ZNALECKÝ POSUDEK. č /2015

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č /2015 o ceně nemovitých věcí pozemků parc.č. 93/3, 94, 196/2, 199/1, 199/4 v k.ú. a obci Kostelec u Křížků, okres Praha-východ, kraj Středočeský Objednatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: Záveská a spol., v.o.s., pověřený insolvenční správce JUDr. Hana Záveská (úpadce Státní statek Čáslav) Ostrovského 253, Praha 5 zjištění obvyklé ceny nemovitých věcí pro potřeby insolventního řízení Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb., podle stavu ke dni znalecký posudek vypracoval: Ing. Zdeněk Garlík Srbice Teplice telefon: garlik.zdenek@volny.cz Znalecký posudek obsahuje 11 stran textu včetně titulního listu a 8 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Srbicích

2 A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o ceně nemovitých věcí pozemků parc.č. 93/3, 94, 196/2, 199/1, 199/4 v k.ú. a obci Kostelec u Křížků, okres Praha-východ, kraj Středočeský. Na základě objednávky pověřeného insolvenčního správce JUDr. Hany Záveské, Ostrovského 253, Praha 5 - Smíchov ze dne se jedná o zjištění obvyklé ceny nemovitosti pro potřeby insolventního řízení. Vzhledem k účelu je proveden odhad ceny obvyklé ve smyslu definice uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a v souladu s Mezinárodními oceňovacími standardy (IVSC). Pro odhad obvyklé ceny jsou běžně užívány metody věcná, výnosová a porovnávací, s následujícím zdůvodněním obvyklé ceny. Vzhledem k oceňované kategorii nemovitosti pozemky, je pro stanovení obvyklé ceny použita metoda srovnávací (tržní). 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Pozemky Adresa předmětu ocenění: Kostelec u Křížků Kostelec u Křížků Kraj: Středočeský Okres: Praha-východ Obec: Kostelec u Křížků Katastrální území: Kostelec u Křížků Počet obyvatel: Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne za přítomnosti znalce. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - objednávka pověřeného insolvenčního správce JUDr. Hany Záveské, Ostrovského 253, Praha 5 - Smíchov ze dne výpis z KN vyhotovený dálkovým přístupem ze dne (LV č. 3) - kopie katastrálních map v měřítku 1:1000 z nahlížení do KN ze dne kopie ortofoto map v měřítku 1:1000 z nahlížení do KN ze dne přehledné mapy oblastí v měřítku 1:10000 z nahlížení do KN ze dne skutečnosti a výměry zjištěné na místě - fotodokumentace pořízená znalcem dne územní plán obce Kostelec u Křížků - mapa oblasti 5. Vlastnické a evidenční údaje Na listu vlastnictví č. 3 pro k.ú. Kostelec u Křížků je uvedeno: A - Vlastnické právo: Česká republika - Příslušnost hospodařit s majetkem státu: Státní statek Čáslav, Nad Rozkovcem 1114/2, Čáslav Nové Město, Čáslav B - Nemovitosti: - 2 -

