Znalecký posudek o odhadu tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) č. 1935/121-03/2013

Transkript

1 Znalecký posudek o odhadu tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) č. 1935/121-03/2013 Typ nemovitosti Účel ocenění Byt ve vlastnictví s venkovním parkovacím stáním v současném stavu Stanovení obvyklé ceny nemovitosti pro účel nedobrovolné dražby Předmět ocenění Bytová jednotka č. 354/7, LV č. 1764, s podílem na společných částech domu a pozemku 303/12998 na pozemcích: pozemek parc.č. St. 555, LV č venkovní parkovací stání na společném pozemku, parc.č. 296/529, LV č Adresa Kraj Středočeský kraj Obec Slapy Počet obyvatel 811 Kat. území Přestavlky u Slap Ulice č.p. 354 Část obce dle LV 1764, Přestavlky u Slap Objednatel EURODRAŽBY.CZ, a.s. Čimická č.p. 780 č.o Praha 8 Vlastnictví Bytová jednotka Zpracováno pro AndCorp holding, a.s Praha 6 Řepy, Vondroušova 1165/10, IČ dražebníka EURODRAŽBY.CZ, a.s. Tel. IČ DIČ CZ Vypracoval Ing. Čoudek Pavel Dne Licence číslo Plickova 567 Ke dni Praha 11 coudek@centrum.cz tel: Prohlídka dne Počet stran textu 7 Počet stran příloh 7 Počet vyhotovení 2 Rekapitulace Obvyklá cena - současný stav Započitatelná podl. plocha 30.3 m Kč/m Kč Garáže a parkovací stání 1 x Kč Obvyklá cena - současný stav Kč Osmsetosmdesát tisíc Kč 1

2 Kladné a záporné vlivy na ceny nemovitosti kladné faktory: - pěšky dostupná pláž přehrady, tenisové kurty, golf - stabilizovaná lokalita - technický stav jednotky - parkovací stání na uzamykatelném pozemku záporné faktory: - převis nabídky nad poptávkou - několik nabídek v domě - poloha v 1.NP Nejsou viditelné závady, které v důsledku přechodu užívacích práv nezaniknou. Podmínky platnosti ceny nemovitost je oceněna jako prázdná, bez závazků Vyhodnocení rizik ANO jednotka je zapsána na LV, byl předložen aktuální originál LV (údaje na něm uvedené souhlasí se skutečným stavem) ANO k jednotce je zajištěn po právní stránce bezproblémový přístup ANO jednotka je prosta věcných břemen a jiných omezení, která podmiňují vhodnost zástavy, např. - břemeno doživotního užívání, nájemní smlouvy na dobu určitou a předkupní práva ANO jednotka je prosta jakýchkoliv dalších omezení, např. - zástavní právo, exekuce, apod. ANO nemovitost nevykazuje zjevné technické závady, které ovlivňují její životnost ANO jednotka je určena výhradně k bydlení ANO jednotka je zkolaudována ANO jednotka je dokončena ANO jednotka je užívána v souladu s právním stavem ANO nemovitost se nenachází v území, které bylo v minulosti zaplaveno ANO stavba je umístěna na vlastním pozemku ANO zpracovatel ocenění je odhadcem dražebníka EURODRAŽBY.CZ, a.s. REET: NE Vyhodnocení předchozího nabývacího titulu usnesení - příklep na vydražené nemovitosti ze dne vydražená nemovitost Nález Podklady Výpis z katastru nemovitostí LV č Výpis z katastru nemovitostí LV č. 1764, vyhotovil dálkový přístup Výpis z katastru nemovitostí LV č Snímek kat. mapy pro k.ú. Přestavlky u Slap. Kolaudační rozhodnutí, vyhotovil SÚ Úřade městyse Štěchovice Usnesení - příklep na vydražené nemovitosti, vyhotovil exekutor Smlouva o převodu bytu uzavřená Datum předání kompletních podkladů Přílohy Fotodokumentace. Schema umístění parkovacího stání. Výpis z katastru nemovitostí LV č. 1764, vyhotovil dálkový přístup Místopis Poloha a význam obce v rámci ČR a regionu Obec Slapy se nachází v okrese Praha-západ, Středočeském kraji, cca 40km jižně od centra Hl.města Prahy, 4km jižně od Štěchovic. Jedná se o známou rekreační lokalitu u Slapské přehrady. V obci se nachází základní občanská vybavenost (městský úřad, mateřská škola, základní škola, pošta, zdravotní středisko, restaurace a obchody). Obcí prochází silnice nižších tříd směr Zbraslav a Kamýk nad Vltavou. Dopravní dostupnost je dálkovými autobusy směr Praha, Milevsko, Neveklov, Nový Knín, Sedlčany. Obec je tvořena dvěma katastrálními územími - Slapy a Přestavlky u Slap. Umístění v obci, dopravní dostupnost, občanská vybavenost,... Umístění v obci odloučená část obce Okolní zástavba obytná zástavba 2

