- 1 - ZNALECKÝ POSUDEK. č /2018

Transkript

1 - 1 - ZNALECKÝ POSUDEK č /2018 o odhadu ceny obvyklé: pozemků parc. č. 2051/2, parc.č. 2064/4, parc.č. 2070/4 a parc.č. 2070/169, včetně součástí a příslušenství, v katastrálním území Moravská Ostrava, obci Ostrava, okres Ostrava-město (LV č. 2769) Objednatel posudku: Soudní exekutor JUDr. Jiří Trojanovský Exekutorský úřad Frýdek - Místek Farní Frýdek - Místek Účel posudku: Zjištění ceny obvyklé nemovité věci pro exekuční řízení č.j. 102 EX 00447/04 Podle stavu ke dni posudek vypracoval: Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova Ostrava Posudek obsahuje včetně titulního listu a příloh 19 stran. Objednateli se předává v 5 vyhotoveních. V Ostravě dne

2 A. Nález Znalecký úkol Ocenit nemovitou věc (pozemky), ocenit jednotlivá práva a závady, ocenit závady, které prodejem z dražby nezaniknou a odhadnout cenu obvyklou. 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Pozemky ul. Jílová, Moravská Ostrava Okres: Ostrava-město Obec: Ostrava Katastrální území: Moravská Ostrava 3. Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí LV č pro k.ú. Moravská Ostrava ze dne Kopie katastrální mapy. Usnesení Soudního exekutora JUDr. Jiřího Trojanovského, sp.zn. 102 EX 00447/ o ustanovení znalce ze dne Databáze znalce a realitní servery. 4. Vlastnické a evidenční údaje Jako vlastník nemovitosti je v KN na LV č zapsán: DD - finanční společnost, a.s. "v likvidaci", Čs. legií 1268/16, Moravská Ostrava, Ostrava Omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - DD - finanční společnost, a.s. "v likvidaci" Zástavní právo soudcovské Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu Věcné břemeno (podle listiny) Ze dne , oprávnění pro Veolia Energie ČR, a.s., povinnost k pozemku parc.č. 2070/4 Věcné břemeno zřizování a provozování vedení Zařízení distribuční soustavy, s právem přetínat vodiči a umísťovat vedení dle č. I. Rozhodnutí v rozsahu GP č /2012. Oprávnění pro ČEZ Distribuce, a.s., povinnost k pozemku parc..č 2051/2 Věcné břemeno zřizování a provozování vedení Podzemní veřejné komunikační sítě sdělovacího kabelu s optickými vlákny včetně chráničky HDPE 40/33 v rozsahu GP č /2012. Oprávnění pro ČEZ ICT Services, a.s., povinnost k pozemku parc.č. 2051/2. blíže viz LV v příloze

