ZNALECKÝ POSUDEK. č. 751/221/2011

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č. 751/221/2011 o ceně obvyklé rekreační chaty č.e. 104 na pozemku č. parc. St. 328 vč. příslušenství a pozemků č. parc. St. 328, č. parc. 383/2, k.ú. Velký Vřešťov, obec Velký Vřešťov, zapsáno na LV č. 386 u Katastrálního úřadu pro Královéhradecký kraj, KP Trutnov. Objednatel posudku: Účel posudku: JUDr. Jan Fendrych Exekuční úřad Praha 2 Ve Studeném 117/5a Praha 4 Usnesení č. j. 132 EX 20365/09-25/Fe podle stavu ke dni posudek vypracovala: Ing. Marcela Řebíková Pod Lesem Mníšek pod Brdy tel.: marcela@rebikova.cz Posudek obsahuje včetně příloh 13 stran. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Mníšku pod Brdy

2 - 2 - Znalecký úkol Úkolem znaleckého posudku je stanovení ceny obvyklé. Obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího, ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních nebo jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Rekreační chata Adresa nemovitosti: Velký Vřešťov č.e. 104 Kraj: Královéhradecký Okres: Trutnov Obec: Velký Vřešťov Katastrální území: Velký Vřešťov Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka nemovitosti byla provedena dne Bylo provedeno pouze ohledání zvenku, prohlídka interiéru nebyla znalkyni ze strany povinné umožněna. Podklady pro vypracování posudku 1) Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 386 ze dne , k.ú. Velký Vřešťov 2) Snímek katastrální mapy, stav ke dni , Nahlížení do KN, k.ú. Velký Vřešťov 3) Usnesení č. j. 132 EX 20365/09-25/Fe 4) Informace získané při místním šetření dne ) Informace získané na Obecním úřadě Velký Vřešťov dne Obsah posudku Určení obvyklé ceny rekreační chaty č.e. 104 na pozemku č. parc. St. 328 vč. příslušenství a pozemků č. parc. St. 328, č. parc. 383/2, k.ú. Velký Vřešťov, obec Velký Vřešťov, zapsáno na LV č. 386 u Katastrálního úřadu pro Královéhradecký kraj, KP Trutnov. Typ stavby Rekreační chata, stávající dokončená, samostatně stojící Vlastníci stavby: Málková Monika, Josefa Šímy 777, Pražské Předměstí, Jaroměř 1 Vlastník pozemku: Málková Monika, Josefa Šímy 777, Pražské Předměstí, Jaroměř 1 Katastrální úřad: pro Královéhradecký kraj, KP Trutnov LV č. 386 Katastrální úz.: Velký Vřešťov Kraj: Královéhradecký Obec: Velký Vřešťov část obce: Velký Vřešťov Ulice: - počet obyvatel: 210

3 - 3 - č.e. 104 způsob ochrany: na pozemku č. parc. St. 328, výměra 39 m 2 druh pozemku: přírodní chráněné území Vřešťovská bažantnice a Velkovřešťovský rybník zastavěná plocha a nádvoří další pozemky: č. parc. 383/2, výměra 536 m 2 druh pozemku: ostatní plocha Všeobecný popis Poloha a okolí Stavba rekreační chaty leží ve Velkém Vřešťově. Velký Vřešťov je malá obec, která se nachází na rozhraní 3 okresů - Hradec Králové, Jičín a Trutnov. Leží mezi Hořicemi a Jaroměří, asi 8 km východně od Hořic. V obci je omezená občanská vybavenost obecní úřad, pošta, obchod, zastávka autobusů. Základní občanská vybavenost je v Hořicích, dostupných po místních komunikacích cca 10 km. Kompletní vybavenost je ve správním centru Hradec Králové, dobře dostupném po silnicích č. 325 a č cca 20 km. Velký Vřešťov je vyhledávaná rekreační oblast díky Velkovřešťovskému rybníku, který má plochu 26 ha. Rekreační chata č.e. 104 leží asi 1 km jihozápadně od centra obce Velký Vřešťov, v chatové oblasti na jihozápadním břehu Velkovřešťovského rybníka. Hezké přírodní místo, bez rušivých vlivů, vhodné pro rekreaci. Rušivá a obtěžující zařízení Dopravní prostředky a dostupnost Přípojky inženýrských sítí Základové poměry Nebyla zjištěna Druh zástavby Popis stavby Rok dokončení cca r přístavby, nástavby modernizace, rekonstrukce Druh konstrukce Zastávka autobusů cca 400 m. Od zpevněné komunikace vede k rekreační chatě cca 300 m částečně zpevněné komunikace (asfaltové pásy), posledních cca 50 m je nezpevněných. Elektro, studna, odkanalizování - nezjištěno. Nebyly zjištěny poruchy stavby způsobené nestandardními základovými poměry ohledání pouze zvenku. Rekreační chata, samostatně stojící, stávající dokončená. - nezjištěno 1. NP zděná, 2. NP a podkroví dřevěné Počet podlaží podzemních 0 podsklepení nezjištěno nadzemních NP + obytné podkroví Počet jednotek k rekreaci 1 nebytových jednotek 0 garážových stání 0

