ZNALECKÝ POSUDEK Č. 1078/151/2014

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK Č. 1078/151/2014 o obvyklé ceně nemovitých věcí podílu ve výši id. 1/12 na pozemcích parc. č. 1181/30, 1544, 1891/32 a 2244/9; to vše v k. ú. Březnice, obec Březnice, okres Příbram. Objednatel: Exekutorský úřad Praha 10 soudní exekutor JUDr. IGOR IVANKO Na Zátorce 590/12 PSČ , Praha 6 IČ: DIČ: CZ Účel znaleckého posudku: Zhotovitel: Znalecký posudek je vypracován na základě usnesení č. j.: 167 EX 27546/12-57 vydaného Soudním exekutorem JUDr. Igorem Ivanko, dne Ing. DAGMAR VYHNALÍKOVÁ Trojská 163/ Praha 8 IČ: mob: dagmar.vyhnalikova@seznam.cz Znalecký posudek byl vypracován podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., podle stavu ke dni Znalecký posudek obsahuje včetně titulního listu 25 stran textu a je vyhotoven ve 2 vyhotoveních. Objednateli se předává v 1 vyhotovení a jedno vyhotovení je uloženo v archivu zhotovitele. V Praze dne

2 OBSAH ZNALECKÉHO POSUDKU A. Úvod Znalecký úkol Informace o nemovitých věcech a vlastníkovi dle KN Vymezení pojmů obvyklá cena a administrativní cena Obvyklá cena Administrativní cena Hlavní používané zkratky... 4 B. Nález PŘEDMĚT OCENĚNÍ Prohlídka nemovitých věcí Podklady pro vypracování znaleckého posudku Základní předpoklady a omezující podmínky znaleckého posudku Práva a závady spojené s předmětem ocenění Dokumentace a skutečnosti METODY OCENĚNÍ Nákladový způsob ocenění Výnosový způsob ocenění Srovnávací způsob ocenění Metody aplikované v ocenění CELKOVÝ POPIS NEMOVITÉ VĚCI Poloha a vnější vlivy Pozemky Využití ploch územní plán Povodňový plán ČR Shrnutí C. Posudek URČENÍ OBVYKLÉ A ADMINISTRATIVNÍ CENY srovnávacím způsobem Zemědělské pozemky Pozemek silnice Rekapitulace určení obvyklé ceny Vliv závad na obvyklou cenu nemovitých věcí Určení administrativní ceny D. Závěrečný výrok E. Znalecká doložka F. Seznam příloh kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 2 z 25

3 A. Úvod 1. Znalecký úkol Úkolem znalce je dle výroku I. a II. v usnesení č. j. 167 EX 27546/12-57: a) ocenit nemovité věci určit obvyklou cenu všech nemovitých věcí a jejich příslušenství ve vlastnictví povinné, které jsou zapsané na LV č. 549, tj.: - podíl ve výši id. 1/12 na pozemcích parc. č. 1181/30, 1544, 1891/32 a 2244/9;to vše v k. ú. Březnice, obec Březnice, okres Příbram. b) určit příslušenství nemovitých věcí; c) zjistil věcná břemena, výměnky a nájemní, pachtovní či předkupní práva spojená s oceňovanými nemovitými věcmi, a to se zohledněním zjištěných věcných břemen, výměnků a nájemních či pachtovních práv obvyklou cenou podle zvláštního právního předpisu ( 2 odst. 1. zákona č. 151/1997 Sb. v platném znění zákon o oceňování majetku), přičemž uvést, o jakou částku se vlivem zjištěného věcného břemene, výměnku nebo nájemního či pachtovního práva snížila obvyklá cena nemovitých věcí oproti stavu, kdy by zjištěným věcným břemenem, výměnkem nebo nájemním či pachtovním právem oceňované nemovité věci zatíženy nebyly; d) vyjádřit se, zda považuji nájemné či pachtovné (případně poměrnou část výnosu z věci) přiměřenou nájemnému či pachtovnému (případně poměrné části výnosu z věci) v místě a čase obvyklému a zda považuji věcné břemeno či výměnek za přiměřený výhodě oprávněné osoby a toto náležitě zdůvodnit. 2. Informace o nemovitých věcech a vlastníkovi dle KN Z výpisu z evidence katastru nemovitostí vyplývá, že se jedná o nemovité věci: * LV č. 549 pro k. ú. Březnice, obec Březnice, okres Příbram ALV: BLV: Vlastník Plachá Anna, Stankovského 1640, Čelákovice; identifikátor: /078; podíl: 1/2 Remar Svatopluk Ing., Pospíchalova 1129/3, Černý Most, Praha; identifikátor: /181; podíl: 1/4 Vlasák František, Tréglova 795/2, Hlubočepy, Praha 5; identifikátor: /0075; podíl: 1/12 Vlasák Jan, Vondroušova 1201/61, Řepy, Praha 6; identifikátor: /0002; podíl: 1/12 Vlasáková Alena, Žalanského 291/12b, Řepy, Praha; identifikátor: /0067; podíl: 1/12 Pozemky Parcela: Druh pozemku: Způsob využití: Výměra: parc. č. 1181/30 orná půda 8307 m 2 parc. č orná půda 8847 m 2 parc. č. 1891/32 orná půda m 2 parc. č. 2244/9 ostatní plocha silnice 122 m 2 kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 3 z 25

4 FLV: Vztah bonitovaných půdně ekologických jednotek (BPEJ) k parcelám Parcela: BPEJ: Výměra: parc. č. 1181/ m m 2 parc. č m 2 parc. č. 1891/ m m 2 3. Vymezení pojmů obvyklá cena a administrativní cena 3.1. Obvyklá cena Dle zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ČÁST PRVNÍ, Hlava první, 2, Způsob oceňování majetku a služeb, odst.1: Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním Administrativní cena Administrativní cena nemovitých věcí je cena určená podle zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku, v aktuálním znění a podle prováděcí vyhlášky MF České republiky č.441/ Hlavní používané zkratky KN katastr nemovitostí; LV list vlastnictví; ALV vlastnické právo; BLV nemovité věci; FLV nabývací tituly a jiné podklady v zápisu; BPEJ - bonitované půdně ekologické jednotky; k.ú. katastrální úřad; KP katastrální pracoviště; č.j. číslo jednací; č. číslo; parc.č. parcelní číslo; č.p. číslo popisné; GP geometrický plán B. Nález 5. PŘEDMĚT OCENĚNÍ 5.1. Prohlídka nemovitých věcí Prohlídka nemovitých věcí byla provedena při místním šetření konaném dne bez přítomnosti povinné. Doporučený dopis s kontaktováním povinné byl vrácen prostřednictvím České pošty z důvodu, že si kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 4 z 25

