ZNALECKÝ POSUDEK č /2017

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č /2017 O ceně bytové jednotky č.420/60 v Olomouci, Lužická 420/16, vč.příslušenství a podílu o velikosti 617/34177 na společných částech domu, a podílu o velikosti 691/35102 na pozemku p.č.st.533, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 424 m 2, vše zapsáno na LV č.1221, 504 a 3366 pro k.ú.povel Objednatel znaleckého posudku: DV Insolvence, v.o.s., RČ/IČO: V luhu 754/ Praha Účel znaleckého posudku: Stanovení obvyklé ceny Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb., č. 53/2016 Sb. a č. 443/2016 Sb., podle stavu ke dni znalecký posudek vypracoval: Ing. Jan Šíma Hostkovice Tršice telefon: hon.sima@seznam.cz Počet stran: 59 včetně titulního listu. Objednateli se předává ve dvou vyhotoveních. V Tršicích

2 A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol stanovení obvyklé ceny bytové jednotky č.420/60 v Olomouci, Lužická 420/16, vč.příslušenství a podílu o velikosti 617/34177 na společných částech domu, a podílu o velikosti 691/35102 na pozemku p.č.st.533, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 424 m 2, vše zapsáno na LV č.1221, 504 a 3366 pro k.ú.povel 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Bytová jednotka č.420/60 Adresa předmětu ocenění: Lužická 420/ Olomouc Kraj: Olomoucký Okres: Olomouc Obec: Olomouc Katastrální území: Povel Počet obyvatel: Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne za přítomnosti znalce. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z LV č.1221 pro k.ú.povel - výpis z LV č.504 pro k.ú.povel - výpis z LV č.3366 pro k.ú.povel - kopie snímku katastrální mapy - mapa okolí - statistické údaje o počtu obyvatel ČR - 2 -

3 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby: Martin Juřena, Lužická 420/16, Olomouc, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: Martin Juřena, Lužická 420/16, Olomouc, vlastnictví: výhradní odpovídají skutečnosti 6. Dokumentace a skutečnost rozpory nezjištěny 7. Celkový popis nemovité věci Oceňovaná nemovitost je bytová jednotka dispozice 3+1, nacházející se ve 13.nadzemním podlaží panelového objektu s jedním podzemním a čtrnácti nadzemními podlažími. Má plochou střechu, bleskosvod je instalován, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu. Fasáda je zateplená, okna jsou plastová. Dveře jsou náplňové, podlahy jsou z PVC a laminátu. WC je splachovací, koupelna s vanou a umyvadlem, umakartové jádro. Kuchyň je s linkou a elektrickým sporákem. Vytápění je ústřední dálkové, vč.teplé vody. V domě jsou dva výtahy, schody jsou standardní. Byt je v průměrném stavu. Objekt je napojen na kompletní infrastrukturu. Pozemek p.č.st.533 je pozemek pod bytovým domem č.p Základní pojmy a metody ocenění Ocenění podle cenového předpisu Cena zjištěná (administrativní cena) podle cenového předpisu vyhlášky MF č. 441/2013 Sb. v aktuálním znění, kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Obvyklá cena (tržní hodnota, obecná cena) Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku - se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné - 3 -

4 nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Podle mezinárodních oceňovacích standardů IVSC je definována tržní hodnota - "odhadovaná částka, za kterou by měl být majetek k datu ocenění směněn v transakci bez osobních vlivů mezi dobrovolně kupujícím a dobrovolně prodávajícím po patřičném průzkumu trhu, na němž účastníci jednají informovaně, rozvážně a bez nátlaku." Stanovení tržní hodnoty Tržní hodnota je stanovena podle dostupných metod, které jsou reálně použitelné v současných ekonomických podmínkách v ČR a nejlépe vystihujíc současnou hodnotu majetku. Ta je velmi proměnlivá v čase a je ovlivňována mnoha faktory, které se vyvíjejí v období rozvoje tržního hospodářství, stabilizace finanční politiky a soukromého podnikání. Použití metod a způsob stanovení tržní hodnoty je také ovlivněn i účelem, pro který se tržní hodnota majetku zjišťuje. Pro odhad tržní hodnoty se používají tyto oceňovací metody: Metoda věcné hodnoty Věcná hodnota (časová cena) je reprodukční cena věci snížená o přiměřené opotřebení odpovídající opotřebené věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání. Cena reprodukční je cena, za kterou by bylo možno stejnou nebo porovnatelnou novou věc pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení. Metoda výnosová Tato metoda je založena na koncepci "časové hodnoty peněz a relativního rizika investice". Výnosovou hodnotu si lze představit jako jistinu, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovité věci. Metoda porovnávací (komparativní, srovnávací) Metoda je založena na porovnání předmětné nemovité věci s obdobnými, jejichž ceny byly v - 4 -

