IČ: telefon: DIČ: CZ

Transkript

1 Znalecký posudek stanovení obvyklé ceny nemovitosti číslo /2014OC 6 NEMOVITOST: Adresa nemovitosti: Katastrální údaje: Bytová jednotka č. 318/2, 1+1 s přísl. v 1.NP bud. č.p. 318 včetně spoluvl. podílu ve výši 5616/ Mlýnská 318, Ústí nad Labem - Neštěmice Kraj Ústecký, okres Ústí nad Labem, obec Ústí nad Labem, k.ú. Neštěmice, kód k.ú , LV 1677 Ostatní stavby: Pozemky: 833 Vlastník stavby: Adam Michal, Opletalova 466, Ústí nad Labem, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Vlastník pozemku: Adam Michal, Opletalova 466, Ústí nad Labem, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 OBJEDNATEL : Adresa objednatele: EXEKUTORSKÝ ÚŘAD BŘECLAV, Mgr. Marcela Petrošová U Tržiště 9 / 10, Břeclav IČ: telefon: DIČ: CZ fax: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Radek Trončinský Masarykova 124 / 204, Ústí nad Labem IČ: telefon: retron.ul@volny.cz DIČ: CZ fax: Stanovení obvyklé ceny předmětné nemovitosti. (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA Současný stav Kč Budoucí stav Datum místního šetření: Datum zpracování : Počet stran: 17 Počet příloh: 9 Ústí nad Labem, dne Otisk razítka Radek Trončinský

2 STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI stavba dokončena v r změna stavby v r. rekonstrukce v r Rekonstrukce stavby: celková dílčí střecha zateplení, fasáda okna, dveře ostatní Rekonstrukce jednotky: celková dílčí sociální zařízení kuchyňská linka podlahy okna dveře SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Konstrukce: zděné betonové montované Konstrukce: zděné betonové montované kovové dřevěné jiné kovové dřevěné jiné Využití: bydlení pronájem podnikání Využití: bydlení pronájem podnikání bydl., podn. část. obsazen volný objekt bydl., podn. část. obsazen volný objekt Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: voda kanalizace plyn Přípojky: voda kanalizace plyn elektro telefon zp. příjezd elektro telefon zp. příjezd Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: okrajová část - smíšená zástavba Počet obyvatel: (setrvalý stav) Stavebně technický stav stavby: dobře udržovaná Stavebně technický stav jednotky: dobře udržovaná Vytápění: dálkové (zdroj mimo budovu) Prodejnost nemovitosti: prodejná od 6 do 12 měsíců Počet podlaží celkem: 5 z toho podzemní: 1 z toho nadzemní: 4 Počet bytů/nebytů 8/0 Bytová jednotka Č.p./č.jedn. Podlaží Typ PP bytu Balkon, Sklad Garáž. Celková Započitatelná Podíl na Obvyklá cena Lodžie, Terasa Sklípek stání plocha jednotky plocha jednotky společných částech domu a pozemku m 2 m 2 m 2 ks m 2 m 2 Kč/m 2 318/ ,16 0,00 0, ,16 56, / Kč/m 2 REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Současný stav Budoucí stav Porovnávací hodnota Kč 0 Kč Výnosová hodnota 0 Kč 0 Kč Věcná hodnota Kč 0 Kč Obvyklá cena Kč - z toho hodnota pozemku Kč 0 Kč Minimální cena v rekonstrukci x Vklad investice do nemovitosti 0 Kč x Reprodukční cena pro pojištění Kč 0 Kč Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostí a vhodnosti zástavy Oceňovaná nemovitost se nalézá ve městě Ústí nad Labem, na katastrálním území Neštěmice v ulici Mlýnská. Je přístupná po zpevněné komunikaci. Jedná se o méně vyhledávanou polohu z hlediska bydlení ve městě. Během trvání stavby byla prováděna stavební údržba. Obvyklá cena stanovená znalcem dle vypočtených metod a vzhledem k současného stavu z hlediska prodejních cen obdobných nemovitostí v dané lokalitě činí ,- Kč. Výše navržené obvyklé ceny znalcem odpovídá trhu nemovitostí k datu ocenění. Při stanovení obvyklé ceny předmětné nemovitosti znalec zohledňuje všechny známé skutečnosti

