ZNALECKÝ POSUDEK č /2015

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č /2015 O ceně bytové jednotky č.466/4 v Ústí nad Labem, místní část Neštěmice, Opletalova č.p.466, vč.příslušenství a podílu o velikosti 577/35888 na společných částech domu a pozemcích p.č.6/11, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 220 m 2, p.č.6/12, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 195 m 2 a p.č.6/13, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 223 m 2, vše zapsáno na LV č.1230 pro k.ú.neštěmice Objednatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: Dražební centrum s.r.o. Biskupský dvůr 2095/ Praha 1 Stanovení ceny pro účely dražby Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni znalecký posudek vypracoval: Ing. Jan Šíma Hostkovice Tršice telefon: hon.sima@seznam.cz Znalecký posudek obsahuje 21 stran textu včetně titulního listu a 4 strany příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Tršicích

2 A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol stanovení obvyklé ceny bytové jednotky č.466/4 v Ústí nad Labem, místní část Neštěmice, Opletalova č.p.466, vč.příslušenství a podílu o velikosti 577/35888 na společných částech domu a pozemcích p.č.6/11, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 220 m 2, p.č.6/12, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 195 m 2 a p.č.6/13, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 223 m 2, vše zapsáno na LV č.1230 pro k.ú.neštěmice 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Bytová jednotka č.466/4 Adresa předmětu ocenění: Opletalova Ústí nad Labem Kraj: Ústecký Okres: Ústí nad Labem Obec: Ústí nad Labem Katastrální území: Neštěmice Počet obyvatel: Základní cena stavebního pozemku vyjmenované obce ZCv = 1 320,00 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne za přítomnosti znalce. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z LV č.1230 pro k.ú.neštěmice - kopie snímku katastrální mapy - mapa okolí - statistické údaje o počtu obyvatel ČR - 2 -

3 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby: /2906, Paní Pavlína Gýnová, Opletalova 466, Ústí nad Labem, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: /2906, Paní Pavlína Gýnová, Opletalova 466, Ústí nad Labem, vlastnictví: výhradní odpovídají skutečnosti 6. Dokumentace a skutečnost PD objektu nebyla předložena. 7. Celkový popis nemovité věci Znalec nebyl i přes písemnou výzvu do nemovitosti vpuštěn, proto některé údaje v ocenění jsou odhadnuty dle vnějšího stavebně technického provedení a dle informací sousedů. Oceňovaná nemovitost je bytová jednotka dispozice 2+1, nacházející se ve 2.nadzemním podlaží panelového objektu s jedním podzemním a osmi nadzemními podlažími. Má plochou střechu, bleskosvod je instalován, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu. Fasáda je zateplená, okna jsou plastová. Vnitřní vybavení je podstandardní, umakartové jádro. Vytápění je ústřední dálkové vč.teplé vody. K bytové jednotce patří lodžie a sklepní koje. Výtah v domě je instalován, v původním stavu. Schody jsou železobetonové s povrchem s terasa. Objekt je z roku Dům je napojen na kompletní infrastrukturu. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Bytová jednotka č.466/4-3 -

4 B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Bytová jednotka č.466/4 Ocenění pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemky Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00-4 -

5 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% IV 0,00 včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 +Σ P i = 1,000 6 i = 1 Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než I -0,06 nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - prodej dražbou I -0,04 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + Σ P i) = 0,900 5 i = 1 Index polohy pozemku Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III -0,05 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VI 0,00-5 -

6 dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD III 0,00 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0, Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0, Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i ) = 0,990 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,900 * 1,000 * 0,990 = 0, i = 2 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst ,- 0, ,12 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a 6/11 220, , ,40 nádvoří 4 odst. 1 zastavěná plocha a 6/12 195, , ,40 nádvoří 4 odst. 1 zastavěná plocha a 6/13 223, , ,76 nádvoří Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří - celkem ,56 Pozemky - zjištěná cena = ,56 Kč - 6 -

7 Rekapitulace cen pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemky = ,56Kč ,56 Kč Celková cena nemovitého majetku pro stanovení podílu = ,56 Kč Vlastní ocenění jednotky Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Bytový prostor 38 porovnávací metoda Poloha objektu: Ústí nad Labem Stáří stavby: 33 let Základní cena ZC (příloha č. 27): ,- Kč/m 2 Podlahové plochy bytu koeficient dle typu podlahové plochy podlahová plocha bytu: 57,7 * 1,00 = 57,70 m 2 lodžie: 3,4 * 0,20 = 0,68 m 2 sklepní koje: 2,0 * 0,10 = 0,20 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: 58,58 m 2 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 1. Typ stavby - Budova - panelová, zateplená III 0,00-7 -

8 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, II 0,00 sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě NP s výtahem III 0,05 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové III 0,03 strany - s výhledem 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství částečné nebo úplné II -0,10 mimo byt nebo umakartové bytové jádro 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní III 0,00 vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové III 0,00 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0, Stavebně - technický stav - Byt ve špatném stavu (předpoklad IV 0,65 provedení rozsáhlejších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 33 let: s = 1-0,005 * 33 = 0,835 9 Index vybavení I V = (1 + Σ V i ) * V 10 * 0,835 = 0,532 i = 1 Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než I -0,06 nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - prodej dražbou I -0,04 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + Σ P i) = 0,900 5 i = 1 Index polohy pozemku Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku - 8 -

9 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III -0,05 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD III 0,00 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0, Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0, Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i) = 0, i = 2 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = ,- Kč/m 2 * 0,532 = 5 777,52 Kč/m 2 CB P = PP * ZCU * I T * I P = 58,58 m 2 * 5 777,52 Kč/m 2 * 0,900 * 0,990= ,39 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = ,39 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku Zjištěná cena pozemku: ,56 Kč Spoluvlastnický podíl: 577 / Hodnota spoluvlastnického podílu: ,56 Kč * 577 / = ,21 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku ,21 Kč Bytová jednotka č.466/4 - zjištěná cena = ,60 Kč - 9 -

