Znalecký posudek: ODHAD OBVYKLÉ CENY NEMOVITOSTI Evidenční číslo znaleckého posudku: 5577 / 2016

Transkript

1 Znalecký posudek: ODHAD OBVYKLÉ CENY NEMOVITOSTI Evidenční číslo znaleckého posudku: 5577 / 2016 PŘEDMĚT OCENĚNÍ: - Pozemek parc.č. st.1452, vedený jako zastavěná plocha a nádvoří Na pozemku stojí stavba čp. 560, rodinný dům, vedený na LV Pozemek parc.č. 319/5, vedený jako zahrada - Pozemek parc.č. 319/8, vedený jako zastavěná plocha a nádvoří včetně všech součástí a příslušenství nemovitého charakteru Katastrální údaje: LV č. 1092, k.ú.: Prostřední Bečva, obec Prostřední Bečva, okres Vsetín Adresa nemovitosti: Prostřední Bečva 560 VLASTNICKÉ ÚDAJE: OBJEDNATEL: Adresa objednatele: Šenová Vladimíra, č.p. 560, Prostřední Bečva Buš Jan, č.p. 560, Prostřední Bečva Exekutorský úřad Litoměřice, JUDr. Ondřej Mareš Masarykova 679/33, Litoměřice-Město 1/2 1/2 ZHOTOVITEL: MONTEKALA, spol. s r.o., znalecký ústav Adresa zhotovitele: Hálova 34, Praha 9 IČ: ÚČEL OCENĚNÍ: Exekuční řízení č.j. 124 EX 9601/13-92 Datum místního šetření: Ocenění ke dni: Datum vypracování: Počet stran posudku celkem: 12 - z toho ocenění: 8 - přílohy 4 Počet vyhotovení: 2

2 OBSAH OCENĚNÍ: 1. ZNALECKÝ ÚKOL NÁLEZ Podklady pro vyhotovení znaleckého posudku Omezení vlastnických práv Vlastnické a evidenční údaje Vyhodnocení souladu právního stavu se skutečností Dokumentace a skutečnost Rizika Popis předmětu ocenění POSUDEK Věcná hodnota Výnosová hodnota Porovnávací hodnota ZÁVĚR Analýza výsledků Závěr ZNALECKÁ DOLOŽKA PŘÍLOHY Foto staveb, nacházejících se na předmětných pozemcích Snímek katastrální mapy, pořízený náhledem do katastru nemovitostí prostřednictvím internetu Mapy, pořízené prostřednictvím internetu ZNALECKÝ ÚKOL Znalci se ukládá, aby znaleckým posudkem provedl odhad obvyklé ceny nemovitostí, uvedených jako předmět ocenění. Ocenění bude provedeno obvyklou cenou podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, prostřednictvím analýzy metody věcné, výnosové a porovnávací. Znalecký posudek bude použit jako podklad pro stanovení reálné prodejní ceny nemovitostí, uvedených jako předmět ocenění. Odhad obvyklé ceny dle tohoto znaleckého posudku respektuje právní předpisy v oblasti cen, financování, účetnictví a daní, platných k datu, k němuž se ocenění provádí. Odhad obvyklé ceny dle tohoto znaleckého posudku je odrazem situace na trhu nemovitostí k datu, k němuž se ocenění provádí. 2. NÁLEZ 2.1. Podklady pro vyhotovení znaleckého posudku 1. USNESENÍ o ustanovení znalce, číslo jednací: 124 EX 9601/13-92ze dne , které vydal Soudní exekutor JUDr. Ondřej Mareš, LL.M., Exekutorský úřad Litoměřice se sídlem Masarykova 679/33, Litoměřice 2. Výpis z katastru nemovitostí list vlastnictví č pro k.ú. Prostřední Bečva, obec Prostřední Bečva, okres Vsetín, ze dne Výpis z katastru nemovitostí list vlastnictví č pro k.ú. Prostřední Bečva, obec Prostřední Bečva, okres Vsetín, ze dne Informace o pozemcích, získaná dálkovým přístupem do katastru nemovitostí, LV č pro k.ú. Prostřední Bečva, obec Prostřední Bečva, okres Vsetín 5. Kopie katastrální mapy pro k.ú. Prostřední Bečva, obec Prostřední Bečva, okres Vsetín, získaná dálkovým přístupem prostřednictvím internetu 6. Mapa lokality, získaná prostřednictvím internetu. 7. Ostatní údaje se opírají o skutečnosti, zjištěné při místním šetření, o prohlášení zadavatele nebo o zjištění znalce 8. Znalci nebyly předloženy žádné další doklady, ani nebyly sděleny další skutečnosti, které by mohly ovlivnit cenu předmětné nemovitosti 2