5 jej adresát nevyzvednul (uloženo na poště do ). Žádnou další adresu jsem pro kontaktování povinné neobdržela. Na základě odeslaných doporučených dopisů spoluvlastníkům nemovitých věcí znalce kontaktoval bratr povinné pan František Vlasák, který poskytl informace k oceňovaným pozemkům a doložil část požadovaných listin k vyhotovení znaleckého posudku. Tento znalecký posudek je proveden na základě požadavku objednatele (zastoupeného panem JUDr. Václavem Kvapilem) pouze na základě informací zjištěných při místním šetření, z veřejně dostupných míst a z veřejně dostupných zdrojů. Ocenění je provedeno podle stavu nemovité věci ke dni místního šetření Podklady pro vypracování znaleckého posudku Pro vypracování ocenění nemovitého majetku byly znalcem opatřeny nebo objednatelem poskytnuty tyto podklady: Výpis z katastru nemovitostí LV č. 549 ze dne , k. ú. Březnice, obec Březnice, okres Příbram vyhotoveno bezúplatně dálkovým přístupem viz.příloha Usnesení soudního exekutora JUDr. Igora Ivanko, č. j.: 167 EX 27546/12-57 ze dne Dále byly použity informace z následujících zdrojů: Informace zjištěné z katastru nemovitostí - Kopie katastrální mapy, katastrální území Březnice dálkový náhled - viz.příloha Územní plán obce Březnice Usnesení soudu ve věci projednání dědictví č. j. 20 D 316/97-24 ze dne Rozhodnutí o dědictví č. j. 8 D 1066/90-18 ze dne Nájemní smlouva nepodepsaná bez uvedeného pronajímatele Dokument: Věc: Pronájem pozemků v k. ú. Bor, k. ú. Březnice ze dne Příloha k nájemní smlouvě platná od , pronajímatel: František Vlasák; předmět pronájmu: podíl 1/12 na oceňovaném pozemku parc. č a jiných pozemcích Dokument: Srovnávací sestavení parcel ze dne ; týká se oceňované parc. č a jiných pozemků Dokument: oznámení o rozhodnutí představenstva ZOD Starosedlský Hrádek o zvýšení nájemného za vaše pozemky (600 Kč orná půda; 500 Kč louky; 400 Kč pastviny) s platností od ; adresát: František Vlasák; odesílatel: ZOD Starosedlský Hrádek Dokument: oznámení o změně výše nájemného od na Kč/ha + daň na ornou půdu i louky; adresát: František Vlasák; odesílatel: ZOD Starosedlský Hrádek Informace získané při místním šetření Informace zjištěné od spolumajitelky pozemků paní Aleny Vlasákové Mapa oblasti viz.příloha Barevná fotodokumentace pořízená při místním šetření viz.příloha Záznam z prohlídky nemovitých věcí Databáze realizovaných obchodů s nemovitými věcmi Informace z malého lexikonu obcí ČR kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 5 z 25

6 Povodňový plán ČR ( a další webové stránky realitních kanceláří, realitní noviny, informace z realitních kanceláří, konzultace s realitními makléři Zákony a vyhlášky: Zákon č. 151/1997 Sb. (zákon o oceňování majetku) ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb. Vyhláška MF ČR č. 441/2013 Sb., k provedení některých ustanovení zákona o oceňování majetku Zákon č.256/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální zákon) a katastrální vyhláška č.357/2013 Sb.; Státní správa zeměměřictví a katastru - Zákon č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, ve znění zákonů č. 322/2006 Sb., č. 227/2009 Sb. a č. 444/2011 Sb., platný od 1. ledna 2012 a Vyhláška č. 37/1967 Sb., k provedení zákona o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů Použitá literatura: Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. a kol. soudní inženýrství, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 1997 Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. A kol. Teorie oceňování nemovitostí, VIII. Vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2009; ISBN Ing. David Dušek Ph.D - Základy oceňování nemovitostí. Praha: Oeconomica, 2011, ISBN Ing. Petr Ort, Ph.D Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha: Bankovní institut vysoká škola, a.s. 1.vyd s. ISBN Ing. Petr Ort, Ph.D Oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha: Bankovní institut vysoká škola, a.s. 1.vyd s. ISBN Ing. Zbyněk Zazvonil Odhad hodnoty pozemků. Praha: IOM s. ISBN Ing. Zbyněk Zazvonil Porovnávací hodnota nemovitostí, Ekopress, s.r.o., 2006, ISBN Ing. Zbyněk Zazvonil Odhad hodnoty nemovitosti, Ekopress, s.r.o., 2012, ISBN Ing. Renáta Schneiderová Heralová, Ph.D. Oceňování nemovitostí, České vysoké učení technické v Praze 2011, Česká technika nakladatelství ČVUT. ISBN Luboš Dörfl, Jindřich Kratěna, Petr Ort, Vladimír Vácha - Soudní znalectví, České vysoké učení technické v Praze, 2009, Česká technika nakladatelství ČVUT. ISBN Ivan Brož, Luboš Dörfl, Vladimír Vácha Soudní znalectví, Chronologický přehled předpisů pro oceňování nemovitostí, České vysoké učení technické v Praze, 2011, Česká technika nakladatelství ČVUT. ISBN Časopis Soudní inženýrství vydávaný Ústavem soudního inženýrství Vysokého učení technického v Brně, Údolní 53, Brno, ročníky 1996 až 2013 Odborný čtvrtletník Odhadce a oceňování majetku vydaný Českou komorou odhadů majetku, Václavské náměstí 1, Praha 1, ročníky 2003 až 2013 Časopis Znalec vydávaný Komorou soudních znalců ČR, o.s., ročníky 2010 až 2013 kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 6 z 25

