- 1 - ZNALECKÝ POSUDEK. č /2018

Transkript

1 - 1 - ZNALECKÝ POSUDEK č /2018 o odhadu ceny obvyklé nemovité věci: spoluvlastnického podílu ve výši 139/1000 na pozemku parc.č. 2890/166, jehož součástí je bytový dům č.p. 2159, to vše v katastrálním území Opava- Předměstí, obci Opava, okres Opava (LV č. 5090) Objednatel posudku: Soudní exekutor Mgr. Jiří Král Exekutorský úřad Ostrava Dvořákova 1515/ Ostrava Účel posudku: odhad ceny obvyklé nemovité věci pro exekuční řízení č.j. 043 EX 376/16 Podle stavu ke dni posudek vypracoval: Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova Ostrava Posudek obsahuje včetně titulního listu a příloh 17 stran. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Ostravě

2 - 2 - A. Nález 1. Znalecký úkol Ocenit nemovitou věc (spoluvlastnický podíl), včetně součástí a příslušenství, ocenit jednotlivá práva a závady, ocenit závady, které prodejem z dražby nezaniknou a odhadnout cenu obvyklou. 2. Informace o nemovité věci Název nemovité věci: podíl na bytovém domě č.p Adresa nemovité věci: ul. Těšínská č.p. 2159, Opava Okres: Opava Obec: Opava Katastrální území: Opava-Předměstí 3. Prohlídka a zaměření nemovité věci Prohlídka nemovitých věcí byla provedena dne pouze za účasti znalce. Znalec si prohlédl pouze exteriér nemovité věci, povinný, ani přes zaslanou výzvu (viz příloha č. 5) neumožnil znalci prohlídku nemovité věci. 4. Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí LV č pro k.ú. Opava-Předměstí, ze dne Kopie katastrální mapy. Usnesení Soudního exekutora Mgr. Jiřího Krále sp.zn. 043 EX 376/16-34 o ustanovení znalce ze dne Znalecký posudek č /2015, vyhotovil Martin Vehovský, ze dne Vlastnické a evidenční údaje Jako vlastník nemovité věci je v KN na LV č zapsán: Barvič Lukáš, Těšínská 2159/61a, Předměstí, Opava podíl 139/1000 Glettniková Michaela, Těšínská 2159/61a, Předměstí, Opava podíl 130/1000 SJM Janků Daniel a Janků Zuzana, Těšínská 2159/61a, Předměstí, Opava podíl 104/1000 SJM Král Karel a Králová Marcela, K Lípě 373/6, Polanka nad Odrou, Ostrava podíl 107/1000 SJM Rybka Martin a Rybková Kateřina, Kolofíkova 142/10, Kravaře podíl 153/1000 SJM Ševčík Pavel a Ševčíková Dana, Těšínská 2159/61a, Předměstí, Opava podíl 245/1000 Volná Radka, č. p. 397, Brantice podíl 44/1000 Weiss Vladimír, Gudrichova 570/72, Kylešovice, Opava podíl 78/1000

3 - 3 - Omezení vlastnického práva na LV 5090: Zástavní právo smluvní Jiné zápisy Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Zahájení exekuce - Barvič Lukáš blíže viz LV v příloze 6. Celkový popis nemovité věci Oceňovaná nemovitá věc se nachází ve statutárním městě Opava, části Předměstí, při ul. Těšínská, v zástavbě zděných bytovým domů, poblíž mateřské školy a cca 150 m od zastávky MHD trolejbus Opava, Jatky. Přístup k nemovité věci je z pozemku parc.č. 2890/160, který je ve vlastnictví Statutárního města Opava. Ve městě Opava, je k dispozici veškerá občanská vybavenost. Vzdálenost do centra města je cca 2 km. Parkovací možnosti jsou omezené na parkovišti u domu a okolních komunikacích. Nemovitá věc je tvořena: spoluvlastnickým podílem ve výši 139/1000 na pozemku parc.č. 2890/166, jehož součástí je bytový dům č.p Pozitiva oceňované nemovité věci: - v okolí je k dispozici občanská vybavenost v pěším dosahu Negativa oceňované nemovité věci: - omezené parkovací možnosti v okolí - bytová dům je převážně v původním technickém stavu - znalci nebyla umožněna prohlídka bytové jednotky. Znalec předpokládá, že bude zřejmě vyžadovat další investice na opravy a údržbu 7. Obsah posudku I) Odhad ceny obvyklé Přílohy: - Fotodokumentace - Mapa širších souvislostí - Srovnávané nemovité věci - Výpis z Katastru nemovitostí - Výzva k zpřístupnění nemovité věci - Kopie podacího lístku

