Znalecký posudek: ODHAD OBVYKLÉ CENY NEMOVITOSTI Evidenční číslo znaleckého posudku: 5579 / 2016

Transkript

1 Znalecký posudek: ODHAD OBVYKLÉ CENY NEMOVITOSTI Evidenční číslo znaleckého posudku: 5579 / 2016 PŘEDMĚT OCENĚNÍ: - Pozemek parc.č. st.95, vedený jako zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba čp. 117 rodinný dům - Pozemek parc.č. 306/1, vedený jako zahrada - Pozemek parc.č. 306/3, vedený jako zahrada - Pozemek parc.č. 308/1, vedený jako zahrada - Pozemek parc.č. 308/2, vedený jako zahrada včetně všech součástí a příslušenství nemovitého charakteru Katastrální údaje: LV č. 256, k.ú.: Kunčina, obec Kunčina, okres Svitavy Adresa nemovitosti: Kunčina 117, Kunčina VLASTNICKÉ ÚDAJE: OBJEDNATEL: Adresa objednatele: Fafílek Miroslav, č.p. 117, Kunčina Fafílek Stanislav, č.p. 117, Kunčina Exekutorský úřad Litoměřice, JUDr. Ondřej Mareš Masarykova 679/33, Litoměřice-Město 1/2 1/2 ZHOTOVITEL: MONTEKALA, spol. s r.o., znalecký ústav Adresa zhotovitele: Hálova 34, Praha 9 IČ: ÚČEL OCENĚNÍ: Exekuční řízení č.j. 124 EX 13992/ Datum místního šetření: Ocenění ke dni: Datum vypracování: Počet stran posudku celkem: 14 - z toho ocenění: 9 - přílohy 5 Počet vyhotovení: 2

2 OBSAH OCENĚNÍ: 1. ZNALECKÝ ÚKOL NÁLEZ Podklady pro vyhotovení znaleckého posudku Omezení vlastnických práv Vlastnické a evidenční údaje Vyhodnocení souladu právního stavu se skutečností Dokumentace a skutečnost Rizika Popis předmětu ocenění POSUDEK Věcná hodnota Výnosová hodnota Porovnávací hodnota ZÁVĚR Analýza výsledků Závěr ZNALECKÁ DOLOŽKA PŘÍLOHY Fotodokumentace Snímek katastrální mapy, pořízený náhledem do katastru nemovitostí prostřednictvím internetu Mapy, pořízené prostřednictvím internetu ZNALECKÝ ÚKOL Znalci se ukládá, aby znaleckým posudkem provedl odhad obvyklé ceny nemovitostí, uvedených jako předmět ocenění. Ocenění bude provedeno obvyklou cenou podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, prostřednictvím analýzy metody věcné, výnosové a porovnávací. Znalecký posudek bude použit jako podklad pro stanovení reálné prodejní ceny nemovitostí, uvedených jako předmět ocenění. Odhad obvyklé ceny dle tohoto znaleckého posudku respektuje právní předpisy v oblasti cen, financování, účetnictví a daní, platných k datu, k němuž se ocenění provádí. Odhad obvyklé ceny dle tohoto znaleckého posudku je odrazem situace na trhu nemovitostí k datu, k němuž se ocenění provádí. 2. NÁLEZ 2.1. Podklady pro vyhotovení znaleckého posudku 1. USNESENÍ o ustanovení znalce, číslo jednací: 124 EX 13992/ ze dne , které vydal Soudní exekutor JUDr. Ondřej Mareš, LL.M., Exekutorský úřad Litoměřice se sídlem Masarykova 679/33, Litoměřice 2. Výpis z katastru nemovitostí LV č. 256, k.ú. Kunčina, obec Kunčina, okres Svitavy, ze dne Informace o stavbě a pozemcích, pořízené náhledem do katastru nemovitostí prostřednictvím internetu, LV č. 256, k.ú. Kunčina, obec Kunčina, okres Svitavy 4. Kopie katastrální mapy pro k.ú. Kunčina, obec Kunčina, okres Svitavy, získaná dálkovým přístupem prostřednictvím internetu 5. Mapa lokality, získaná prostřednictvím internetu. 6. Fotodokumentace pořízená při místním šetření 7. Ostatní údaje se opírají o skutečnosti, zjištěné při místním šetření, o prohlášení zadavatele nebo o zjištění znalce 8. Znalci nebyly předloženy žádné další doklady, ani nebyly sděleny další skutečnosti, které by mohly ovlivnit cenu předmětné nemovitosti 2.2. Omezení vlastnických práv 2