3 NÁLEZ Situace Přehled podkladů Charakteristika obce Poloha nemovitosti Výpis z katastru nemovitostí pro k.ú. Neštěmice, obec - okres Ústí nad Labem, list vlastnictví č vyhotovený dne Kopie katastrální mapy pro k.ú. Neštěmice, obec - okres Ústí nad Labem. Údaje poskytnuté objednavatelem ocenění. Objednávka ocenění. Místní šetření znalce se zaměřením současného stavu dne Znalci nebyla umožněna prohlídka oceňované bytové jednotky. Při stanovení vybavení, technického stavu znalec vychází z obdobných nemovitostí. Prohlídku oceňované nemovitosti provedl znalec v ně budovy. Metodika ocenění Databáze nemovitostí realitních kanceláří z Internetu a v okrese Situační mapa Fotodokumentace pořízená dne Ústí nad Labem Město je statutárním a okresním městem v Ústeckém kraji s počtem obyvatel (lexikon obcí ČR 2013) na soutoku řek Labe a Bíliny. Město leží v severozápadní části Čech ve vzdálenosti cca 30 km od hranic se SRN. Od centra města Ústí nad Labem je nemovitost vzdálena cca 7 km. Vlakové, autobusové nádraží v centru města. V dané lokalitě jsou provedeny veřejné rozvody kanalizace, vody, elektřiny, telefonní sítě, plynu, veřejného osvětlení. Nejbližší správní centrum je v místě (Ústí nad Labem). Město Ústí nad Labem leží při dálnici č. D8 a mezinárodní silnici E 442, která spojuje město Teplice, Ústí nad Labem, Děčín s městem Praha. V místě je městská hromadná doprava (autobus), nejbližší stanice je cca 200 m. Nejbližší železniční stanice je v místě (Ústí nad Labem). Pro obec byl schválen územní plán. Statut města: Ano Počet částí: 22 Katastrální výměra: 9392 ha Pošta: Ano Škola: Ano Zdravotnické zařízení: Ano Policie: Ano Kanalizace (ČOV): Ano Vodovod: Ano Plynofikace: Ano Současné rozdělení města Ústí nad Labem Ústí n.l. se člení do 4 městských obvodů: Obvod I. město Obvod II. Severní Terasa Obvod III. Neštěmice Obvod IV. Střekov a do šesti oblastí z hlediska výše koeficientu prodejnosti: Č. Název oblasti: 1 Ústí nad Labem 2 Bukov, Dobětice, Klíše, Střekov, Všebořice 3 Krásné Březno, Mojžíř, Neštěmice, Předlice (zde je nemovitost situována) 4 Božtěšice, Brná nad Labem, Habrovice, Skorotice, Strážky, Vaňov 5 Budov u Svádova, Církvice, Hostovice, Kojetice, Nová Ves, Olešnice, Sebuzín, Svádov 6 Dělouš, Tuchomyšl Oceňovaná nemovitost se nalézá ve městě Ústí nad Labem, na katastrálním území Neštěmice v ulici Mlýnská. u zpevněné průjezdové komunikace v zastavěné části obce v zástavbě bytovými domy. Jedná se méně vyhledávanou část z hlediska bydlení ve městě