3 2.2. Omezení vlastnických práv Zástavní práva Na předloženém listu vlastnictví č je k oceňovaným nemovitostem uvedeno zástavní právo exekutorské - Šenová Vladimíra Věcná břemena Na předloženém listu vlastnictví není k oceňovaným nemovitostem uvedeno žádné věcné břemeno Ostatní omezení Dle náhledu do KN prostřednictvím internetu je na listu vlastnictví č. 316 k oceňovaným nemovitostem uvedeno: - Nařízení exekuce - Šenová Vladimíra - exekuční příkaz k prodeji nemovitosti - Šenová Vladimíra - zahájení exekuce - Šenová Vladimíra Žádná jiná zástavní práva, věcná břemena či jiná omezení nebyla zjištěna. Předpokládá se, že na nemovitosti neváznou žádné jiné závazky nebo omezení, zejména pak břemeno vznikající přímo ze zákonů (vodního, plynárenského, telekomunikačního, elektrizačního a pod.), popřípadě závazky vyplývající ze smluvních ujednání, o jejichž existenci se nelze přesvědčit ze zápisu z katastru nemovitostí Ekologické zátěže Nebylo zjištěno a nepředpokládá se, že by na nemovitostech vázly ekologické zátěže Vlastnické a evidenční údaje Vlastník: Buš Jan, č.p. 560, Prostřední Bečva 1/2 Šenová Vladimíra, č.p. 560, Prostřední Bečva 1/2 Parc.č.: Výměra [m2] Druh pozemku Způsob využití Způsob ochrany St Zastavěná plocha a nádvoří Rozsáhlé chráněné území Na pozemku stojí stavba čp rod. dům, vedený na LV / Zahrada Rozsáhlé chráněné území Zemědělský půdní fond 319/8 250 Zahrada Rozsáhlé chráněné území Zemědělský půdní fond Celkem Vyhodnocení souladu právního stavu se skutečností Z dostupných podkladů bylo zjištěno, že: - na předloženém LV č je v oddíle B uvedeno, že na pozemku parc.č. st.1452 stojí stavba čp. 560 rodinný dům., vedený na LV č pozemek parc.č., 319/8 je veden jako zahrada - při místním šetření bylo zjištěno, že na části pozemku parc.č. 319/8 se nachází stavba, která není vedena na listu vlastnictví ani zakreslena v katastrální mapě. Jedná se o stavbu charakteru vedlejší stavba, využívanou jako stáje pro koně se dvěma stáními a sklad sena. - Dotazem na obecním úřadě bylo zjištěno, že RD byl kolaudován cca 1993 a vedlejší stavba, jakož i venkovní úpravy, které se na pozemcích nacházejí, byly vesměs postaveny ve stejném období, jako RD. - Z uvedeného vyplývá, že v případě vedlejší stavby se pravděpodobně nejedná o stavbu, která by byla součástí pozemku 319/5, ale že se pravděpodobně jedná o stavbu na pozemku parc.č. 319/5, která může být ve vlastnictví jiného subjektu, totožného s vlastníkem rodinného domu čp Dokumentace a skutečnost Nebyla k dispozici projektová dokumentace. 3