3 Celkový popis nemovitosti Oceňované pozemky, se nachází ve statutárním městě Ostrava, části Moravská Ostrava. Pozemky parc.č. 2051/2, 2070/4 a 2070/16 se nachází při ul. Jílová a Spodní, poblíž stavby č.p a garážoviště. Pozemek parc.č. 2070/169 je celý zastavěn stavbou garáže bez čp/če, která je ve vlastnictví třetí osoby a není předmětem tohoto ocenění. Pozemek parc.č. 2070/4 slouží jako komunikace (chodníky a cesty) a doprovodná zeleň. Pozemek parc.č. 2051/2 slouží jako komunikace (chodník a cesta) a zeleň. Na pozemcích parc.č. 2070/4 a 2051/2 se nachází trvalé porosty a venkovní úpravy (zpevněné plochy). Pozemky parc.č. 2070/4 a 2051/2 jsou dle platného Územního plánu zařazeny v plochách smíšených obytných, takto jsou i oceněny. Pozemek parc.č. 2064/4 se nachází poblíž ul. Nákladní. Na pozemku se nachází trvalé porosty, vzniklé náletem, bez dopadu do ceny obvyklé. Pozemek je dle platného územního plánu města Ostrava zařazen v plochách LEHKÝ PRŮMYSL Slouží: lehké průmyslové výrobě a logistice v samostatných objektech nebo k tomuto účelu vymezených areálech. Zástavba tohoto funkčního využití je charakteristická průmyslovými objekty velkého objemu s technologií o nízké nebo střední emisní vydatnosti. Nové stavby musí svým objemovým a výrazovým řešením odpovídat charakteru zástavby převládající funkce a vhodně ji doplňovat. Poloha a kapacita výrobních celků nesmí svým provozem narušit navazující prostředí, zejména obytného území, občanského vybavení, do té míry, že by omezila jeho účel využití. Hlavní využití: budovy, zařízení a plochy lehkého průmyslu (např. válcovny, slévárny, strojírny, keramická výroba, emisně nezatěžující sekundární chemická výroba, spalovny komunálního odpadu a kompostárny, bioplynové stanice, energetické zdroje do 50 MW, stavby pro porážku a zpracování hospodářských zvířat, potravinářská výroba, textilní výroba, logistická centra, dřevařský průmysl, čerpací stanice PHM, opravny, servisy, skladovací plochy) se střední a malou emisní vydatností. Přípustné využití: provozní zázemí staveb a zařízení uvedených v hlavním využití - usazovací nádrže, administrativa, šatny, umývárny, ateliéry, sklady, prodejny a vzorkovny výrobků, stravovací zařízení, dopravní infrastruktura silniční, cyklistické a pěší komunikace, vlečky, parkoviště pro osobní a nákladní automobily, hromadné garáže, zpevněné plochy a manipulační plochy, alternativní druhy dopravy lanovky, visuté dráhy apod., zastávky MHD apod., technická infrastruktura - inženýrské sítě, trafostanice, rozvodny, telekomunikační zařízení, čistírny odpadních vod pro předmětné budovy, alternativní zdroje energie k zajištění provozu předmětných budov a zařízení (např. fotovoltaické články, degazační stanice s kogenerační jednotkou), plocha pro odpadní kontejnery, veřejné prostory, zeleň a vodní plochy. Podmíněně přípustné využití: ubytovací zařízení pro zaměstnance, občanské vybavení sloužící širšímu území (např. obchody, služby, administrativa, kulturní a společenská zařízení, byty správců daného zařízení integrované do provozního objektu, sportovní zařízení lokálního významu, stavby a zařízení pro reklamu, informaci a propagaci. Nepřípustné využití:

4 - 4 - činnosti, stavby a zařízení nesouvisející se stanoveným hlavním, přípustným a podmíněně přípustným využitím. 6. Obsah posudku I) Odhad ceny obvyklé II) Ocenění věcného břemene Přílohy: - Fotodokumentace - Mapa širších vztahů - Výpis z KN LV č. 2769

5 B. Posudek I) Odhad ceny obvyklé Použitá metodika ocenění Odhad ceny obvyklé srovnávací metodou Obvyklou cenu definuje 2 odst. 1 zák. č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) ve znění zákona č. 121/2000 Sb., zákona č. 237/2004 Sb., zákona č. 257/2004 Sb., zákona č. 296/2007 Sb., zákona č. 188/2011 Sb., zákona č. 350/2012 Sb., a zákona č. 303/2013 Sb. Ten uvádí, že obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají vliv na cenu, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota, přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Za metodu srovnávací se považuje hodnotové srovnání předmětných nemovitých věcí s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné minulosti na trhu realizovány. Tuto metodu lze v tomto případě použít rovněž v podobě vyhodnocení nabídek k prodeji obdobně situovaných nemovitých věcí. Tento způsob stanovení ceny se provádí na principu zejména vlastního sledování trhu nemovitých věcí, inzerovaných nabídek, vývěsek realitních kanceláří a konzultací s realitními kancelářemi. V zásadě se jedná o vyhodnocení cen realizovaných prodejů srovnatelných typů nemovitých věcí v dané lokalitě za určité období, které by nemělo přesáhnout délku 1 roku. Popis 1) Pozemky Výčet pozemků na LV č. 2769: Parc.č. 2051/2 ostatní plocha, zeleň o výměře m 2 Parc.č. 2064/4 ostatní plocha, manipulační plocha o výměře 272 m 2 Parc.č. 2070/4 ostatní plocha, ostatní komunikace o výměře m 2 Parc.č. 2070/169 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 49 m 2

