ZNALECKÝ POSUDEK. č. 16C-3216C/17

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č. 16C-3216C/17 o obvyklé ceně nemovitostí nebytové jednotky č. 650/2 v bytovém domě zděné stavbě s č.p. 650 a podílu 12067/ na společných částech domu, příslušenství, dále pak podílu 5205/ na souvisejících pozemcích parcelní číslo st. 4559, st. 4560/1, st. 4560/2. To vše v katastrálním území Beroun, obci Beroun, okrese Beroun. Objednatel posudku: GAVLAS, spol. s r.o. Politických vězňů 21 Praha 1, IČ: Účel posudku: Ocenění nemovitosti pro účely dražby. Posudek vypracoval: Ing. Jan Holeček Znalec bytem Žebrák, Slunečná 358 mobil: ; holecek@pstavby.net Datum místního šetření: Datum, ke kterému je provedeno ocenění: Zvláštní požadavky objednatele: nejsou V Žebráku dne : Tento znalecký posudek obsahuje 30 stran včetně příloh a předává se ve 2 vyhotoveních

2 Znalecký posudek č. 16C-3216C/17 2 STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI stavba dokončena v r SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Konstrukce: zděné betonové montované kovové dřevěné jiné Využití: bydlení pronájem podnikání bydl., podn. část. obsazen volný objekt Okolí: bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: voda kanalizace plyn elektro telefon zp. příjezd Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): Poloha v obci: Počet obyvatel: Stavebně technický stav stavby: Stavebně technický stav jednotky: Vytápění: Energetický průkaz stavby: Prodejnost nemovitosti: Počet podlaží celkem: 4 z toho podzemní: Konstrukce: zděné betonové montované kovové dřevěné jiné Využití: bydlení pronájem podnikání bydl., podn. část. obsazen volný objekt Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: voda kanalizace plyn elektro telefon zp. příjezd MHD železnice dálnice/silnice I. tř Širší centrum - sídlištní zástavba (stagnace) velmi dobře udržovaná velmi dobře udržovaná centrální Kategorie C prodejná do 6 měsíců 1 z toho nadzemní: 1. Nález - podklady pro vypracování posudku autobus silnice II.,III.tř 3 Počet bytů/nebytů 26/5

3 Znalecký posudek č. 16C-3216C/17 3 Pro vypracování znaleckého posudku byly zapůjčeny, případně podepsaným znalcem opatřeny následující podklady: 1.1 Stavebně právní dokumentace Výpis z katastru nemovitostí č pro katastrální území Beroun, ze dne Kopie katastrální mapy zachycující oceňovanou nemovitost. Prohlášení vlastníka budovy. Smlouva o zřízení věcného břemene bezplatného užívání jednotky č. 650/ Místní šetření Místní šetření jsem provedl dne za účasti zástupce ČSTV Beroun. 1.3 Použité předpisy Předpisy a metodiky pro ocenění Znalecký standard č. VI - Obecné zásady oceňování majetku. Vysoké učení technické v Brně - Ústav soudního inženýrství, Znalecký standard č. VII - Oceňování nemovitostí. Vysoké učení technické v Brně - Ústav soudního inženýrství, Situace oceňované nemovitosti Město Beroun se nachází asi 30 km jihozápadně od Prahy, na obchodní spojnici našeho hlavního města se západní částí republiky a Německem. Starou obchodní stezku nahradila dálnice D5 a železniční trať spojující město s Prahou, Plzní či Rakovníkem. Město ležící na soutoku řek Berounky a Litavky láká k návštěvě nejen svými historickými památkami a bohatou kulturní a sportovní nabídkou, nýbrž i svým překrásným okolím. Je východiskem do dvou chráněných krajinných oblastí - Českého krasu a Křivoklátska. Dnešní Beroun má více než 19 tisíc obyvatel. Jeho dominantou je budova radnice na Husově náměstí, jejíž pseudorenesanční podoba pochází z roku Beroun je významným centrem lehkého a středního průmyslu. Svou průmyslovou zónu začal budovat už na počátku 90. let a zdejší podniky - Cembrit CZ, a. s. (výrobce střešní krytiny), Linde Frigera s. r. o. (výrobce chladírenské techniky) či PAI s. r. o. (výrobce automobilových součástek) patří společně s akciovou společností Českomoravský cement, člena skupiny Heidelberg Cement Group v České republice mezi nejvýznamnější zaměstnavatele ve městě. V posledním období se ve městě významně rozvíjí bytová výstavba.