4 - 4 - B. Posudek I) Odhad ceny obvyklé Použitá metodika ocenění Odhad ceny obvyklé srovnávací metodou Obvyklou cenu definuje 2 odst. 1 zák. č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) ve znění zákona č. 121/2000 Sb., zákona č. 237/2004 Sb., zákona č. 257/2004 Sb., zákona č. 296/2007 Sb., zákona č. 188/2011 Sb., zákona č. 350/2012 Sb., a zákona č. 303/2013 Sb. Ten uvádí, že obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají vliv na cenu, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota, přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Za metodu srovnávací se považuje hodnotové srovnání předmětných nemovitých věcí s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné minulosti na trhu realizovány. Tuto metodu lze v tomto případě použít rovněž v podobě vyhodnocení nabídek k prodeji obdobně situovaných nemovitých věcí. Tento způsob stanovení ceny se provádí na principu zejména vlastního sledování trhu nemovitých věcí, inzerovaných nabídek, vývěsek realitních kanceláří a konzultací s realitními kancelářemi. V zásadě se jedná o vyhodnocení cen realizovaných prodejů srovnatelných typů nemovitých věcí v dané lokalitě za určité období, které by nemělo přesáhnout délku 1 roku. Popis Bytový dům č.p je zděné konstrukce, je řadový krajní, podsklepený, se třemi nadzemními podlažími a půdou pod valbovou střechou, bez výtahu. Dům je v užívání cca 70 let. Stavba se nachází převážně v původním stavu, byla vyměněna pouze okna v některých bytech. Předmětem ocenění je spoluvlastnický podíl ve výši 139/1000 na domu a pozemku. Tomuto podílu odpovídá fyzické užívání bytu o velikosti 3+1 s příslušenstvím, situovaného v 1.NP domu, vpravo po výstupu schodištěm. Znalci byl odepřen vstup do bytu. Pro další ocenění znalec převzal údaje ze Znaleckého posudku č /2015, vyhotovil Martin Vehovský, ze dne : Dispozice: chodba, koupelna (sprchovací kout, umývadlo, plynový kotel ÚT, zděné jádro), WC, 3x pokoj, kuchyň (dřez v lince, plynový sporák, digestoř). Okna v jednotce dřevěná dvojitá, dveře plné do kovových zárubní, omítky vápenné, podlahy standartní, vytápění ústřední. Stavební a technický stav jednotky je dobrý. Výpočet celkové plochy bytu byl proveden fyzickým zaměřením půdorysu zastavěné plochy domu a činí cca 65 m 2.

5 - 5 - Stanovení hodnoty srovnávací metodou Při použití srovnávací metody je nutno provést srovnání předmětných nemovitých věcí s obdobnými objekty, jejichž ceny byly v nedávné době na trhu realizovány. Tržní hodnota nemovitých věcí srovnávací metodou je zjišťována na základě srovnávací analýzy základních parametrů oceňované nemovité věci a ověřených informací ze stávajícího trhu nemovitých věcí. Ocenění bytové jednotky V současné době se v Opavě běžně obchoduje s bytovými jednotkami. Nabídka je v rovnováze s poptávkou. V okolí nemovité věci se zobchodovaly anebo nabízí k prodeji obdobné nemovité věci v rozmezí cca tis. až tis. Kč dle velikosti, technického stavu, umístění v lokalitě, velikosti bytové jednotky, apod. Nutno podotknout, že ceny nabídkové bývají od realizovaných cen vyšší cca o 5 až 10%. Tyto ceny navíc zahrnují i provize realitních kanceláří, které se obvykle pohybují mezi cca 4 7 %. Tuto skutečnost znalec zohlednil v koeficientu korekce na typ transakce, rovněž tak zohlednil v tomto koeficientu rozdílnost dat realizovaných převodů, kdy pomalu dochází k růstu cen. Příklady obdobných bytů pro srovnání jsou uvedeny v příloze č. 3 Srovnávací analýza je provedena v následující tabulce: srovnávané byty lokalita cena nabídková/ realizovaná korekce ceny na pramen, korekce nabídky a poptávky, faktor času výměra užitné plochy bytu v m2 redukovaná cena za m2 K1 K2 K3 K4 výsledná cena za m2 byt č.1 Těšínská , ,90 1,00 1,00 1, nám. Svaté byt č.2 Hedviky 1, ,95 0,95 1,00 1, byt č.3 Opava-město , ,90 0,95 0,95 0, byt č.4 Polanova , ,90 0,95 1,00 1, byt č.5 Pekařská , ,00 0,95 0,95 1, průměrná indexovaná hodnota Výměra bytu v m2 průměrná indexovaná hodnota cena bytu zjištěná srovnáváním K1 - Koeficient úpravy na celkový stav bytu (redukce stavu byty č. 1,2,3, a 4 jsou v lepším stavu) K2 - Koeficient úpravy na celkový stav domu (domy č. 1, 2, 3, 4 a 5 v lepším technickém stavu) K3 - Koeficient úpravy na lokalitu (byty č. 3 a 5 se nachází v lepší lokalitě) K4 - objektivizační koeficient (balkon, lodžie, apod.) - byt č. 3 má podíl na společném dvoře Cena nemovité věci zjištěna srovnáním (orientační): Cena nemovité věci zjištěna srovnáním (zaokrouhleno): ,- Kč ,- Kč

6 - 6 - Závěr zdůvodnění obvyklé ceny: Obvyklá cena nemovité věci: spoluvlastnického podílu ve výši 139/1000 na pozemku parc.č. 2890/166, jehož součástí je bytový dům č.p. 2159, to vše v katastrálním území Opava-Předměstí, obci Opava, okres Opava (LV č. 5090), je stanovena ke dni Na základě zjištěných cen a na základě zjištěných údajů, se započtením a zvážením rozhodujících podmínek, majících vliv na konečnou hodnotu (velikost, poloha, umístění, nabídku a poptávku, apod.), odhaduji cenu obvyklou oceňované nemovité věci k datu ocenění ve výši ,- Kč.