7 5.3. Základní předpoklady a omezující podmínky znaleckého posudku Prohlášení: Znalec prohlašuje, že nemá žádný majetkový prospěch, majetkovou účast nebo jiný zájem související s předmětem ocenění ani není majetkově nebo personálně propojen s objednatelem. Neexistují žádné důvody, které by mohly zpochybnit nezávislost nebo objektivitu znalce. Předpoklady: Veškeré informace o předmětu ocenění byly převzaty od objednatele. Znalec neprováděla žádná další šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti poskytnutých podkladů. Za přesnost údajů a informací, ze kterých znalec při ocenění vycházel, nepřebírá odpovědnost a předpokládá jejich pravdivost a úplnost. Při zpracování tohoto posudku nebyly prováděny žádné sondy do stavebních konstrukcí, a proto nemůže být hodnocen stavebně technické stav zakrytých konstrukcí. Je předpokládáno, že zakryté a nedostupné konstrukce a prvky jsou v dobrém stavu. Při zpracování tohoto posudku nebyl proveden statický průzkum, a proto není hodnoceno statické zajištění objektů. Věcná omezení: S výslednou obvyklou cenou uvedenou v tomto ocenění je kalkulováno pro účely uvedené v zadání znaleckého úkolu. V případě použití výsledné obvyklé ceny pro jiné než uvedené účely neodpovídá znalec za jakékoliv následky nebo škody tímto použitím vzniklé. Skutečná cena zaplacená při transakci týkající se předmětu ocenění se může lišit od výsledné obvyklé ceny zjištěné tímto oceněním díky takovým faktorům, jakými jsou motivace smluvních stran, zkušenosti smluvních stran s vyjednáváním, struktura transakce (např. způsob financování, přechod kontroly, atd.) nebo jiným faktorům, které jsou pro danou transakci jedinečné. Časové omezení: Za skutečnosti nebo podmínky, které se vyskytnou po datu zpracování tohoto znaleckého posudku, a za změnu v tržních podmínkách nelze převzít odpovědnost Práva a závady spojené s předmětem ocenění Věcná břemena - oprávnění Ve prospěch oceňovaných nemovitých věcí nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí (sekce B1 LV) zřízena žádná věcná břemena, která by zvyšovala obvyklou cenu oceňovaných nemovitých věcí. Věcná břemena - povinnosti K tíži oceňovaných nemovitých věcí nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí (sekce C LV) zřízena žádná věcná břemena, která by snižovala obvyklou cenu oceňovaných nemovitých věcí. Zástavní práva Podle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 549 ze dne váznou na oceňovaných nemovitých věcech zástavní práva viz.přiložené LV část C Omezení vlastnických práv. Tato zástavní práva nejsou ve znaleckém posudku zohledněna. kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 7 z 25

8 Předkupní práva K oceňovaným nemovitým věcem nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí zřízena žádná předkupní práva. Nájemní vztahy Oceňované pozemky jsou pravděpodobně pronajaty Zemědělsko obchodnímu družstvu Starosedlský Hrádek. Bratrem povinné panem Františkem Vlasákem však nebyla doložena platná nájemní smlouva na oceňovaný spoluvlastnický podíl. Doloženy byly dokumenty týkající se spoluvlastnického podílu ve vlastnictví pana Františka Vlasáka. Dle těchto dokumentů je nájemné za pozemky (podíl pana Františka Vlasáka) od zvýšeno na Kč/ha + daň na ornou půdu i louky. Toto nájemné dle názoru znalce přibližně odpovídá obvyklému nájemnému v daném místě a čase. U nových smluv se nájemné se obvykle pohybuje v rozmezí od 2% do 4% z ceny dle BPEJ, tj. pro oceňované pozemky rozmezí od Kč/ha do Kč/ha. Nájemní smlouva vztahující se k oceňovanému spoluvlastnickému podílu nebyla doložena, a proto ani nemohla být ve znaleckém posudku zohledněna. Užívací nebo jiná obdobná práva Z poskytnutých dokumentů pro vypracování tohoto znaleckého posudku ani při místním šetření nebyla zjištěna nebo doložena žádná práva. Omezení vlastnického práva Z výpisu z katastru nemovitostí LV č. 549 ze dne dále vyplývá, že byla na majetek vlastníka oceňovaných nemovitých věcí nařízena exekuce a byl vydán exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí - viz.přiložené LV část C - Omezení vlastnických práv. To však vzhledem k účelu znaleckého posudku (pro exekuční řízení) nepovažuji za závadu a není s ní v tomto znaleckém posudku uvažováno Dokumentace a skutečnosti Pro vyhotovení tohoto znaleckého posudku jsem měla k dispozici podklady, které uvádím v bodě č tohoto znaleckého posudku, popř. při nesouladu skutečného stavu s doloženými dokumenty se vychází ze skutečného užití nemovitých věcí. Výměry pozemků byly převzaty z podkladů z evidence katastru nemovitostí a nebyly podrobně ověřovány. 6. METODY OCENĚNÍ 6.1. Nákladový způsob ocenění Nákladový způsob ocenění zjišťuje tzv. věcnou hodnotu nemovité věci. Domnívám se však, že tato metoda nemá v případě tohoto znaleckého posudku dostatečnou vypovídací schopnost. Jejím výsledkem ve většině případů není obvyklá cena nemovité věci, používá se spíše pro účely zjištění výše škody, např. v rámci pojišťovacích řízení. kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 8 z 25