4 2.6. Rizika Vyhodnocení rizik, spojených s právním stavem nemovitosti: Nemovitost, která je předmětem ocenění, je řádně zapsána v katastru nemovitostí Skutečné užívání není v rozporu s právním stavem Přístup k nemovitosti přímo z veřejné komunikace je zajištěn Vyhodnocení rizik, spojených s umístěním nemovitosti: Nemovitost není situována v záplavovém území Vyhodnocení rizik, spojených s věcnými břemeny a obdobnými zatíženími K nemovitosti se váží: zástavní právo exekutorské, nařízení exekuce, exekuční příkaz k prodeji nemovitosti, zahájení exekuce Vyhodnocení ostatních rizik: Na pozemku parc.č. st je stavba čp. 560 rodinný dům, vedený na LV č Na pozemku parc.č. 319/8 je stavba není zapsaná na LV Ostatní rizika: nebyla zjištěna 2.7. Popis předmětu ocenění Místní šetření. Spoluvlastník nemovitosti paní Šenová Vladimíra - byla vyzvána doporučeným dopisem k účasti na místním šetření, umožnění prohlídky pozemků a součinnosti při vyhotovení znaleckého posudku. Místní šetření bylo stanoveno na den od 09:00 do 10:00 hod. Spoluvlastník nemovitosti - paní Šenová Vladimíra znalce nekontaktovala, místního šetření se nezúčastnil. Znalec provedl místní šetření bez účasti jmenované Obecná situace. Obec Prostřední Bečva leží ve východní části Radhošťské hornatiny a Vsetínských vrchů. Je vzdálená 10 km východně od Rožnova pod Radhoštěm. Žije zde přes obyvatel. V současnosti je Prostřední Bečva jedním z nejvýznamnějších rekreačních středisek v oblasti Beskyd. Součástí katastru obce je areál Pusteven. Obec je situována při komunikaci II.tř. č. 32, vedoucí z Rožnova pod Radhoštěm směrem ke slovenské hranici. Významné vzdálenosti: Rožnov pod Radhoštěm cca 10 km, Valašské Meziříčí cca 23 km, okresní město Vsetín 43 km, krajské město Zlín cca 75 km Z hlediska trvalého bydlení se jedná o méně žádanou lokalitu bez výrazného nárůstu zájmu o bydlení. Z hlediska rekreačního bydlení je však o lokalitu poměrně velký zájem. Napojení na dopravní infrastrukturu je poněkud horší, dostupnost okresního i krajského města rovněž horší. Obec je napojena na integrovaný dopravní systém prostřednictvím autobusové dopravy, s průměrnou až nižší četností spojů. V obci jsou nákupní možnosti a občanská vybavenost v základním rozsahu, širší možnosti jsou v Rychnově nad Kněžnou, Valašském Meziříčí, Novém Jičíně či Frenštátě pod Radhoštěm, kompletní možnosti ve Vsetíně či Zlíně. Obec je situována v kopcovité krajině. Okolní krajina je převážně zalesněná, v podstatně menší části zemědělsky obdělávaná. Lokalita s oceňovanou nemovitostí je z hlediska rizika záplav či zatopení situovaná v zóně 1 (se zanedbatelným nebezpečím výskytu povodně či záplavy) Popis pozemků Pozemky jsou mírně sklonité. Parc.č. st.1452 je v celém svém rozsahu zastavěna stavbou čp Pozemek parc.č. 319/5 je z větší zatravněn a je využíván jako zahrada. V menší části jsou zpevněné plochy, případně další venkovní úpravy a drobné stavby (oplocení). Pozemek parc.č. 319/8 je v části zastavěn stavbami vedlejší stavbou, využívanou pro ustájení koní se dvěma stáními (jednoduchý zděný objekt, přízemní, nepodsklepený, se sedlovou střechou, s půdním prostorem, využívaným pro uskladnění sena) a dále vedlejší stavbou, využívanou pro uskladnění sena a zahradního nářadí a náčiní (jednoduchý dřevěný objekt, nepodsklepený, se sedlovou střechou). 4

