ZNALECKÝ POSUDEK č /2017

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č /2017 O ceně pozemku p.č.282, zahrada, o velikosti 334 m 2, v obci Bystřice, včetně příslušenství, vše zapsáno na LV č.1646 pro k.ú.bystřice nad Olší Objednatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Olomouc, Pan Mgr. Svatopluk Šůstek Pavelčákova Olomouc Stanovení ceny pro účely dražby 185EX-6122/10-45 Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb., č. 53/2016 Sb. a č. 443/2016 Sb., podle stavu ke dni znalecký posudek vypracoval: Ing. Jan Šíma Hostkovice Tršice telefon: hon.sima@seznam.cz Znalecký posudek obsahuje 18 stran textu včetně titulního listu a 2 strany příloh. Objednateli se předává ve dvou vyhotoveních. V Tršicích

2 A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol stanovení obvyklé ceny pozemku p.č.282, zahrada, o velikosti 334 m 2, v obci Bystřice, včetně příslušenství, vše zapsáno na LV č.1646 pro k.ú.bystřice nad Olší 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Pozemek p.č.282 Adresa předmětu ocenění: Bystřice Bystřice Kraj: Moravskoslezský Okres: Frýdek-Místek Obec: Bystřice Katastrální území: Bystřice nad Olší Počet obyvatel: Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 988,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce: Nad 5000 obyvatel I 0,85 O2. Hospodářsko-správní význam obce: Obce s počtem obyvatel nad III 0, a všechny obce v okresech Praha-východ, Praha-západ a katastrální území lázeňských míst typu D O3. Poloha obce: Nevyjmenovaná obec o velikosti nad 5000 obyvatel a V 1,00 obec, jejíž katastrální území sousedí s nevyjmenovanou obcí velikosti nad 5000 obyvatel O4. Technická infrastruktura v obci: V obci je elektřina, vodovod, kanalizace a plyn I 1,00 O5. Dopravní obslužnost obce: Městská hromadná doprava popřípadě I 1,00 příměstská doprava O6. Občanská vybavenost v obci: Komplexní vybavenost (obchod, služby, zdravotnická zařízení, škola, pošta, bankovní (peněžní) I 1,00-2 -

3 služby, sportovní a kulturní zařízení aj.) Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 714,00 Kč/m 2 3. Prohlídka Prohlídka byla provedena dne za přítomnosti znalce. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z LV č.1646 pro k.ú.bystřice nad Olší - kopie snímku katastrální mapy - mapa okolí - statistické údaje o počtu obyvatel ČR 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník pozemku: Pan Jan Hota, Koterovská 1172/83, Plzeň, vlastnictví: výhradní odpovídají skutečnosti 6. Dokumentace a skutečnost rozpory nezjištěny 7. Celkový popis nemovité věci Oceňovaná nemovitost je pozemek, nacházející se v zastavěném území obce. Pozemek je ve funkčním celku s objektem rodinného domu č.p.1052 (jiný vlastník), pod jedním oplocením. Na pozemku se nacházejí trvalé porosty, bez vlivu na obvyklou cenu, dále dřevěný přístřešek stání pro auta a vedlejší stavba. U těchto staveb není jasná vlastnická struktura, nejsou tedy v ocenění zohledněny

4 8. Základní pojmy a metody ocenění Ocenění podle cenového předpisu Cena zjištěná (administrativní cena) podle cenového předpisu vyhlášky MF č. 441/2013 Sb. v aktuálním znění, kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Obvyklá cena (tržní hodnota, obecná cena) Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku - se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Podle mezinárodních oceňovacích standardů IVSC je definována tržní hodnota - "odhadovaná částka, za kterou by měl být majetek k datu ocenění směněn v transakci bez osobních vlivů mezi dobrovolně kupujícím a dobrovolně prodávajícím po patřičném průzkumu trhu, na němž účastníci jednají informovaně, rozvážně a bez nátlaku." Stanovení tržní hodnoty Tržní hodnota je stanovena podle dostupných metod, které jsou reálně použitelné v současných ekonomických podmínkách v ČR a nejlépe vystihujíc současnou hodnotu majetku. Ta je velmi proměnlivá v čase a je ovlivňována mnoha faktory, které se vyvíjejí v období rozvoje tržního hospodářství, stabilizace finanční politiky a soukromého podnikání. Použití metod a způsob stanovení tržní hodnoty je také ovlivněn i účelem, pro který se tržní hodnota majetku zjišťuje

5 Pro odhad tržní hodnoty se používají tyto oceňovací metody: Metoda věcné hodnoty Věcná hodnota (časová cena) je reprodukční cena věci snížená o přiměřené opotřebení odpovídající opotřebené věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání. Cena reprodukční je cena, za kterou by bylo možno stejnou nebo porovnatelnou novou věc pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení. Metoda výnosová Tato metoda je založena na koncepci "časové hodnoty peněz a relativního rizika investice". Výnosovou hodnotu si lze představit jako jistinu, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovité věci. Metoda porovnávací (komparativní, srovnávací) Metoda je založena na porovnání předmětné nemovité věci s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné minulosti na trhu realizovány, jsou známé a ze získané informace je možno vyhodnotit jak hodnotu samotné stavby či souboru staveb, tak hodnotu pozemku. 9. Obsah znaleckého posudku 1. Pozemek p.č

