ZNALECKÝ POSUDEK č /2018

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č /2018 O ceně bytové jednotky č.614/2 v Olomouci, místní část Holice, U cukrovaru č.p. 614/28, včetně příslušenství a podílu o velikosti 1/72 na společných částech domu a pozemku p.č.345, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 223 m 2, vše zapsáno na LV č.1761 pro k.ú.holice u Olomouce Objednatel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Olomouc, Pan Mgr. Svatopluk Šůstek Pavelčákova Olomouc Účel znaleckého posudku: Stanovení obvyklé ceny pro účely dražby 185EX-213/2017 Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb., č. 228/2014 Sb. a č. 225/2017 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb., č. 53/2016 Sb., č. 443/2016 Sb. a č. 457/2017 Sb., podle stavu ke dni znalecký posudek vypracoval: Ing. Jan Šíma Hostkovice Tršice telefon: hon.sima@seznam.cz Znalecký posudek obsahuje 23 stran textu včetně titulního listu a 3 strany příloh. Objednateli se předává ve dvou vyhotoveních. V Tršicích

2 A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol stanovení obvyklé ceny bytové jednotky č.614/2 v Olomouci, místní část Holice, U cukrovaru č.p. 614/28, včetně příslušenství a podílu o velikosti 1/72 na společných částech domu a pozemku p.č.345, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 223 m 2, vše zapsáno na LV č.1761 pro k.ú.holice u Olomouce 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Bytová jednotka č.614/2 Adresa předmětu ocenění: U cukrovaru 614/ Olomouc LV: 1761 Kraj: Olomoucký Okres: Olomouc Obec: Olomouc Katastrální území: Holice u Olomouce Počet obyvatel: Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne za přítomnosti znalce. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z LV č.1761 pro k.ú.holice u Olomouce - kopie snímku katastrální mapy - mapa okolí - statistické údaje o počtu obyvatel ČR - 2 -

3 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby: SJM Šmudla Miroslav, Ing. a Šmudlová Jarmila, U cukrovaru 614/28, Olomouc, vlastnictví: 1 / 1 Vlastník pozemku: SJM Šmudla Miroslav, Ing. a Šmudlová Jarmila, U cukrovaru 614/28, Olomouc, vlastnictví: 1 / 1 rozpory nezjištěny 6. Dokumentace a skutečnost rozpory nezjištěny 7. Celkový popis nemovité věci Znalec nebyl i přes písemnou výzvu do nemovitosti vpuštěn, proto některé údaje v ocenění jsou odhadnuty dle vnějšího stavebně technického provedení a dle informací z KN a od souseda. Oceňovaná nemovitost je bytová jednotka dispozice 1+0, nacházející se v 1.nadzemním podlaží panelového objektu s celkem jedním podzemním a osmi nadzemními podlažími 1.PP je z důvodu svažitosti v přední části nad úrovní terénu). Má plochou střechu, bleskosvod je instalován, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu. Fasáda je zateplená, okna jsou plastová. Schody jsou terasové, výtah nový z roku Samotná jednotka obsahuje pouze jednu místnost. K místnosti náleží WC v 1.PP domu. Původně šlo o tzv.společenskou místnost. Vchod do místnosti ze společné chodby byl zazděn a místnost byla přičleněna k vedlejšímu bytu. Vnitřní vybavení předpokládám chybějící. Vytápění je ústřední s centrálním zdrojem. Dům je napojen na kompletní infrastrukturu. 8. Základní pojmy a metody ocenění Ocenění podle cenového předpisu Cena zjištěná (administrativní cena) podle cenového předpisu vyhlášky MF č. 441/2013 Sb. v aktuálním znění, kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování - 3 -

4 majetku. Obvyklá cena (tržní hodnota, obecná cena) Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku - se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Podle mezinárodních oceňovacích standardů IVSC je definována tržní hodnota - "odhadovaná částka, za kterou by měl být majetek k datu ocenění směněn v transakci bez osobních vlivů mezi dobrovolně kupujícím a dobrovolně prodávajícím po patřičném průzkumu trhu, na němž účastníci jednají informovaně, rozvážně a bez nátlaku." Stanovení tržní hodnoty Tržní hodnota je stanovena podle dostupných metod, které jsou reálně použitelné v současných ekonomických podmínkách v ČR a nejlépe vystihujíc současnou hodnotu majetku. Ta je velmi proměnlivá v čase a je ovlivňována mnoha faktory, které se vyvíjejí v období rozvoje tržního hospodářství, stabilizace finanční politiky a soukromého podnikání. Použití metod a způsob stanovení tržní hodnoty je také ovlivněn i účelem, pro který se tržní hodnota majetku zjišťuje. Pro odhad tržní hodnoty se používají tyto oceňovací metody: Metoda věcné hodnoty Věcná hodnota (časová cena) je reprodukční cena věci snížená o přiměřené opotřebení odpovídající opotřebené věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání. Cena reprodukční je cena, za kterou by bylo možno stejnou nebo porovnatelnou novou věc pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení. Metoda výnosová Tato metoda je založena na koncepci "časové hodnoty peněz a relativního rizika investice"