3 Pozemky: parc.č. 93/ m2 ostatní plocha, dobývací prostor parc.č m2 ostatní plocha, ostatní komunikace parc.č. 196/2 349 m2 vodní plocha, koryto vodního toku přirozené nebo upravené parc.č. 199/1 407 m2 vodní plocha, koryto vodního toku přirozené nebo upravené parc.č. 199/4 105 m2 vodní plocha, koryto vodního toku přirozené nebo upravené B1 - Jiná práva. Bez zápisu C - Omezení vlastnického práva: Bez zápisu D - Jiné zápisy: Bez zápisu E - Nabývací tituly a jiné doklady zápisu: Viz. příloha LV č. 3 F Vztah BPEJ k parcelám: Bez zápisu Dle dostupných podkladů nebyly znalcem zjištěny další skutečnosti, které ovlivňují cenu obvyklou nemovitosti - zejména uzavřené nájemní smlouvy. 6. Celkový popis nemovitosti a lokality Jedná se o pozemky situované zhruba ve 2 lokalitách na území obce Kostelec u Křížků, v k.ú. Kostelec u Křížků. Pozemky při ulici Čechově: - Pozemky v okrajové části obce, v sousedství končící obytné zástavby obce při štěrkem zpevněné místní komunikaci, odbočující ze silnice od křižovatky se silnicí Jesenice Kamenice do obce Kostelec u Křížků zatravněný ostrůvek mezi obslužnými komunikacemi (parc.č. 94) a pozemek mezi místní komunikací a polem směrem na východ od končící zástavby (parc.č. 93/3). Pozemky jsou zatravněné nebo porostlé lebedou s ojedinělými náletovými dřevinami, pozemek parc.č. 93/3 je částečně zpevněn zbytky rozprostřeného štěrku a od komunikace je pozůstatek závory a oplocení. Pozemky jsou svažité směrem na jih. V územním plánu vedeny pozemky jako nezastavitelné pozemky - plochy přírodní NP. - Pozemky při polní cestě, odbočující z předchozí popsané místní komunikace na východ od obce pozemky příkopu podél této polní cesty (parc.č. 199/1 a 199/4) a pozemek strouhy rozdělující pole jižně pod uvedenou polní cestou (parc.č. 196/2). Pozemky jsou částečně porostlé náletovými dřevinami a jsou rovinné, případně svažité směrem na jih. V územním plánu vedeny pozemky jako nezastavitelné pozemky - plochy zemědělské NZ. Kostelec u Křížků je menší obcí okresu Praha-východ, která je vzdálena od centra hlavního města cca 34 km, od větších míst v okolí Jílové u Prahy nebo Jesenice cca 7 až 10 km, stejně od dálničního okruhu Prahy. V obci je přiměřená občanská vybavenost (škola 1. stupeň, školka, dětský lékař, restaurace, obchod, sportoviště) a obec má kompletně vybudované sítě kromě dešťové - 3 -

4 kanalizace, na území obce je plánována další obytná výstavba. Spojení je příměstskou autobusovou dopravou. B. ZNALECKÝ POSUDEK Na základě objednávky pověřeného insolvenčního správce JUDr. Hany Záveské, Ostrovského 253, Praha 5 - Smíchov ze dne se jedná o zjištění obvyklé ceny nemovitosti pro potřeby insolventního řízení. Vzhledem k účelu je proveden odhad ceny obvyklé ve smyslu definice uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a v souladu s Mezinárodními oceňovacími standardy (IVSC). Pro odhad obvyklé ceny jsou běžně užívány metody věcná, výnosová a porovnávací, s následujícím zdůvodněním obvyklé ceny. Vzhledem k oceňované kategorii nemovitosti pozemky, je pro stanovení obvyklé ceny použita metoda srovnávací (tržní). 1. Popis pozemků Podrobný popis oceňovaných pozemků byl uveden v části nálezu celkový popis nemovitosti a lokality. Z hlediska ocenění je pozemky možno rozdělit do cca 2 základních kategorií: - nezastavitelné pozemky využitelné nebo užívané jako komunikace nebo k těžbě surovin - nezastavitelné pozemky zemědělské 2. Obvyklá cena Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno jak v zahraniční, tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích. Jednotlivé metody pro zjištění obvyklé ceny nemovitosti a) metoda nákladového ohodnocení (věcná) b) metoda výnosová (příjmová) c) metoda srovnávací (tržní) d) zdůvodnění obvyklé ceny - 4 -