4 RIZIKA Rating rizika: RIZIKO Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: nejsou NE Jednotka je řádně zapsána v katastru nemovitostí NE Skutečné užívání jednotky není v rozporu s její kolaudací NE Přístup k nemovitosti přímo z veřejné komunikace je zajištěn RIZIKO Rizika spojená s umístěním nemovitosti: nejsou NE Nemovitost není situována v záplavovém území Komentář: nebyla zjištěna RIZIKO Věcná břemena a obdobná zatížení: NE Bez věcných břemen ANO Zástavní právo ANO Exekuce Komentář: Viz příloha ZP kopie výpisu z KN, dle názoru znalce nemá vliv na stanovenou obvyklou cenu RIZIKO Ostatní rizika: nejsou NE Nemovitost není pronajímána Komentář: nebyla zjištěna Přístupové pozemky Parcelní číslo Vlastník pozemku / komunikace 800/1 Statutární město Ústí nad Labem, Velká hradební 2336/8, Ústí nad Labem-centrum, Ústí nad Labem Popis jednotlivých staveb Základní popis stavby Popis bytové/nebytové jedn. Dispoziční řešení Popis tech. stavu stavby Popis objektu Jedná se o řadový, koncový (dvojdům), zděný podsklepený BD se čtyřmi nadzemními podlažími a půdním prostorem s příslušenstvím a pozemkem. Základové konstrukce jsou základové pasy s částečnými izolacemi. Svislé nosné konstrukce jsou zděné. Vnitřní nosné zdivo je rovněž zděné, příčky zděné. Stropní konstrukce s rovným podhledem, v části klenové. Krov tesařský dřevěný v části sklonitý, krytina tašková, klempířské konstrukce z pozink. plechu. Vnitřní obklady keramické. Fasáda vápenná. Podlahy ker. dlažba, PVC, prkenné, plovoucí, parketové. Okna plastová. Dveře náplňové, částečně náplňové. Vytápění ústřední dálkové, výměník v suterénu. Rozvod teplé i studené vody, vybavení splachovací WC, umyvadla, vany, sprchové kouty. 1.PP chodba se schodištěm, sklepy 1-4.NP vstup, chodba se schodištěm, bytové jednotky s příslušenstvím Půdní prostor Dle okolní zástavby a dle poskytnutých podkladů je stáří nemovitosti pravděpodobně od roku V době prohlídky technický stav dobrý s prováděnou stavební údržbou. V roce 2010 byla nemovitost opravena: BD páteřní instalace, plastová okna, oprava krovu a krytiny, klempířské prvky, bytová jednotka pravděpodobně standard. Vzhledem k technickému stavu k datu ocenění odhadce stanovil výši procenta opotřebení na 45%. Navržené - stanovené procento opotřebení odpovídá technickému stavu objektu Jedná se pravděpodobně o bytovou jednotku 1+1 s příslušenstvím, která je umístěna v bytovém domě v 1.NP bydlení. Bytová jednotka 1+1 s přísl. a spoluvl. podílem ve výši 5616/45745 na spol. částech domu a pozemku. Z hlediska vybavení pravděpodobně k bytové jednotce patří: kuchyňská linka, sporák, vana, umyvadlo, WC s přísl., míchací baterie, topná tělesa, vestavěná skříň, bytová jednotka je ve standardním vybavení. viz základní popis viz základní popis - 4 -

5 Konstrukce Popis 1. Základy včetně zemních prací betonové pasy 2. Svislé konstrukce panelová 3. Stropy s rovným podhledem 4. Krov, střecha dřevěný vázaný 5. Krytiny střech pálená krytina 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech 7. Úprava vnitřních povrchů štukové 8. Úprava vnějších povrchů vápenné dvouvrstvé omítky 9. Vnitřní obklady keramické běžné obklady 10. Schody železobetonové montované s běžným povrchem 11. Dveře náplňové 12. Vrata chybí 13. Okna plastová 14. Povrchy podlah PVC 15. Vytápění ústřední 16. Elektroinstalace světelná třífázová 17. Bleskosvod bleskosvod 18. Vnitřní vodovod plastové trubky 19. Vnitřní kanalizace plastové potrubí 20. Vnitřní plynovod rozvod zemního plynu 21. Ohřev teplé vody centrální ohřev vody 22. Vybavení kuchyní běžný plynový sporák 23. Vnitřní hygienické vybavení WC, umyvadla, vana 24. Výtahy chybí 25. Ostatní běžné digestoře a odvětrání 26. Instalační pref. jádra instalační šachty, koupelny, WC Popis pozemků Základní popis oceňovaných pozemků Jedná se o pozemek, stavební parcela č. 833 zast. plocha a nádvoří zp. využití byt. dům o výměře 300 m 2 ulice Mlýnská. Pozemek je rovinný a je napojen na inženýrské sítě včetně plynu. Spoluvlastnický podíl činí 5616/ OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků porovnávacím způsobem Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků: Při stanovení ceny pozemku, znalec vychází z nabídkových cen pozemků pro bydlení v obdobných lokalitách ve městě Ústí nad Labem. Dle porovnání nabízených prodejním cen obdobných zainvestovaných pozemků se cena za jeden metr čtvereční pohybují v rozmezí Kč dle polohy, dopravní obslužnosti, napojení na inženýrské sítě atd. V daném případě znalec stanovil cenu za jeden metr čtvereční ve výši 750,- Kč. Druh pozemku Parcela č. Výměra m 2 Jednotková cena Kč/m 2 Spoluvlastnický podíl Celková cena pozemku Kč zastavěná plocha a / nádvoří Celková výměra pozemků 300 Hodnota pozemků celkem