6 Stanovení hodnoty srovnávací metodou Při použití srovnávací metody je nutno provést srovnání předmětných nemovitých věcí s obdobnými objekty, jejichž ceny byly v nedávné době na trhu realizovány. Tržní hodnota nemovitých věcí srovnávací metodou je zjišťována na základě srovnávací analýzy základních parametrů oceňované nemovité věci a ověřených informací ze stávajícího trhu nemovitostí. Znalec pro další ocenění rozdělil nemovité věci na LV č do čtyři částí, dle jednotlivých pozemků: a) pozemek parc.č. 2051/2; b) pozemek parc.č. 2064/4; c) pozemek parc.č. 2070/4; d) pozemek parc.č. 2070/169. a)pozemek parc.č. 2051/2 Město Ostrava má k datu ocenění platnou cenovou mapu stavebních pozemků, kde k části oceňovaného pozemku parc.č. 2051/2 je přiřazena jednotková cena 100,- Kč/m 2, další části pozemku je přiřazena jednotková cena ve výši 630,- Kč, zbylá část pozemku není oceněna. Jelikož na trhu není dostatek informací o prodejích obdobných pozemků, znalec pro další ocenění odhaduje cenu obvyklou odborným odhadem ve výši 200,- Kč/ m 2. Ocenění pozemku: Cena za 1 m 2 : 200,- Kč Celková plocha pozemku parc.č. 2051/2: m 2 Cena obvyklá pozemku: Cena obvyklá pozemku parc.č. 2051/2 činí celkem ,- Kč ,- Kč b) pozemek parc.č. 2064/4 Statutární město Ostrava má k letošnímu roku 2018 aktualizovanou cenovou mapu pozemků, kde k oceňovanému pozemku není přiřazena jednotková cena v Kč/m 2. V současné době se v Ostravě běžně obchoduje s komerčním pozemky (pro lehký průmysl). Nabídka je v rovnováze s poptávkou. V okolí nemovitosti se nabízí či prodaly obdobné pozemky v rozmezí cca ,- Kč/m 2 dle velikosti, umístění v lokalitě, možného využití, apod. Nutno podotknout, že nabídkové ceny bývají od realizovaných cen vyšší cca o 5 až 15%. Tuto skutečnost znalec zohlednil v koeficientu korekce na typ transakce. Příklady obdobných nemovitých věcí pro srovnání jsou uvedeny zde: Nemovitá věc č. 1 Pozemek komerční, m², ul. Lihovarská, Ostrava Cena: ,- Kč (1 000,- Kč za m²) Komerční pozemek o výměře m2. Pozemek leží dle územního plánu v zóně lehkého průmyslu na frekventované ul. Lihovarská Zdroj: sreality.cz, květen 2018

7 Nemovitá věc č Komerční pozemek m 2, Ostrava-Svinov Cena: ,- Kč (589,- Kč za m²) Pozemky ke komerční výstavbě v Ostravě v katastrálním území Svinov. Jedná se o prodej 4417 m2 pozemků dle územního plánu určených ke komerční výstavbě - kanceláře, sklady, výrobny apod. Pozemek je rovinatý a lze dokoupit dalších 5296 m2. Inženýrské sítě jsou na ulici Františka a Anny Ryškových, cca 50 m od pozemku. Příjezdová komunikace je obecní, zpevněná. Zdroj: sreality.cz, květen 2018 Nemovitá věc č. 3 Zdroj: sreality.cz, květen 2018 Nemovitá věc č. 4 Komerční pozemek 423 m², Stará cesta, Ostrava-Hrušov Cena: Kč (677 Kč za m²) Pozemek, který je umístěn u kostela na příjezdové komunikaci k přivaděči k dálnici D1. Pozemek je stavební, stála na něm budova, je napojen na všechny sítě (voda, kanalizace, el. en, plyn). Účel využití pozemku: dle územního plánu občanská vybavenost kanceláře, obchod, služby, administrativa, drobná výroba, sklady, dílny, garáže, benzinky, lehký průmysl, apod. Popis pozemku: obdélník - pole, podloží hlína, několik keřů a stromů na pozemku, ohraničení pozemku cesta, terén rovný. Komerční pozemek, m², ul. U Koupaliště, Ostrava- Hulváky Realizovaná cena: ,- Kč (776,60 Kč za m²) Komerční pozemky. Zdroj: databáze znalce, realizovaný převod v 11/2016 Nemovitá věc č. 5 Komerční pozemek, 603 m², ul. Betonářská, Ostrava-Muglinov Realizovaná cena: ,- Kč (100,- Kč za m²) Komerční pozemek. Zdroj: databáze znalce, realizovaný převod v 8/2017