5 nedávné minulosti na trhu realizovány, jsou známé a ze získané informace je možno vyhodnotit jak hodnotu samotné stavby či souboru staveb, tak hodnotu pozemku. 9. Obsah znaleckého posudku 1. Bytová jednotka č.420/60 2. Pozemek - 5 -

6 B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb., č. 53/2016 Sb. a č. 443/2016 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Bytová jednotka č.420/60 Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Bytový prostor 38 porovnávací metoda Poloha objektu: Olomouc Stáří stavby: 40 let Základní cena ZC (příloha č. 27): ,- Kč/m 2 Podlahové plochy bytu koeficient dle typu podlahové plochy pokoj: 12,37 * 1,00 = 12,37 m 2 kuchyň: 15,22 * 1,00 = 15,22 m 2 chodba: 6,34 * 1,00 = 6,34 m 2 WC: 0,91 * 1,00 = 0,91 m 2 koupelna: 2,55 * 1,00 = 2,55 m 2 pokoj: 25,12 * 1,00 = 25,12 m 2 pokoj: 8,31 * 1,00 = 8,31 m 2 lodžie zasklená: 4,14 * 1,00 = 4,14 m 2 sklep-odhad: 2,0 * 0,10 = 0,20 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: 75,16 m 2-6 -

7 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 1. Typ stavby: Budova - panelová, zateplená III 0,00 2. Společné části domu: Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, II 0,00 sklad 3. Příslušenství domu: Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě: Ostatní podlaží nevyjmenované II 0,00 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám: Ostatní světové III 0,03 strany - s výhledem 6. Základní příslušenství bytu: Příslušenství částečné nebo úplné mimo II -0,10 byt nebo umakartové bytové jádro 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem: Standardní III 0,00 vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8. Vytápění bytu: Dálkové, ústřední, etážové III 0,00 9. Kriterium jinde neuvedené: Bez vlivu na cenu III 0, Stavebně - technický stav: Byt v dobrém stavu s pravidelnou údržbou II 1,00 Koeficient stáří upraven o + 0,10 pro stavby s nástavbou, přístavbou či rozsáhlejšími stavebními úpravami. Koeficient pro stáří 40 let: s = 1-0,005 * 40 = 0,800 9 Index vybavení I V = (1 + Σ V i) * V 10 * 0,900 = 0,837 i = 1 Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi: Poptávka je vyšší než III 0,06 nabídka 2. Vlastnické vztahy: Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost: Bez vlivu nebo stabilizovaná II 0,00 území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost: Bez vlivu II 0,00 5. Ostatní neuvedené: Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko: Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu IV 1,00 záplav 7. Hospodářsko-správní význam obce: Obce s počtem obyvatel nad 5 III 1,00-7 -

8 tisíc a všechny obce v okr. Praha - východ, Praha - západ a katastrální území lázeňských míst typu D) nebo oblíbené turistické lokality 8. Poloha obce: Nevyjmenovaná obec o velikosti nad 5000 obyvatel a obec, jejíž katastrální území sousedí s nevyjmenovanou obcí velikosti nad 5000 obyvatel 9. Občanská vybavenost obce: Základní vybavenost (obchod a zdravotní středisko a škola) V 1,00 II 1,00 Index trhu I T = P 9 * (1 + Σ P i ) = 1,060 8 i = 1 Index polohy pozemku Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby: Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí: I 0,04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci: Navazující na střed (centrum) obce II 0,02 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec: I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku: V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku: Příjezd po zpevněné komunikaci, V 0,00 špatné parkovací možnosti; nebo příjezd po nezpevněné komunikaci s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava: Zastávka do 200 m včetně, MHD III 0,02 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti: Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo: Bezproblémové okolí II 0, Nezaměstnanost: Nižší než je průměr v kraji III 0, Vlivy ostatní neuvedené: Bez dalších vlivů - bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i) = 1, i = 2-8 -

9 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = ,- Kč/m 2 * 0,837 = ,82 Kč/m 2 CB P = PP * ZCU * I T * I P = 75,16 m 2 * ,82 Kč/m 2 * 1,060 * 1,090= ,62 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = ,62 Kč 2. Pozemek Ocenění Ostatní stavební pozemek Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 2 cen. mapa zastavěná plocha a nádvoří st , , ,- Ostatní stavební pozemek - celkem 424, ,- Pozemek - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu = ,- Kč Úprava ceny vlastnickým podílem * 691 / Pozemek - zjištěná cena = ,51 Kč - 9 -

10 C. REKAPITULACE 1. Bytová jednotka č.420/ ,60 Kč 2. Pozemek ,50 Kč Výsledná cena - celkem: Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: slovy: Jedenmiliondevětsetčtyřicetsedmtisíc Kč ,10 Kč ,- Kč

