Znalecký posudek: ODHAD OBVYKLÉ CENY NEMOVITOSTI Evidenční číslo znaleckého posudku: 5558 / 2016

Transkript

1 Znalecký posudek: ODHAD OBVYKLÉ CENY NEMOVITOSTI Evidenční číslo znaleckého posudku: 5558 / 2016 PŘEDMĚT OCENĚNÍ: - Pozemek parc.č. st.61, zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba č.p. 9 rodinný dům - pozemek parc.č. 1004/1, zahrada, - pozemek parc.č. 1004/4, zahrada, - pozemek parc.č. 1004/5, zahrada, včetně všech součástí a příslušenství nemovitého charakteru Katastrální údaje: LV č. 232, k.ú.: Pěčíkov, obec Městečko Trnávka, okres Svitavy Adresa nemovitosti: Plechtinec 9, , Městečko Trnávka VLASTNICKÉ ÚDAJE: Jinek Ondřej, Plechtinec 9, Městečko Trnávka 1/1 OBJEDNATEL: Adresa objednatele: Exekutorský úřad Litoměřice, JUDr. Ondřej Mareš Masarykova 679/33, Litoměřice-Město ZHOTOVITEL: MONTEKALA, spol. s r.o., znalecký ústav Adresa zhotovitele: Hálova 34, Praha 9 IČ: ÚČEL OCENĚNÍ: Exekuční řízení č.j. 124 EX 1982/12-88 Datum místního šetření: Ocenění ke dni: Datum vypracování: Počet stran posudku celkem: 12 - z toho ocenění: 7 - přílohy 5 Počet vyhotovení: 2

2 OBSAH OCENĚNÍ: 1. ZNALECKÝ ÚKOL NÁLEZ Podklady pro vyhotovení znaleckého posudku Omezení vlastnických práv Vlastnické a evidenční údaje Vyhodnocení souladu právního stavu se skutečností Dokumentace a skutečnost Rizika Popis předmětu ocenění POSUDEK Věcná hodnota Výnosová hodnota Porovnávací hodnota ZÁVĚR Analýza výsledků Závěr ZNALECKÁ DOLOŽKA PŘÍLOHY Fotodokumentace Snímek katastrální mapy, pořízený náhledem do katastru nemovitostí prostřednictvím internetu Snímek katastrální mapy Mapy, pořízené prostřednictvím internetu ZNALECKÝ ÚKOL Znalci se ukládá, aby znaleckým posudkem provedl odhad obvyklé ceny nemovitostí, uvedených jako předmět ocenění. Ocenění bude provedeno obvyklou cenou podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, prostřednictvím analýzy metody věcné, výnosové a porovnávací. Znalecký posudek bude použit jako podklad pro stanovení reálné prodejní ceny nemovitostí, uvedených jako předmět ocenění. Odhad obvyklé ceny dle tohoto znaleckého posudku respektuje právní předpisy v oblasti cen, financování, účetnictví a daní, platných k datu, k němuž se ocenění provádí. Odhad obvyklé ceny dle tohoto znaleckého posudku je odrazem situace na trhu nemovitostí k datu, k němuž se ocenění provádí. 2. NÁLEZ 2.1. Podklady pro vyhotovení znaleckého posudku 1. USNESENÍ o ustanovení znalce, číslo jednací: 124 EX 1982/12-88 ze dne , které vydal Soudní exekutor JUDr. Ondřej Mareš, LL.M., Exekutorský úřad Litoměřice se sídlem Masarykova 679/33, Litoměřice 2. Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti č. 124 EX 1982/12-17ze dne Výpis z katastru nemovitostí ze dne , LV č. 232, k.ú. Pěčíkov, obec Městečko Trnávka, okres Svitavy 4. Kopie katastrální mapy pro k.ú. Pěčíkov, obec Městečko Trnávka, okres Svitavy, ze dne Mapa lokality, získaná prostřednictvím internetu. 6. Fotodokumentace pořízená při místním šetření 7. Ostatní údaje se opírají o skutečnosti, zjištěné při místním šetření, o prohlášení zadavatele nebo o zjištění znalce 8. Znalci nebyly předloženy žádné další doklady, ani nebyly sděleny další skutečnosti, které by mohly ovlivnit cenu předmětné nemovitosti 2