3 Předmětná nemovitost se nachází v k.ú.přestavlky u Slap, na poloostrově Ždáň, cca 3km jihozápadně od Slap. Ždáň je přístupná silnicí nižší třídy. Jedná se o rekreační lokalitu na břehu Slapské přehrady s přímo dostupnou pláží, přístavištěm, sportovními hřišti. Dopravní dostupnost veřejnou dopravou je omezená. Autobusová zastávka je v obci Slapy nebo Buš, vzdálená cca 3,5km, stejně i veškerá občanská vybavenost. Dojezdová vzdálenost do správního centra (Krajské město) 40.2 Km Hromadná doprava - četnost spojů není hromadná doprava Nákupní možnosti dostupné v místě Ne Informace o nemovitosti Jedná se o samostatně stojící zděný bytový dům čp.354 postavený na pozemku p.č.st.555. Je přístupný předloženým hlavním vstupem přes pozemek p.č.296/529 s parkovacími stáními. Pozemek je oplocený s uzamykatelnými vjezdovými vraty. Dům přímo sousedí s příjezdovou komunikací. Pláž je vzdálená cca 300m. Nemovitost je napojená na veřejný rozvod vody, kanalizace, elektřiny. Bytový dům je zděné technologie se sedlovou střechou. Je tvořený dvěma kolmo navazujícími křídly s bytovými a nebytovými jednotkami, uprostřed s velkou vstupní halou s dvouramenným schodištěm. Má čtyři nadzemní podlaží s 30 bytovými jednotkami a 4 nebytovými prostory. K bytovým jednotkám orientovanými na sever a východ patří malé oplocené předzahrádky. Bytové jednotky ve vyšších podlažích mají malé balkony nebo francouzská okna. V přízemí v JZ rohu nemovitosti je umístěn společný prostor se sklepními kójemi. Předmětem ocenění je bytová jednotka č.354/7 s příslušenstvím o velikosti 1+0. Nachází se v 1.NP pravého křídla s okny jednostranně orientovanými do parkovací plochy. S bytem je užívána malá sklepní kóje ve společných prostorách 1.NP o velikost 1,7m2. K bytové jednotce patří spoluvlastnický podíl na společných částech domu čp.354 a pozemku p.č.st.555 ve výši 303/ Tento podíl má pouze doplňující vliv na cenu nemovitosti. Bytová jednotka je přístupná z dlouhé úzké chodby. Z předsíně vedou dveře do koupelny s WC, kde je umístěn el.bojler a obývacího pokoje s kuchyňským koutem, s malou kuchyňskou linkou. Parkovací stání č.37 je umístěné naproti oknům bytu. Přístup a příjezd k nemovitostem přes pozemky jiných vlastníků: Parcela Vlastník Způsob využití pozemku parc.č. 296/2 Družstvo pro rekreační bydlení ostatní plocha manipulační plocha Přístupová komunikace Přístup a příjezd k nemovitostem je po zpevněné komunikaci. Povrch: asfaltový. Příjezdová komunikace nevykazuje závady. Přístup a příjezd je po právní stránce řešen věcné břemeno chůze a jízdy věcným břemenem přístupu a příjezdu zapsaným v KN. Popis nemovitosti Byt se nachází v 1.NP Počet NP domu celkem 4 Počet podlaží bytu 1 Velikost bytu garsoniera Výtah Ne Orientace oken západ Bytová jednotka je v současném stavu běžně uživatelná a obyvatelná Ano Technický stav Technický stav domu velmi dobrý Stáří stavby [roky] Byla provedena kompletní rekonstrukce domu spojená s nástavbou a stavebními úpravami bytových jednotek a nebytových prostor, zkolaudovaná v roce Technický stav jednotky velmi dobrý Opotřebení odhadem % 10 Celková přestavba interiéru jednotky provedená v roce Minulé rekonstrukce Budova po celkové rekonstrukci Byt (jednotka) po celkové rekonstrukci Konstrukce Rozsah Rok provedení Celková přestavba kompletní rekonstrukce, přestavba, stavební úpravy 2007 Popis provedení budovy / jednotky Konstrukce Provedení Konstrukce Provedení základy a zemní z armovaného betonu svislé konstrukce zděné práce vodorovné betonové monolitické konstrukce střechy sedlová s krovem dřevěným konstrukce, stropy krytina střech z živičného šindele, plechová krytina klempířské z titanzinku konstrukce úpravy vnitřních povrchů vápenná omítka štuková úpravy vnějších povrchů kontaktní zateplovací systém, 1.NP kamenný obklad 3

