ZNALECKÝ POSUDEK. číslo: /13

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK číslo: /13 o ceně bytové jednotky č.2431/92 umístěné v domě č.p. 2428, 2429, 2430, 2431, 2432, 2433, 2434, 2435, 2436 na parc.č.3500, ul.švýcarská, katastrální území Kročehlavy, obec a okres Kladno, včetně spoluvlastnického podílu o velikosti 709/ na společných částech domů č.p. 2428, 2429, 2430, 2431, 2432, 2433, 2434, 2435, 2436, spoluvlastnického podílu o velikosti 2*709/ na nebytových jednotkách č. 2428/208, 2428/209, 2428/210, 2429/211, 2429/212, 2430/213, 2430/214, 2430/215, 2431/216, 2431/217, 2431/218, 2432/219, 2432/220, 2433/221, 2433/222, 2434/223, 2434/224, 2434/225, 2435/226, 2435/227, 2436/228, 2436/229, 2436/230, pozemku parc.č.3500, a ceny obvyklé. (LV č.31755, 23478, 23537) Objednavatel posudku: Účel posudku: Oceňovací předpis: Soudní exekutor JUDr.Ing.Petr Kučera nám.starosty Pavla Kladno Zjištění ceny nemovitosti pro exekuční řízení - č.j.150 EX 2361/12 Ocenění je provedeno podle vyhlášky MF ČR č.3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, (oceňovací vyhláška), ve znění vyhl.č.456/2008 Sb., č.460/2009 Sb., č.364/2010 Sb.,č.387/2011 Sb. a č.450/2012 Sb. s účinností od Oceněno ke dni: 10.října 2013 Posudek vypracoval: Jaromír Klein Hlavní třída 565/ Ostrava - Poruba Posudek byl vypracován ve 3 vyhotoveních, z nichž 2 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 28 stran textu včetně obálky a příloh. V Ostravě, dne 31.října 2013

2 A. NÁLEZ Bližší údaje o nemovitosti Přes obeslání všech účastníků řízení doporučeným dopisem s žádostí o zpřístupnění nemovitosti, nebyla tato nemovitost zapsaná na LV č majitelem zpřístupněna a ocenění bylo provedeno na základě vnější prohlídky a informací z SBD Ocelář Kladno. Výčet vlastnictví: - na bytové jednotce č.2431/92 1. Povinná - Nováková Daniela spoluvlast.podíl 1/2 Švýcarská 2431, Kročehlavy, Kladno 2. Povinný - Šebor Marek spoluvlastnický podíl 1/2 Švýcarská 2431, Kročehlavy, Kladno - na společných částech domů čp. 2428, 2429, 2430, 2431, 2432, 2433, 2434, 2435, 2436: 1. Povinná - Nováková Daniela spoluvlast.podíl 709/ Švýcarská 2431, Kročehlavy, Kladno 2. Povinný - Šebor Marek spoluvlastnický podíl 709/ Švýcarská 2431, Kročehlavy, Kladno - na nebytových jednotkách č.2428/208, 2428/209, 2428/210, 2429/211, 2429/212, 2430/213, 2430/214, 2430/215, 2431/216, 2431/217, 2431/218, 2432/219, 2432/220, 2433/221, 2433/222, 2434/223, 2434/224, 2434/225, 2435/226, 2435/227, 2436/228, 2436/229, 2436/230: 1. Povinná - Nováková Daniela spoluvlast.podíl 709/ Švýcarská 2431, Kročehlavy, Kladno 2. Povinný - Šebor Marek spoluvlastnický podíl 709/ Švýcarská 2431, Kročehlavy, Kladno - na pozemku parc.č.3500: 1. Povinná - Nováková Daniela spoluvlast.podíl 709/ Švýcarská 2431, Kročehlavy, Kladno 2. Povinný - Šebor Marek spoluvlastnický podíl 709/ Švýcarská 2431, Kročehlavy, Kladno Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí vypracovaný katastrálním úřadem v Kladně, dne 5.června 2013, LV č.31755, 23537, Usnesení Soudního exekutora JUDr.Ing.Petra Kučery, Exekutorský úřad Kladno o ustanovení znalce č.j.150 EX 2361/x12 ze dne Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Exekutorského úřadu Kladno, JUDr. Ing. Petr Kučera, č.j. 150 EX 2361/12 ze dne Usnesení Sp.zn. 20 EX 23/2012 Okresního soudu v Kladně o nařízení exekuce a pověření soudního exekutora ze dne Informace z Bytového družstva Ocelář Kladno k výměrám a vybavení jednotek

3 Prohlídka Oceněná nemovitost byla prohlédnuta znalcem dne 10.října (viz bližší údaje) Přílohy posudku Výpisy z katastru nemovitostí, LV č.31755, a Kopie katastrální mapy. Fotodokumentace. Mapa oblasti. Předmětem ocenění jsou 1) Nebytové jednotky komerční prostory 2) Bytová jednotka č.2431/92 3) Stavební pozemek parc.č