4 Znalecký posudek č. 16C-3216C/17 4 Bytový dům se nachází v ulici V Hlinkách, cca 800 m od Husova náměstí. Ulice se nachází nedaleko v sousedství školy, školky a sportovišť, úřadu práce, okresního soudu, městského úřadu. Polohu domu hodnotím v rámci města jako velmi dobrou až výbornou. Přehled listů vlastnictví LIST VLASTNICTVÍ Kraj: CZ020 Středočeský Okres: CZ0202 Beroun Obec: Beroun Katastrální území: Beroun Ulice: V Hlinkách č.o.: 25 Vlastníci Podíl PO IČO: DYNASPOL, a.s. Plzeňská 27/8, Beroun 1 / 1 Stavby na LV stavba je součástí pozemku část obce Beroun-Město Bytový dům č.p. 650 na pozemku p.č. st. 4559, st. NE 4560/1, st. 4560/2 Jednotky na LV Číslo jednotky: 650/2 Spoluvlastnický podíl: / Byt Pozemky na LV st Stavební parcela Parcela KN 245 m 2 zastavěná plocha a nádvoří st. 4560/1 Stavební parcela Parcela KN 481 m 2 zastavěná plocha a nádvoří st. 4560/2 Stavební parcela Parcela KN 32 m 2 zastavěná plocha a nádvoří Poloha, okolí a dopravní dostupnost Poloha v obci: Širší centrum - sídlištní zástavba Okolí: bytová zóna průmyslová zóna nákupní zóna ostatní Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Inženýrské sítě a využití nemovitosti Přípojky: voda kanalizace plyn elektro telefon Přístupová komu.: zpevněná nezpevněná přes pozemky parc. číslo 98/1 Využití: bydlení pronájem podnikání bydl. a podnik. část. obsazen volný objekt Přístup a příjezd k pozemku z veřejné komunikace přes vlastní pozemky zajištěn věcným břemenem jiné zajištění přístupu k pozemkům právně nezajištěn Přístup a příjezd přes pozemky Parcelní číslo Druh pozemku Vlastník pozemku/komunikace - komentář 98/1 ostatní plocha, ostatní komunikace Město Beroun, Husovo nám. 68, Beroun-Centrum, Beroun 2. Posudek - Ocenění nemovitostí věcnou hodnotou 2.1 Určení věcné hodnoty staveb Výpočet věcné hodnoty hlavní stavby Jedná se o zděný bytový dům se sedlovou střechou. Dům má obdélníkový půdorys a skládá se ze dvou traktů. Dům má tři nadzemní podlaží a jedno podzemní podlaží. V 1.PP je parkovací

