhotovení: 2 V Praze, dne MONTEKALA, spol. s r.o.

2 NÁLEZ Znalecký úkol Vypracovat znalecký posudek se stanovením ceny obvyklé v místě a čase nemovitosti zapsané na LV č. 422, vedené Katastrálním úřadem pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště Ostrava, kat. úz. Svinov, obec Ostrava. Přehled podkladů - výpis z katastru nemovitostí ze dne , LV 422, kat. úz. Svinov, Katastrální úřad pro Moravskoslezský kraj, KP Ostrava, vyhotoven dálkovým přístupem - kopie mapy katastrální ze dne , mapový list č. Bílovec 0-3/31, měřítko 1:1000, kat. úz. Svinov - exekuční příkaz k prodeji nemovitosti zn. 124 Ex 12301/11-18 ze dne usnesení o ustanovení znalce č.j. 124 Ex 12301/11-62 ze dne fotodokumentace nemovitosti - informace od místního občana - informace z realitního trhu - skutečnosti a výměry zjištěné na místě samém Místopis Ostrava je statutární a krajské město na rozhraní Slezska a Moravy na severovýchodě České republiky, poblíž hranice s Polskem. Ostrava je počtem obyvatel i rozlohou třetí největší město v České republice, druhé největší město na Moravě a největší město v českém Slezsku. Ostrava je rovněž významným univerzitním a průmyslovým městem. Ostrava leží na soutoku Lučiny, Odry, Opavy a Ostravice v geomorfologickém celku Ostravská pánev. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Celkový popis Oceňované pozemky se nachází jihozápadně od Ostravy, poblíž levého břehu řeky Odry. Pozemky jsou rovinné, přístupné přes pozemky jiných vlastníků, nepravidelného tvaru, bez vyznačených hranic v terénu, zatravněny, využívány jako louka. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: Nemovitost je řádně zapsána v katastru Nemovitost není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovitosti přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovitosti přímo z 2

3 komunikace je zajištěn Rizika spojená s umístěním nemovitosti: Nemovitost není situována v záplavovém území Obtížný přístup k nemovitosti v odlehlých končinách Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Ostatní rizika: nejsou veřejné komunikace Nemovitost situována v záplavovém území OBSAH Obsah ocenění prováděného podle cenového předpisu 1.1 Pozemky Obsah tržního ocenění majetku 1.1 pozemky OCENĚNÍ Ocenění prováděné podle cenového předpisu Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1.1 Pozemky Popis Oceňované pozemky se nachází jihozápadně od Ostravy, poblíž levého břehu řeky Odry. Pozemky tvoří celek nepravidelného tvaru, jsou rovinné, přístupné přes pozemky jiných vlastníků, bez vyznačených hranic v terénu, zatravněny, využívány jako louka. Vzhledem k tomu, že majitel nekontaktoval znalce za účelem poskytnutí potřebných informací, byly informace čerpány z dostupných dokumentů a při místním šetření. Nájemní smlouvy nebyly předloženy. Ocenění Zemědělské pozemky oceněné dle 29 Výpočet úpravy základní ceny - příloha č. 23: Obce nad 250 tisíc obyv. - vlastní území: 320 % 3

4 Celková úprava ceny: 320,00 % Název Parcelní číslo BPEJ Výměra [m2] JC [Kč/m2] Úprava [%] UC [Kč/m2] Cena [Kč] trvalý travní 2203/ ,00 9,01 320,00 37, ,00 porost trvalý travní 2203/ ,00 6,83 320,00 28, ,76 porost ostatní plocha 2217/2 327,00 6,48 320,00 27, ,94 Mezisoučet 2 306, ,70 Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39): * 1,0000 Zemědělské pozemky oceněné dle 29 - celkem ,70 = ,70 Kč Výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 2 Pozemky - zjištěná cena = ,35 Kč Rekapitulace ocenění prováděného podle cenového předpisu Rekapitulace výsledných cen 1.1. Pozemky ,30 Kč celkem ,30 Kč Celkem ,30 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem ,30 Kč 4