8 - 8 - Srovnávací analýza je provedena v následující tabulce: srovnávané nemovité věci pozemek 1 pozemek 2 pozemek 3 pozemek 4 pozemek 5 lokalita cena korekce ceny na pramen výměra redukovaná cena za m 2 koeficient lokality koeficient velikosti výsledná cena za m 2 Lihovarská , ,00 0,80 640,00 Svinov , ,80 0,70 329,64 Stará Cesta, Hrušov , ,10 1,00 541,47 U Koupaliště, Hulváky 000 1, ,90 0,50 388,32 Betonářská, Muglinov , ,00 1,00 100,00 průměrná indexovaná hodnota 399,88 indexovaná hodnota (zaokrouhleno) 400,00 Výměra v m2 Průměrná indexovaná hodnota Cena pozemku zjištěná srovnáním , Srovnávací hodnota pozemku parc.č. 2064/4 celkem (orientačně): ,- Kč Srovnávací hodnota pozemku parc.č. 2064/4 celkem (zaokrouhleno): ,- Kč c) pozemek parc.č. 2070/4 Město Ostrava má k datu ocenění platnou cenovou mapu stavebních pozemků, kde k části oceňovaného pozemku parc.č. 2051/2 je přiřazena jednotková cena 100,- Kč/m 2, další části pozemku je přiřazena jednotková cena ve výši 630,- Kč, zbylá část pozemku není oceněna. Jelikož na trhu není dostatek informací o prodejích obdobných pozemků, znalec pro další ocenění odhaduje cenu obvyklou odborným odhadem ve výši 200,- Kč/ m 2. Ocenění pozemku: Cena za 1 m 2 : 200,- Kč Celková plocha pozemku parc.č. 2070/4: m 2 Cena obvyklá pozemku: Cena obvyklá pozemku parc.č. 2070/4 činí celkem ,- Kč ,- Kč d) pozemek parc.č. 2070/169 Se stavebními pozemky se v Ostravě běžně obchoduje. Obchoduje se s pozemky k výstavbě rodinných domů, či s pozemky určenými ke komerční výstavbě. Běžně se však neobchoduje pouze s pozemky, na kterých se nachází stavba ve vlastnictví třetí osoby. Neexistuje zde dostatečná nabídka pozemků k prodeji. Pro srovnání není k dispozici dostatečný vzorek obdobných pozemků. Město Ostrava má k datu ocenění platnou cenovou mapu stavebních pozemků, kde k oceňovanému pozemku parc.č. 2070/169 je přiřazena jednotková cena 100,- Kč/m 2. Tuto cenu považuji za cenu obvyklou.