3 Zástavní práva Na předloženém listu vlastnictví č. 256 vázne k oceňovaným nemovitostem: - Zástavní právo exekutorské podle 69a exekučního řádu - Fafílek Stanislav Věcná břemena Na listu vlastnictví č. 256 je v oddíle C uvedeno: Věcné břemeno užívání pro: Fafílková Věra. Dle sdělení účastníka místního šetření je z důvodů úmrtí toto věcné břemeno neaktuální. Úmrtní list či jiný obdobný doklad nebyl předložen. Na předloženém listu vlastnictví není k oceňovaným nemovitostem uvedeno žádné jiné věcné břemeno Ostatní omezení Na předloženém listu vlastnictví č. 256 je k oceňovaným nemovitostem uvedeno: nařízení exekuce - Fafílek Stanislav zahájení exekuce - Fafílek Stanislav exekuční příkaz k prodeji nemovitosti - Fafílek Stanislav Dále jsou na předloženém LV vyznačeny k jednotlivým pozemkům plomby. Náhledem do katastru nemovitostí prostřednictvím internetu byly již plomby odstraněny. Žádná jiná zástavní práva, věcná břemena či jiná omezení nebyla zjištěna. Předpokládá se, že na nemovitosti neváznou žádné jiné závazky nebo omezení, zejména pak břemeno vznikající přímo ze zákonů (vodního, plynárenského, telekomunikačního, elektrizačního a pod.), popřípadě závazky vyplývající ze smluvních ujednání, o jejichž existenci se nelze přesvědčit ze zápisu z katastru nemovitostí Ekologické zátěže Nebylo zjištěno a nepředpokládá se, že by na nemovitostech vázly ekologické zátěže Vlastnické a evidenční údaje Vlastník: Fafílek Miroslav, č.p. 117, Kunčina 1/2 Fafílek Stanislav, č.p. 117, Kunčina 1/2 Pozemky: dle LV č.: 256 Parc.č.: st.95 Výměra: m² zast.plocha a nádvoří Součástí pozemku je stavba čp. 117 bydlení Parc.č.: 306/1 Výměra: m² zahrada Parc.č.: 306/3 Výměra: 372 m² zahrada Parc.č.: 308/1 Výměra: 842 m² zahrada Parc.č.: 308/2 Výměra: 122 m² zahrada Stavby: dle LV č.: 256 Čp.117 rod.dům stavba stojí na pozemku parc.č. st Vyhodnocení souladu právního stavu se skutečností Z dostupných podkladů nebyly zjištěny zásadní nesrovnalosti 2.5. Dokumentace a skutečnost Nebyla k dispozici projektová dokumentace objektu, stavební povolení nebo kolaudační rozhodnutí. Předpokládá se, že užívání objektu je správné bez zásadních rozdílů oproti skutečnosti Rizika Vyhodnocení rizik, spojených s právním stavem nemovitosti: Nemovitost, která je předmětem ocenění, je řádně zapsána v katastru nemovitostí Skutečné užívání není v rozporu s právním stavem Přístup k nemovitosti přímo z veřejné komunikace je zajištěn Vyhodnocení rizik, spojených s umístěním nemovitosti: Lokalita s oceňovanou nemovitostí je z hlediska rizika záplav či zatopení situovaná v zóně 1 (se zanedbatelným nebezpečím výskytu povodně či záplavy). Vyhodnocení rizik, spojených s věcnými břemeny a obdobnými zatíženími K nemovitosti se váží: zástavní právo exekutorské, nařízení exekuce, exekuční příkaz k prodeji nemovitosti, zahájení exekuce K nemovitosti se váže věcné břemeno, které však je údajně neaktuální z důvodů úmrtí oprávněné osoby, toto však nebylo však doloženo. Vyhodnocení ostatních rizik: Ostatní rizika: nebyla zjištěna 3

