Znalecký posudek číslo 2856 /

Transkript

1 Znalecký posudek číslo 2856 / OCENĚNÍ NEMOVITÉ VĚCI jednotky bytu pro účely dobrovolné dražby NEMOVITOST: Adresa nemovitosti: Jednotka - byt s příslušenstvím a podílem na společných částech domu a pozemku ul. Gogolova č.p.921, č.o.6, Havířov, Město Katastrální údaje: Okres Karviná, obec Havířov, k.ú. Havířov-město, ČSÚ ; LV 2624, 1875 Byt č.921/13 s příslušenstvím a podílem pozemku p.č.901 VLASTNÍK: Kalanaš Petr r.č /5188 ul. Lumírova 521/24, Ostrava, Výškovice ÚČEL OCENĚNÍ: Dobrovolná dražba dle zák. č. 26/2000 Sb., účinného od OBJEDNATEL OCENĚNÍ: Adresa objednatele: Dražbyprost s.r.o. Mírové náměstí 2/5, Ústí nad Labem IČ DIČ Telefon Fax k.stupka@dražbyprost.cz ZHOTOVITEL OCENĚNÍ: Ing. Pavel Polák Znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne čj.: Spr. 1974/92 Adresa zhotovitele: Na Fojtství 4/1443, Havířov Město, IČ DIČ Telefon Fax pavel.pol@centrum.cz Datum místního šetření: Datum zpracování : Počet stran: 11 A 4 Počet příloh: 3 A 4 Počet vyhotovení: 3 Vyhotovení číslo: 1 2 3

2 2 A. NÁLEZ STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI: stavba dokončena v r změna stavby v r.... zateplení v r.2010 Stavebně technický stav stavby novostavba udržovaná průměrně neudržovaná Dům Počet podlaží celkem: 6 z toho podzemní: 1 z toho nadzemní: 5 Počet bytů : 14 Počet garáží: 0 Počet provozních jednotek: 0 Celkový počet jednotek: 14 Konstrukce: zděné betonové montované kovové dřevěné jiné Využití: bydlení pronájem podnikání bydl. a podnik. část.obsazen volný objekt Poloha: centrum kraj obce bytová zóna průmysl. zóna nákup. zóna mimo obec Přípojky: voda kanalizace plyn elektro telefon zpev. příjezd Dostupnost: MHD železnice autobus dálnice/sil. I.tř sil. II/III. tř Negat. vlivy okolí: dálnice/i.tř železniční tr. podnik/trafo letiště zápl. oblast jiné Požadavky objednatele Ocenit dle zásad dobrovolné dražby, dle zák. č. 26/2000 Sb., účinného od PRODEJNOST NEMOVITOSTI: velmi dobrá průměrná obtížná do 6 měsíců od 6-12 měs. nad 1 rok Komentář ke stanovení hodnoty posuzované nemovitosti: Jedná se o byt s příslušenstvím v typovém panelovém domě. Byt je v osobním vlastnictví, umístěný ve 3.NP. Dům je běžně udržován, v roce 2010 zateplen, vyměněny okna za plastová, nový slaboproud zvonky a vstupní dveře. Byt je ve špatném technickém stavu, chybějící vybavení, neuživatelný stav. Dílčí stavební úpravy z nedávné doby spíše snížily užitné vlastnosti bytu. Chybí kuchyňská linka, vestavěné skříně jak šatní, tak spížní, vodovodní baterie v koupelně i kuchyni. Původní umakartové bytové jádro je obloženo SDK, v koupelně obloženo ker. obklady. Umístěním nadměrné vany do původní koupelny je její užívání velmi omezeno. Proběhlá částečná rekonstrukce rozvodů nn elektro je v nevyhovujícím technickém stavu, rozvody v lištách na povrchu, nelze bezpečně užívat. Teprve po nezbytných stavebních úpravách bude možno byt pro standardní rodinné bydlení užívat Občanská vybavenost v okolí je úplná, veškeré inž. sítě jsou přivedeny do domu a bytu. Příjezd k domu je po veřejné místní komunikaci ul. Gogolova s omezenou možností parkování. Pozemek p.č.901 je v podílovém spoluvlastnictví majitelů bytů. Právní forma hospodaření SVJ Společenství Gogolova 6. Situace Přehled oceňovaných jednotek a pozemků Přehled podkladů Bytová jednotka č.921/8 ve 3 NP v bytovém domě č.p.921 na p.č.901 a spoluvlastnický podíl na společných částech domu a pozemku v rozsahu 671/10000 Pro vypracování znaleckého posudku byly zapůjčeny případně podepsaným znalcem opatřeny následující podklady: 1.1 Výpis z katastru nemovitostí - dům, pozemek LV č vyhotoven ČÚZaK-SCD, dálkovým přístupem dne Výpis z katastru nemovitostí - byt LV 2624 vyhotoven ČÚZaK-SCD, dálkovým přístupem dne (viz přílohu). 1.5 Kopie KM Vyhotovena ČÚZaK-SCD, dálkovým přístupem dne (viz přílohu). 1.6 Stavebně právní dokumentace Kolaudační rozhodnutí MNV Havířov z roku Výkresová dokumentace Typové podklady T 06, Stavoprojekt Ostrava. 1.7 Místní šetření Místní šetření spojené s prohlídkou a měřením nemovitosti bylo provedeno dne za účasti zástupce RK Sting Ing. Zwyrtkové. Charakteristika obce Druh obce: statutární město Správní funkce obce: obec III Počet obyvatel: Obchod potravinami resp. smíšené zboží: v místě Školy: střední, VŠ