11 Závěr : Závady, váznoucí na nemovitosti: Zástavní právo smluvní - GLP s.r.o, Hellichova 458/1, Praha 1, Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu - OSSZ Olomouc, Zástavní právo exekutorské, Nařízení exekuce, Zahájení exekuce, Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti, Rozhodnutí o úpadku. Tyto závady budou prodejem nemovitosti vymazány z rn, proto obvyklou cenu nemovitosti neovlivňují. Porovnání s obdobnými nemovitostmi :

12 byt 3+1 OV ul. Jánského v Olomouci. Byt se nachází v 6NP./8NP. revitalizovaném bytovém domě. Jedná se o částečně zrekonstruovaný panelový byt s původním ale renovovaným byt.jádrem, o výměře 74,37 m2. Byt se skládá z kuchyně, tří pokojů, koupelny, WC, šatny, lodžie a chodby. K bytu náleží lodžie a sklep. Jedná se o velmi slunný a udržovaný byt s nízkými náklady na bydlení. Dům prošel velmi zdařilou rekonstrukcí, zateplení, střecha, nový výtah, plastová okna, kamerový systém, atd...parkoviště před domem. V blízkosti škola, školka, lékař, veškerá občanská vybavenost. Velmi vyhledávaná lokalita s výbornou dostupností do centra města. Požadovaná cena Kč za nemovitost, včetně provize, včetně poplatků, včetně DPH, včetně právního servisu. byt m2, v OV ve 3. NP panelového domu na ulici kpt. Jaroše v Olomouci. Dům je zateplený, prošel revitalizací, původní dřevěná okna jsou nahrazena za plastová. V pokojích jsou parkety, v bytě je šatna. Byt je v původním stavu, ale dobrém stavu. Požadovaná cena Kč za nemovitost, včetně provize

13 třípokojový byt v Olomouci na ulici Rožňavská. Byt má obytnou plochu 71 m2 + 3m2 lodžii, a nachází se ve 2.NP panelového domu s výtahem. Dispozičně je řešen jako 3+1, kde z obývacího pokoje se vchází do ložnice s lodžií, dětský pokoj je přístupný samostatně z chodby. Dveře mezi kuchyní a obývacím pokojem byly chytře zastavěny a v kuchyni tak vznikl příjemný prostor pro jídelní stůl. Bytové jádro je původní umakartové, ale v udržovaném stavu. V bytě jsou nová plastová okna vyměněná v roce 2016, vestavěné skříně v chodbě, na podlaze je linoleum. Součásti bytu je i větší sklep s plochou cca 4 m2. Bezbariérový přístup do bytu. Požadovaná cena ,- Kč včetně provize. Obvyklá cena bez vlivu závad : ,- Kč Obvyklá cena závad : 0,- Kč Obvyklá cena oprávnění : 0,- Kč Obvyklou cenu nemovitosti - bytové jednotky č.420/60 stanovuji na ,- Kč. Slovy: Dvamilionystoosmdesáttisíc Kč

14 Obvyklá cena bez vlivu závad : ,- Kč Obvyklá cena závad : 0,- Kč Obvyklá cena oprávnění : 0,- Kč Obvyklou cenu podílu o velikosti 691/35102 nemovitosti - pozemku p.č.st.533 stanovuji na ,- Kč. Slovy: Dvacettisíc Kč V Tršicích Ing. Jan Šíma Hostkovice Tršice telefon: hon.sima@seznam.cz Zpracováno programem NEMExpress AC, verze:

15 D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne pod č.j.spr 2982/98, pro základní obor Ekonomika, odvětví Ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor Stavebnictví, odvětví Stavby obytné a Stavby průmyslové Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2017 znaleckého deníku

16 E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č Výpis z katastru nemovitostí pro LV č Výpis z katastru nemovitostí pro LV č Kopie katastrální mapy 1 Fotodokumentace 2 Mapa oblasti

17 Výpis z katastru nemovitostí pro LV č

18 - 18 -

19 - 19 -

20 - 20 -

21 - 21 -

22 - 22 -

23 Výpis z katastru nemovitostí pro LV č

24 - 24 -

25 - 25 -

26 - 26 -

27 - 27 -

28 - 28 -

29 - 29 -

30 Výpis z katastru nemovitostí pro LV č

31 - 31 -

32 - 32 -

33 - 33 -

34 - 34 -

35 - 35 -

36 - 36 -

37 - 37 -

38 - 38 -

39 - 39 -

40 - 40 -

41 - 41 -

42 - 42 -

43 - 43 -

44 - 44 -

45 - 45 -

46 - 46 -

47 - 47 -

48 - 48 -

49 - 49 -

50 - 50 -

51 - 51 -

52 - 52 -

53 - 53 -

54 Katastrální mapa

55 Fotodokumentace

56 - 56 -

57 Mapa oblasti

58 - 58 -

59 - 59 -