5 Znalecký posudek č. 16C-3216C/17 5 plocha. V 1.NP - parkovací plocha, samostatná garáž, prostory administrativy. Ve 2.NP - 11 bytů 1+kk, 4 byty 2+kk. Ve 3.NP - 9 bytů 1+kk, 3 byty 2+kk. Bytový dům byl dán do užívání v roce Jedná se tedy prakticky o novostavbu. Stavebně technický stav BD stanovuji, jako velni dobrý až výborný. Nebytová jednotka č. 650/2 je umístěna v 1.NP bytového domu. Jednotka je využívána jako kancelářské prostory a skládá se z devíti místností o celkové výměře dle prohlášení vlastníka 120,67 m2. Jednotka byla dána do užívání společně s BD v roce Stavebně technický stav jednotky předpokládám jako velmi dobrý. Výpočet podlahových ploch jednotky Název Typ výměry Podlahová plocha Koeficient Započítaná plocha předsíň byt 2,20 m 2 1,00 2,20 m 2 chodba byt 20,81 m 2 1,00 20,81 m 2 kancelář byt 20,69 m 2 1,00 20,69 m 2 kancelář byt 15,71 m 2 1,00 15,71 m 2 Kancelář byt 15,85 m 2 1,00 15,85 m 2 WC byt 1,30 m 2 1,00 1,30 m 2 předsíňka byt 1,59 m 2 1,00 1,59 m 2 zasedací místnost byt 33,63 m 2 1,00 33,63 m 2 technická místnost byt 8,89 m 2 1,00 8,89 m 2 Celková podlahová plocha 120,67 m 2 120,67 m 2 Konstrukce Popis 1. Základy včetně zemních prací betonové pasy izolované 2. Svislé konstrukce betonové a z cihelného zdiva 3. Stropy železobetonové montované 4. Krov, střecha dřevěný krov 5. Krytiny střech živičný šindel 6. Klempířské konstrukce plechové s protikorozní úpravou 7. Úprava vnitřních povrchů dvouvrstvé vápenné omítky 8. Úprava vnějších povrchů zateplovací systém s obkladem z kamene 9. Vnitřní obklady keramické běžný keramický obklad v koupelně a kuchyňském koutě 10. Schody železobetonové montované s povrchem z keramické dlažby 11. Dveře hladké plné dveře 12. Vrata plastová 13. Okna plastová s dvojsklem 14. Povrchy podlah PVC a keramická dlažba 15. Vytápění ústřední z centrální plynové kotelny 16. Elektroinstalace světelná třífázová 17. Bleskosvod bleskosvod 18. Vnitřní vodovod teplá i studená 19. Vnitřní kanalizace plně odkanalizováno 20. Vnitřní plynovod v bytě není 21. Ohřev teplé vody centrální ohřev 22. Vybavení kuchyní kuchyňská linka se spotřebiči 23. Vnitřní hygienické vybavení WC, umyvadlo 24. Výtahy chybí 25. Ostatní běžné digestoře a odvětrání 26. Instalační pref. jádra rozvod antén Podlahová plocha [m 2 ] 121 Započitatelná plocha [m 2 ] 120,67 Jednotková cena (JC) [Kč/m 2 ] Rozestavěnost % 100,00 Reprodukční hodnota (RC) Kč Stáří roků 6 Další životnost roků 94 Opotřebení % 6,00

6 Znalecký posudek č. 16C-3216C/17 6 Věcná hodnota (VH) Kč Určení ceny stavebních pozemků Základní popis oceňovaných pozemků. Dům je umístěn na pozemcích v podílovém spoluvlastnictví majitelů bytových jednotek. Cena spoluvlastnického podílu na pozemcích zahrnuta v obvyklé ceně jednotek. Přehled oceňovaných pozemků Druh pozemku Parcela č. Výměra [m 2 ] Spoluvlastnický podíl zastavěná plocha a nádvoří st / zastavěná plocha a nádvoří st. 4560/ / zastavěná plocha a nádvoří st. 4560/ / Celková výměra pozemků: Posudek - Ocenění nemovitosti výnosovou hodnotou Analýza tržního nájemného Z provedené analýzy tržního nájemného plyne, že v Berouně se obdobné kancelářské prostory běžně pronajímají v cenovém intervalu Kč/(m2xrok) Kč/(m2xrok). Ve výpočtu výnosové hodnoty vycházím z průměrného nájemného Kč(m2*rok). Výnosy z kancelářských prostor Název Větší prostor dnes užívaný jako velkometrážní byt v prvém patře se všemi povoleními v ul. V Hlinkách, nedaleko samotného centra Berouna. Lze využít i jako předešlé nebytové prostory, což býval taneční sál, vinárna, či sportovní sál, kanceláře. Byt je velice světlý a slunný. Nové plynové topení, plovoucí podlahy, nová elektroinstalace, bezpečnostní mříže. V objektu je restaurace Budwarka a v suterénu Metro Club. Rušivé vlivy nejsou při občasných produkcích moc rušivé, vše je odhlučněno. K bytu Výměra Měsíční nájem Nájemné Nájem [m 2 ] [Kč] [Kč/rok] [Kč/m 2 /rok] 170, , ,00 988,24