3 3 Poštovní úřad: v místě Obecní úřad: v místě Stavební úřad: v místě Kulturní zařízení: základní Sportovní zařízení: veškeré Struktura zaměstnanosti: podprůměr Životní prostředí: průměr Poptávka nemovitostí: průměr Hotely ap.: ano Územní plán: zpracován bez nepřiměřených rizik Poloha nemovitosti Poloha k centru: bytová zóna Vzdálenost k nádraží ČD: 2,5 km Vzdálenost k autobusovému nádraží: 300 m Vzdálenost k zastávce MHD: 100 m Dopravní podmínky: nadprůměrné Konfigurace terénu: rovina Převládající zástavba: bytové domy Parkovací možnosti: omezené blízko objektu Obyvatelstvo v okolí: průměr Inženýrské sítě v obci s možností napojení oceňovaného areálu: vodovod, elektro, kanalizace, zemní plyn, dálkové topení, Telefon, data: zavedeny do domu Nemovitost obsazena Členy společenství vlastníků jednotek. Popis jednotlivých staveb Obytný dům č.p.921, byt č.j.921/8 Základní popis Jedná se dům obdélníkového půdorysu, střední sekce čtyř domů. Objekt je plně podsklepený, s 5ti nadzemními podlažími. Střecha je plochá. Dům je umístěn na pozemku p.č.901. Druh stavby - účel využití Obytná - bytový dům Dokumentace Projektová dokumentace typová. Způsob užívání V 1.PP jsou sklepy a společné prostory, v 1. NP jsou 2 byty, ve 2.NP až 5.NP jsou vždy 3 byty. Oceňovaný byt 2+1se nachází v 3.NP. Popis tech. stavu stavby Stáří: = 57 let, životnost objektu stanovuji na 80 let. Celkový technický stav domu, vzhledem ke stáří a prováděné údržbě je průměrný. Závady jednotlivých konstrukcí a vybavení bytu viz. komentář. Pozemky Základní popis pozemku p.č m 2 zastavěná plocha a nádvoří (podíl 671/1000), zastavěn obytným domem Trvalé porosty Věcná břemena B. POSUDEK Nejsou, neoceňují se. Nejsou. 0. Úvod, použitá metodika ocenění Úkolem podepsaného znalce je provést ocenění nemovitosti obecnou (= obvyklou, tržní, obchodovatelnou) cenou. Pro její stanovení neexistuje předpis, k dispozici je pouze odborná literatura respektive znalecké standardy. V zákonu č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku (jenž se ovšem vztahuje na výslovně vyjmenované případy, což v daném případě není) je tzv. obvyklá cena definována následujícím způsobem: Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné

4 4 služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Na základě výše uvedeného je pro stanovení obecné (= obvyklé, tržní) ceny použita následující metodika (v souladu se Znaleckým standardem č. VI Obecné zásady oceňování majetku a Znaleckým standardem č. VII Oceňování nemovitostí ): 1. Ocenění porovnávacím způsobem - podle známých realizovaných resp. inzerovaných prodejů obdobných nemovitostí se provede porovnání a aplikace na oceňovanou nemovitost. 2. Závěrečný odborný odhad obecné ceny podle odborné úvahy znalce, na základě zvážení všech okolností a výše vypočtených cen. 0.1 Použité předpisy, literatura a další podklady Předpisy a metodiky pro ocenění Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Zákon č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách Výpočetní programy Program pro oceňování nemovitostí ABN. Autor: Prof. Ing. Albert Bradáč, DrSc., Brno Literatura [1] BRADÁČ A. a kol.: Teorie oceňování nemovitostí. V. vydání. Akademické nakladatelství CERM Brno s.r.o., 2001 [2] BRADÁČ A., HALLEROVÁ A., KREJČÍŘ P.: Úřední oceňování majetku. Akademické nakladatelství CERM Brno s.r.o., Posudek 1.1 Popis domu a jednotky Popis celkový V současné době nejsou prováděny žádné stavební práce na budově a jednotce. Objekt Řadový, střední sekce Půdorys Obdélníkový Podsklepení Podsklepený Počet podzemních podlaží 1 Počet nadzemních podlaží 5 Základy Základové pasy Izolace Izolace provedeny, vodorovné, svislé Nosná konstrukce Montované z plošných dílců Střecha Rovná, plochá, jednoplášťová Krytina Modifikovaný asfaltový pás. Klempířské konstrukce Z poplastovaného plechu Fasádní omítky Povrchová úprava panelů nástřik, dodatečný ETICS Vnější obklady Mozaiková omítka Bleskosvod Proveden Výtah Není