4 - 4 - Popis Pozemky Vnější zařízení Stavba rekreační chaty č.e. 104 má 2. NP a obytné podkroví. Svislé konstrukce 1. NP jsou zděné, 2. NP a obytného podkroví dřevěné. Střecha je sedlová, střešní krytina plechová s nátěrem. Klempířské prvky jsou plechové s nátěrem. Okna jsou dřevěná klasická s dvojdílnými dřevěnými okenicemi. Vstupní dveře jsou dřevěné, částečně prosklené. Fasáda 1. NP škrábaná omítka, částečně kamenný obklad. 2. NP a podkroví částečně jednovrstvá stříkaná omítka, částečně dřevěný obklad. Vybavení: nezjištěno Vytápění: nezjištěno Dispoziční řešení: Dle sdělení na Obecním úřadě Velký Vřešťov neobsahuje složka RCH žádnou stavební dokumentaci dispozice nezjištěna. Stavebně technický stav: při ohledání zvenku průměrný stav, prováděna údržba. Přípojky: elektro, studna, odkanalizování nezjištěno Parkování je možné před chatou. Pozemek č. parc. St. 328 je zastavěn stavbou rekreační chaty. Pozemek č. parc. 383/2 je užíván jako zahrada rekreační chaty převážně travní porost. V jižní části je situována malá zpevněná plocha s nekrytým posezením a ohništěm. Pozemky jsou užívány ve funkčním celku, jsou částečně opoceny, dohromady mají tvar obdélníku protáhlého ve směru jihovýchod severozápad. Leží v mírném severovýchodním svahu. Vstup je z východní strany. Severovýchodní a severozápadní hranice pozemku je Oplocení oplocena živým plotem. Jihozápadní strana pozemku je oplocena nízkým plotem z keramických tvarovek se zděnými sloupky. Vstupní část není oplocena. Zpevněné plochy Beton Napojení inž. sítí Elektro ano Vodovod studna Kanalizace nezjištěno Plynovod ne Telefon ne Přístup po zpevněné komunikaci Vedlejší stavby a příslušenství ano, posledních cca 50 m je nezpevněných. Popis - Stav hlavní budovy, udržování, rekonstrukce Technický stav stavby Poloha vzhledem k užívání Celkový stav je dobrý. Pravidelná údržba. Vhodná pro rekreaci, klidné místo bez rušivých vlivů, oblíbené pro rekreaci.

5 - 5 - Užívání nemovitosti Vlastnická práva Omezení vlastnických práv Nemovitosti jsou určeny k rekreaci, soulad zápisu v evidenci KN a skutečností. 1) Zástavní právo smluvní zapsané v části C LV č. 386, k.ú. Velký Vřešťov 2) Exekuční tituly zapsané v části C LV č. 386, k.ú. Velký Vřešťov Zahrnuta v ceně obvyklé 1), 2) Není zohledněno v ceně obvyklé. Stav zápisu katastru nemovitostí a skutečnosti Vyhodnocení Záplavové území Prověření přístupu k nemovitosti Jiná rizika Nebyly zjištěny rozdíly mezi stavem zapsaným v evidenci KN a stavem zjištěným při místním šetření. Podle registru Aquarius není stavba v ohrožení zaplavením a zatopením. Z komunikace č. parc. 394/1 (ostatní komunikace, vlastník obec Velký Vřešťov), přes pozemek č. parc. 394/2 (lesní pozemek, soukromý vlastník). Posledních cca 50 m přístupu není po veřejné komunikaci pozemek soukromého vlastníka.