7 Znalecký posudek č. 16C-3216C/17 7 je velké zázemí, skládky, koupelna, umyvárna se dvěma umyvadly a dvěma WC aj. Byt se skládá z prvé větší místností cca 45 m2 (kuchyně) s kuchyňskou linkou, kuchyňským koutem pro ostatní ohřevy, velkým stolem pro více lidí a odpočinkovou částí se sedačkou, hudební skříňkou aj. Druhá dominantní místnost(obývací) je cca 80m2 a je rozdělena na pomyslnou pracovnu, obývací část a ložnici. Byt se nabízí k nájmu bez vybavení. K pronájmu samostatnou 61, , , ,49 kancelář + sklad o výměře 61 m2 v 1.NP komerčního objektu na berounském náměstí. Možnost užívat společnou kuchyňku a sociální zázemí. Pronájem kanceláří nedaleko centra Berouna. Prostory se nachází v cihlové komerční budově v prvním a druhém patře o výměrách od 15 m2 do 56,6 m2. Na podlahách zátěžový koberec, vytápění a teplá voda je zajištěna z vlastní plynové kotelny pro objekt. Některé kanceláře jsou průchozí a je možné je propojit. Na každém patře je možné využít pánské a dámské toalety se sprchou. Možnost pronájmu parkovacího stání ve dvoře, který je součástí objekt 28, , , ,00 Obvyklé tržní nájemné [Kč/m 2 /rok] 1 520,00 Výpočet výnosové hodnoty Z provedené analýzy tržního nájemného plyne, že v Berouně se obdobné kancelářské prostory běžně pronajímají v cenovém intervalu Kč/(m2xrok) Kč/(m2xrok). Ve výpočtu výnosové hodnoty vycházím z průměrného nájemného Kč(m2*rok)

8 Znalecký posudek č. 16C-3216C/17 8 Náklady na údržbu a opravy stanoveny standardně 2% z reprodukční ceny. Dosažitelné procento pronajmutí prostor stanoveno 95%. Míru kapitalizace stanovena 6,0%. Přehled pronajímaných ploch a jejich výnosů č. plocha - účel podlaží podlahová plocha nájem nájem nájem [m 2 ] [Kč/m 2 /rok] [Kč/měsíc] [Kč/rok] 1.Kancelářské prostory, 1. NP 120, Celkový výnos za rok: Výpočet hodnoty výnosovým způsobem Konstantní zisk po neomezenou dobu Podlahová plocha PP m Reprodukční cena RC Kč Výnosy (za rok) Dosažitelné roční nájemné za m 2 Nj Kč/(m 2* rok) Dosažitelné hrubé roční nájemné Nj * PP Kč/rok Dosažitelné procento pronajímatelnosti % 95 % Upravené výnosy celkem Nh Kč/rok Náklady (za rok) Opravy a údržba Jedná se o novostavbu, náklady na údržbu budou 2.00 % z RC Kč/rok v prvních letech na nižší úrovni. Správa nemovitosti 0.07 % z RC Kč/rok Pojištění 0.07 % z RC Kč/rok Daň z nemovitosti Kč/rok 500 Ostatní náklady Kč/rok 0 Náklady celkem V Kč/rok Čisté roční nájemné N=Nh-V Kč/rok Míra kapitalizace % 6,00 Výnosová hodnota Cv Kč Posudek - Ocenění věcného břemene bezplatného užívání NBJ č. 650/2. Výpočet ročního užitku oprávněné osoby a) užitek bez odpočtu nákladů na opravy a zachování věci Nájemné jednotkové dosažitelné ročně Kč/m ,00 Výměra m 2 120,67 Užitek ročně celkem Kč ,48 b) náklady na opravy a zachování věci ( 1263 nového obč. zákoníku - poměrný díl připadající na oprávněného) Náklady na opravy a zachování věci celkem - podíl připadající na oprávněného z věcného břemene - hodnota použitá pro ocenění Kč ,00 Užitek oprávněného roční celkem po odpočtu nákladů na opravy a zachování věci Kč ,48 Výpočet ceny věcného břemene výnosovým způsobem Lze zjistit roční užitek ze smlouvy, z výsledků řízení o dědictví nebo z rozhodnutí příslušného orgánu?. ne Jedná se o věcné břemeno natrvalo? ano Vztah pro výpočet ceny věcného břemene (vzorec pro věčnou rentu) U 100 / u