5 1.1.2 Popis jednotlivých podlaží 5 Popis vybavení 1.PP (1. podzemní podlaží - sklepy, suterén) Konstrukce a vybavení Zdivo Stropy Vnitřní omítky Vnitřní obklady Schody Dveře Okna Podlahy obytných místností Podlahy ostatních místností Elektroinstalace Rozvod vody Zdroj teplé vody Instalace plynu Kanalizace Vybavení kuchyně Vnitřní vybavení Záchod Ostatní Výčet místností podlaží Popis vybavení 1.NP - 5. NP a bytové jednotky Konstrukce a vybavení Zdivo Stropy Vnitřní omítky Vnitřní obklady Schody Dveře Okna Podlahy obytných místností Podlahy ostatních místností Vytápění Elektroinstalace Rozvod vody Zdroj teplé vody Instalace plynu Kanalizace Vybavení kuchyně Vnitřní vybavení Záchod Ostatní Výčet místností podlaží Stáří a technický stav objektu Popis Montované, plošné S rovným podhledem, betonové Jednovrstvá Nejsou Betonové, teraco Dřevěné Plastová Obytné místnosti nejsou Betonová mazanina Světelná, jističe Studené, teplé Dálkový rozvod CZT Provedena, zemní plyn Provedena V podlaží kuchyně není V podlaží není V podlaží není Není Schodiště, sklepní místnosti, společné prostory Popis Montované z prefa dílců, plošné S rovným podhledem, ŽB Vápenné hladké štukové Pouze povrch jádra Betonové, teraco Dřevěné, hladké Plastová, dvojsklo Vlýsky Keramická dlažba ÚT, dálkové CZT, radiátory ocelové Světelná Studené a teplé Dálkový rozvod CZT Provedena v kuchyni Z koupelny, WC, kuchyně Není Koupelna - vana, umývadlo Splachovací Není schodiště, byty Původní část: Užívání od roku 1959 Provedené úpravy / rok Běžná údržba domu / 2010 zateplení Zjištění typu objektu a způsobu ocenění Zjištění charakteru pro ocenění porovnávacím způsobem Jedná se o dům se o budovu typu J dům vícebytový typový. Dům splňuje podmínky 3 odst.1 písm. a/ bod 1 zákona. Nadpoloviční část ploch je užívána a k datu ocenění pro bydlení.

6 6 Výměra bytu Plocha místnosti, prostoru (m 2 ) Koef. Plocha po krácení (m 2 ) Pokoj 1 13,95 1,00 13,95 Pokoj 2 18,70 1,00 18,70 Předsíň 8,00 1,00 8,00 Kuchyň 7,60 1,00 7,60 Koupelna 1,95 1,00 1,95 WC 1,20 1,00 1,20 Lodžie 2,70 1,00 2,70 Sklepní místnost 2,20 0,80 1,76 Výměra celkem m 2 55, Ocenění cenovým porovnáním Ocenění nemovitostí je provedeno cenovým porovnáním (komparací). Porovnávací metoda ocenění vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. Srovnatelnou cenou tedy rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi, na základě řady hledisek. Pro ocenění dané nemovitosti je použita multikriteriální bazická metoda - metoda porovnání na základě standardní jednotkové tržní ceny SJTC podle Bradáče. Princip metody spočívá v tom, že z databáze znalce o realizovaných resp. inzerovaných prodejích podobných nemovitostí je pomocí přepočítacích indexů jednotlivých objektů odvozena jednotková tržní cena (za m 3 obestavěného prostoru, za m 2 zastavěné plochy, podlahové plochy, užitkové plochy hrubé a čisté). Indexy u jednotlivých objektů respektují jejich zvláštnosti pokud se týká obce a jejího vybavení, umístění objektu v obci ve vztahu k centru, k sousedním objektům, v terénu, dostupnosti objektu, jeho provedení a vybavení, technickému stavu, poměru zastavěné a nezastavěné plochy aj. Tato jednotkové cena, získaná následným statistickým vyhodnocením jako průměrná, minimální a maximální, je potom indexem oceňovaného objektu obdobně získaným přepočtena na jednotkovou cenu objektu; po vynásobení výměrou objektu je potom získána jeho porovnávací hodnota. K porovnání byly použity následující objekty v cenách vč. podílu na domě a pozemků : Zjištění ceny přímým porovnáním bytů Č. Lokalita velikost Způsob Vlastnosti bytu (m 2 ) užívání Oceň. objekt Havířov, Město, Gogolova 921/6 55,86 vlastnictví panelový dům zateplený, 3.NP, byt po nevhodných opravách, chybí vybavení, všechny sítě, byt (1) (2) (3) (4) (5) 1 Havířov, Podlesí, Družstevnická 58 vlastnictví panelový dům zateplený, 7.NP, byt po rekonstrukci, všechny sítě, výtah, byt Havířov, Město, Želivského 54 dtto panelový dům zateplený, 4.NP, byt po drobných opravách, všechny sítě, byt Havířov, Podlesí, E. Holuba 56 dtto panelový dům zateplený, 2.NP, byt po drobných opravách, všechny sítě, byt Havířov, Město, Žákovská 57 dtto panelový dům zateplený, 3.NP, byt v původním stavu, všechny sítě, byt Havířov, Město, Gogolova 921/6 58,03 dtto panelový dům zateplený, 5.NP, byt po rekonstrukci, všechny sítě, byt 1 + 2, 921/13