5 Ocenění majetku obecnou metodikou 1.1 pozemky Porovnávací metoda Základní popis oceňovaných pozemků Přehled srovnatelných pozemků: Koeficienty: (redukce ceny - KRC, velikost poz. - KMP, poloha poz. - KPP, dopravní dostupnost - KDD, možnost zastavění - KMZ, intenzita využití - KIV, vybavenost poz. - KVP, úvaha zpracovatele - KUV) Požadovaná Jednotková Koeficient Lokalita: Koblob, Ostrav Výměra [m 2 ] Upravená /kupní cena cena celkový cena [ Kč ] [ Kč/m 2 ] [ K C ] [ Kč/m 2 ] KRC: 0,95 KMP: 1,00 KPP: 0,40 KDD: 0,40 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 0,75 Parcela č.: ,07 0,11 10,95 Popis pozemku: Prodej pozemku o výměře m 2, je v mírném svahu, v Koblově. Jedná se o ornou půdu. Kousek od pozemku jsou vybudovány inženýrské sítě, vede zde cesta. Dopravní dostupnost je autobusy nebo autem. V obci se nachází veškerá občanská vybavenost. Lokalita: Ostrava KRC: 0,95 KMP: 1,00 KPP: 0,40 KDD: 0,40 KMZ: 0,90 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 0,75 Parcela č.: ,00 0,10 9,75 Popis pozemku: Prodej pozemku o výměře m 2. Pozemek je vhodný k rekreačnímu využití. Ideální místo například pro pořádání příměstských táborů nebo podobné vyžití pro děti a mládež. Je zde výborná dopravní dostupnost, nedaleko letní koupaliště a fakultní nemocnice. Na pozemku je možno postavit chatu bez pevných základů Lokalita: Ostrava - Krásné Pole KRC: 0,95 KMP: 1,00 KPP: 0,70 KDD: 0,50 KMZ: 0,90 KIV: 1,00 KVP: 0,40 KUV: 0,75 Parcela č.: ,00 0,09 13,92 Popis pozemku: Prodej louky a lesa u Krásného Pole o celkové rozloze m 2. Na pozemku potok, studánka, určen k rekreaci, nejedná se o stavební pozemek. Lokalita: Václavovice, Ostrava KRC: 1,00 KMP: 0,90 KPP: 0,50 KDD: 0,50 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 0,80 KUV: 0,75 Parcela č.: ,00 0,14 10,13 Popis pozemku: Prodej pozemku vedeného jako trvalý travní porost o výměře m 2. Parcela se nachází v klidné lokalitě na okraji obce Václavovice, v mírně svažitém terénu. Příjez po asfaltové obecní cestě a pak cca 50 m po zpevněné komunikaci. Pozemek není zatím v ÚP pro zástavbu RD, ale v budoucnu by bylo možno zažádat. Ing. sítě - voda, elektřina a plyn jsou v dosahu Průměrná jednotková cena 11,19 Kč/m 2 5

6 Druh pozemku Parcela č. Výměra [ m 2 ] Jednotková cena [ Kč/m 2 ] Celková cena pozemku [Kč] trvalý travní porost 2203/ ostatní plocha 2217/ Obvyklá cena před korekcí ceny * 1,00 / 2,00 = ,00 Celková výměra pozemků Hodnota pozemků celkem REKAPITULACE OCENĚNÍ Rekapitulace ocenění prováděného podle cenového předpisu: 1.1 Pozemky ,00 Kč Rekapitulace tržního ocenění majetku 1.1 pozemky ,00 Kč 2. Porovnávací ocenění 2.1 0,00 Kč Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku Zjištěná cena dle vyhlášky Současný stav 0 Kč 0 Kč Kč Kč Kč Obvyklá cena ½ Kč slovy: Dvanáct tisíc šest set Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze:

7 Komentář ke stanovení obvyklé ceny Při stanovení výsledné obecné ceny je nutno přihlédnout nejenom k výsledkům jednotlivých oceňovacích metod, ale zároveň ke všem obecným ekonomickým souvislostem a ke kladným i záporným aspektům vztaženým k oceňovanému majetku. V užité argumentaci nelze pominout žádné relevantní faktory, jako např. lokalita, pozice majetku v zóně, infrastruktura, dopravní dostupnost, univerzálnost použití majetku, situace na trhu nemovitostí, obecná hospodářská situace. Pro stanovení obvyklé ceny oceňovaného souboru nemovitostí - bylo třeba vzít úvahu tyto základní skutečnosti a ovlivňující aspekty: a) situace na trhu s realitami: nabídka obdobných nemovitostí je nízká, střední, vysoká b) parametry povyšující cenu: zemědělsky využívané c) parametry ponižující cenu: podílové spoluvlastnictví, přístup přes pozemky jiných vlastníků Na základě zjištěných hodnot, výše uvedených skutečností v místě a po zvážení všech aspektů stanovuji obvyklou cenu 1/2 nemovitostí ve výši Kč. V Praze MONTEKALA, spol. s r.o. Hálova Praha 9 Znalecká doložka: Znalecký posudek byl vypracován společností s ručením omezeným MONTEKALA, znalecký ústav zapsaný do seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost při Ministerstvu spravedlnosti České republiky podle ustanovení 21 odst. 3 zákona číslo 36/1967 Sb. o znalcích a tlumočnících a ustanovení 6 odst. 1 vyhlášky číslo 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování movitých věcí, nemovitostí, motorových vozidel, nehmotného investičního majetku, cenných papírů, podniků a obchodních společností. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 4311/2013 znaleckého deníku. Odpovědná osoba: Ing. Jaroslav Karásek - soudní znalec, jednatel společnosti. B plus B, spol. s r.o., Holečkova 657, Praha 5 - Košíře, IČO: , předmět podnikání: Oceňování majetku pro věci movité, věci nemovité, nehmotný majetek, finanční majetek a podnik na základě koncesní listiny vydané živnostenským odborem úřadu městské části Praha 5 pod č.j. ZIV/U5037/2006/JKU dne , zajistila a předala podklady pod poř. č. 278/2013. SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Mapa oblasti 1 Snímek katastrální mapy ze dne Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 422 ze dne