9 Znalecký posudek č. 16C-3216C/17 9 Míra kapitalizace (úroková míra) ročně pro výpočet výnosové hodnoty (u) % / r 6,00 Pramen - zdůvodnění míry kapitalizace: Podle termínovaných vkladů peněžních ústavů, s rezervou Cena věcného břemene Kč Rekapitulace přehled cen bez vad nemovitosti Metoda ocenění Současná hodnota Věcná hodnota NBJ Kč Výnosová hodnota NBJ Kč Cena věcného břemene bezplatného užívání NBJ Kč Odhad obvyklé ceny NBJ 0 Kč 6. Zohlednění vad nemovitosti VB bezplatného užívání na dobu neurčitou ve prospěch Okresního sdružení svazů, tělovýchovných jednot a sportovních klubů Českého svazu tělesné výchovy Beroun prakticky snižuje obvyklou cenu jednotky na nulovou hodnotu. Zástavní práva týkající se předmětu dražby, zapsaná na listu vlastnictví neovlivňují hodnotu předmětu dražby, protože v souladu s 167, odst. 4 zákona č. 182/2006, v platném znění (insolvenční zákon), zpeněžením předmětu dražby zanikají a insolvenční správce na základě 167 odst. 5 a 300 zákona č. 182/2006, v platném znění, vydá nabyvateli zpeněženého majetku potvrzení o zániku těchto věcných práv. Účinky nařízení výkonu rozhodnutí nebo exekuce týkající se předmětu dražby neovlivňují hodnotu předmětu dražby, protože v souladu s 285 odst. 1 zákona č. 182/2006 v platném znění, zpeněžením předmětu dražby zanikají". VB zřízení a provozování vnitřního komunikačního vedení veřejné komunikační sítě prakticky bez vlivu na obvyklou cenu. 7. Odpověď na otázky položené znalci Obvyklá cena stanovena za skutečnosti, že na NBJ vázne VB bezplatného užívání na dobu neurčitou ve prospěch Okresního sdružení svazů, tělovýchovných jednot a sportovních klubů Českého svazu tělesné výchovy Beroun. Ocenění nemovitostí nebytové jednotky č. 650/2 v bytovém domě zděné stavbě s č.p. 650 a podílu 12067/ na společných částech domu, příslušenství, dále pak podílu 5205/ na souvisejících pozemcích parcelní číslo st. 4559, st. 4560/1, st. 4560/2. To vše v katastrálním území Beroun, obci Beroun, okrese Beroun odhadem obvyklé ceny v současném stavu stanovuji 0 Kč. Tj. slovy: Nula Kč.

10 Znalecký posudek č. 16C-3216C/17 10 V Žebráku dne Ing. Jan Holeček Seznam příloh : Výpis z katastru nemovitostí 10 stran Kopie katastrální mapy 1 strana Ortofoto 1 strana Smlouva o zřízení věcného břemene bezplatného užívání 2 strany Realitní inzerce 3 strany Mapa lokality 1 strana fotodokumentace 2 strany Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne čj. Spr 4065/96 pro základní obor ekonomika pro odvětví ceny a odhady, se specializací pro odhady nemovitostí. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým čís. 16C-3216C/17 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace na základě dokladů číslo 16C-3216C/17. V Žebráku dne Ing. Jan Holeček Slunečná Žebrák

11 Znalecký posudek č. 16C-3216C/17 11