7 - 7 - C. Rekapitulace 1) Cenu obvyklou nemovité věci: spoluvlastnického podílu ve výši 139/1000 na pozemku parc.č. 2890/166, jehož součástí je bytový dům č.p. 2159, to vše v katastrálním území Opava-Předměstí, obci Opava, okres Opava (LV č. 5090), odhaduji ve výši Slovy: jeden-milion-dvě-stě-tisíc-korun-českých ,- Kč 2) Znalci nejsou známy žádné právní vady, které by nezanikly prodejem nemovité věci z dražby. V Ostravě, Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova Ostrava D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 23. června 2009, č.j. Spr 1757/2009 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2018 znaleckého deníku

8 - 8 - Přílohy: Příloha č. 1: Fotodokumentace oceňované nemovité věci Příloha č. 2: Mapa širších souvislostí Příloha č. 3: Srovnávané nemovité věci Příloha č. 4: Výpis z katastru nemovitostí Příloha č. 5: Kopie zaslané výzvy o zpřístupnění oceňovaných nemovitých věcí Příloha č. 6: Kopie podacího lístku

9 Příloha č. 1: Fotodokumentace - 9 -

10 Příloha č. 2: Mapa širších souvislostí

11 Příloha č. 3: Srovnávané byty Nemovitá věc č. 1 Byt 3+kk, ul. Těšínská, Opava Cena: Kč Užitná plocha: 62 m 2 Půdní byt v podílovém spoluvlastnictví, v cihlovém domě, nacházející se v klidné lokalitě v blízkosti OC Silesia. Byt je situován ve 4. NP. Dispozičně 3+kk s možností změnit dispozice. Zdroj: sreality.cz, červen 2018 Nemovitá věc č. 2 Byt 3+1, ul. Nám. Svaté Hedviky, Opava Realizovaná cena: Kč Užitná plocha: 59 m 2 Byt 3+1 v netypovém zděném domě, který je užívaný od roku 1960 jako podsklepený, o 4.NP. Byt je situovaný ve 2.NP, je po částečné rekonstrukci v dobrém stavu, k jednotce náleží sklepní kóje v PP domu. Byt je ve srovnatelné lokalitě, stavebně a technicky je v lepším stavu než oceňovaný byt. Zdroj: databáze znalce, realizovaný převod 10/2015 Nemovitá věc č. 3 Byt 3+1, ul. Opava-město Cena: Kč Užitná plocha: 75 m 2 Byt 3+1, v osobním vlastnictví, na atraktivním místě v centru města Opavy. Byt se nachází ve 2. NP bytového cihlového domu a je po provedené větší rekonstrukci s novou kuchyňskou linkou, plastovými okny, rozvody elektřiny, vody a renovací parketové podlahy. Má praktickou vnitřní dispozici se třemi neprůchozími pokoji s případnou možnosti úpravy. Má také balkón a komín k připojení krbových kamen. Vytápění a ohřev teplé vody je centrální z blízké kotelny. K bytu náleží také podíl na společném dvoru s možností parkování, sklepní koje a část půdy. Zdroj: sreality.cz, červen 2018 Nemovitá věc č. 4 Byt 2+1, ul. Polanova, Opava Realizovaná cena: Kč Užitná plocha: 62 m 2 Byt 2+1 v osobním vlastnictví o výměře 62m2 v klidné části města Opavy. Byt se nachází v cihlové zástavbě 2NP/2. Nad jednotkou se nachází půdní prostor, který je možno také odkoupit a tak popustit uzdu představám o rekonstrukci. Byt sám o sobě prošel částečnou rekonstrukcí, plovoucí podlahy, velmi stylová koupelna vybavená rohovou vanou. Zdroj: databáze znalce, realizovaný převod 8/2016

12 Nemovitá věc č. 5 Byt 3+1, ul. Pekařská, Opava Realizovaná cena: Kč Užitná plocha: 66 m 2 Byt 3+1 v netypovém zděném domě, který je užívaný od roku 1965 jako podsklepený, o 5.NP. Byt je situovaný ve 4.NP, je po částečné rekonstrukci ve velmi dobrém stavu, k jednotce náleží balkón a sklepní kóje v PP domu. Byt je v lepší lokalitě, stavebně a technicky je srovnatelný s oceňovaným bytem. Zdroj: databáze znalce, realizovaný převod 12/2015