4 2.7. Popis předmětu ocenění Místní šetření. Spoluvlastník nemovitosti - pan Fafílek Stanislav - byl vyzván doporučeným dopisem k účasti na místním šetření, umožnění prohlídky jednotky a součinnosti při vyhotovení znaleckého posudku. Místní šetření bylo stanoveno na den v čase 9:00-10:00 hod. Spoluvlastník nemovitosti - pan Fafílek Stanislav znalce nekontaktoval, místního šetření se nezúčastnil. Nicméně prohlídku umožnila osoba, která se představila jako bratr pana Fafílka Stanislava, a to pan Fafílek Miroslav Obecná situace. Obec Kunčina se nachází v okrese Svitavy v Pardubickém kraji. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je město Moravská Třebová. Obec Kunčina se rozkládá cca 21 km západně od Svitav a cca 5 km severozápadně od města Moravská Třebová. Obec má asi obyvatel. Kunčina je středně velkou obcí bez významnějšího regionálního významu, z hlediska bydlení se jedná o méně žádanou lokalitu bez výrazného nárůstu zájmu o bydlení. Napojení na dopravní infrastrukturu je průměrné, dostupnost okresního města dobrá, dostupnost krajského města velmi špatná. Obec napojena na integrovaný dopravní systém prostřednictvím vlakové i autobusové dopravy, s průměrně četností spojů. V obci jsou nákupní možnosti a občanská vybavenost základní, širší možnosti jsou v Moravské Třebové, kompletní možnosti jsou ve Svitavách. Obec je situována ve zvlněné až kopcovité krajině, vlastní nemovitost je osazena v mírně sklonitém terénu, orientovaném směrem k jihu. Okolní krajina je převážně zemědělsky obdělávaná, v části zalesněná. Lokalita s oceňovanou nemovitostí je z hlediska rizika záplav či zatopení situovaná v zóně 1 (se zanedbatelným nebezpečím výskytu povodně či záplavy). Oceňovaná nemovitost je situovaná v jižní okrajové části obce. Příjezd k nemovitosti je po zpevněné veřejné komunikaci, vedoucí po pozemcích, které nejsou zapsány na LV, a napojuje se na hlavní průjezdnou komunikací obcí. Přístup a příjezd k domu po vlastních pozemcích je však nezpevněný Popis nemovitosti Oceňovaný RD je do uliční zástavby začleněn jako samostatně stojící. Jedná se o bývalou zemědělskou usedlost. Základní půdorys je ve tvaru přibližného čtverce s vnitřním dvorem, jednotlivé trakty slouží jak k bydlení, tak k hospodářské činnosti. Dům obsahuje jedno nadzemní podlaží v malém rozsahu je podsklepený. Nosné konstrukce jsou zděné, střecha sklonitá s taškovou krytinou. Fasáda je nezateplená, vápenocementová. Oplechování z pozinkovaného plechu. Stropy jsou dřevěné s rovným podhledem. Okna jsou dřevěná dvojitá, zdvojená či jednoduchá, vstupní dveře jsou dřevěné, vnitřní typové nebo náplňové. Podlahy jsou převážně prkenné nebo z betonových dlaždic. Vytápění je ústřední pomocí kotle na tuhá paliva. Koupelna je vybavena vanou, umyvadlem a elektrickým bojlerem pro ohřev TUV. WC je samostatné. Vstup je přes zádveří do dvora. Odtud jsou přístupy do jednotlivých částí domu. Podstatnou část půdorysu domu tvoří hospodářské stavby, chlívy, sklady zemědělských potřeb, atd. Obytná část je dispozičně řešena jako 4+1. Technický stav domu je značně zhoršený, je patrná zanedbaná údržba, vyskytuje se zemní vlhkost. Prvky krátkodobé životnosti jsou na úrovni fyzického i morálního dožití. Pozemky tvoří s domem jednotný funkční celek. Převážné míře jsou zatravněny. Nachází se na nich několik kusů ovocného stromoví Výměry Rodinný dům: Zastavěná plcha obytné části: celkem: 210,00 m 2. Podlahová plcha obytné části: celkem: 130,00 m 2. Obestavěný prostor obytné části: celkem: 1.150,00 m 3. Vedlejší stavby: Zastavěná plcha hospodářské části: celkem: 450,00 m 2. Obestavěný prostor hospodářské části: celkem: 2.000,00 m 3. 4