5 Stručná charakteristika a použití těchto metod: a) metoda nákladového ohodnocení (věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). Reprodukční cena staveb a pořizovací cena pozemků, která koresponduje u pozemků s jejich porovnávací hodnotou b) metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. Pozemky se sice ojediněle pronajímají, ale nájemné je spíše symbolické. c) metoda srovnávací (tržní) V principu se jedná o vyhodnocení prodaných nebo nabízených porovnatelných nemovitostí. Obvyklá cena je pro danou kategorii stanovena vzhledem k výše uvedeným popisům u jednotlivých kategorií pozemků metodou srovnávací. c) metoda srovnávací (tržní) S ohledem na dostupnost údajů pro ocenění je srovnávací metoda provedena s využitím následujících podkladů: Pro nezastavitelné pozemky obdobné stavebním (komunikace a k těžbě surovin): - přiměřené využití současně platného oceňovacího předpisu k provedení některých ustanovení zákona o oceňování majetku (vyhláška č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb.), se zohledněním velikosti, významu, polohy, vybavenosti a dopravní dostupnosti obce a dále se zohledněním stavu trhu s nemovitostmi a omezujícími vlivy konkrétní polohy a možností využití pozemku - databáze směrných cen stavebních pozemků, sestavená a pravidelně aktualizovaná certifikovanými odhadci České společnosti certifikovaných odhadců majetku (databáze veřejně přístupná na stránkách - realitní inzerce Pro nezastavitelné pozemky zemědělské: - jedná se prakticky o pozemky vodní plochy, pro porovnání je použit vztah mezi sazbou BPEJ a prodejní cenou u zemědělských pozemků (obdoba zemědělského pozemku). Vzhledem k rostoucím cenám zemědělských pozemků i přes stagnaci ostatních kategorií nemovitostí, je možno ceny za BPEJ včetně přirážek považovat za ceny obvyklé. Ty tvoří výchozí hodnotu pro ocenění. Ve většině případů uskutečněných běžných prodejů se jedná o prodej souboru pozemků, zapsaných na celém LV ve skladbě jak kvalitních pozemků polí a luk, případně lesů, tak méně kvalitních pozemků ostatních ploch. Přiměřené využití současně platného oceňovacího předpisu. - databáze směrných cen - realitní inzerce - 5 -

6 Nezastavitelné pozemky obdobné stavbením (komunikace a k těžbě surovin) Podle platného oceňovacího předpisu průměrně atraktivní pozemek v ÚP pro obytnou výstavbu: Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 2 120,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce obyvatel IV 0,65 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Obce s počtem obyvatel nad III 0, a všechny obce v okresech Praha-východ, Praha-západ O3. Poloha obce - Ostatní případy V 0,80 O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, I 1,00 kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Městská hromadná doprava popřípadě I 1,00 příměstská doprava O6. Občanská vybavenost v obci - Základní vybavenost (obchod a zdravotní středisko a škola) III 0,95 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 890,19 Kč/m 2 Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než I -0,06 nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + P i ) = 0,940 Index polohy 5 i = 1 Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 obyvatel včetně Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,01 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,03 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III -0,01-6 -

7 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - II -0,10 Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je II -0,02 částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Přístup po nezpevněné III -0,05 komunikaci, špatné parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD III 0,00 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0, Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0, Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + P i ) = 0, i = 2 Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% IV 0,00 včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - jedná se převážně o zbytkové pozemky tvarově nevýhodné, samostatně s omezeným využitím I -0,15 Index omezujících vlivů I O = 1 + P i = 0,850 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,940 * 0,850 * 0,858 = 0,686 6 i = 1 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst ,19 0, ,67 Typ Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] - 7 -