3 2.2. Omezení vlastnických práv Zástavní práva Na předloženém listu vlastnictví je k oceňovaným nemovitostem uvedeno: Zástavní právo soudcovské Zástavní právo exekutorské Věcná břemena Na předloženém listu vlastnictví není k oceňovaným nemovitostem uvedeno žádné věcné břemeno Ostatní omezení Na předloženém listu vlastnictví č je k oceňovaným nemovitostem uvedeno: nařízení exekuce exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Zahájení exekuce Žádná jiná zástavní práva, věcná břemena či jiná omezení nebyla zjištěna. Předpokládá se, že na nemovitosti neváznou žádné jiné závazky nebo omezení, zejména pak břemeno vznikající přímo ze zákonů (vodního, plynárenského, telekomunikačního, elektrizačního a pod.), popřípadě závazky vyplývající ze smluvních ujednání, o jejichž existenci se nelze přesvědčit ze zápisu z katastru nemovitostí Ekologické zátěže Nebylo zjištěno a nepředpokládá se, že by na nemovitostech vázly ekologické zátěže Vlastnické a evidenční údaje Vlastník: Jinek Ondřej, Plechtinec 9, Městečko Trnávka 1/1 Pozemky: dle LV č.: 232 Parc.č.: St.61 Výměra: 265 m² zast.plocha a nádvoří Součástí pozemku je stavba čp. 9 rodinný dům Stavba stojí na pozemku parc.č. St. 61 Parc.č.: 1004/1 Výměra: 51 m² zahrada Parc.č.: 1004/4 Výměra: 41 m² zahrada Parc.č.: 1004/5 Výměra: 37 m² zahrada 2.4. Vyhodnocení souladu právního stavu se skutečností Z dostupných podkladů nebyly zjištěny zásadní nesrovnalosti 2.5. Dokumentace a skutečnost Nebyla k dispozici projektová dokumentace objektu, stavební povolení nebo kolaudační rozhodnutí. Objekt je ve značně znehodnoceném stavu, absolutně nevhodný k jakémukoli využívání Rizika Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: Nemovitost je řádně zapsána v katastru nemovitostí Nemovitost není řádně zapsána v katastru nemovitostí Skutečné užívání stavby není v rozporu s její kolaudací Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací Přístup k nemovitosti přímo z veřejné komunikace je přístup k nemovitosti přímo z veřejné zajištěn komunikace Rizika spojená s umístěním nemovitosti: Nemovitost není situována v záplavovém území Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Ostatní rizika: nezjištěna Nemovitost situována v záplavovém území riziko povodně stupeň 2 3