9 6.2. Výnosový způsob ocenění Výnosový způsob ocenění zjišťuje tzv. výnosovou hodnotu nemovité věci. Principem této metody je předpoklad, že chování budoucího vlastníka bude podobné chování racionálního investora, jehož cílem je maximalizace užitku ze svého majetku a bude proto pronajatelné pozemky pronajímat. To se však u podobných pozemků nepředpokládá, odborná znalecká veřejnost spolu s bankovním sektorem doporučuje výnosové ocenění neprovádět, výnosovou metodu ocenění proto neaplikuji Srovnávací způsob ocenění Srovnávací metoda, též komparativní metoda či metoda srovnatelných hodnot, je statistická metoda. Vychází z toho, že z většího počtu známých entit lze odvodit střední hodnotu, kterou lze použít jako základ pro hodnocení určité nemovité věci (pro zjištění její obvyklé ceny). Srovnatelné hodnoty nemovitých věcí jsou obvykle stanovovány dle již realizovaných prodejů (kupních smluv) nebo se opírají o šetření spolupracujících odhadců, realitních kanceláří v daném regionu, o vlastní databázi a zkušenosti zhotovitele posudku či o realitní inzerci Metody aplikované v ocenění V tomto znaleckém posudku je určována obvyklá cena předmětu ocenění, kterou se dle zákona č. 151/1997 Sb. (zákon o oceňování majetku) ve znění zákona č. 121/2000 Sb., 237/2004 Sb. a 257/2004 Sb. rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku vyplývající z osobního vztahu k němu. Z této definice vyplývá, že obecně nejsprávnějším způsobem, jak určit výši obvyklé ceny nemovitých věcí, je použití tzv. srovnávacího způsobu ocenění - srovnávací metody, která spočívá v porovnání ceny oceňované nemovité věci s cenou porovnatelných nemovitých věcí, které byly v nedávné době prodány. Při volbě způsobu určení obvyklé ceny jsem nejprve analyzovala teoretickou použitelnost všech známých a v praxi používaných metod ocenění. Vzhledem k tomu, že předmětem ocenění jsou běžné zemědělské pozemky, u kterých je většinou možné nalézt statisticky významný soubor obdobných nemovitých věcí na místním (regionálním) trhu nabízených k prodeji (popř. již uskutečněných prodejů), domnívám se, že je vhodné pro ocenění použít metodu srovnávací. Ve znaleckém posudku je pro srovnání vypočtena také administrativní cena pomocí aktuální oceňovací vyhlášky. Předmětem ocenění je však také pozemek užívaný jako silnice, u kterého není možné nalézt staticky významný soubor obdobných pozemků na místním (regionálním) realitním trhu nabízených k prodeji (popř. již uskutečněných prodejů, domnívám se, že není vhodné pro ocenění použít klasickou metodu komparativní. Domnívám se, že v takovém případě je vhodné pro ocenění použít metodu vycházející ze státem shromažďovaných informací, tedy metodou předepsanou Zákonem o oceňování a jeho prováděcí vyhláškou. Ocenění je proto v tomto znaleckém posudku provedeno postupem definovaným Zákonem o oceňování majetku č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 9 z 25

10 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 303/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Uvedený postup je v souladu s tržními přístupy k oceňování. 7. CELKOVÝ POPIS NEMOVITÉ VĚCI 7.1. Poloha a vnější vlivy Popis polohy: Oceňované nemovité věci se nachází v okrese Příbram na území obce a katastrálního území Březnice mimo zastavěné území obce. Město leží v mírně zvlněné krajině v podhůří Brd na říčce Skalice, v okolí zástavby převažují pole a louky. Okresní město Příbram je vzdáleno asi 17 km severovýchodním směrem. Jedná se o město s dlouhou historií, leží na obou březích řeky Labe v rovinaté krajině středního Polabí. V okolí převažují pole, severovýchodním směrem od města lesy. Okolní zástavba: Ve městě převažuje původní zástavba zděných rodinných domů a zemědělských stavení, v centru města se nachází historické náměstí. Občanská vybavenost: Ve městě je k dispozici základní potřebná občanská vybavenost - lékárna, obecní úřad, supermarket, restaurace, penzion, bankomat, ZŠ, MŠ, knihovna, policie, kostel, aj. Veškerá občanská vybavenost je k dispozici v nedaleké Příbrami. Dopravní dostupnost: Město je průměrně dostupné osobní i veřejnou dopravou, leží na silnici I. třídy č. I/19 (Tábor Plzeň) a je křižovatkou silnic II. třídy. Z veřejné dopravy jsou v obci zastávky autobusů a vlaková stanice. Nevýhodou je pouze nízká četnost spojení mimo špičku a absence nočních linek. Přístup a příjezd k nemovitým věcem: Pozemky jsou povětšinou přístupné přes okolní pole, pouze pozemek parc. č. 1891/32 je přístupný přímo ze silnice přes další oceňovaný pozemek parc. č. 2244/9. Inženýrské sítě: V okolí oceňovaných pozemků nebyly zjištěny žádné inženýrské sítě. Informace z malého lexikonu obcí ČR Kód okresu Název obce Kód obce Správní obvod CZ020B Březnice , Vysvětlivka: 2 počet částí obce; 3 počet katastrálních území; 4 katastrální výměra v hektarech; 5 obyvatel celkem; 6 obyvatelé ve věku let; 7 obydlené domy; 8 obydlené byty; 9 pošta, 10 matrika; 11 škola; 12 zdravotní zařízení; 13 statutární město = 1, město = 3, městys = 2, ostatní obce = 1; Okénka 9 12: (ano = 1, ne = 0) kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 10 z 25

11 7.2. Pozemky Předmětem ocenění jsou pozemky parc. č. 1181/30, 1544, 1891/32 a 2244/9, které jsou zapsané na LV č. 549 ze dne pro k. ú. Březnice, okres Příbram. Výměry pozemků byly převzaty z podkladů z evidence katastru nemovitostí a nebyly podrobně ověřovány. Sousední parcely: parc. č. 1181/30: 1181/8, 1181/14, 1181/15, 1181/19, 1181/31, 2334/3 parc. č. 1544: 1538/45, 1538/53, 1543, 1546, 2300/1, 2301 parc. č. 1891/32: 1891/1, 1891/33, 2244/6, 2244/9, 2244/10 parc. č. 2244/9: 1891/1, 1891/32, 1891/33, 2244/2, 2244/6, 2244/10 Pozemek parc. č. 1181/30 Pozemek je mírně svažitý, má protáhlý obdélníkový tvar, slouží k zemědělské činnosti jako orná půda. Pozemek je umístěn při jihovýchodním okraji města mezi silnicí Počapská, železniční tratí a Velkým radenínským rybníkem mimo zastavěné území obce. Ke zpevněné komunikaci (silnice č. I/19) je to asi 120 m. U tohoto pozemku je druh pozemku a zakreslení podle stavu uvedeného v katastru nemovitostí v souladu se skutečným stavem. Pozemek parc. č Pozemek je rovinný až mírně svažitý, má nepravidelný tvar, slouží k zemědělské činnosti jako orná půda. Pozemek se nachází při severozápadním okraji města asi 250 m západním směrem od silnice č. I/19 a 450 m severozápadním směrem od čerpací stanice Benzina. U tohoto pozemku je druh pozemku a zakreslení podle stavu uvedeného v katastru nemovitostí v souladu se skutečným stavem. kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 11 z 25