5 Výnosovou hodnotu si lze představit jako jistinu, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovité věci. Metoda porovnávací (komparativní, srovnávací) Metoda je založena na porovnání předmětné nemovité věci s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné minulosti na trhu realizovány, jsou známé a ze získané informace je možno vyhodnotit jak hodnotu samotné stavby či souboru staveb, tak hodnotu pozemku. 9. Obsah znaleckého posudku 1. Bytová jednotka č.614/ Pozemek 1.2. Oceňovaný byt - 5 -

6 B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb., č. 228/2014 Sb. a č. 225/2017 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb., č. 53/2016 Sb., č. 443/2016 Sb. a č. 457/2017 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi: Poptávka je vyšší než III 0,06 nabídka 2. Vlastnické vztahy: Nezastavěný pozemek, nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník), nebo stavba stejného vlastníka, nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost: Bez vlivu nebo stabilizovaná II 0,00 území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost: Negativní - nucený prodej I -0,01 5. Ostatní neuvedené: Vlivy zvyšující cenu - výrazný převis poptávky III 0,30 6. Povodňové riziko: Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu IV 1,00 záplav 7. Hospodářsko-správní význam obce: Obce s počtem obyvatel nad 5 III 1,00 tisíc a všechny obce v okr. Praha - východ, Praha - západ a katastrální území lázeňských míst typu D) nebo oblíbené turistické lokality 8. Poloha obce: Nevyjmenovaná obec o velikosti nad 5000 obyvatel a VI 1,00 obec, jejíž katastrální území sousedí s nevyjmenovanou obcí velikosti nad 5000 obyvatel 9. Občanská vybavenost obce: Komplexní vybavenost (obchod, služby, zdravotnická zařízení, školské zařízení, pošta, bankovní (peněžní) služby, sportovní a kulturní zařízení aj.) I 1,05 V případech ocenění nemovitých věcí vyjmenovaných ve třetí poznámce pod tabulkou č.1 přílohy č. 3 oceňovací vyhlášky: 5 Index trhu I T = P 6 * P 7 * P 8 * P 9 * (1 + P i) = 1,418 i = 1-6 -

7 V ostatních případech ocenění nemovitých věcí je znak 7 až 9 roven 1,0: 5 Index trhu I T = P 6 * P 7 * P 8 * P 9 * (1 + P i) = 1,350 i = 1 Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 obyvatel Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby: Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí: I 0,04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci: Okrajové části obce III -0,05 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec: I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku: V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku: Příjezd po zpevněné komunikaci, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava: Zastávka do 200 m včetně, MHD III 0,02 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti: Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo: Bezproblémové okolí II 0, Nezaměstnanost: Nižší než je průměr v kraji III 0, Vlivy ostatní neuvedené: Bez dalších vlivů - bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + P i ) = 1, i = 2 V případech ocenění nemovitých věcí vyjmenovaných ve třetí poznámce pod tabulkou č.1 přílohy č. 3 oceňovací vyhlášky: Koeficient pp = I T * I P = 1,446 V ostatních případech ocenění nemovitých věcí je znak 7 až 9 roven 1,0: Koeficient pp = I T * I P = 1,

8 1. Bytová jednotka č.614/2 Ocenění pro stanovení podílu jednotky na pozemcích 1.1. Pozemek Ocenění Stavební pozemky uvedené v cenové mapě stavebních pozemků dle 2 Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] zastavěná plocha a nádvoří , ,- Cenová mapa - celkem ,- Pozemek - zjištěná cena = ,- Kč Ceny nemovitého majetku pro stanovení podílu jednotky 1.1. Pozemek = ,-Kč Celková cena nemovitého majetku pro stanovení podílu: = ,- Kč - 8 -

9 1.2. byt Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Bytový prostor 38 porovnávací metoda Poloha objektu: Olomouc Stáří stavby: 47 let Základní cena ZC (příloha č. 27): ,- Kč/m 2 Podlahové plochy bytu koeficient dle typu podlahové plochy pokoj s kk: 15,49 * 1,00 = 15,49 m 2 WC: 1,44 * 1,00 = 1,44 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: 16,93 m 2 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 1. Typ stavby: Budova - panelová, zateplená III 0,00 2. Společné části domu: Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, II 0,00 sklad 3. Příslušenství domu: Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě: Ostatní podlaží nevyjmenované II 0,00 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám: Ostatní světové III 0,03 strany - s výhledem 6. Základní příslušenství bytu: Příslušenství částečné nebo úplné mimo II -0,10 byt nebo umakartové bytové jádro 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem: Standardní I -0,03 vybavení, bez dalších prostor 8. Vytápění bytu: Dálkové, ústřední, etážové III 0,00 9. Kriterium jinde neuvedené: Bez vlivu na cenu III 0, Stavebně - technický stav: Byt v dobrém stavu s pravidelnou II 1,00 údržbou Koeficient pro stáří 47 let: s = 1-0,005 * 47 = 0,

