ZNALECKÝ POSUDEK č /2015

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č /2015 O ceně bytové jednotky č.666/15 v obci Bílina, Teplické Předměstí, M.Švabinského 666, vč.příslušenství a podílu o velikosti 5360/ na společných částech domu a pozemku p.č.1683/60, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 427 m 2, vše zapsáno na LV č.4458 pro k.ú.bílina Objednatel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Olomouc, Pan Mgr. Svatopluk Šůstek Pavelčákova Olomouc Účel znaleckého posudku: Stanovení ceny pro účely dražby 185EX 5625/ Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni znalecký posudek vypracoval: Ing. Jan Šíma Hostkovice Tršice telefon: hon.sima@seznam.cz Znalecký posudek obsahuje 20 stran textu včetně titulního listu a 8 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Tršicích

2 A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol stanovení obvyklé ceny bytové jednotky č.666/15 v obci Bílina, Teplické Předměstí, M.Švabinského 666, vč.příslušenství a podílu o velikosti 5360/ na společných částech domu a pozemku p.č.1683/60, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 427 m 2, vše zapsáno na LV č.4458 pro k.ú.bílina 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Bytová jednotka č.666/15 Adresa předmětu ocenění: M.Švabinského Bílina Kraj: Ústecký Okres: Teplice Obec: Bílina Katastrální území: Bílina Počet obyvatel: Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 190,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce - Nad 5000 obyvatel I 0,95 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Obce, které byly k II 0, sídly okresních úřadů a katastrální území lázeňských míst typu B O3. Poloha obce - Obec, jejíž některé katastrální území sousedí s II 1,03 městem (oblastí) vyjmenovaným v tabulce č. 1 (kromě Prahy a Brna) O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, I 1,00 kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Městská hromadná doprava popřípadě I 1,00-2 -

3 příměstská doprava O6. Občanská vybavenost v obci - Komplexní vybavenost (obchod, služby, zdravotnická zařízení, škola, pošta, bankovní (peněžní) služby, sportovní a kulturní zařízení aj.) I 1,00 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 1 047,97 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne za přítomnosti znalce. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z LV č.4458 pro k.ú.bílina - kopie snímku katastrální mapy - mapa okolí - statistické údaje o počtu obyvatel ČR 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby: /2515, Pan David Ferenc, Sídliště Za Chlumem 730, Bílina, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: /2515, Pan David Ferenc, Sídliště Za Chlumem 730, Bílina, vlastnictví: výhradní odpovídají skutečnosti 6. Dokumentace a skutečnost PD objektu nebyla předložena

4 7. Celkový popis nemovité věci Znalec nebyl i přes písemnou výzvu do nemovitosti vpuštěn, proto některé údaje v ocenění jsou odhadnuty dle vnějšího stavebně technického provedení a dle informací z KN. Oceňovaná nemovitost je bytová jednotka dispozice 2+1, nacházející se v 6.nadzemním podlaží panelového objektu s jedním podzemním a sedmi nadzemními podlažími. Má plochou střechu, bleskosvod je instalován, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu. Fasáda je původní, okna jsou dřevěná. Vnitřní vybavení předpokládám standardní až podstandardní. Výtah v domě je instalován, nefunkční. Schody jsou železobetonové s povrchem z PVC. Stav domu je zhoršený, údržba nedostatečná. Dům je napojen na kompletní infrastrukturu. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Bytová jednotka č.666/15-4 -

5 B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Bytová jednotka č.666/15 Ocenění pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemek Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace IV 0,00-5 -

6 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 +Σ P i = 1,000 6 i = 1 Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než I -0,06 nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - prodej dražbou I -0,04 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + Σ P i) = 0,900 5 i = 1 Index polohy pozemku Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III -0,05 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD III 0,01-6 -