12 Pozemek parc. č. 1891/32 Pozemek je mírně svažitý, má přibližně obdélníkový tvar, slouží k zemědělské činnosti jako orná půda. Pozemek se nachází podél silnice č. II/174 asi 800 m severovýchodním směrem od fotovoltaické elektrárny nacházející se při okraji města. U tohoto pozemku je druh pozemku a zakreslení podle stavu uvedeného v katastru nemovitostí v souladu se skutečným stavem. Pozemek parc. č. 2244/9 Pozemek je převážně mírně svažitý, má protáhlý úzký tvar, slouží jako mez mezi polem (oceňovaný pozemek parc. č. 1891/32) a silnicí č. II/174. Pozemek se nachází asi 800 m severovýchodním směrem od fotovoltaické elektrárny nacházející se při okraji města. U tohoto pozemku je druh pozemku a zakreslení podle stavu uvedeného v katastru nemovitostí v souladu se skutečným stavem Využití ploch územní plán Podle územního plánu obce Březnice se oceňované pozemky: - parc. č. 1181/30, 1544 a 1891/32 nachází v území vymezeném jako NZ plochy zemědělské; - parc. č. 2244/9 nachází v území vymezeném jako DS plochy dopravní infrastruktury silniční. kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 12 z 25

13 Pozemek parc. č. 1181/30 Pozemek parc. č kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 13 z 25

14 Pozemky parc. č. 1891/32 a 2244/ Povodňový plán ČR Dle dálkového náhledu do povodňových map ČR ( se pozemky nenachází v záplavové oblasti Shrnutí Rekapitulace oceňovaných pozemků v k. ú. Březnice - podíl id. 1/12 Parcela Druh pozemku Územní plán Skutečné / nejlepší využití Výměry 1181/30 orná půda plochy zemědělské orná půda / orná půda m orná půda plochy zemědělské orná půda / orná půda m /32 orná půda plochy zemědělské orná půda / orná půda m /9 ostatní plocha - silnice plochy dopravní infrastruktury silniční mez mezi polem a silnicí / dtto 122 m 2 Výměra pozemků celkem m 2 Výměra zemědělských pozemků celkem m 2 Výměra pozemků silnice celkem 122 m 2 kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 14 z 25

15 C. Posudek 8. URČENÍ OBVYKLÉ A ADMINISTRATIVNÍ CENY 8.1. srovnávacím způsobem Oceňování spoluvlastnického podílu na nemovitých věcech Prodejnost spoluvlastnického podílu je dle zkušeností výrazně nižší, než pouhé procentuální vyčíslení podílu z celkové ceny nemovitých věcí. Reálnou prodejnost takovéhoto podílu odhaduji na 90% obvyklé ceny, vzhledem k tomu, že spoluvlastnický podíl o velikosti id. 1/12 je pro kupujícího méně atraktivní z důvodu možných komplikací při užívání s dalšími spoluvlastníky. Podle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 549 ze dne mají pozemky celkem 5 spoluvlastníků. Snižování ceny při oceňování spoluvlastnického podílu na nemovitých věcech z důvodu spoluvlastnictví nemá výslovný základ v právních předpisech. Městský soud v Praze v usnesení ze dne č. j. 16 Co 53/ rozhodl o změně usnesení o ceně č. j. 067 EX 2340/ tak, že snížil cenu spoluvlastnického podílu z důvodu, že se jedná o menšinový podíl: "Cena tohoto menšinového podílu nemůže být stanovena pouhým vynásobením ceny nemovitosti a menšinového podílu. Odvolacímu soudu je z jeho činnosti známo, že v takovém případě znalci cenu spoluvlastnického podílu obvykle snižují o 10 % až 20 %." Oceňování nemovitých věcí při exekuční dražbě V posledních letech neustále stoupá počet nucených dražeb, přiměřeně k tomuto růstu však nestoupají výnosy. Průměrná dosažená cena vydražením se snižuje, což je částečně způsobeno malou atraktivitou dražených nemovitých věcí, ale také přesyceností trhu. Převážně se jedná o nemovité věci v lokalitách s nízkou koupěschopností obyvatel a v kombinaci s vysokou nezaměstnaností se často daří nemovité věci vydražit až na několikátý pokus za velmi nízkou cenu. Ve vypočtené srovnávací hodnotě nemovitých věcí je také zohledněn fakt, že je znalecký posudek vypracován pro účely exekučního řízení. Tím se rozumí skutečnost, že oceňované nemovité věci by měly být rychle obchodovatelné za určenou cenu. Při exekuční dražbě nemovitých věcí daň z převodu odvádí kupující, samotný způsob prodeje nemovité věci v dražbě a také omezené možnosti financování omezují množství potenciálních kupujících. Pozemky lze však poměrně jednoduše rozdělit v poměru dle spoluvlastnického podílu, aniž by přitom nebylo ovlivněno jejich nejlepší možné využití. Nejvyšší soud České republiky uvádí v rozsudku č. 20 Cdo 1083/2005 Pro úplnost je vhodné uzavřít, že smyslem relativně samostatné fáze řízení o určení ceny nemovitosti není určení zjištění takové ceny postihované nemovitosti, za kterou bude prodána, ale stanovení podkladu pro nejnižší podání. Až samotný výsledek dražby může odpovědět na otázku, jakou má nemovitost hodnotu, za níž může být obecně prodána. Pokud je tedy tržní cena nemovitosti vyšší než cena uvedená v dražební vyhlášce, pak se tato skutečnost projeví při samotné dražbě. kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 15 z 25