10 9 Index vybavení I V = (1 + V i ) * V 10 * 0,765 = 0,689 i = 1 Nemovitá věc je součástí pozemku Index trhu s nemovitými věcmi I T = 1,350 Index polohy pozemku I P = 1,020 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = ,- Kč/m 2 * 0,689 = ,52 Kč/m 2 CB P = PP * ZCU * I T * I P = 16,93 m 2 * ,52 Kč/m 2 * 1,350 * 1,020= ,89 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = ,89 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku Zjištěná cena pozemku: ,- Kč Spoluvlastnický podíl: 1 / 72 Hodnota spoluvlastnického podílu: ,- Kč * 1 / 72 = 3 097,22 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku ,22 Kč Bytová jednotka č.614/2 - zjištěná cena = ,11 Kč

11 C. REKAPITULACE 1. Bytová jednotka č.614/ ,10 Kč 1.1. Pozemek 3 097,22 Kč 1.2. Oceňovaný byt ,89 Kč = ,10 Kč Výsledná cena - celkem: Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: slovy: Čtyřistačtyřicetčtyřitisíctřistapadesát Kč ,10 Kč ,- Kč

12 Závěr : Závady, váznoucí na nemovitosti: Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu a s tím související zápisy, Zahájení exekucí a Exekuční příkazy k prodeji nemovitosti, vše je podrobně rozepsano na přiloženém LV č.1761 k.ú.holice u Olomouce k datu Tyto závady budou prodejem nemovitosti vymazány z KN, proto obvyklou cenu nemovitosti neovlivňují. Porovnání s obdobnými nemovitostmi : prodej panelového bytu o celkové výměře 35 m2 v OV na Jílové ulici. Byt je slunný a situovaný na jihozápadní stranu. Neprůchozí pokoje, balkon. Nová plastová okna s protisluneční fólií, předokenní žaluzie. Nové dveře. Parkety, lino. Zrepasované jádro. Dům je po kompletní revitalizaci. Nyní se šetří na nové lodžie, které se budou měnit místo balkónů. K bytu náleží

13 sklepy. Požadovaná cena ,- Kč, tj ,- Kč/m2. Korekce koeficientem zdroje 0,94, polohy 0,9, stavu a vybavení 0,9, velikosti 1,1. Jednotková cena po korekci ,- Kč/m2. prodej plně vybaveného bytu, v 8. NP panelového domu, ul.janského. Plocha bytu je 21 m2, příslušenství sklep 2 m2, v domě výtah. Plastová okna, zděné jádro, dům po revitalizaci. Parkování před domem. Požadovaná cena ,- Kč, tj ,- Kč/m2. Korekce koeficientem zdroje 0,94, polohy 0,9, stavu a vybavení 0,85, velikosti 1,05. Jednotková cena po korekci ,- Kč/m2. rekonstruovaný panelový byt 1+1 s balkónem v kompletně revitalizovaném domu (nový výtah, okna, zateplení, střecha) o výměře 36m2 ve 4.NP na ulici Hraniční v Olomouci. Na podlahách přebroušené parkety, zánovní kuchyňská linka, v koupelně vana. Jelikož je byt umístěn uprostřed domu, velkou výhodou jsou minimální provozní náklady. V okolí najde majitel veškerou občanskou

14 vybavenost - obchodní centra, aquapark, fakultní nemocnici, školy, školky, restaurace, atd. Okna s výhledem do klidu a do zeleně. Bezproblémové parkování v okolí domu. V přízemí společné prostory jako kolárna, kočárkárna a standardní sklepní kóje, která náleží k bytu. Požadovaná cena ,- Kč, tj ,- Kč/m2. Korekce koeficientem zdroje 0,94, polohy 0,9, stavu a vybavení 0,85, velikosti 1,1. Jednotková cena po korekci ,- Kč/m2. Průměrná jednotková cena činí ,- Kč/m2. Vzhledem ke skutečnosti, že jde pouze o jednu místnost, navíc WC je v jiném podlaží, a do jednotky není samostatný vchod a musely by být provedeny stavební úpravy pro opětovné samostatné využívání, krátím výslednou srovnávací cenu koeficientem 0,5. Za jednotku celkem ,33 Kč, po zaokrouhlení pak ,- Kč. Obvyklá cena bez vlivu závad : ,- Kč Obvyklá cena závad : 0,- Kč Obvyklá cena oprávnění : 0,- Kč Obvyklou cenu nemovitosti stanovuji na ,- Kč. Slovy: Třistatisíc Kč V Tršicích Ing. Jan Šíma Hostkovice Tršice telefon: hon.sima@seznam.cz Zpracováno programem NEMExpress AC, verze:

15 D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne pod č.j.spr 2982/98, pro základní obor Ekonomika, odvětví Ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor Stavebnictví, odvětví Stavby obytné a Stavby průmyslové Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2018 znaleckého deníku

16 E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí k datu pro LV č.1761 pro k.ú.holice u 3 Olomouce Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 1 Mapa oblasti

17 Snímek katastrální mapy

18 Fotodokumentace nemovitosti

19 Zazděný vchod do jednotky Vchod do sousedního bytu WC

20 Mapa oblasti

21 - 21 -

22 - 22 -

23 - 23 -