4 B. POSUDEK A OCENĚNÍ 1) Nebytové jednotky komerční prostory Oceněno podle 13, přílohy č.2 vyhlášky. Popis Jedná se o nebytové jednotky - komerční prostory č. 2428/208, 2428/209, 2428/210, 2429/211, 2429/212, 2430/213, 2430/214, 2430/215, 2431/216, 2431/217, 2431/218, 2432/219, 2432/220, 2433/221, 2433/222, 2434/223, 2434/224, 2434/225, 2435/226, 2435/227, 2436/228, 2436/229, 2436/230 umístěné v přízemí panelových domů čp. 2428, 2429, 2430, 2431, 2432, 2433, 2434, 2435, Vybavení nebytových jednotek tvoří WC, umývadlo, el.průtokový ohřívač na vodu, el.akumulátory, podlahy z keramické dlažby, el.instalace je pouze světelná. Charakteristika stavby CZCC: 1122 SKP: Typ podle účelu užití: J - domy vícebytové (typové) Druh konstrukce: Montované z dílců betonových plošných Výměry Výměra jednotek 52,7+27,2+25,4+78,1+26,1+37,3+ 25,8+26,0+26,0+53,7+24,7+25,7+ 65,1+26,4+76,9+25,8+42,4+76,9+ 78,2+26,8+42,8+40,3+79,4 = m 2 Vybavení stavby Koeficient vybavení stavby K4 = 1 + (0.54 * n). Pol. Konstrukce a vybavení Podíl Úroveň vybavení Obj.podíl části n 13. Okna nadstandard % Neuvedené položky mají vybavení standardní a neovlivňují výpočet koeficientu K4. K4 = 1 + (0.54 * n) = 1 + (0.54 * 0.053) = Opotřebení stavby Při stáří 40 let a životnosti 80 let činí celkové opotřebení stavby při použití lineární metody výpočtu 50%

5 Výpočet ceny objektu ( 13 vyhlášky) Základní cena za m 2 podlahové plochy = Kč 6.630,- Koeficienty: K1: podle druhu konstrukce (dle přílohy č.4) x K4: podle vybavení stavby x K5: podle polohy (dle přílohy č.14) x Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) x Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39) x Základní cena upravená uvedenými koeficienty = Kč ,79 Cena za celou podlahovou plochu m 2 = Kč ,66 Cena stavby bez opotřebení = Kč ,66 Snížení ceny za opotřebení 50% - Kč ,83 Cena stavby po započtení opotřebení = Kč ,83 Započtení spoluvl.podílu 2*709/ = Kč ,20 Nebytové jednotky komerční prostory Cena celkem Kč ,- 2) Bytová jednotka č.2431/92 Oceněno podle 25 vyhlášky. Popis Předmětem ocenění v tomto znaleckém posudku je bytová jednotka č.2431/92 o velikosti 4+1 umístěná v 9.nadzemním podlaží domu č.p Vybavení náležející k jednotce: - dle skutečného stavu - listovní schránka - zvonek Součástí jednotky je veškerá její vnitřní instalace (potrubní rozvody vody, plynu, ÚT, el.instalace, odpady), kromě stoupacích vedení vč.uzavíracích ventilů. Bytová jednotka je ohraničena vstupními dveřmi do bytu vč.zárubně a do příslušenství umístěného mimo byt (sklep), hlavními uzavíracími ventily přívodu teplé a studené vody, plynu a hlavním bytovým jističem (pojistky)v přívodu el.energie. Součástí jednotky je rovněž spoluvlastnický podíl o velikosti 709/ na společných částech domu. Společnými částmi domu jsou : - základy včetně izolací, obvodové a nosné zdivo, hlavní stěny, průčelí - střecha - hlavní svislé a vodorovné konstrukce - vchody - okna a dveře přímo přístupné ze společných částí - chodby a schodiště - víceúčelové místnosti - kočárkárny - sušárny - napojovací uzly - místnost přípojek - rozvody tepla a teplé vody, studené vody, kanalizace, plynu, elektřiny, společná televizní anténa (STA), domovní rozvody (zvonek, domácích telefon), rozvody telekomunikací - rozvody odsávání a větrání vč.ventilátorů - společné technické zařízení - sklepní boxy - výtahy - 5 -