16 Zemědělské pozemky Jedná se o pozemky parc. č. 1181/30, 1544 a 1891/32. Srovnávací kritéria V porovnávací hodnotě nemovitých věcí byly použity nabídkové ceny porovnatelných nemovitých věcí v obdobných lokalitách. Informace o cenách byly čerpány z veřejně dostupných zdrojů. Takto zjištěné ceny byly upraveny následujícími koeficienty: K 1 - Koeficient polohy v sobě odráží rozdíl v umístění nemovitých věcí především z hlediska občanské vybavenosti, dopravní dostupnosti, možnosti dalšího rozvoje a atraktivitě okolí. K 2 - Koeficient pozemku zohledňuje rozdíl ve velikosti výměry, orientaci, stavu a využitelnosti porovnávaných a oceňovaných pozemků. K 3 - Koeficient stavu v sobě odráží porostů, pastvy. K 4 - Koeficient vybavení v sobě odráží standard další možné vybavení nacházející se na pozemcích; vybavení IS a stavbami. K 5 - Koeficient zdroje vyjadřuje vztah mezi nabídkou a poptávkou po nemovitých věcí daného typu, úpravu dle kvality informace o reprezentantech. U nabídkových cen se bude cena redukovat koeficientem 0,7 až 0,85, kterým by měla být vyjádřena skutečnost, že realizační ceny u nemovitých věcí tohoto typu bývají zpravidla nižší než ceny nabídkové. K 6 Koeficient ostatní v sobě odráží ostatní skutečnosti výše neuvedené, mj. celkový dojem, rozvojové možnosti. Stanovení hodnoty koeficientů Hodnota koeficientu = 1 odpovídá shodnosti oceňovaných nemovitých věcí se zvoleným reprezentantem v daném hledisku. V případě, že je zvolený reprezentant v daném hledisku lepší než oceňovaná nemovitá věc (např. má lepší polohu, lepší tvar pozemku, větší výměru, lepší stav či vybavení atp.), odpovídá koeficient < 1. V případě, že je zvolený reprezentant v daném hledisku horší než oceňovaná nemovitá věc, odpovídá koeficient > 1. Analýza trhu s pozemky 1.) Nabídka nemovitých věcí v obci Březnice a okolí do 10 km - bylo nalezeno 10 zemědělských pozemků s nabídkovou cenou od 11 Kč/m 2 do 60 Kč/m 2. 2.) Nabídka nemovitých věcí v obci Březnice a okolí do 10 km - byl nalezen pouze 1 zemědělský pozemek s nabídkovou cenou 42 Kč/m 2. 3.) Nabídka nemovitých věcí na Příbramsku - byly nalezeny celkem 3 zemědělské pozemky s nabídkovou cenou od 22 Kč/m 2 do 47 Kč/m 2. kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 16 z 25

17 Vyhodnocení nabídky a poptávky: V regionu je nabídka obdobných nemovitých věcí přibližně v rovnováze s poptávkou. Zemědělské pozemky se v posledních letech po vypuknutí finanční krize stávají žádaným artiklem. Jsou ceněné pro to, že jsou stabilním držitelem hodnoty, dlouhodobě jejich tržní hodnota roste, množství zemědělské půdy v čase ubývá. Co se týče nemovitých věcí, jsou zemědělské pozemky jeden z nejméně rizikových segmentů trhu. Obchodovatelnost posuzuji jako průměrnou. Dle pana Františka Vlasáka (spoluvlastník a bratr povinné) bylo ZOD Starosedlský Hrádek nabídnuto odkoupení podílu id. 1/12 na oceňovaných pozemcích za Kč. Před půl rokem byl nabídnut odkup za Kč. Reprezentanti srovnávané nemovité věci Reprezentant č. 1 Adresa: obec Zalužany Jedná se o zemědělský pozemek v k. ú. Zalužany, parc. č. 1073/29 - orná půda zapsaná na LV Popis: č Tvar: obdélníkový Příjezd: nezpevněný Svažitost: mírná Poloha v obci: mimo obec IS: bez IS Příslušenství: - Fotodokumentace: Pozemek: m 2 Nabídková cena: Kč zdroj: Cena Kč/m 2 poz.: 11 Kč/m 2 datum: Reprezentant č. 2 Adresa: obec Smetanova Lhota Popis: Zemědělské pozemky umístěné mimo zastavěné území obce sloužící jako orná půda. Tvar: neznámý Příjezd: nezpevněný Svažitost: rovinné či mírné Poloha v obci: mimo obec IS: bez IS Příslušenství: - Fotodokumentace: Pozemek: m 2 Nabídková cena: Kč zdroj: Cena Kč/m 2 poz.: 15 Kč/m 2 datum: Reprezentant č. 3 Adresa: obec Rakovice Popis: Zemědělský pozemek zahrnutý v LPIS sloužící jako orná půda. kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 17 z 25

18 Tvar: lichoběžníkový Příjezd: nezpevněný Svažitost: mírná Poloha v obci: mimo obec IS: bez IS Příslušenství: - Fotodokumentace: Pozemek: m 2 Nabídková cena: Kč zdroj: Cena Kč/m 2 poz.: 15 Kč/m 2 datum: Reprezentant č. 4 Adresa: obec Věšín Soubor několika zemědělských pozemků (v k. ú.: Voltuš a Věšín), které jsou vedeny jako trvalý Popis: travní porost nebo orná půda. K pozemkům je uzavřena nájemní smlouva do Tvar: nepravidelný Příjezd: nezpevněný Svažitost: převážně mírná Poloha v obci: mimo obec IS: bez IS Příslušenství: - Fotodokumentace: Pozemek: m 2 Nabídková cena: Kč zdroj: Cena Kč/m 2 poz.: 20 Kč/m 2 datum: Reprezentant č. 5 Adresa: obec Lešetice Popis: Zemědělské pozemky se nachází mimo zastavěné území obce, slouží jako orná půda. Tvar: pravidelné Příjezd: nezpevněný Svažitost: převážně mírná Poloha v obci: mimo obec IS: bez IS Příslušenství: - Fotodokumentace: Pozemek: m 2 Nabídková cena: Kč zdroj: Cena Kč/m 2 poz.: 22 Kč/m 2 datum: kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 18 z 25