5 3. POSUDEK 3.1. Věcná hodnota Věcná hodnota samostatných pozemků se nestanovuje, resp. koresponduje na porovnávací hodnotu Výnosová hodnota Obecně lze uvažovat s výnosem z případného pronájmu oceňovaných pozemků. V dané lokalitě by však byl, případný pronájem velmi nízký, výnosová hodnota neposkytuje reálný obraz o obvyklé ceně. Proto se výpočet výnosové hodnoty neprovádí Porovnávací hodnota Porovnávané pozemky 1. Pozemky Prostřední Bečva Nabídka prodeje stavebního pozemku ve stejné lokalitě a se srovnatelným využitím. Celková plocha m 2. Požadovaná cena: ,- Kč. 2. Pozemky Prostřední Bečva Nabídka prodeje stavebního pozemku ve stejné lokalitě a se srovnatelným využitím. Celková plocha m 2. Požadovaná cena: ,- Kč. 3. Pozemky Prostřední Bečva Nabídka prodeje stavebního pozemku ve stejné lokalitě a se srovnatelným využitím. Celková plocha m 2. Požadovaná cena: ,- Kč. 4. Pozemky Prostřední Bečva Nabídka prodeje stavebního pozemku ve srovnatelné lokalitě a se srovnatelným využitím. Celková plocha m 2. Požadovaná cena: ,- Kč. 5. Pozemky Horní Bečva Nabídka prodeje stavebního pozemku ve srovnatelné lokalitě a se srovnatelným využitím. Celková plocha m 2. Požadovaná cena: ,- Kč. 6. Pozemky Horní Bečva Nabídka prodeje stavebního pozemku ve srovnatelné lokalitě a se srovnatelným využitím. Celková plocha m 2. Požadovaná cena: ,- Kč. 7. Pozemky Horní Bečva Nabídka prodeje stavebního pozemku ve srovnatelné lokalitě a se srovnatelným využitím. Celková plocha m 2. Požadovaná cena: ,- Kč. 8. Pozemky Horní Bečva Nabídka prodeje stavebního pozemku ve srovnatelné lokalitě a se srovnatelným využitím. Celková plocha m 2. Požadovaná cena: ,- Kč. 9. Pozemky Horní Bečva Nabídka prodeje stavebního pozemku ve srovnatelné lokalitě a se srovnatelným využitím. Celková plocha m 2. Požadovaná cena: ,- Kč Komentář Byly vyhledány pozemky, určené k výstavbě, ve stejné či porovnatelných lokalitách v obdobném stavu z hlediska vybavenosti (přípojky, přístup). Oceňované pozemky jsou z části zastavěné stavbami ve vlastnictví jiných subjektů, tudíž jsou svým způsobem pro další využití znehodnoceny, jejich prodejnost je značně omezená. 5

6 č. Lokalita Výměra pozemku [m2] Celková cena požadovaná, resp. zaplacená [Kč] Jednotková cena požadovaná, resp. zaplacená [Kč/m 2 ] K0-koeficient redukce na pramen ceny K1-koeficient lokality K2- koeficient výměry pozemků K3-koeficient využitelnosti pro výstavbu K4-koeficient příslušenství a vybavenosti K5-koeficient jiného omezení K6-koeficient odborné úvahy KC-výsledný koeficient Cena po redukci [Kč] Výpočet porovnávací hodnoty 1 Prostř. Bečva ,95 1,00 1,02 0,75 1,00 0,95 1,00 0, Prostř. Bečva ,95 1,00 1,05 0,75 1,00 0,95 1,20 0, Prostř. Bečva ,95 1,00 1,04 0,75 1,00 0,95 0,70 0, Prostř. Bečva ,95 1,00 1,10 0,75 1,00 0,95 1,00 0, Horní Bečva ,95 1,00 1,04 0,75 1,00 0,95 0,50 0, Horní Bečva ,95 1,00 1,08 0,75 1,00 0,95 1,50 1, Horní Bečva ,95 1,00 1,07 0,75 1,00 0,95 1,30 0, Horní Bečva ,95 1,00 1,08 0,75 1,00 0,95 0,60 0, Horní Bečva ,95 1,00 1,02 0,75 1,00 0,95 0,60 0, Celkem průměr 240 Minimum 200 Maximum 281 Vypočtená porovnávací hodnota 228 Jednotková porovnávací hodnota - zaokrouhleně Kč 228 Výměra oceňovaného pozemku m Celková porovnávací hodnota za celou výměru - zaokrouhleně Kč Vyhodnocení porovnávací hodnoty Pozemky, určené k rezidenční zástavbě, ve stejné nebo v porovnatelných lokalitách v obdobném stavu vybavenosti (avšak nezastavěné) se nabízejí k prodeji v cenových relacích od cca 235,- do cca 700,- Kč/m 2 v závislosti na výměře, konkrétní lokalitě a dalších specifických cenotvorných aspektech. Po převedení do podmínek oceňované nemovitosti je upravená jednotková porovnávací hodnota odhadována na 228 Kč/m 2, při celkové výměře tedy na ,- Kč. Celková porovnávací hodnota za celou výměru pozemků zaokrouhleně ,- Kč 4. ZÁVĚR 4.1. Analýza výsledků Rekapitulace hodnot Reprodukční cena stavby bez pozemků Věcná hodnota Výnosová hodnota Porovnávací hodnota --- Kč --- Kč --- Kč ,00 Kč 6