5 Využívání nemovitosti Dům je určen k využívání pro potřeby bydlení a k zemědělské činnosti. Dům je v současném stavu obýván. Vedlejší stavby jsou určeny k využívání jako zemědělské objekty, chlévy, sklady zemědělských potřeb, nářadí, náčiní a produktů, jako přístřešky a kolny. Vzhledem k tomu, že k domu nenáleží výraznější výměra zemědělských pozemků, je hospodářská činnost zásadně omezena a v současném rozsahu nemovitosti nereálná. Navíc zhoršený technický stav zejména hospodářských staveb značně znehodnocuje obvyklou cenu nemovitosti a současně omezuje její prodejnost. 3. POSUDEK 3.1. Věcná hodnota Výpočet věcné hodnoty staveb RD Vedlejší stavba Venkovní úpravy Zastavěná plocha m2 210,00 450,00 Obestavěný prostor celkem m , ,00 Výchozí jednotková cena dle ÚRS Kč/m , ,00 Koeficient úpravy x 0,75 0,50 Jednotková cena upravená Kč/m , ,00 Reprodukční cena dokončené stavby Kč , , ,00 Opotřebení % 70,00% 80,00% 70,00% Odpočet za opotřebení Kč , , ,00 Věcná hodnota dokončené stavby Kč , , ,00 Rozpracovanost % 100,00% 100,00% 100,00% Odpočet za nedokončené konstrukce Kč 0,00 0,00 0,00 Věcná hodnota objektu ke dni ocenění Kč , , ,00 Výpočet hodnoty pozemků Výměry pozemků: m ,00 - z toho výměra hlavních pozemků m2 800,00 - z toho výměra ostatních pozemků Kč 4 219,00 Jednotková cena hlavních pozemků m2 180,00 Jednotková cena ostatních pozemků Kč 40,00 Hodnota pozemků celkem Kč ,00 Rekapitulace Reprodukční cena staveb dokončených Kč ,00 Věcná hodnota staveb dokončených Kč ,00 Hodnota pozemků Kč ,00 Věcná hodnota staveb a pozemků celkem Kč , Výnosová hodnota Obecně lze uvažovat s výnosem z případného pronájmu oceňované nemovitosti. V dané lokalitě se rodinné domy pronajímají velice sporadicky, případný pronájem je velmi nízký, výnosová hodnota neposkytuje reálný obraz o obvyklé ceně. Proto se výpočet výnosové hodnoty neprovádí. 5

6 č. Lokalita Započitatelná podlahová plocha [m2] Výměra pozemků [m2] Celková cena požadovaná, resp. zaplacená [Kč] Jednotková cena požadovaná, resp. zaplacená [Kč/m 2 ] K0-koeficient redukce na pramen ceny K1-koeficient lokality K2- koeficient výměry pozemků K3-koeficient vybavenosti K4-koeficient velikosti a dispozičního řešení K5-koeficient technického stavu K6-koeficient příslušenství K7-koeficient stavební dokončenosti K8-koeficient odborné úvahy KC-výsledný koeficient Cena po redukci [Kč] 3.3. Porovnávací hodnota Porovnávané nemovitosti 1. Zemědělská usedlost Dětřichov Nabídka prodeje, starší, bez rekonstrukce. Vstupní hala, 4 místnosti, konírna, stodola, sýpky, provizorní koupelna, suchý WC. IS-elektro, vlastní studna, žumpa. Zastavěná plcha 300 m 2. Pozemek m 2. Požadovaná cena: ,- Kč. 2. Zemědělská usedlost Bezděčí Nabídka prodeje. Částečná rekonstrukce na agropenzion. 3 samostatné byty. IS-elektro, voda, kanalizace. Zastavěná plcha 260 m 2. Pozemek m 2. Požadovaná cena: ,- Kč. 3. Zemědělská usedlost Radiměř Nabídka prodeje. Částečná rekonstrukce. Dispozice: byt 4+1, stodoly, chlévy, sklady. IS- elektro, voda, kanalizace. Zastavěná plcha 610 m 2. Pozemek m 2. Požadovaná cena: ,- Kč Výpočet porovnávací hodnoty 1 Dětřichov ,95 1,00 1,20 0,85 0,90 0,90 0,85 1,00 0,65 0, Bezděčí ,95 1,00 1,05 0,80 0,70 0,85 0,85 0,95 1,25 0, Radiměř ,90 1,00 1,15 1,05 1,00 1,05 0,95 1,00 1,15 0, Celkem průměr Minimum Maximum Vypočtená porovnávací hodnota Jednotková porovnávací hodnota - zaokrouhleně Kč Započitatelná podlahová plochy oceňovaného RD m Celková porovnávací hodnota za celou výměru - zaokrouhleně Kč