4 vnitřní obklady obklad keramický schody betonové s úpravou stupňů kamenným obkladem dveře a vrata vnitřní náplňové okna plastová s dvojsklem povrch podlah s keramickou dlažbou, PVC vytápění elektrickým přímotopem elektroinstalace vč. bleskosvodu světelný rozvod vnitřní vodovod rozvod studené a teplé vnitřní kanalizace svislé a vodorovné potrubí vnitřní plynovod ohřev teplé vody bojlerem ost.vnitř.vybavení (výtahy, VZT,EPS a pod.) domácí telefon, rozvody antén,požární hydrant Počet koupelen 1 Počet kuchyní 1 Vybavení koupelny Vybavení kuchyně sprchový kout, umyvadlo, WC kuchyňská linka, trouba, deska se 4 el.plotýnkami, digestoř Vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny Ne Při ocenění nemovitostí pro účely zřízení zástavního práva, není vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny Počet samostatných WC 0 Průkaz energetické náročnosti budovy (PENB) PENB k dispozici Ne PENB zákonná povinnost Ne 1.NP bytu - výčet místností plocha koeficient KZp započit. plocha obývací pokoj s kuchyňským koutem m m 2 koupelna s WC 3.60 m m 2 předsíň 4.20 m m 2 Součet ploch za podlaží m m 2 4

5 Posudek Obvyklou cenou se ve smyslu definice uvedené v 2, odst.1 zákona č.151/1997sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak se do její výše nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Analýza trhu Jedná se o nemovitost, se kterou se běžně obchoduje. Volba oceňovacích přístupů pro zjištění obvyklé ceny Z hlediska zjištění obvyklé ceny přistupujeme k nemovitosti převážně s ryze komerčním pohledem. Odhad tržní hodnoty využívá obvykle tří hlavních přístupů vycházejících : - z nutných pořizovacích nákladů na nákup pozemků a realizaci výstavby tzv.nákladový přístup, jehož výsledkem je věcná (nákladová) hodnota. - z předpokládaných výnosů tj.z budoucího prospěchu, který je možno od nemovitosti očekávat tzv.výnosová hodnota. Tato metoda je založena na výnosech z pronájmu nemovitosti. - z porovnání s prodejními cenami obdobných nemovitostí, které odráží situaci na trhu, tzv. srovnávací hodnota. Vzhledem k existujícímu rozsáhlému trhu s obdobnými nemovitostmi je tato metoda dobře aplikovatelná. Každá z těchto metod hodnotí nemovitost z určitého hlediska, má své klady a zápory, různý stupeň přiblížení k obvyklé ceně. U tohoto druhu standardně obchodované nemovitosti se k obvyklé ceně nejvíce přibližuje hodnota porovnávací. Věcná hodnota se pohybuje pod touto hodnotou, výnosová hodnota obvykle v intervalu mezi výše uvedenými metodami. Proto je použita metoda srovnávací. Srovnávací metoda 1. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: realitní server, datum změny inzerátu Konstrukční provedení Stavba zděná Byt se nachází v 2.NP Počet NP domu celkem 4 Počet podlaží bytu 1 Velikost bytu 2 + k.k. Výtah Podlahová plocha 37.0 m 2 Cena za nemovitost Kč Kč/m 2 Redukce ceny 15 % Redukovaná cena Kč Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Byt 2+kk/B+parkovací stání, OV Lokalita : totožný dům, byt ve 2.NP Technický stav : obdobný technický stav Vyšší podlaží, balkon 5