6 B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb., č. 53/2016 Sb. a č. 443/2016 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Pozemek p.č.282 Ocenění Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi: Nabídka odpovídá II 0,00 poptávce 2. Vlastnické vztahy: Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost: Bez vlivu nebo stabilizovaná II 0,00 území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost: Negativní - prodej dražbou I -0,04 5. Ostatní neuvedené: Vlivy snižující cenu - pozemek ve funkčním I -0,15 celku se stavbou jiného vlastníka, na pozemku se nacházejí stavby s nejasnou vlastnickou strukturou 6. Povodňové riziko: Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu IV 1,00 záplav 7. Hospodářsko-správní význam obce: Obce s počtem obyvatel nad 5 III 1,00 tisíc a všechny obce v okr. Praha - východ, Praha - západ a katastrální území lázeňských míst typu D) nebo oblíbené turistické lokality 8. Poloha obce: Nevyjmenovaná obec o velikosti nad 5000 obyvatel a obec, jejíž katastrální území sousedí s nevyjmenovanou obcí velikosti nad 5000 obyvatel V 1,00-6 -

7 9. Občanská vybavenost obce: Základní vybavenost (obchod a zdravotní středisko a škola) II 1,00 Index trhu I T = P 9 * (1 + Σ P i ) = 0,810 8 i = 1 Index polohy pozemku Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby: Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí: I 0,04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci: Okrajové části obce III -0,05 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec: I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku: V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku: Příjezd po zpevněné komunikaci, VII 0,01 s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava: Zastávka do 200 m včetně, MHD III 0,00 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti: Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo: Bezproblémové okolí II 0, Nezaměstnanost: Nižší než je průměr v kraji III 0, Vlivy ostatní neuvedené: Bez dalších vlivů - bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i) = 1, i = 2 Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku: Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice: Svažitost terénu pozemku do 15 % včetně; ostatní orientace IV 0,00-7 -

8 3. Ztížené základové podmínky: Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma: Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku: Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené: Bez dalších vlivů II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 +Σ P i = 1,000 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,810 * 1,000 * 1,010 = 0,818 6 i = 1 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst ,- 0, ,05 Parcelní Výměra Jedn. cena Cena Typ Název číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zahrada ,00 584, ,70 Stavební pozemek - celkem 334, ,70 Pozemek p.č zjištěná cena = ,70 Kč - 8 -

9 C. REKAPITULACE 1. Pozemek p.č ,70 Kč Výsledná cena - celkem: Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: slovy: Jednostodevadesátpěttisícsedmdesát Kč ,70 Kč ,- Kč - 9 -

10 Závěr : Závady, váznoucí na nemovitosti: Nařízení exekuce 76EXE-105/ ze dne související Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti 185EX-6122/ ze dne Tyto závady budou prodejem nemovitosti vymazány z KN, proto obvyklou cenu nemovitosti neovlivňují. Porovnání s obdobnými nemovitostmi : 1) stavební pozemek 1122 m2 v klidné části obce Bystřice, s dostatkem soukromí. Příjezd po obecní, částečně zpevněné komunikaci, veškeré inženýrské sítě nedaleko. Požadovaná cena Kč za nemovitost, včetně provize, tj.758,- Kč/m2. Korekce koeficientem zdroje 0,95, možnosti využití 0,9. Jednotková cena po korekci 648,- Kč/m2. 2) stavební pozemek v obci Bystřice - místní část Na pasekách o celkové výměře 1000 m2. Pozemek se nachází v zástavbě rodinných domů. Příjezd je po obecní asfaltové komunikaci. Na pozemku se nachází všechny dostupné sítě: plyn, voda, elektřina i kanalizace. V obci se nachází veškerá občanská vybavenost včetně školy a školky. Autobusová zastávka ve vzdálenosti 300 m. Požadovaná cena Kč za nemovitost, včetně provize, tj.599,- Kč/m2. Korekce koeficientem zdroje 0,92, možnosti využití 0,9. Jednotková cena po korekci 496,- Kč/m

11 3) pozemek m2, v Bystřici nad Olší, územním plánem zařazený do zóny VL - výroba a skladování - lehký průmysl. Parcela je v blízkosti sjezdu dokončovaného obchvatu Třince. Příjezd po obecní komunikaci. Vodovod, plyn i elektřina u pozemku. Požadovaná cena ,- Kč za nemovitost, včetně provize, tj.520,- Kč/m2. Korekce koeficientem zdroje 0,92, možnosti využití 1,1. Jednotková cena po korekci 526,- Kč/m2. Průměrná jednotková cena činí 557,- Kč/m2. Jednotkovou srovnávací cenu stanovuji na 550,- Kč/m2. Za celý pozemek ,- Kč, po zaokrouhlení pak ,- Kč. Obvyklá cena bez vlivu závad : ,- Kč Obvyklá cena závad : 0,- Kč Obvyklá cena oprávnění : 0,- Kč Obvyklou cenu nemovitosti stanovuji na ,- Kč. Slovy: Stoosmdesáttisíc Kč V Tršicích Ing. Jan Šíma Hostkovice Tršice telefon: hon.sima@seznam.cz Zpracováno programem NEMExpress AC, verze:

12 D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne pod č.j.spr 2982/98, pro základní obor Ekonomika, odvětví Ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor Stavebnictví, odvětví Stavby obytné a Stavby průmyslové Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2017 znaleckého deníku

13 E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č ze dne Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 1 Mapa oblasti

14 Snímek katastrální mapy

15 Fotodokumentace nemovitosti

16 Mapa oblasti

17 - 17 -

18 - 18 -