7 Vyhodnocení porovnávací hodnoty Porovnatelné zemědělské usedlosti v porovnatelných lokalitách v obdobném technickém stavu se nabízejí k prodeji v cenových relacích 1.500, ,- Kč/m 2 zastavěné plochy v závislosti na výměře, technickém stavu, konkrétní lokalitě, vybavenosti, příslušenství a dalších specifických cenotvorných aspektů. Po převedení do podmínek oceňované nemovitosti je upravená jednotková cena odhadována na cca 1.450,- Kč/m 2. Celková porovnávací hodnota za celou nemovitost zaokrouhleně ,- Kč 4. ZÁVĚR 4.1. Analýza výsledků Rekapitulace hodnot Reprodukční cena stavby bez pozemků Cena pozemků Věcná hodnota Výnosová hodnota Porovnávací hodnota Závěrečný komentář ,00 Kč ,00 Kč ,00 Kč 0,00 Kč ,00 Kč Při stanovení výsledné obecné ceny je nutno přihlédnout nejenom k výsledkům jednotlivých oceňovacích metod, ale zároveň ke všem obecným ekonomickým souvislostem a ke kladným i záporným aspektům vztaženým k oceňovanému majetku. V užité argumentaci nelze pominout žádné relevantní faktory, jako např. lokalita, pozice majetku v zóně, infrastruktura, dopravní dostupnost, univerzálnost použití majetku, situace na trhu nemovitostí, obecná hospodářská situace. Pro stanovení obvyklé ceny oceňovaného souboru nemovitostí - bylo třeba vzít úvahu tyto základní skutečnosti a ovlivňující aspekty: a) situace na trhu s realitami: nabídka v daném segmentu trhu starších rodinných domů existuje, poptávka je dosti nízká, zájem o bydlení v lokalitě je spíš nižší b) parametry povyšující cenu: relativně dobrý technický stav prvků a konstrukcí dlouhodobé životnosti, c) parametry ponižující cenu: zanedbaná modernizace, údržba pouze základní, podstandard bydlení, pro hospodářskou zemědělskou činnost je výměra pozemků malá, znehodnocující vliv vedlejších staveb ve zhoršeném technickém stavu. Závady a rizika: Exekuční tituly, vztahující se k nemovitosti Žádné další závady či skutečnosti, které by mohly mít vliv na cenu obvyklou, nebyly zjištěny. Nutno prověřit aktuálnost věcného břemene užívání, údajně je neaktuální. Vyhodnocení závad a rizik: Výše uvedené skutečnosti by mohly podstatně ovlivnit obvyklou cenu nemovitosti při standardním prodeji mezi dvěma subjekty stávajícím vlastníkem coby prodávajícím na straně jedné a kupujícím na straně druhé, kdy cena by byla ovlivněna tísní prodávajícího. V případě prodeje v tísni by se nejednalo o standardní prodej, ale o prodej ovlivněný mnoha nestandardními okolnostmi a vlivy a obvyklá cena by mohla i výrazně klesnout. V případě dražby však obdobný tlak neexistuje, není třeba posuzovat prodej v tísni ve smyslu 2 Zákona o oceňování a z uvedeného důvodu snižovat obvyklou cenu nemovitosti Stanovení ceny obvyklé Věcná hodnota poskytuje reálný obraz o nákladech na výstavbu včetně opotřebení. Výnosová hodnota se v daném případě neuvažuje. Porovnávací hodnota poskytuje optimální obraz o skutečné obvyklé ceně za daných podmínek a pro daný účel ocenění. Obvyklá cena nemovitostí vychází v daném případě z porovnávací hodnoty se zohledněním všech použitých metod. Pro daný účel ocenění, tj. je stanovení obvyklé ceny pro exekuční účely, je výsledná obvyklá cena oproti aktuální porovnávací hodnotě ponížená o 10%. Takto stanovená obvyklá cena je reálně dosažitelná pro standardní prodej nemovitostí v daném místě a čase. 7