6 2. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: realitní server, datum změny inzerátu Konstrukční provedení Stavba zděná Byt se nachází v 2.NP Počet NP domu celkem 2 Počet podlaží bytu 1 Velikost bytu garsoniera Výtah Ne Podlahová plocha 20.0 m 2 Cena za nemovitost Kč Kč/m 2 Redukce ceny 15 % Redukovaná cena Kč Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou apartmán+parkovací stání, OV Lokalita : Ždáň, sousedství Technický stav : dobrý technický stav jedná se o apartmán-nebytovou jednotku 3. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: realitní server, datum změny inzerátu Konstrukční provedení Stavba zděná Byt se nachází v 1.NP Počet NP domu celkem 4 Počet podlaží bytu 1 Velikost bytu Výtah Ne Podlahová plocha 35.0 m 2 Cena za nemovitost Kč Kč/m 2 Redukce ceny 15 % Redukovaná cena Kč Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Byt 1+1/parkovací stání, sklepní kóje, OV Lokalita : totožný dům, sousední byt v 1.NP Technický stav : obdobný technický stav 4. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: realitní server, datum změny inzerátu Konstrukční provedení Stavba zděná 6

7 Byt se nachází v 1.NP Počet NP domu celkem 4 Počet podlaží bytu 1 Velikost bytu Výtah Ne Podlahová plocha 50.0 m 2 Cena za nemovitost Kč Kč/m 2 Redukce ceny 15 % Redukovaná cena Kč Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Byt 1+1/předzahrádka 100m2, parkovací stání, OV Lokalita : totožný dům, byt protější Technický stav : obdobný technický stav větší byt, navíc oplocená předzahrádka 100m2 Vyhodnocení srovnávací metody Rozpětí redukovaných cen Kč/m Kč Stanovená cena za 1m 2 v oceňované nemovitosti Kč/m 2 Při stanovení obvyklé ceny nemovitosti má pro tento druh nemovitosti nejvyšší vypovídací schopnost srovnávací metoda. Jedná se o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než půl roku. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, se zohledněním současné situace na trhu. V předmětné lokalitě je k předmětnému datu výrazně rozvinutý trh obdobných jednotek. Nabídky převyšují poptávku. Ceny obdobných nemovitostí se pohybují v rozpětí 0,7-1,3 mil.kč tj Kč/m2, podle polohy, velikosti, technického stavu a umístění v domě. Je potřeba zohlednit, že ceny skutečně realizované se od požadovaných mohou lišit (v závislosti na započítané provizi RK, servisních služeb, nadhodnocení ceny nabízejícím). Ceny snížené o nadhodnocení se pohybují v rozpětí Kč/m2. Informace ve vztahu k užívání nemovitosti, nebo jejího pronájmu Nemovitost je ke dni ocenění nevyužívána Vypracoval Licence číslo Ing. Čoudek Pavel Plickova Praha Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Městského soudu v Praze ze dne , č.j. Spr. 388/97 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady se zvláštní specializací oceňování nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č znaleckého deníku podpis 7

8 Fotodokumentace příjezdová komunikace vjezd na pozemek p.č.296/529 a přístup k domu hlavní vstup a SZ fasáda JZ štítová stěna a parkovací plocha SV roh budovy JV roh budovy a oplocená parkovací plocha 8

9 Fotodokumentace parkovací plocha s místem č.37 okna bytové jednotky v přízemí vstupní hala se schodištěm obytná část bytu kuchyňský kout kuchyňská linka 9

10 Fotodokumentace předsíň koupelna s WC koupelna s WC elektro po rekonstrukci 10

11 11 Fotodokumentace - mapy

12 12

13 13

14 14