ZNALECKÝ POSUDEK č /2015

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č /2015 O ceně bytové jednotky č.906/42 v Brně, místní část Lesná, Dusíkova 906, vč.příslušenství a podílu o velikosti 728/ na společných částech domu a pozemku p.č.902/264, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 3275 m 2, vše zapsáno na LV č.8778 pro k.ú.lesná Objednatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: Dražby.net, s.r.o. Sokolská 584/ Olomouc Stanovení ceny pro účely dražby Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni znalecký posudek vypracoval: Ing. Jan Šíma Hostkovice Tršice telefon: hon.sima@seznam.cz Znalecký posudek obsahuje 19 stran textu včetně titulního listu a 3 strany příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Tršicích

2 A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol stanovení obvyklé ceny bytové jednotky č.906/42 v Brně, místní část Lesná, Dusíkova 906, vč.příslušenství a podílu o velikosti 728/ na společných částech domu a pozemku p.č.902/264, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 3275 m 2, vše zapsáno na LV č.8778 pro k.ú.lesná 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Bytová jednotka č.906/42 Adresa předmětu ocenění: Dusíkova 906/ Brno-Lesná Kraj: Jihomoravský Okres: Brno-město Obec: Brno Katastrální území: Lesná Počet obyvatel: Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne za přítomnosti znalce. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z LV č.8778 pro k.ú.lesná - kopie snímku katastrální mapy - mapa okolí - statistické údaje o počtu obyvatel ČR - 2 -

3 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby: Vlastník pozemku: /094, Pan Miloslav Výborný, Spodní 671/4, Brno-Bohunice, vlastnictví: výhradní /094, Pan Miloslav Výborný, Spodní 671/4, Brno-Bohunice, vlastnictví: výhradní odpovídají skutečnosti 6. Dokumentace a skutečnost PD objektu nebyla předložena. 7. Celkový popis nemovité věci Znalec nebyl i přes písemnou výzvu do nemovitosti vpuštěn, proto některé údaje v ocenění jsou odhadnuty dle vnějšího stavebně technického provedení a dle informací z KN. Oceňovaná nemovitost je bytová jednotka dispozice 2+kk, nacházející se v 1.nadzemním podlaží vyzdívaného objektu s jedním podzemním a devíti nadzemními podlažími. Bleskosvod na domě je instalován, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu. Fasáda je zateplená, okna jsou plastová. Vnitřní vybavení předpokládám standardní. Výtah v domě je instalován, schody jsou betonové s terasovým povrchem. Objekt je starý 6 roků. Dům je napojen na kompletní infrastrukturu. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Bytová jednotka č.906/42-3 -

4 B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Bytová jednotka č.906/42 Ocenění pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemek Ocenění Ostatní stavební pozemek Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 2 cen. mapa zastavěná plocha a nádvoří 902/ , , ,- Ostatní stavební pozemek - celkem ,- Pozemek - zjištěná cena = ,- Kč - 4 -

5 Rekapitulace cen pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemek = ,-Kč ,- Kč Celková cena nemovitého majetku pro stanovení podílu = ,- Kč Vlastní ocenění jednotky Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Bytový prostor 38 porovnávací metoda Poloha objektu: Brno 4 Stáří stavby: 6 let Základní cena ZC (příloha č. 27): ,- Kč/m 2 Podlahové plochy bytu koeficient dle typu podlahové plochy předsíň: 9,6 * 1,00 = 9,60 m 2 obývací pokoj: 28,8 * 1,00 = 28,80 m 2 kuchyňský kout: 5,5 * 1,00 = 5,50 m 2 ložnice: 17,5 * 1,00 = 17,50 m 2 koupelna a WC: 4,5 * 1,00 = 4,50 m 2 komora: 3,3 * 1,00 = 3,30 m 2 terasa: 111,4 * 0,17 = 18,94 m 2 terasa: 7,0 * 0,17 = 1,19 m 2 terasa: 20,0 * 0,17 = 3,40 m 2 terasa: 8,4 * 0,17 = 1,43 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: 94,16 m 2-5 -

6 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 1. Typ stavby - Budova - zděná nebo monolitická konstrukce IV 0,10 vyzdívaná 2. Společné části domu - Bez vyjmenovaných společných prostor I -0,01 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované II 0,00 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové III 0,03 strany - s výhledem 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní III 0,00 provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - IV 0,04 Nadstandardní vybavení (např.krb, sauna) nebo terasa nebo zimní zahrada 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové III 0,00 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0, Stavebně - technický stav - Byt v dobrém stavu s pravidelnou II 1,00 údržbou Koeficient pro stáří 6 let: s = 1-0,005 * 6 = 0,970 9 Index vybavení I V = (1 + Σ V i) * V 10 * 0,970 = 1,125 i = 1 Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než I -0,06 nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - prodej dražbou I -0,04 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,

7 Index trhu I T = P 6 * (1 + Σ P i ) = 0,900 i = 1 Index polohy pozemku Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III -0,05 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je II -0,01 částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD III 0,00 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0, Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0, Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i) = 0, i = 2 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = ,- Kč/m 2 * 1,125 = ,- Kč/m 2 CB P = PP * ZCU * I T * I P = 94,16 m 2 * ,- Kč/m 2 * 0,900 * 0,980= ,39 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = ,39 Kč - 7 -