8 Obvyklou cenu nemovitostí, uvedených jako předmět ocenění, s přihlédnutím a zohledněním všech skutečností, uvedených v tomto znaleckém posudku, stanovuji ve výši: ,- Kč Obvyklou cenu spoluvlastnického podílu na nemovitostech, uvedených jako předmět ocenění, který činí 1/2, s ohledem na další vlivy: - spoluvlastnictví dalších subjektů - horší obchodovatelnost upravuji oproti matematickému podílu 1/2 a snižuji o dalších cca 15% a stanovuji ve výši: ,- Kč 4.2. Závěr Cílem předložené expertizy bylo provést návrh obvyklé ceny nemovitosti, kterou je: - Pozemek parc.č. st.95, vedený jako zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba čp. 117 rodinný dům - Pozemek parc.č. 306/1, vedený jako zahrada - Pozemek parc.č. 306/3, vedený jako zahrada - Pozemek parc.č. 308/1, vedený jako zahrada - Pozemek parc.č. 308/2, vedený jako zahrada včetně všech součástí a příslušenství nemovitého charakteru vše zapsáno na LV č. 256, k.ú.: Kunčina, obec Kunčina, okres Svitavy Na základě provedené analýzy, s použitím uvedených metod ocenění pro návrh obvyklé ceny k uvedenému datu je obvyklá cena stanovena z výše zjištěných hodnot. Obvyklá cena nemovitostí jako celku: ,- Kč Slovy: Osmsetšedesáttisíc korun českých Obvyklá cena spoluvlastnického podílu ve výši 1/2: ,- Kč Slovy: Třistasedmdesáttisíc korun českých Závady, vztahující se k nemovitosti, a jejich vyhodnocení, jsou uvedeny v oddíle 2.2. a 2.6. Zástavní práva, uvedená na listu vlastnictví, nejsou v obvyklé ceně zohledněna. V případě, že by bylo aktuální věcné břemeno, uvedené na listu vlastnictví, snížila by se v daném případě obvyklá cena celku i obvyklá cena spoluvlastnického podílu vždy o dalších 10%. 8

9 5. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek byl vypracován společností MONTEKALA, znalecký ústav, zapsaným do seznamu ústavů, kvalifikovaných pro znaleckou činnost při Ministerstvu spravedlnosti České republiky podle ustanovení 21 odst.3, zákona číslo 36/1967 Sb. O znalcích a tlumočnících a ustanovení 6 odst. 1 vyhlášky číslo 37/1967 Sb. Ve znění pozdějších předpisů, do prvního oddílu seznamu ústavů, kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika, s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování nemovitostí, motorových vozidel a jiných věcí movitých, majetkových práv, cenných papírů, podniků a ostatního majetku. Znalecký posudek je zapsán pod pořadovým číslem 5579/2016 znaleckého deníku. Datum: Vypracoval: Znalecký ústav: MONTEKALA, spol. s r.o. IČ: Se sídlem: Hálova 34, Praha 9 Statutární zástupce: Ing. Jaroslav Karásek 9

10 6. PŘÍLOHY 6.1. Fotodokumentace Pohled na zemědělskou usedlost z východu Pohled na zemědělskou usedlost ze severovýchodu Pohled na zemědělskou usedlost z jihu Pohled na zemědělskou usedlost z jihu Jihovýchodní trakt pohled z nádvoří Severovýchodní trakt pohled z nádvoří Severozápadní trakt pohled z nádvoří Jihozápadní trakt pohled z nádvoří 10

11 Pokoj Pokoj Koupelna Kuchyně Kuchyně Pokoj Pokoj Pokoj Vstupní chodba Kotelna 11

12 6.2. Snímek katastrální mapy, pořízený náhledem do katastru nemovitostí prostřednictvím internetu 12

13 6.3. Mapy, pořízené prostřednictvím internetu Mapa lokality Mapa obce 13

14 Mapa širších komunikačně dopravních vztahů Letecký snímek 14