4 2.7. Popis předmětu ocenění Místní šetření. Vlastník nemovitosti byl vyzván doporučeným dopisem k účasti na místním šetření, umožnění prohlídky jednotky a součinnosti při vyhotovení znaleckého posudku. Místní šetření bylo stanoveno na den v 9:00 až 09:30 hod. V uvedený čas se vlastník ani jeho žádný zástupce na místní šetření nedostavil Obecná situace. Městečko Trnávka je i přes svůj název obcí. Obec tvoří i několik osad a malých obcí ležících v blízkém okolí Městečka Trnávka a to Bohdalov, Lázy, Ludvíkov, Mezihoří, Nová Roveň, Pacov, Pěčíkov, Petrůvka, Plechtinec, Přední Arnoštov a Stará Roveň. Městečko Trnávka má společně s připojenými částmi 1500 obyvatel. Obec je situovaná v oblasti Třebovské vrchoviny, jihovýchodním směrem od města Moravská Třebová, východně od okresního města Svitavy, na pravém břehu řeky Třebůvky. Obecní část Plechtinec je situovaná východně od Městečka Trnávka. Oceňovaná nemovitost je situovaná při severním okraji obecní části Plechtinec. Z hlediska katastrálního území spadá Plechtinec pod k.ú. Pěčíkov. Městečko Trnávka leží při komunikaci II. tř. č. 372, vedoucí z Jevíčka do Moravské Třebové, část obce Plechtinec se nachází při komunikaci III. třídy, odbočující z komunikace II. třídy č. 644 z vedoucí z Mohelnice přes Městečko Trnávka směrem ke komunikaci č Významné vzdálenosti z Plechtince: napojení na dálnici D35 (exit 235) cca 17 km, Svitavy cca 28 km, Městečko Trnávka cca 4 km, Moravská Třebová cca 10 km, Mohelnice cca 18 km, Jevíčko cca 10 km. Obec Městečka Trnávka je středně velkou obcí regionálního významu, tvořená více částmi původně samostatnými obcemi či osadami, z hlediska bydlení se jedná o málo žádanou lokalitu bez výrazného nárůstu zájmu o bydlení. Napojení na dopravní infrastrukturu je horší, dostupnost okresního i krajského města rovněž. Obecní část Plechtinec je napojena na integrovaný dopravní systém prostřednictvím autobusové dopravy, s nízkou četností spojů. V obci Městečko Trnávka jsou nákupní možnosti a občanská vybavenost základní, v obecní části Plechtinec zcela minimální. Širší možnosti jsou v Mohelnici, Moravské Třebové či Jevíčku, kompletní možnosti jsou ve Svitavách. Obec je situována v kopcovité krajině, vlastní nemovitost je osazena v rovinném terénu. Okolní krajina je částečně zemědělsky obdělávaná, v převážné části zalesněná. Lokalita s oceňovanou nemovitostí je z hlediska rizika záplav či zatopení situovaná v zóně 2 (s nízkým nebezpečím výskytu povodně či záplavy). Příjezd k nemovitosti je po zpevněné komunikaci, vedoucí po pozemku parc.č. 1008, který je vedený jako Ostatní plocha-silnice, ve vlastnictví: Pardubický kraj - Správa a údržba silnic Pardubického kraje. Tato komunikace je hlavní příjezdnou komunikací od Městečka Trnávka Popis rodinného domu Oceňovaný RD je do uliční zástavby začleněn jako samostatně stojící. Je ve značně znehodnoceném stavu, značně poškozený zatékáním i vzlínající vlhkostí. Je absolutně neobyvatelný. Jakákoliv rekonstrukce je nereálná, jediným řešením je totální demolice a získání volných pozemků pro další využití. K domu nenáleží žádné vedlejší stavby či venkovní úpravy. Pozemky jsou rovinné v celém rozsahu značně zaplevelené, včetně porostu náletových dřevin Využívání nemovitosti Dům je v současném stavu absolutně nevhodný pro jakékoliv využití. 3. POSUDEK 4

5 č. Lokalita Započitatelná plocha[m2] Celková cena požadovaná, resp. zaplacená [Kč] požadovaná, resp. zaplacená [Kč/m 2 ] K0-koeficient redukce na pramen ceny K1-koeficient lokality K2- koeficient velikosti K3-koeficient vybavenosti K4-koeficient technického stavu situování, orientace a přístupu energetické náročnosti budovy velikosti a využitelnosti pozemků úvahy (úměrnost ceny, prodejnost) KC-výsledný koeficient Cena po redukci [Kč] 3.1. Věcná hodnota Věcná hodnota stavby vzhledem k jejímu desolátnímu stavu se neurčuje. Výpočet hodnoty pozemků Výměry pozemků: m2 394,00 Jednotková cena hlavních pozemků Kč 250,00 Hodnota pozemků celkem Kč ,00 Rekapitulace Věcná hodnota staveb dokončených Kč 0,00 Hodnota pozemků Kč ,00 Věcná hodnota staveb a pozemků celkem Kč , Výnosová hodnota Výnosová hodnota stavby vzhledem k jejímu desolátnímu stavu se neurčuje Porovnávací hodnota Porovnávané nemovitosti 1. Bezděčí u Trnávky Nabídka prodeje objektu ve značně znehodnoceném a opotřebeném stavu s doporučenou zásadní rekonstrukcí, lépe však demolicí za účelem získání vhodných pozemků pro výstavbu RD či rekreačního objektu. Výměra pozemků 431 m 2. Požadovaná cena: ,- Kč. 2. Bouzov-Doly Nabídka prodeje objektu ve značně znehodnoceném a opotřebeném stavu s doporučenou demolicí za účelem získání vhodných pozemků pro výstavbu RD či rekreačního objektu. Výměra pozemků m 2. Požadovaná cena: ,- Kč. 3. Mladějov Nabídka prodeje objektu ve značně znehodnoceném a opotřebeném stavu s doporučenou demolicí za účelem získání vhodných pozemků pro výstavbu RD či rekreačního objektu. Výměra pozemků 710 m 2. Požadovaná cena: ,- Kč Výpočet porovnávací hodnoty 5