8 Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku Zjištěná cena pozemku: ,- Kč Spoluvlastnický podíl: 728 / Hodnota spoluvlastnického podílu: ,- Kč * 728 / = ,25 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku ,25 Kč Bytová jednotka č.906/42 - zjištěná cena = ,64 Kč - 8 -

9 C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Bytová jednotka č.906/ ,60 Kč 1. Ocenění staveb celkem ,60 Kč Celkem ,60 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem ,60 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Bytová jednotka č.906/ ,60 Kč 1. Ocenění staveb celkem ,60 Kč Celkem ,60 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem ,60 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: ,- Kč slovy: Třimilionyšedesátčtyřitisícdvěstěosmdesát Kč - 9 -

10 Závěr : Závady, váznoucí na nemovitosti: Zástavní právo smluvní k zajištění pohledávky ve výši ,- Kč - Credico europe, a.s., Maltézské náměstí 537/4, Praha 1, Malá Strana, Praha 011. Tato závada bude prodejem nemovitosti vymazána z KN, proto obvyklou cenu nemovitosti neovlivňuje. Porovnání s obdobnými nemovitostmi :

11 byt o původní dispozici 2+kk s možností úpravy na 3+kk. Byt o CP 65 m2 se nachází ve vyhledávané lokalitě Brno-Lesná, na ulici Dusíkova v 1. NP a náleží k němu i velká terasa se zahrádkou o CP 82 m2, situovaná do vnitrobloku. V bytě se nachází větší šatní místnost, která je nyní využívána jako pracovna. Dále se s bytem prodává garážové stání v podzemní garáži a sklep. Byt se nabízí i s vybavením a uvolněn může být téměř ihned. Pokoje jsou samostatné a jsou zde dvě toalety, jedna samostatná a druhá umístěna v prostorné koupelně s vanou. Možnost využití zahrady a terasy jako u rodinného domu. Kolaudace proběhla v roce Požadovaná cena ,- Kč, cena uvedená bez garážového stání Kč + provize RK

12 byt 3+kk v osobním vlastnictví ve vyhledávané lokalitě Brno - Lesná, ulice Dusíkova. Bytová jednotka se nachází ve 2. patře novostavby cihlového bytového domu a její dispozice jsou: pokoj s kuchyňským koutem 27m², ložnice s vestavnou skříní 17m², dětský pokoj 9m², předsíň s vestavnými skříněmi 9m², koupelna s vanou společná s toaletou 6m², balkon 6m². Na podlahách je položena plovoucí podlaha, v dětském pokoji koberec, v koupelně dlažba. Kuchyňský kout je vybaven kuchyňskou linkou s vestavnými spotřebiči. Velice nízké náklady na bydlení. K bytové jednotce se prodává i garážové stání v přízemí domu v ceně ,- Kč. V místě veškerá občanská vybavenost, supermarkety, poliklinika, pošta, školy, školky, dětská hřiště, sportoviště, tenisové kurty, minigolf, plavecký bazén. Výborná dostupnost do centra města. Požadovaná cena ,- Kč. byt 3+kk v OV v ul. Barvy, Brno - Lesná. Byt prošel celkovou rekonstrukcí a nabízí se včetně zařízení. Obytná plocha bytu činí 74 m2, dále jsou k dispozici dva balkóny, každý o výměře cca 3 m2. Při vstupu do bytu se nachází předsíňová stěna s botníkem zhotovená na míru, stejně jako ostatní úložné prostory a nábytek v bytě. Dále jsou k dispozici dvě ložnice s vestavěnými skříněmi a postelemi, koupelna se sprchovým koutem a pračkou, samostatné WC, obývací pokoj s obývací stěnou a koženou sedačkou, kompletně vybavená kuchyňská linka zařízená spotřebiči zn. Siemens, jídelní stůl s židlemi. Z kuchyně a obývacího pokoje jsou vstupy na oddělené balkony. K bytu

13 náleží také sklep. Dům prošel celkovou revitalizací, je zateplen, okna jsou plastová. V bytě je zaveden internet (UPC). Bezproblémové parkování je možné přímo u domu. Ideální bydlení pro rodinu - jedná se o klidnou lokalitu s vynikající občanskou vybaveností (školy, školky, hřiště, poliklinika, obchodní centrum, restaurace, lesy a řeka Svitava v docházkové vzdálenosti), dobrou dopravní dostupností (městské okruhy, MHD) a s výhledem na celé Brno. Požadovaná cena ,- Kč včetně právního servisu. Negativně na obvyklou cenu působí prodej dražbou a umístění bytu v 1.nadzemním podlaží Obvyklá cena bez vlivu závad : ,- Kč Obvyklá cena závad : 0,- Kč Obvyklá cena oprávnění : 0,- Kč Obvyklou cenu nemovitosti stanovuji na ,- Kč. Slovy: Dvamilionydevětsettisíc Kč V Tršicích Ing. Jan Šíma Hostkovice Tršice telefon: hon.sima@seznam.cz Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: D. ZNALECKÁ DOLOŽKA

14 Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne pod č.j.spr 2982/98, pro základní obor Ekonomika, odvětví Ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor Stavebnictví, odvětví Stavby obytné a Stavby průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2015 znaleckého deníku

15 E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č.8778 ze dne Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 2 Mapa oblasti

16 Fotodokumentace nemovitosti

17 Mapa oblasti

18 - 18 -

19 - 19 -