6 Charakteristika stavby CZCC: 1122 SKP: Typ podle účelu užití: K - domy vícebytové (netypové) Druh konstrukce: Montované z dílců betonových plošných Výměry Místnost Rozměry Podlahová plocha byt č.92 70, m 2 Podlahová plocha bytu celkem m 2 Vybavení stavby Koeficient vybavení stavby K4 = 1 + (0.54 * n). Pol. Konstrukce a vybavení Podíl Úroveň vybavení Obj.podíl části n 13. Okna nadstandard % Instalační prefabrik.jádra % *1.852/Ki Neuvedené položky mají vybavení standardní a neovlivňují výpočet koeficientu K4. K4 = 1 + (0.54 * n) = 1 + (0.54 * ) = Výpočet It - index trhu (dle přílohy 18a, tab.1) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Ti 1. Situace na dílčím trhu s nemovitostmi Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnictví nemovitostí Stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost Bez vlivu Celkem 0.00 It = 1 + SUMA(Ti) = =

7 Výpočet Ip - index polohy (dle přílohy 18a, tab.6) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Pi 1. Poloha nemovitosti v obci Souvisle zastavěném území obce 2. Význam lokality v obci, oblasti, okresu Bez vlivu 3. Okolní zástavba a životní prostředí v okolí Převažující objekty pro bydlení 4. Dopravní spojení Dobrá dostupnost centra obce, dobré dopravní spojení 5. Parkovací možnosti v okolí nemovitosti Špatné 6. Obyvatelstvo Bezproblémové okolí 7. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti Bez vlivu 8. Vlivy neuvedené Bez dalších vlivů Celkem Ip = 1 + SUMA(Pi) = = Výpočet Iv - index konstrukce a vybavení (dle přílohy 19, tab.2) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Vi 1. Typ stavby Budova - panelová, nezateplená 2. Společné části domu Komerční plochy, sauna nebo fitnes 3. Příslušenství domu Bez dopadu na cenu bytu 4. Umístění bytu v domě Ostatní podlaží nevyjmenované 5. Orientace obyt.místností ke světovým stranám Ostatní světové strany - s výhledem 6. Základní příslušenství bytu a) Příslušenství úplné - standardní provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu Standardní vybavení - balkon nebo lodžie nebo komora nebo sklepní kóje 8. Vytápění bytu Dálkové, ústřední, etážové 9. Kriterium jinde neuvedené Bez vlivu na cenu 10. Stavebně- technický stav Byt se zanedbanou údržbou - (předpoklad provedení menších stavebních úprav) (hodnota 0.85 vynásobena koef. s= pro stáří 40 let) Celkem

8 (posl.položka se do sumy nezapočítává) Iv = (1 + SUMA(Vi)) x V10 = ( ) x = Výpočet ceny objektu ( 25 vyhlášky) Index. prům. cena za m 2 podlahové plochy = Kč ,- Koeficienty: I: index cenového porovnání x I = It x Ip x Iv = x x Cena upravená uvedenými koeficienty = Kč ,27 Cena za celou podlahovou plochu m 2 = Kč ,94 Bytová jednotka č.2431/92 Cena celkem Kč ,- 3) Stavební pozemek parc.č.3500 Oceněno podle 28, 28a vyhlášky. Popis Výčet pozemků: Parc.č.3500 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 2415 m 2 Úprava ceny pozemku Výhodnost polohy pozemku na území obce ve městech dle odst. 1 písm. g), i) (-40% až +165%) 83% Možnost napojení na rozvod plynu (až +10%) 10% Výpočet ceny stavebního pozemku ( 28, 28a vyhlášky) Základní cena za m 2 stavebního pozemku = Kč 500,- Po započtení 83.00% přir.a srážek p.1 (tab.1) = Kč 915,- Po započtení 10.00% dalších přirážek a srážek = Kč 1.006,50 Koeficienty: Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) x Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39) x Cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 3.311,65 Cena za celou výměru m 2 = Kč ,48 Započtení spoluvl.podílu 2*709/ = Kč ,67 Stavební pozemek parc.č.3500 Cena celkem Kč ,

9 C. REKAPITULACE 1) Nebytové jednotky - prodejny Kč ,- 2) Bytová jednotka č.2431/92 Kč ,- 3) Stavební pozemek parc.č.3500 Kč ,- Zjištěná výsledná cena dle cenových předpisů Kč ,- Po zaokrouhlení podle 46 vyhlášky Kč ,- Slovy: Jedenmilionsedmsetsedmdesátdvatisícešestsetsedmdesát Kč V Ostravě, dne 31.října 2013 D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne , č.j. Spr. 2029/84, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod pořadovým číslem /13. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace. Jaromír Klein Hlavní třída 565/ Ostrava - Poruba software PC.System Olomouc - 9 -

10 - 10 -

11 - 11 -

12 - 12 -

13 - 13 -

14 - 14 -

15 - 15 -

16 - 16 -

17 - 17 -

18 - 18 -

19 - 19 -

20 - 20 -

21 - 21 -

22 - 22 -

23 - 23 -

24 - 24 -

25 - 25 -

26 - 26 -

27 - 27 -

28 - 28 -