6 (1) (2) (3) (4) (5) (6) (7) (8) (9) (10) (11) (12) (13) (14) (15) (16) 1 Bezděčí ,90 1,00 1,00 1,00 0,85 1,00 1,00 1,00 0,80 0, Bouzov ,90 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,90 0,90 0, Mladějov ,90 1,00 1,00 1,00 0,85 1,00 1,00 0,98 0,75 0, Celkem průměr 177 Minimum 170 Maximum 182 Vypočtená jednotková porovnávací hodnota [Kč/m2] 175 Jednotková porovnávací hodnota - zaokrouhleně Kč 175 Započitatelná plocha oceňovaného domu m Celková porovnávací hodnota za celou nemovitost - zaokrouhleně Kč Vyhodnocení porovnávací hodnoty Porovnatelné nemovitosti ve značně opotřebeném a desolátním stavu v porovnatelných lokalitách se nabízejí k prodeji v podstatě za cenu pozemků v cenových relacích 290,- 350,- Kč/m 2 v závislosti na výměře, technickém stavu stavby, případným nákladům na demolici, na konkrétní lokalitě, vybavenosti lokality, na příslušenství a možnosti připojení IS, a na dalších specifických cenotvorných aspektů. Po převedení do podmínek oceňované nemovitosti je upravená jednotková cena odhadována na 175,- Kč/m 2 plochy pozemku. Celková porovnávací hodnota za celou nemovitost zaokrouhleně ,- Kč 4. ZÁVĚR 4.1. Analýza výsledků Rekapitulace hodnot Reprodukční cena stavby bez pozemků Cena pozemků Věcná hodnota Výnosová hodnota Porovnávací hodnota 0,00 Kč ,00 Kč ,00 Kč 0,00 Kč ,00 Kč Závěrečný komentář Při stanovení výsledné obecné ceny je nutno přihlédnout nejenom k výsledkům jednotlivých oceňovacích metod, ale zároveň ke všem obecným ekonomickým souvislostem a ke kladným i záporným aspektům vztaženým k oceňovanému majetku. V užité argumentaci nelze pominout žádné relevantní faktory, jako např. lokalita, pozice majetku v zóně, infrastruktura, dopravní dostupnost, univerzálnost použití majetku, situace na trhu nemovitostí, obecná hospodářská situace. Pro stanovení obvyklé ceny oceňovaného souboru nemovitostí - bylo třeba vzít úvahu tyto základní skutečnosti a ovlivňující aspekty: a) situace na trhu s realitami: v daném segmentu trhu rodinných či rekreačních objektů, určených k demolici za účelem získání volného stavebního pozemku, nabídka existuje, poptávka je dosti nízká, zájem o výstavbu objektu k bydlení či rekreaci v lokalitě je velmi nízký b) parametry povyšující cenu: ---- c) parametry ponižující cenu: zdevastovaný technický stav s nutnou demolicí, situování v těsné blízkosti křižovatky, málo žádaná lokalita, nutné náklady na demolici, záplavová oblast se stupněm rizika 2 Závady a rizika: 6