6 Výpočet věcné hodnoty (bytová jednotka, nebytová jednotka) Výpočet podlahových ploch jednotky Název Typ výměry Podlahová plocha Koeficient Započítaná plocha chodba byt 0,00 m 2 1,00 0,00 m 2 kuchyně byt 0,00 m 2 1,00 0,00 m 2 koupelna byt 0,00 m 2 1,00 0,00 m 2 WC byt 0,00 m 2 1,00 0,00 m 2 pokoj byt 0,00 m 2 1,00 0,00 m 2 celkem byt 56,16 m 2 1,00 56,16 m 2 Celková podlahová plocha 56,16 m 2 56,16 m 2 Výpočet věcné hodnoty jednotky Současný stav Podlahová plocha [m 2 ] 56,16 Jednotková cena (JC) [Kč/m 2 ] Reprodukční hodnota (RC) Kč Rozestavěnost % 100,00 Stáří roků 54 Další životnost roků Opotřebení % 45,00 Věcná hodnota (VH) Kč Výpočet porovnávací hodnoty Budoucí stav Lokalita / Popis Zdůvodnění koeficientu K c Typ stavby Plocha Podlaží Dispozice Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena m 2 Kč Kč/m 2 K C Kč/m 2 Oceňovaná jednotka k.ú. Neštěmice, obec - okres Ústí nad Labem, ulice Mlýnská X byt v 1.NP, zděný BD BD 56,16 1.NP 1+1 X X X X Srovnávané jednotky Mlýnská, Ústí nad Labem - Neštěmice Budova: Cihlová Stav objektu: Velmi dobrý Vlastnictví: Osobní Umístění objektu: Sídliště Typ domu: Přízemní Podlaží počet: 5 včetně 1 podzemního Podlaží umístění: 3. podlaží Plocha užitná: 56 m 2 Plocha podlahová: 56 m 2 Balkón: Ano Rok rekonstrukce: 2011 Voda: Dálkový vodovod Topení: Ústřední dálkové Odpad: Veřejná kanalizace Elektřina: 230V Doprava: MHD Zařízeno: Částečně Popis: Prodej velice zajímavého bytu 1+1 o výměře 56 m2 v osobním vlastnictví v ulici Mlýnská, Ústí nad Labem - Neštěmice. Byt se nachází ve zděném domě Dle názoru odhadce je zjištěný koeficient odpovídající z hlediska vztahu oceňované a srovnávané nemovitosti. Redukce pramene ceny - inzerce; Velikosti objektu - srovnatelný; Poloha - srovnatelná; Provedení a vybavení - lepší; Celkový stav - lepší; Vliv pozemku - srovnatelný; Úvaha zpracovatele ocenění - Oceňovaný byt je horší;