6 - 6 - CENY, HODNOTY VĚCNÁ HODNOTA POZEMKY Jednotková cena [Kč/m 2 ] Cena pozemku [Kč] č. parcelní výměra [m 2 ] současný stav budoucí stav současný stav druh pozemku zastavěná plocha a nádvoří 323/ zahrada I. CENA POZEMKU Kč STAVBY OP Jednot. cena Rozest. Reproduk. cena Opotř. stavby Cena stavby po odpočtu opotřebení [Kč] stáří [m 3 ] [Kč/m 3 ] [%] [Kč] [%] současný stav stavba RD cca 40 let užitná plocha - Reprodukční cena staveb II. CENA STAVEBY (VĚCNÁ HODNOTA STAVEB) Kč současný stav budoucí stav III. VĚCNÁ HODNOTA NEMOVITOSTI (I. + II.) Kč -

7 - 7 - POROVNÁVACÍ HODNOTA Porovnatelná RCH č. 1: Velký Vřešťov, RCH ZP 37 m2, UP 70 m2 Třípodlažní chata ve výborném stavu. Venkovní bazén, vnitřní a venkovní krb, okrasná zahrada. Elektro, voda ze studny. Nabídková cena : Kč, 10/2011 Stejná lokalita Porovnatelná RCH č. 2: + bazén Velký Vřešťov, RCH ZP 36 m2, UP 90 m2 Zděná chata po rekonstrukci. Elektro, voda ze studny, odkanalizování do žumpy. Nabídková cena : Kč, 8/2011 Stejná lokalita + po rekonstrukci VÝSLEDEK POROVNÁVACÍ HODNOTY Kč

8 - 8 - URČENÍ OBVYKLÉ CENY Slabé stránky Silné stránky Zdůvodnění ceny obvyklé Posledních cca 50 přístupu není po veřejné komunikaci pozemek soukromého vlastníka. Rekreační chata je situována v klidné oblasti s bez rušivých vlivů. Oblíbená rekreační lokalita. Přiměřeně velký pozemek. Při ohledání zvenku stavba chaty v dobrém stavu, prováděna údržba. Cena obvyklá je stanovena na základě porovnání s obdobnými nemovitostmi v dané lokalitě s přihlédnutím k věcné hodnotě, umístění a technickému stavu nemovitosti ke dni ocenění se zohledněním silných a slabých stránek nemovitosti. Zohledněna je skutečnost, že znalkyni nebyla umožněna prohlídka nemovitosti, proto je obvyklá cena stanovena cenovým intervalem. Horní hranice cenového intervalu předpokládá standardní vybavení stavby podle účelu jejího užívání. OBVYKLÁ CENA rekreační chaty č.e. 104 na pozemku č. parc. St. 328 vč. příslušenství a pozemků č. parc. St. 328, č. parc. 383/2, k.ú. Velký Vřešťov, obec Velký Vřešťov, zapsáno na LV č. 386 u Katastrálního úřadu pro Královéhradecký kraj, KP Trutnov Kč V Mníšku pod Brdy, Ing. Marcela Řebíková Pod Lesem Mníšek pod Brdy tel.: marcela@rebikova.cz Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne č.j. Spr. 4010/2006 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 751/221/2011 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. Z/221/2011. Přílohy: 1) Snímek katastrální mapy, stav ke dni , Nahlížení do KN, k.ú. Velký Vřešťov 2) Situace, fotodokumentace ze dne ) Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 386 ze dne , k.ú. Velký Vřešťov

9 - 9-1) Snímek katastrální mapy, stav ke dni , Nahlížení do KN, k.ú. Velký Vřešťov 2) Situace, fotodokumentace ze dne

10 RCH severní pohled RCH jihozápadní pohled Zahrada jihovýchodní pohled Vstup na pozemek Přístupová komunikace