7 Zástavní práva a exekuční tituly, vztahující se k nemovitosti Žádné další závady či skutečnosti, které by mohly mít vliv na cenu obvyklou, nebyly zjištěny. Vyhodnocení závad a rizik: Výše uvedené skutečnosti by mohly podstatně ovlivnit obvyklou cenu nemovitosti při standardním prodeji mezi dvěma subjekty stávajícím vlastníkem coby prodávajícím na straně jedné a kupujícím na straně druhé, kdy cena by byla ovlivněna tísní prodávajícího. V případě prodeje v tísni by se nejednalo o standardní prodej, ale o prodej ovlivněný mnoha nestandardními okolnostmi a vlivy a obvyklá cena by mohla i výrazně klesnout. V případě dražby však obdobný tlak neexistuje, není třeba posuzovat prodej v tísni ve smyslu 2 Zákona o oceňování a z uvedeného důvodu snižovat obvyklou cenu nemovitosti Stanovení ceny obvyklé Věcná hodnota stavby se v daném případě neuvažuje. Výnosová hodnota se v daném případě neuvažuje. Porovnávací hodnota poskytuje optimální obraz o skutečné obvyklé ceně za daných podmínek a pro daný účel ocenění. Obvyklá cena nemovitostí vychází v daném případě z porovnávací hodnoty se zohledněním všech použitých metod. Pro daný účel ocenění, tj. je stanovení obvyklé ceny pro exekuční účely, je výsledná obvyklá cena oproti aktuální porovnávací hodnotě ponížená o 1/3. Takto stanovená obvyklá cena je reálně dosažitelná pro standardní prodej nemovitostí v daném místě a čase. Obvyklou cenu nemovitostí, uvedených jako předmět ocenění, s přihlédnutím a zohledněním všech skutečností, uvedených v tomto znaleckém posudku, stanovuji ve výši: ,- Kč 4.2. Závěr Cílem předložené expertizy bylo provést návrh obvyklé ceny nemovitosti, kterou je: - Pozemek parc.č. st.61, zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba č.p. 9 rodinný dům - pozemek parc.č. 1004/1, zahrada, - pozemek parc.č. 1004/4, zahrada, - pozemek parc.č. 1004/5, zahrada, včetně všech součástí a příslušenství nemovitého charakteru vše zapsáno na LV č. 232, k.ú.: Pěčíkov, obec Městečko Trnávka, okres Svitavy Na základě provedené analýzy, s použitím uvedených metod ocenění pro návrh obvyklé ceny k uvedenému datu je obvyklá cena stanovena z výše zjištěných hodnot. Obvyklá cena předmětu ocenění: ,- Kč Slovy: Padesáttisíc korun českých Závady, vztahující se k nemovitosti, a jejich vyhodnocení, jsou uvedeny v oddíle 2.2. a 2.6. Zástavní práva, uvedená na listu vlastnictví, nejsou v obvyklé ceně zohledněna. 5. ZNALECKÁ DOLOŽKA 7

8 Znalecký posudek byl vypracován společností MONTEKALA, znalecký ústav, zapsaným do seznamu ústavů, kvalifikovaných pro znaleckou činnost při Ministerstvu spravedlnosti České republiky podle ustanovení ß21 odst.3, zákona číslo 36/1967 Sb. O znalcích a tlumočnících a ustanovení 6 odst. 1 vyhlášky číslo 37/1967 Sb. Ve znění pozdějších předpisů, do prvního oddílu seznamu ústavů, kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika, s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování nemovitostí, motorových vozidel a jiných věcí movitých, majetkových práv, cenných papírů, podniků a ostatního majetku. Znalecký posudek je zapsán pod pořadovým číslem 5558/2016 znaleckého deníku. Datum: Vypracoval: Znalecký ústav: MONTEKALA, spol. s r.o. IČ: Se sídlem: Hálova 34, Praha 9 Statutární zástupce: Ing. Jaroslav Karásek 6. PŘÍLOHY 6.1. Fotodokumentace Pohled na rodinný dům Pohled na rodinný dům 8

9 6.2. Snímek katastrální mapy, pořízený náhledem do katastru nemovitostí prostřednictvím internetu 1008 Přístup: Pozemek parc.č. 1008, vedený dle KN jako Ostatní plocha-silnice, ve vlastnictví: Pardubický kraj - Správa a údržba silnic Pardubického kraje 9

10 6.3. Snímek katastrální mapy 10

11 6.4. Mapy, pořízené prostřednictvím internetu Mapa lokality Mapa obce 11

12 Mapa širších komunikačně dopravních vztahů Letecký snímek 12