8 4 odst. 1 jednotková cena 1,00 610,67 610,67 Nezastavěné pozemky obdobné stavebním - celkem 1,00 m 2 610,67 Databáze směrných cen: V databázi není Kostec u Křížků uveden, je použito rozpětí pro zástavbu převážně rodinných domů pro sousední obec Kamenici: Obec Kamenice 800,- Kč/m2 Realitní inzerce: Prodej stavebního pozemku m2, Kostelec u Křížků Prodej lukrativního rovinatého, stavebního pozemku o celkové rozloze 2541m2 v obci Kostelec u Křížků, ve tvaru obdélníka s výhledem do zeleně. Pozemek je zasíťovaný - elektřina, plyn, obecní vodovod, kanalizace, a je určen k výstavbě rodinného domu. Inzerce na sreality.cz, ID zakázky (TWIN reality, s.r.o., Koněvova 2442/150, Praha - Žižkov), aktualizace , inzerovaná cena ,- Kč, jednotková cena 1 650,- Kč/m2. Prodej stavebního pozemku m2, Kamenice Stavební pozemek o velikosti 1500 m2 na okraji obce Čakovice, 5 km od Kamenice, od Týnce nad Sázavou, 25 km od Prahy. Pozemek je mírně svažitý, oplocený plaňkovým plotem (bez brány). Na pozemku elektřina, vrtaná studna (pouze vrt). Pozemek je ze dvou stran obklopen lesem a z jedné strany polem, krásný výhled, klid, sousedí pouze z jedné strany s dalším stavebním pozemkem. Inzerce na sreality.cz, ID zakázky RP1930 (Reality Pomazal, Čestmírova 363/1, Praha Nusle), aktualizace , inzerovaná cena ,- Kč, jednotková cena 800,- Kč/m2. Prodej stavebního pozemku m2, Kamenice Těptín Prodej stavební pozemek o výměře 1370 m2, v obci Těptín okr. Kamenice, Praha - východ. IS - vodovod, elektřina, kanalizace, plyn se nachází v komunikaci na hranici pozemku. Dle ÚP je pozemek umístěn v zóně BC 1 zóna čistě obytná. V obci se nachází částečná občanská vybavenost, dobrá dopravní dostupnost do Prahy. Inzerce na sreality.cz, ID zakázky N02261 (ČESKÁ REALITNÍ SPOLEČNOST, s.r.o., Beranových 140, Praha - Letňany), aktualizace , inzerovaná cena ,- Kč, jednotková cena 1 000,- Kč/m

9 Nezastavitelné pozemky zemědělské Podle platného oceňovacího předpisu Zemědělský pozemek oceněný dle 6 Výpočet úpravy základní ceny - příloha č. 5: Obce s 2-5 tisíci obyv. - sousední k.ú.: 20 % Celková úprava ceny: 20,00 % Název Parcelní číslo BPEJ Výměra JC Úprava UC Cena [m2] [Kč/m2] [%] [Kč/m2] [Kč] jednotková 1,00 4,72 20,00 5,66 5,66 cena Zemědělský pozemek oceněný dle 6 Celkem: 1,00 m 2 5,66 Zemědělské - zjištěná cena = 5,66 Kč Databáze směrných cen: V této databázi jsou pouze stavební pozemky. Realitní inzerce: Prodej pole m2, Kamenice Rozsáhlý pozemek o ploše 3.942m2. Pozemek dle ÚP obce vhodný jako pastvina, louka. Možno vybudovat místo oplocení ohradníky. Přístupová cesta asfaltová z jedné strany a nezpevněná ze strany druhé. Proti tomuto pozemku výstavba RD. Inzerce na sreality.cz, ID zakázky ASP (OMEGA REALITY, Senovážná 1394/8, Praha - Nové Město), aktualizace , inzerovaná cena ,- Kč, jednotková cena 76,- Kč/m2. Prodej louky m2, Sulice Prodej investičního nestavebního pozemku (louka) o celkové ploše m2 v klidné části obce Sulice. Pozemek se nachází na polosamotě, příjezdová cesta obecní. Funkční využití pozemku je zemědělská orná půda, lesy a souvislé stromové porosty. Inzerce na sreality.cz, ID zakázky (M & M reality holding, Krakovská 1675/2, Praha - Nové Město), aktualizace , inzerovaná cena ,- Kč, jednotková cena 77,- Kč/m