10 C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Bytová jednotka č.466/ ,60 Kč 1. Ocenění staveb celkem ,60 Kč Celkem ,60 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem ,60 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Bytová jednotka č.466/ ,60 Kč 1. Ocenění staveb celkem ,60 Kč Celkem ,60 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem ,60 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: ,- Kč slovy: Třistatřinácttisícšestsetdvacet Kč

11 Závěr : Závady, váznoucí na nemovitosti: Zástavní právo exekutorské - Pojišťovna České spořitelny, a.s., Viena Insurance Group, náměstí Republiky 115, Zelené Předměstí, Pardubice, Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu k pohledávce ve výši 3.440,- Kč - Finanční úřad pro Ústecký kraj, Velká hradební 39/61, Ústí nad Labem-centrum, Ústí nad Labem, Zástavní právo smluvní k pohledávce ve výši ,- Kč s příslušenstvím a k budoucím pohledávkám do výše ,- Kč s příslušenstvím - Finanční štít s.r.o., Ovocný trh 572/11, Staré Město, Praha 1, Zahájení exekuce 081EX-04072/ ze dne a související Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti 081EX-04072/ ze dne Tyto závady budou prodejem nemovitosti vymazány z KN, proto obvyklou cenu nemovitosti neovlivňují. Porovnání s obdobnými nemovitostmi :

12 V bytové zástavbě ulice Na Výšině, malém sídlišti Skalka v městské části Neštěmice v Ústí nad Labem - družstevní dvoupokojový byt s lodžií, jehož podlahová plocha činí 50m2. Kompletně renovovaný a velmi dobře udržovaný byt s praktickým dispozičním řešením se nachází ve zvýšeném přízemí řadového domu (zateplení, nová plastová okna apod.). Bytové jádro je po kompletní renovaci s keramickými obklady, dlažbou, vybaveno novou sanitární technikou, s novými rozvody teplé a studené vody, kuchyni i předsíni je taktéž položena dlažba, v pokojích je položena PVC krytina a koberce. Dům je umístěn na okraji bytové zástavby této městské části s rychlým spojením do všech ostatních části města MHD tak i se snadnou dostupností jeho veškeré občanské vybavenosti. Požadovaná cena ,- Kč včetně provize, včetně právního servisu

13 příjemný a prostorný, družstevní byt 2+1 s lodžií o velikosti 61 m2, který se nachází v 6.patře panelového domu v lokalitě Neštěmice, Skalka. Dům stojí ve velmi pěkném a klidném místě. Prošel celkovou rekonstrukcí tj. zateplení vč.fasády, plastové rozvody, nové vchodové dveře, plastová okna včetně lodžie, nové schránky. Samotný byt se skládá z předsíně, koupelny se sprchovým koutem, WC, kuchyně s jídelním koutem, obývacího pokoje, ložnice, šatny a v suterénu sklepu. Na podlahách dlažba, v pokojích PVC. V kuchyni zánovní kuchyňská linka a plynový sporák. V místě MHD, obchod, dětské hřiště, krásná příroda. Požadovaná cena ,- Kč včetně právního servisu. prodej bytu 2+1+L V Ústí nad Labem - Neštěmice. Výměra bytu je 69m. Byt se nachází v 5 patře panelového domu o sedmi podlaží v klidné sídlištní zástavbě. V bytové jednotce je koupelna s

14 vanou, samostatné WC, prostorná kuchyně, dva velké pokoje, lodžie, vstupní hala a šatna. Byt je vhodný k rekonstrukci podle vašich představ. Velký pokoj je přístupný z haly i z kuchyně a lze ho tedy rozdělit na dva pokoje. K bytu patří sklep. Byt je slunný s výhledem na jedné straně do Labského údolí a na druhé směrem na nově vystavěné vilky. Dům je zateplen a okna jsou plastová. Veškerá občanská vybavenost v místě. Parkovací stání jsou před domem. Je nutný převodní poplatek bytovému družstvu. Požadovaná cena ,- Kč včetně provize, včetně poplatků, včetně DPH, včetně právního servisu (k jednání) Studentská, Neštěmice - příjemné bydlení v cihlovém domě v bytě s plastovými okny a parketami v pokojích. Byt o velikosti 56m2 v 1 nadzemním podlaží s výhledem do zeleně. V bytě je rekonstruovaná koupelna, kde se nachází sprchový kout. Také v kuchyni je nová kuchyňská linka s plynovým sporákem. V okolí je školka. škola, zastávky MHD a plná občanská vybavenost. Byt je volný. Požadovaná cena ,- Kč včetně služeb RK a právního servisu

15 Obvyklá cena bez vlivu závad : ,- Kč Obvyklá cena závad : 0,- Kč Obvyklá cena oprávnění : 0,- Kč Obvyklou cenu nemovitosti stanovuji na ,- Kč. Slovy: Dvěstědevadesáttisíc Kč V Tršicích Ing. Jan Šíma Hostkovice Tršice telefon: hon.sima@seznam.cz Zpracováno programem NEMExpress AC, verze:

16 D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne pod č.j.spr 2982/98, pro základní obor Ekonomika, odvětví Ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor Stavebnictví, odvětví Stavby obytné a Stavby průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2015 znaleckého deníku

17 E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č.1230 ze dne Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 1 Mapa oblasti

18 Fotodokumentace nemovitosti

19 Mapa oblasti

20 - 20 -

21 - 21 -