7 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Konfliktní skupiny v okolí v okolních bytech nebo v I -0,30 okolí 10. Nezaměstnanost - Nižší než je průměr v kraji III 0, Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i ) = 0,710 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,900 * 1,000 * 0,710 = 0, i = 2 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst ,97 0, ,65 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a 1683/60 427,00 669, ,55 nádvoří Stavební pozemek - celkem 427,00 m ,55 Pozemek - zjištěná cena = ,55 Kč Rekapitulace cen pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemek = ,55Kč ,55 Kč Celková cena nemovitého majetku pro stanovení podílu = ,55 Kč - 7 -

8 Vlastní ocenění jednotky Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Bytový prostor 38 porovnávací metoda Poloha objektu: Ústecký kraj, obec obyvatel Stáří stavby: 50 let Základní cena ZC (příloha č. 27): 6 753,- Kč/m 2 Podlahové plochy bytu koeficient dle typu podlahové plochy podlahová plocha: 53,6 * 1,00 = 53,60 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: 53,60 m 2 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 1. Typ stavby - Budova - panelová, nezateplená II -0,05 2. Společné části domu - Bez vyjmenovaných společných prostor I -0,01 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované II 0,00 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové III 0,03 strany - s výhledem 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství částečné nebo úplné II -0,10 mimo byt nebo umakartové bytové jádro 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní III 0,00 vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové III 0,00 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0, Stavebně - technický stav - Byt se zanedbanou údržbou III 0,85 (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 50 let: s = 1-0,005 * 50 = 0,

9 9 Index vybavení I V = (1 + Σ V i) * V 10 * 0,750 = 0,555 i = 1 Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než I -0,06 nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - prodej dražbou I -0,04 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + Σ P i) = 0,900 5 i = 1 Index polohy pozemku Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III -0,05 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD III 0,01 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Konfliktní skupiny v okolí v okolních bytech nebo v I -0,30 okolí 10. Nezaměstnanost - Nižší než je průměr v kraji III 0,01-9 -

10 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i) = 0, i = 2 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = 6 753,- Kč/m 2 * 0,555 = 3 747,92 Kč/m 2 CB P = PP * ZCU * I T * I P = 53,60 m 2 * 3 747,92 Kč/m 2 * 0,900 * 0,710= ,76 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = ,76 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku Zjištěná cena pozemku: ,55 Kč Spoluvlastnický podíl: / Hodnota spoluvlastnického podílu: ,55 Kč * / = 6 202,01 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku ,01 Kč Bytová jednotka č.666/15 - zjištěná cena = ,77 Kč

11 C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Bytová jednotka č.666/ ,80 Kč 1. Ocenění staveb celkem ,80 Kč Celkem ,80 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem ,80 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Bytová jednotka č.666/ ,80 Kč 1. Ocenění staveb celkem ,80 Kč Celkem ,80 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem ,80 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: ,- Kč slovy: Jednostotřicetčtyřitisícpětsetsedmdesát Kč