7 Závěrečný komentář Při stanovení výsledné obecné ceny je nutno přihlédnout nejenom k výsledkům jednotlivých oceňovacích metod, ale zároveň ke všem obecným ekonomickým souvislostem a ke kladným i záporným aspektům vztaženým k oceňovanému majetku. V užité argumentaci nelze pominout žádné relevantní faktory, jako např. lokalita, pozice majetku v zóně, infrastruktura, dopravní dostupnost, univerzálnost využití, situace na trhu nemovitostí, obecná hospodářská situace. Pro stanovení obvyklé ceny oceňovaného souboru nemovitostí - bylo třeba vzít úvahu tyto základní skutečnosti a ovlivňující aspekty: a) situace na trhu s realitami: nabídka v daném segmentu trhu pozemků pro zemědělské využití existuje, poptávka i nabídka je však dosti nízká b) parametry povyšující cenu: ---- c) parametry ponižující cenu: pozemky jsou v části výměry zastavěny stavbou, vedenou na jiném LV, případně stavbami, nezapsanými na LV. Další využití je prakticky nemožné. Závady a rizika: Zástavní práva a exekuční tituly, vztahující se k nemovitosti a osobě pí. Šenové Žádné další závady či skutečnosti, které by mohly mít vliv na cenu obvyklou, nebyly zjištěny. Vyhodnocení závad a rizik: Výše uvedené skutečnosti by mohly podstatně ovlivnit obvyklou cenu nemovitosti při standardním prodeji mezi dvěma subjekty stávajícím vlastníkem coby prodávajícím na straně jedné a kupujícím na straně druhé, kdy cena by byla ovlivněna tísní prodávajícího. V případě prodeje v tísni by se nejednalo o standardní prodej, ale o prodej ovlivněný mnoha nestandardními okolnostmi a vlivy a obvyklá cena by mohla i výrazně klesnout. V případě dražby však obdobný tlak neexistuje, není třeba posuzovat prodej v tísni ve smyslu 2 Zákona o oceňování a z uvedeného důvodu snižovat obvyklou cenu nemovitosti Stanovení ceny obvyklé Věcná hodnota při ocenění pozemků je v daném případě v úrovni porovnávací hodnoty. Výnosová hodnota se v daném případě neuvažuje. Porovnávací hodnota poskytuje optimální obraz o skutečné obvyklé ceně za daných podmínek a pro daný účel ocenění. Obvyklá cena nemovitostí vychází v daném případě z porovnávací hodnoty se zohledněním všech použitých metod. Pro daný účel ocenění, tj. je stanovení obvyklé ceny pro exekuční účely, a zejména pro velice omezenou prodejnost t důvodů existence staveb na pozemcích, je výsledná obvyklá cena oproti aktuální porovnávací hodnotě ponížená o cca 20%. Takto stanovená obvyklá cena je reálně dosažitelná pro standardní prodej nemovitostí v daném místě a čase. Obvyklou cenu nemovitostí, uvedených jako předmět ocenění, s přihlédnutím a zohledněním všech skutečností, uvedených v tomto znaleckém posudku, stanovuji ve výši: ,- Kč Obvyklou cenu spoluvlastnického podílu na nemovitostech, uvedených jako předmět ocenění, který činí 1/2, s ohledem na další vlivy: - spoluvlastnictví dalších subjektů - horší obchodovatelnost upravuji oproti matematickému podílu 1/2 a snižuji o dalších cca 10% a stanovuji ve výši: ,- Kč 7