9 - 9 - Ocenění pozemku: Cena za 1 m 2 : 100,- Kč Celková plocha pozemku parc.č. 2070/169: 49 m 2 Cena obvyklá pozemku: 4 900,- Kč Cena obvyklá pozemku parc.č. 2070/169 činí celkem 4 900,- Kč II) Ocenění právních vad: Na LV č v části C Omezení vlastnických práv je uvedeno: Věcné břemeno (podle listiny) Ze dne , oprávnění pro Veolia Energie ČR, a.s., povinnost k pozemku parc.č. 2070/4. Jedná se o věcné břemeno spočívající v povinnosti umožnit oprávněnému vstupovat a vjíždět všemi vozidly v souvislosti se zřízením, umístěním a provozem technologického zařízení, s jeho provozováním, změnami, údržbou, opravami či odstraňováním na příjezdný pozemek parc.č. 2070/4. Jelikož nelze zjisti roční užitek z tohoto typu věcných břemen, je ocenění provedeno v souladu s 16b zákona 151/1997 Sb. o oceňování majetku v aktuálním znění paušální částkou ve výši ,- Kč. Cena věcného břemene Počet věcných břemen Cena VB celkem (k pozemku parc.č. 2070/4) ,- Kč 1x ,- Kč Věcné břemeno zřizování a provozování vedení Zařízení distribuční soustavy, s právem přetínat vodiči a umísťovat vedení dle č. I. Rozhodnutí v rozsahu GP č /2012. Oprávnění pro ČEZ Distribuce, a.s., povinnost k pozemku parc..č 2051/2 Věcné břemeno zřizování a provozování vedení Podzemní veřejné komunikační sítě sdělovacího kabelu s optickými vlákny včetně chráničky HDPE 40/33 v rozsahu GP č /2012. Oprávnění pro ČEZ ICT Services, a.s., povinnost k pozemku parc.č. 2051/2. Jelikož nelze zjisti roční užitek z tohoto typu věcných břemen, je ocenění provedeno v souladu s 16b zákona 151/1997 Sb. o oceňování majetku v aktuálním znění paušální částkou ve výši ,- Kč. Cena věcného břemene Počet věcných břemen Cena VB celkem (k pozemku parc.č. 2051/2) ,- Kč 2x ,- Kč

10 C. Rekapitulace 1.a) Cenu obvyklou pozemku parc. č. 2051/2, včetně součástí a příslušenství, v katastrálním území Moravská Ostrava, obci Ostrava, okres Ostrava-město (LV č. 2769) před odečtením právních vad odhaduji na: ,- Kč slovy: šest-set-devadesát-sedm-tisíc-korun-českých 1.b) Ocenění právních vad - věcné břemeno k pozemku parc.č. 2051/ ,- Kč slovy: deset-tisíc-korun-českých 1.c) Cenu obvyklou pozemku parc. č. 2051/2, včetně součástí a příslušenství, v katastrálním území Moravská Ostrava, obci Ostrava, okres Ostrava-město (LV č. 2769) po odečtení právních vad odhaduji na: ,- Kč slovy: šest-set-sedmdesát-sedm-tisíc-korun-českých 2) Cenu obvyklou parc.č. 2064/4, včetně součástí a příslušenství, v katastrálním území Moravská Ostrava, obci Ostrava, okres Ostrava-město (LV č. 2769) odhaduji ve výši: ,- Kč slovy: jedno-sto-devět-tisíc-korun-českých 3.a)Cenu obvyklou pozemku parc.č. 2070/4 včetně součástí a příslušenství, v katastrálním území Moravská Ostrava, obci Ostrava, okres Ostrava-město (LV č. 2769) před odečtením právních vad odhaduji na: ,- Kč slovy: osm-set-sedmdesát-pět-tisíc-korun-českých 3.b)Ocenění právních vad -věcné břemeno k pozemku parc.č. 2070/ ,- Kč slovy: deset-tisíc-korun-českých 3.c) Cenu obvyklou parc.č. 2070/4 včetně součástí a příslušenství, v katastrálním území Moravská Ostrava, obci Ostrava, okres Ostrava-město (LV č. 2769) po odečtení právních vad odhaduji na: ,- Kč slovy: osm-set-šedesát-pět-tisíc-korun-českých

11 - 11-4) Cenu obvyklou pozemku parc.č. 2070/169, včetně součástí a příslušenství, v katastrálním území Moravská Ostrava, obci Ostrava, okres Ostrava-město (LV č. 2769) odhaduji ve výši: 4 900,- Kč slovy: čtyři-tisíce-devět-set-korun-českých Znalci nejsou známy žádné právní vady, které by nezanikly prodejem nemovité věci z dražby. V Ostravě, Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova Ostrava D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 23. června 2009, č.j. Spr 1757/2009 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2018 znaleckého deníku.

12 Přílohy: Příloha č. 1: Fotodokumentace Příloha č. 2: Mapa širších vztahů Příloha č. 3: Výpis z KN LV č. 2769

13 Příloha č.1: Fotodokumentace parc.č. 2070/169

14 Příloha č. 2: Mapa širších vztahů