7 se zasklenou lodžií ve 2. patře. Pozemek kolem domu lze využívat k posezení či zahradničení. Občanská vybavenost je v místě. zděný BD 56, , Janského, Ústí nad Labem - Neštěmice Budova: Cihlová Stav objektu: Velmi dobrý Vlastnictví: Osobní Umístění objektu: Klidná část obce Typ domu: Přízemní Podlaží počet: 4 včetně 1 podzemního Podlaží umístění: 1. podlaží Plocha užitná: 51 m 2 Plocha podlahová: 51 m 2 Rok rekonstrukce: 2010 Voda: Dálkový vodovod Topení: Ústřední dálkové Telekomunikace: Telefon, Internet Elektřina: 230V Doprava: MHD Zařízeno: Ne Popis: Nabízíme k prodeji velmi hezký byt 2+1 v cihlové zástavbě v ulici Jánského v Neštěmicích. Byt je po rekonstrukci - nová okna, podlahy, kuchyňská linka, dveře včetně zárubní. Dům s novou fasádou se nachází v klidné části Neštěmic. Za domem je k užívání společná zahrada. Dle názoru odhadce je zjištěný koeficient odpovídající z hlediska vztahu oceňované a srovnávané nemovitosti. Redukce pramene ceny - inzerce; Velikosti objektu - menší; Poloha - srovnatelná; Provedení a vybavení - lepší; Celkový stav - lepší; Vliv pozemku - srovnatelný; Úvaha zpracovatele ocenění - Oceňovaný byt je horší; Zděný BD 51, , Železná, Ústí nad Labem - Neštěmice Budova: Cihlová Stav objektu: Velmi dobrý Vlastnictví: Osobní Umístění objektu: Klidná část obce Podlaží umístění: 2. podlaží Plocha užitná: 73 m 2 Plocha podlahová: 73 m 2 Balkón: 4 m 2 Sklep: Ano Voda: Dálkový vodovod Topení: Ústřední dálkové Telekomunikace: Telefon, Internet Elektřina: 400V Doprava: Silnice, MHD Zařízeno: Částečně Výtah: Ne Popis: Prodej velice hezkého kompletně zrekonstruovaného bytu v prvním patře staršího cihlového domu v Ústí nad Labem-Neštěmice, ulice Železná. Byt má dispozici 2+1+B. Skládá se z prostorné vstupní předsíně, ze které se vstupuje do prostorné šatny (event. prádelny), na balkon, do koupelny, na WC a do kuchyně. Z prostorné kuchyně se dále vstupuje do dalších dvou pokojů. Vytápění bytu je ústřední. Teplá voda - elektrický bojler. V bytě je provedena kompletní rekonstrukce - podlahy. omítky, rozvody elektro, nová okna. Je nově realizována koupelna a samostatné WC. V bytě je nová kuchyňská linka na míru - není Dle názoru odhadce je zjištěný koeficient odpovídající z hlediska vztahu oceňované a srovnávané nemovitosti. Redukce pramene ceny - inzerce; Velikosti objektu - větší; Poloha - srovnatelná; Provedení a vybavení - lepší; Celkový stav - lepší; Vliv pozemku - srovnatelný; Úvaha zpracovatele ocenění - Oceňovaný byt je horší; - 7 -

8 součástí prodeje (možno dokoupit). Stejně tak není součástí prodeje nábytkové vybavení v koupelně - po dohodě lze odkoupit. Byt je prostorný na klidném místě a bezproblémově dostupný. Byt je volný po dohodě. Zděný BD 73, , Variační koeficient před úpravami: 18,52 % Variační koeficient po úpravách: 19,57 % Průměrná cena Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovitosti 56,16 m 2 Porovnávací hodnota Kč Stanovení standardní jednotkové ceny za m 2 započitatelné plochy Obvyklá cena: Kč Z toho hodnota garáží, garážových a parkovacích stání: 0 Kč Z toho obvyklá cena předzahrádek: 0 Kč Upravená obvyklá cena: Kč Započitatelná plocha: 56,16 m 2 Jednotková cena započitatelné plochy: Kč/m 2 Seznam příloh: počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro k.ú. Neštěmice, obec - okres Ústí nad Labem, list vlastnictví č vyhotovený dne Kopie katastrální mapy pro k.ú. Neštěmice, obec - okres Ústí nad Labem. 1 Fotodokumentace nemovitosti. 2 Mapa oblasti. 2 Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne , č.j. spr.920/2002, pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, specializace oceňování nemovitostí. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod uvedeným pořadovým číslem. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace

9 - 9 -

10 - 10 -

11 - 11 -

12 - 12 -

13 - 13 -

14 - 14 -

15 - 15 -

16 - 16 -

17 - 17 -