8 4.2. Závěr Cílem předložené expertizy bylo provést návrh obvyklé ceny nemovitosti, kterou je: - Pozemek parc.č. st.1452, vedený jako zastavěná plocha a nádvoří Na pozemku stojí stavba čp. 560, rodinný dům, vedený na LV Pozemek parc.č. 319/5, vedený jako zahrada - Pozemek parc.č. 319/8, vedený jako zastavěná plocha a nádvoří včetně všech součástí a příslušenství nemovitého charakteru vše zapsáno na LV č. 1092, k.ú.: Prostřední Bečva, obec Prostřední Bečva, okres Vsetín Na základě provedené analýzy, s použitím uvedených metod ocenění pro návrh obvyklé ceny k uvedenému datu je obvyklá cena stanovena z výše zjištěných hodnot. Obvyklá cena nemovitostí jako celku: ,- Kč Slovy: Jednostopadesáttisíc korun českých Obvyklá cena spoluvlastnického podílu ve výši 1/2: ,- Kč Slovy: Šedesátpěttisíc korun českých Závady, vztahující se k nemovitosti, a jejich vyhodnocení, jsou uvedeny v oddíle 2.2. a 2.6. Zástavní práva, uvedená na listu vlastnictví, nejsou v obvyklé ceně zohledněna. 5. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek byl vypracován společností MONTEKALA, znalecký ústav, zapsaným do seznamu ústavů, kvalifikovaných pro znaleckou činnost při Ministerstvu spravedlnosti České republiky podle ustanovení ß21 odst.3, zákona číslo 36/1967 Sb. O znalcích a tlumočnících a ustanovení 6 odst. 1 vyhlášky číslo 37/1967 Sb. Ve znění pozdějších předpisů, do prvního oddílu seznamu ústavů, kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika, s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování nemovitostí, motorových vozidel a jiných věcí movitých, majetkových práv, cenných papírů, podniků a ostatního majetku. Znalecký posudek je zapsán pod pořadovým číslem 5577/2016 znaleckého deníku. Datum: Vypracoval: Znalecký ústav: MONTEKALA, spol. s r.o. IČ: Se sídlem: Hálova 34, Praha 9 Statutární zástupce: Ing. Jaroslav Karásek 8

9 6. PŘÍLOHY 6.1. Foto staveb, nacházejících se na předmětných pozemcích Pohled na RD na parc.č.1452 Pohled na RD na parc.č.1452 Vedlejší stavba na parc.č. 319/8 stáje pro koně Vedlejší stavba na parc.č. 319/8 stáje pro koně Vedlejší stavba na parc.č. 319/8 dřevěný domek pro uskladnění zahradních potřeb a nářadí. 9

10 6.2. Snímek katastrální mapy, pořízený náhledem do katastru nemovitostí prostřednictvím internetu Přístup: Pozemek parc.č. 320/5, vedený dle KN jako Ostatní plocha-jiná plochy, ve vlastnictví: Obec Prostřední Bečva Snímek katastrální mapy + ortofoto: 10

11 6.3. Mapy, pořízené prostřednictvím internetu Mapy, pořízené prostřednictvím internetu Mapa lokality Mapa obce 11

12 Mapa širších komunikačně dopravních vztahů Letecký snímek 12