19 Srovnávací metoda R. Nabídková Zohlednění hodnototvorných faktorů koeficienty Přepočtená NC v cena v Kč/m 2 Poloha Pozemek Stav Vybavení Zdroj Ostatní Kč/m ,40 1,00 1,00 1,00 1,00 0,85 1,00 9, ,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,85 1,00 12, ,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,85 1,00 12, ,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,80 1,00 16, ,13 1,00 1,00 1,00 1,00 0,70 1,00 15,49 Průměrná přepočtená nabídková cena Kč/m 2 zemědělského pozemku 13,34 Vyhodnocení srovnávací metody a určení obvyklé ceny pozemků Na obvyklou cenu pozemků má vliv velké množství faktorů, nejdůležitějšími jsou kvalita půdy (BPEJ), podmínky nájemní smlouvy se současnými uživateli, druh půdy uvedený v evidenci katastrálního úřadu, poloha v krajině a atraktivnost dané lokality, celková výměra a počet samostatných pozemků, tvar a svažitost, možnosti přístupu, průběhu obhospodařování a konkurence v dané lokalitě. Částečným vodítkem pro hodnotu zemědělského pozemku je vyhlášková cena dle BPEJ, která se dle kvality půdy pohybuje nejčastěji v rozmezí od 2 do 15 Kč/m 2. V tomto rozmezí se také pohybují obvykle realizované kupní ceny, v případě velké konkurence a vysoké atraktivnosti se realizovaná kupní cenu může vyšplhat i k 300 % z úřední ceny. Oceňované zemědělské pozemky mají průměrnou bonitu, dle BPEJ se jednotková cena dle oceňovací vyhlášky pohybuje v rozmezí od 5,75 Kč/m 2 (BPEJ 53211) do 7,25 Kč/m 2 (BPEJ 54610). Vzhledem k umístění v obci sousedící s obcí s 2 5 tisíci obyvateli se cena upravuje o 40% nahoru. Upravené jednotkové ceny se pak pohybují od 8,05 Kč/m 2 do 10,15 Kč/m 2. V inzerci na serverech a stredo.ceskereality.cz jsou v okruhu do 10 km od obce Starý Kolín v nabídce pozemky s nabídkovou cenou od 11 Kč/m 2. Průměrná přepočtená nabídková cena zemědělského pozemku byla indikována pomocí srovnávací metody ve výši 13,34 Kč/m 2. Vzhledem k množství srovnávaných nemovitých věcí, obvyklým skutečným realizovaným cenám dle zkušeností znalce a kvalitě oceňovaných pozemků dle BPEJ, je obvyklá cena pozemků určena na základě provedené srovnávací metody. U reprezentantů použitých při výpočtu srovnávací hodnoty nebyla zjištěna kvalita půdy dle BPEJ, bylo však nalezeno dostatečné množství obdobných pozemků, které by mělo rozdíly v bonitě odstranit. Pozemky mají navíc průměrnou bonitu, vypočtená srovnávací hodnota vychází lehce vyšší než cena zjištěná. Srovnávací hodnota pozemků je určena ve výši 13 Kč/m 2, tj. průměrná přepočtená nabídková cena po zaokrouhlení dolů. zemědělských pozemků Stanovená srovnávací hodnota [Kč/m 2 ] 13,00 Měrná jednotka - m 2 zemědělského pozemku Předběžná srovnávací hodnota [Kč] Srovnávací hodnota - podíl id. 1/12 na parc. č. 1181/30, 1544 a 1891/ Srovnávací hodnota - podíl id. 1/12 na parc. č. 1181/30, 1544 a 1891/32 Srážka za horší obchodovatelnost minoritního spoluvlastnického podílu (odhad 90% z vypočtené srovnávací hodnoty) Obvyklá cena - podíl id. 1/12 na parc. č. 1181/30, 1544 a 1891/ kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 19 z 25

20 Pozemek silnice Jedná se o pozemky parc. č. 2244/9 v k. ú. Březnice. Ocenění je v případě tohoto pozemku vzhledem k nedostatku validních informací o obchodech s obdobnými nemovitými věcmi (není možné nalézt staticky významný soubor obdobných pozemků na místním realitním trhu nabízených k prodeji popř. již uskutečněných prodejů) provedeno metodou vycházející ze státem shromažďovaných informací, tedy metodou předepsanou Zákonem o oceňování majetku a jeho prováděcí vyhláškou viz. bod tohoto znaleckého posudku. pozemku Pozemky Výměra [m 2 ] Jednotková obvyklá cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] parc. č. 2244/ , ,28 Předběžná obvyklá cena pozemku jako celek ,28 Předběžná obvyklá cena - podíl id. 1/12 na parc. č. 2244/ ,94 Předběžná obvyklá cena - podíl id. 1/12 na parc. č. 2244/9 Srážka za horší obchodovatelnost minoritního spoluvlastnického podílu (odhad 90% z vypočtené 2 225,65 srovnávací hodnoty) Obvyklá cena po zaokrouhlení - podíl id. 1/12 na parc. č. 2244/ Kč Rekapitulace určení obvyklé ceny Rekapitulace ocenění založeného na tržních principech Nemovité věci Zemědělské pozemky parc. č. 1181/30, 1544, 1891/32 - podíl id. 1/12 Pozemek silnice parc. č. 2244/9 - podíl id. 1/12 Obvyklá cena celkem Obvyklá cena Kč Kč Kč 8.2. Vliv závad na obvyklou cenu nemovitých věcí Znalcem nebyly zjištěny žádné závady, které by mohly mít výrazný vliv na výslednou obvyklou cenu nemovitých věcí Určení administrativní ceny A. Nález 1. Základní informace Adresa předmětu ocenění: Kraj: Středočeský Okres: Příbram Obec: Březnice Katastrální území: Březnice Počet obyvatel: Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 420,00 Kč/m 2 kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 20 z 25

21 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce obyvatel II 0,85 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV 0,60 O3. Poloha obce - Ostatní případy V 0,80 O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, kanalizace a I 1,00 plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční a autobusová zastávka III 0,90 O6. Občanská vybavenost v obci - Rozšířená vybavenost (obchod, služby, zdravotní středisko, škola a pošta, nebo bankovní (peněžní) služby, nebo sportovní nebo kulturní zařízení) II 0,98 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 511,00 Kč/m 2 2. Prohlídka nemovitých věcí viz.výše 3. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění pozemků 1.1. Zemědělské pozemky - podíl id. 1/ Pozemek silnice - podíl id. 1/12 B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá poptávce III 0,00 2. Vlastnické vztahy - Pozemek ve spoluvlastnictví III -0,01 3. Změny v okolí - Bez vlivu III 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - exekuční příkaz I -0,04 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 4 Index trhu I T = P 5 * (1 + P i ) = 0,950 Index polohy i = 1 Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku I 1,00 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - Stavby pro VI 0,00 zemědělství 3. Poloha pozemku v obci - Ostatní neuvedené VI -0,05 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - Pozemek III -0,20 nelze napojit na žádné sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci není III -0,02 dostupná žádná občanská vybavenost v obci 6. Dopravní dostupnost - Špatné nelze přijet motorovým vozidlem I -0,08 7. Hromadná doprava - Žádná zastávka hromadné dopravy nebo ve I -0,10 vzdálenosti nad 1000 m 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti I 0,00 kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 21 z 25