10 Prodej pole m2, Velké Popovice Část pole o rozloze 4348 m2, který je v bezprostřední blízkosti silnice, navazující do obce Velké Popovice a na druhou stranu směr dálnice D1.K poli je příjezdová kamenitá cesta, po které se dá dostat k pozemku.v obci je veškerá občanská vybavenost a proslulý Velkopopovický pivovar, který leží v krásné přírodě Ladova kraje a přírodního parku Velkopopovicko. Inzerce na sreality.cz, ID zakázky N (Virtuální realitní kancelář, Třebohostická 3069/14, Praha - Strašnice), aktualizace , inzerovaná cena ,- Kč, jednotková cena 100,- Kč/m2. d) Zdůvodnění obvyklé ceny Nezastavitelné pozemky obdobné stavbením (komunikace a k těžbě surovin) Jak vyplývá z předchozích metod stanovení jednotkové ceny, po zohlednění určitých odchylek a kompenzace u jednotlivých způsobů dovození jednotkové ceny, je možno cenu pozemků odvodit od ceny pozemků pro obytnou a rekreační případně komerční výstavbu (cenové rozpětí závislé na situování vzhledem k zástavbě a připravenosti pozemků, obvyklé ceny pozemků již zastavěných i zahrnutých v územním plánu k výstavbě jsou prakticky stejné), pozemky komunikací jsou pak oceněny sazbou zóny, ke které přiléhají, s úpravou podle významu a stavu zpevněný nebo nezpevněný povrch komunikace, totéž se týká pozemků pro těžbu surovin. Pozemky pro obytnou výstavbu a odvozené: Z jednotlivých metod plyne jednotková cena 611,- Kč u cenového předpisu, 800,- Kč u databáze a 800,- až 1 650,- Kč/m2 u srovnávací metody. Toto jsou ceny pozemků kompletně připravených k výstavbě, pro novou výstavbu RD, za přiměřenou považuji pro spíše málo lukrativní pozemky částku 800,- Kč/m2. Ceny pozemků ve stávající zástavbě jsou vzhledem k mnoha omezením, vyplývajícím z jejich situování a vztahu k přilehlé zástavbě níže, převážně do 2/3 výše uvedených cen, tedy cca 500,- Kč/m2. Pro pozemky komunikací a pozemky k těžbě surovin pak výše uvedené ceny upravené na cca 30% - neumožňují výstavbu (tedy cca 150,- Kč/m2). Nezastavitelné pozemky zemědělské Jak vyplývá z předchozích metod stanovení jednotkové ceny, cena podle oceňovacího předpisu se pohybuje kolem 6,- Kč/m2, cena ze srovnávací metody pak v rozmezí 76,- až 100,- Kč/m2. Tyto částky jsou převážně u atraktivnějších pozemků (souvislé větší celky, blízkost zástavby, dopravní napojení apod.). Vzhledem k situování oceňovaných pozemků (koryta vodních toků) a jejich omezeným možnostem využití vzhledem k územnímu plánu i jako zemědělských, uvažuji sazbu 20,- Kč/m

11 C. REKAPITULACE Na základě uvedených skutečností odhaduji cenu obvyklou v následující výši po jednotlivých pozemcích zpracovanou v tabulce: parc.č. poznámka výměra m2 jednotková cena Kč/m2 obvyklá cena k.ú. Kostelec u Křížků 93/3 ost.plocha, dobývací prostor Kč 94 ost.plocha, ost. komunikace Kč 196/2 vodní plocha Kč 199/1 vodní plocha Kč 199/4 vodní plocha Kč k.ú. Kostelec u Křížků celkem Kč Výsledná obvyklá cena nemovitosti ,- Kč slovy: pětsetdvacetpěttisícsedmsetdvacet Kč V Srbicích Ing. Zdeněk Garlík Srbice Teplice D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne , č.j. Spr. 2146/91 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č V Srbicích Ing. Zdeněk Garlík

12 Fotodokumentace ze dne pohledy na pozemek parc.č. 93/3 (3 foto), dále postupně pohledy na pozemky parc.č. 94, 196/2 (pruh s náletem na konci pole), 199/1, 199/4 (části příkopu vpravo podél polní cesty)

13 - 13 -

14 - 14 -

15 - 15 -

16 - 16 -

17 - 17 -

18 - 18 -

19 - 19 -