12 Závěr : Závady, váznoucí na nemovitosti: Zástavní právo exekutorské k zajištění pohledávky ve výši 1.943,82 Kč s příslušenstvím - RWE GasNet, s.r.o., Klíšská 940/96, Klíše, Ústí nad Labem, Zástavní právo exekutorské k zajištění pohledávky ve výši 2.626,- Kč s příslušenstvím - ČEZ Prodej, s.r.o., Duhová 425/1, Michle, Praha 4, Zástavní právo exekutorské k zajištění pohledávky ve výši 2.122,- Kč s příslušenstvím - Česká podnikatelská pojišťovna, a.s., Vienna Insurance Group, Pobřežní 665/23, Praha 8, Karlín, Praha 86, Zástavní právo exekutorské k zajištění pohledávky ve výši ,32 Kč s příslušenstvím - Intrum Justitia, s.r.o., Klimentská 1216/46, Nové Město, Praha 1, Zástavní právo exekutorské k zajištění pohledávky ve výši ,- Kč s příslušenstvím - Modrá pyramida stavební spořitelna, a.s., Bělehradská 222/128, Praha 2, Vinohrady, , Zástavní právo exekutorské k zajištění pohledávky ve výši 1.000,- Kč s příslušenstvím - Město Dubí, Ruská 264/128, Dubí, Zástavní právo exekutorské k zajištění pohledávky ve výši 1.855,99 Kč s příslušenstvím - RWE Energie, s.r.o., Limuzská 3135/12, Strašnice, Praha, Zástavní právo exekutorské k zajištění pohledávky ve výši ,- Kč - RWE GasNet, s.r.o., Klíšská 940/96, Klíše, Ústí nad Labem, Zástavní právo smluvní k zajištění pohledávky ve výši ,- Kč s příslušenstvím - INVESA s.r.o., Revoluční 725/11, Staré Město, Praha 1, Podzástavní právo k zajištění pohledávky ve výši ,- Kč s příslušenstvím a budoucí pohledávky do výše ,- Kč - Záložna CREDITAS, spořitelní družstvo, tř. Svobody 1194/12, Olomouc, Zahájení exekuce 091EX-00371/ ze dne , Zahájení exekuce 144EX-27521/ ze dne , Zahájení exekuce 074EX-06975/ ze dne související Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti 074EX-06975/ ze dne , Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti 120EX-6133/ ze dne , Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti 085EX-9/ ze dne , Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti 074EX-12040/ ze dne , Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti 074EX-01371/ ze dne , Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti 112EX-2746/ ze dne , Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti 045EX-5625/ ze dne , Nařízení exekuce 67EXE-545/ ze dne , Nařízení exekuce 55EXE-122/ ze dne , Nařízení exekuce 48EXE-3223/ ze dne , Nařízení exekuce 65EXE-18/ ze dne , Nařízení exekuce 45EXE-100/ ze dne , Nařízení exekuce 49EXE-1767/ ze dne , Nařízení exekuce 55EXE-445/ ze dne , Nařízení exekuce 45EXE-1612/ ze dne Tyto závady budou prodejem nemovitosti vymazány z KN, proto obvyklou cenu nemovitosti neovlivňují

13 Porovnání s obdobnými nemovitostmi : byt v osobním vlastnictví M.Švabinského, Bílina, o CP 52 m2, který se nachází v 1 patře panelového domu. Bytová jednotka je v zachovalém stavu, vhodný k zrekonstruování dle vlastních představ. Požadovaná cena ,- včetně provize a služeb RK. byt v osobním vlastnictví M.Švabinského, Bílina, o CP 56 m2, který se nachází v přízemí panelového domu. Bytová jednotka je v zachovalém stavu, vhodný k zrekonstruování dle vlastních představ. Vhodná investice, nabízíme více bytů v teto lokalitě. V okolí se nachází veškerá občanská vybavenost a zeleň. Požadovaná cena ,- včetně provize a služeb RK

14 byt v osobním vlastnictví o CP 55 m2, který se nachází ve 5.NP panelového domu, M.Švabinského, Bílina. Bytová jednotka je v zachovalém stavu, vhodný k zrekonstruování dle vlastních představ. Požadovaná cena ,- včetně provize a služeb RK. Obvyklá cena bez vlivu závad : ,- Kč Obvyklá cena závad : 0,- Kč Obvyklá cena oprávnění : 0,- Kč Obvyklou cenu nemovitosti stanovuji na ,- Kč. Slovy: Stopadesáttisíc Kč V Tršicích Ing. Jan Šíma Hostkovice Tršice telefon: hon.sima@seznam.cz Zpracováno programem NEMExpress AC, verze:

15 D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne pod č.j.spr 2982/98, pro základní obor Ekonomika, odvětví Ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor Stavebnictví, odvětví Stavby obytné a Stavby průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2015 znaleckého deníku

16 E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č.4458 ze dne Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 1 Mapa oblasti

17 Fotodokumentace nemovitosti

18 Mapa oblasti

19 - 19 -

20 - 20 -