7 7 Č. Cena požadovaná resp. zaplacená Zjištění ceny přímým porovnáním pozemků Cena po redukci na pramen ceny Kč celkem Kč / m 2 prame n ceny Kč / m 2 K1 K2 K3 K4 K5 K6 KC (1-4) Koef. redukce na poloha domu zatep lení velikost bytu dispo zice, umíst ění v domě stav a vybavení bytu jiné (např. obyvate lstvo, parková ní) úvaha znalce, náklady na uvedení do užívání Cena oceň objektu. Kč / m 2 (1) (6) (7) (8) (9) (10) (11) (12) (13) (14) (15) (16) , ,00 1,00 0,98 1,10 1,00 1,05 1, , ,00 1,00 1,00 1,10 1,00 1,05 1, , ,00 1,00 1,00 1,10 1,00 1,05 1, , ,00 1,00 1,00 1,02 1,00 1,01 1, , ,00 1,00 0,98 1,10 1,00 1,03 1, Celkem jednotková cena - průměr Kč / m Minimum Kč / m Maximum Kč / m Výměra oceňovaného pozemku m 2 56 Celkem cena bytu - průměr Kč Minimum Kč Maximum Kč Odhad podle metodiky ABN Kč K1 Koeficient úpravy na polohu objektu K2 Koeficient úpravy na velikost objektu K3 Koeficient úpravy na byt v domě K4 Koeficient úpravy na celkový stav (lepší - horší) K5 K6 Koeficient úpravy na ev. další vlastnosti (lepší - horší) Koeficient úpravy dle odborné úvahy znalce (lepší - horší) Koeficient úpravy na pramen zjištění ceny: skutečná kupní cena: K5 = 1,00, u inzerce přiměřeně nižší KC Koeficient celkový KC = (K1 K2 K3 K4 K5 K6) U oceňovaného objektu se při přímém porovnání mezi objekty srovnávacími a oceňovaným uvažují všechny koeficienty rovny 1,00 Kalibrace: Koeficient K1-K6 vyjadřuje, kolikrát je v daném kritériu srovnávací objekt cenově lepší než oceňovaný. Bude-li srovnávací lepší, bude K >1 Bude-li srovnávací horší, bude K< 1 2. Rekapitulace Bytová jednotka č. 921/8 Cena zjištěná porovnávacím způsobem Cena zjištěná dle metodiky ABN-SITC Obecná (obvyklá, tržní) cena podle odborného odhadu znalce Cena ,00 Kč ,00 Kč ,00 Kč Slovy : pětsettisíc korunčeských Posouzení dle zák. 26/2000 Sb.: Závady, které prodejem nemovitosti v dražbě nezaniknou, jsou věcná břemena, nájem bytu a nájemní práva, u nichž zájem společnosti vyžaduje. aby nemovitost zatěžovala i nadále. Dle místního šetření a dostupných podkladů na dražených nemovitostech nejsou žádné závady, které nezaniknou dražbou. Jsou pouze zástavní práva a exekuce. Movité věci, které by tvořily příslušenství k oceňovaným nemovitostem, nebyly zjištěny při místním šetření.

8 9

9 10

10 11 4. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě čj. Spr. 1974/92 ze dne pro základní obor: 1) ekonomika, 2) stavebnictví, odvětví: 1) ceny a odhady nemovitostí, 2) stavby obytné Znalecký posudek je zapsán pod č /16 znaleckého deníku. Znalečné účtuji podle připojené likvidace na základě dokladu číslo V Havířově dne Ing. Pavel Polák Na Fojtství 4/ Havířov Město tel pavel.pol@centrum.cz