22 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0, Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0, Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 11 Index polohy I P = P 1 * (1 + P i ) = 0,550 Koeficient pp = I T * I P = 0, Ocenění pozemků i = Zemědělské pozemky - podíl id. 1/12 Ocenění Zemědělské pozemky oceněné dle 6 Výpočet úpravy základní ceny - příloha č. 5: Obce s 2-5 tisíci obyv. - vlastní území: 40 % Celková úprava ceny: 40,00 % Název Parcelní číslo BPEJ Výměra JC Úprava UC Cena [m2] [Kč/m2] [%] [Kč/m2] [Kč] orná půda 1181/ ,00 7,25 40,00 10, , ,00 6,34 40,00 8, ,00 orná půda ,00 7,12 40,00 9, ,59 orná půda 1891/ ,00 5,75 40,00 8, , ,00 7,12 40,00 9, ,43 Zemědělské pozemky oceněné dle 6 Celkem: ,00 m ,37 Zemědělské pozemky - podíl id. 1/12 - výchozí cena pro výpočet = ,37 Kč vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 12 Zemědělské pozemky - podíl id. 1/12 - zjištěná cena = ,36 Kč 1.2. Pozemek silnice - podíl id. 1/12 Ocenění Stavební pozemek pro ostatní plochy, komunikace Úprava základních cen pro pozemky komunikací Znak P i P1. Kategorie a charakter pozemní komunikace I Dálnice silnice 0,80 P2. Charakter a zastavěnost území III V kat. úz. mimo sídelní část obce v nezastavěném území 0,70 P3. Komerční využití I Bez možnosti komerčního využití 1,00 P4. Povrch komunikace II S nezpevněným povrchem 0,85 kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 22 z 25

23 Úprava základní ceny pozemků komunikací P1 * P2 * P3 * P4 = 0,476 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Koeficienty ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 3 - stavební pozemek - ostatní plocha, ostatní komunikace 4 odst ,- 0,476 1, ,24 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 3 ostatní plocha - silnice 2244/9 122,00 243, ,28 Ostatní stavební pozemek - celkem ,28 Pozemek silnice - podíl id. 1/12 - výchozí cena pro výpočet vlastnického = ,28 Kč podílu Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 12 Pozemek silnice - podíl id. 1/12 - zjištěná cena = 2 472,94 Kč C. REKAPITULACE Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění pozemků 1.1. Zemědělské pozemky - podíl id. 1/ ,40 Kč 1.2. Pozemek silnice - podíl id. 1/ ,90 Kč 1. Ocenění pozemků celkem ,30 Kč Celkem ,30 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem ,30 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: ,- Kč slovy: Dvacetčtyřitisícdevětsetdevadesát Kč kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 23 z 25

24 D. Závěrečný výrok Výsledné ceny Srovnávací hodnota - obvyklá cena Zjištěná cena dle vyhlášky Kč Kč a) Předmětem ocenění jsou veškeré nemovité věci a jejich příslušenství ve vlastnictví povinné, které jsou zapsané na LV č. 549, tj.: o podíl ve výši id. 1/12 na pozemcích parc. č. 1181/30, 1544, 1891/32 a 2244/9;to vše v k. ú. Březnice, obec Březnice, okres Příbram. Výsledná obvyklá cena nemovitých věcí, příslušenství nemovitých věcí, práv a závad uvedených se určuje na základě získaných informací, popsaných parametrů, místního šetření, výsledků získaných použitím srovnávací metody a aktuální oceňovací vyhlášky, se zohledněním rizikových faktorů; podle stavu ke dni , částkou ve výši: ,- KČ slovy: Dvacetdevěttisícpětsetšedesát korun českých b) Příslušenstvím nemovitých věcí se rozumí: o Nemovité věci nemají příslušenství. c) a d) Věcná břemena, výměnky a nájemní, pachtovní či předkupní práva spojená s oceňovanými nemovitými věcmi nezjištěny Nakládání s obsahem znaleckého posudku a znaleckým posudkem jako celkem se řídí zákonem č.121/2000 Sb., o právu autorském, o právech souvisejících s právem autorským a o změně některých zákonů (autorský zákon), ve znění pozdějších předpisů; jako obsah ani jeho jednotlivé části nesmí být redukovány, ukládány do vyhledávacího systému či převáděny do jakékoli formy pro použití v zobrazovacích zařízeních a přístrojích za účelem kopírování, zaznamenání nebo k jiným účelům bez předchozího písemného souhlasu podepsaného zhotovitele. V Praze dne Trojská 163/ Praha 8 kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 24 z 25

25 E. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne , č.j. Spr. 2428/2008 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1078/151/2014 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č F. Seznam příloh Příloha č. 1: Výpis z katastru nemovitostí LV č. 549 ze dne Příloha č. 2: Katastrální mapa dálkový náhled Příloha č. 3: Mapa oblasti Příloha č. 4: Fotodokumentace nemovitých věcí ze dne kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 25 z 25

26 Příloha č. 1: Výpis z katastru nemovitostí LV č. 549

27

28

29 Příloha č. 2: Katastrální mapa dálkový náhled

30

31

32 Příloha č. 3: Mapa oblasti Letecká fotomapa nemovité věci pozemku parc.č GPS: 49 33'55.45"N, 13 56'33.15"E Umístění nemovité věci v rámci obce Březnice

33 Letecká fotomapa nemovitých věcí pozemků parc.č. 1891/32 a 2244/9 GPS: 49 34'13.55"N, 13 57'49.00"E Umístění nemovitých věcí v rámci obce Březnice

34 Letecká fotomapa nemovité věci pozemku parc.č. 1181/30 GPS: 49 33'03.03"N, 13 57'52.16"E Umístění nemovité věci v rámci obce Březnice

35 Umístění oceňovaných pozemků v rámci města Březnice Umístění města Březnice v rámci regionu

36 Příloha č. 4: Fotodokumentace nemovitých věcí Pozemek parc. č Pozemky parc. č. 1891/32 a 2244/9 Pozemek parc. č. 1181/30