ODHAD OBVYKLÉ CENY číslo /2015

Transkript

1 ODHAD OBVYKLÉ CENY číslo /2015 NEMOVITÁ VĚC: Rodinný dům. Katastrální údaje : Kraj Královéhradecký, okres Jičín, obec Bašnice, k.ú. Bašnice Adresa nemovité Bašnice 45, Bašnice věci: Vlastník stavby: /3174, Luboš Rygl, č.p. 39, Bříšťany, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: /3174, Luboš Rygl, č.p. 39, Bříšťany, vlastnictví: výhradní OBJEDNAVATEL: Dražbyprost s.r.o. Adresa objednavatele: Mírové náměstí 2/5, Ústí nad Labem ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: Zdeněk Bartoš 1. máje 1166, Turnov IČ: telefon: z.bartos@tiscali.cz DIČ: CZ fax: ÚČEL OCENĚNÍ: Pro dobrovolnou dražbu nemovitosti. (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA Kč Datum místního šetření: Stav ke dni : Počet stran: 10 stran Počet příloh: 2 Počet vyhotovení: 1 V Turnově, dne Zdeněk Bartoš

2 NÁLEZ Přehled podkladů -výpis z KN LV č. 241 ze dne , vyhotovený dálkovým přístupem -kopie katastrální mapy vyhotovená dálkovým přístupem -informace z realitního trhu -informace a údaje získané od pani Horákové. -fotodokumentace zhotovená znalcem -objednávka znaleckého posudku č.41/015 ze dne Místopis Bašnice je obec, počet obyvatel 189 (lexikon měst a obcí) minimální základní občanská vybavenost v místě, vybavenost vyššího stupně v 5 km vzdáleném městě Hořice. Nemovitost se nachází v zástavbě rodinných domů v blízkosti centra obce. Přístup a příjezd k nemovitosti je zajištěn z veřejné zpevněné komunikace, která se nachází podél pozemku. Území je zainvestované veřejnými inženýrskými sítěmi - vody a elektřiny. SOUČASNÝ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: širší centrum - smíšená zástavba Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Celkový popis Vlastník nemovitosti se nedostavil a tím neumožnil řádné řízení. Znalec musel objekt ocenit podle vnějších znaků a sdělení sousedky paní Horákové. Rodinný dům je obdélníkového půdorysného tvaru, nepodsklepený, jednopodlažní se sedlovou střechou. Základy kamenné, nosné stěny zděné, stropy rovné, okna dřevěná zdvojená, vnitřní a vnější omítky vápenné, střešní krytina z betonových tašek, klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu. Rodinný dům obsahuje kuchyň, 2 pokoje, koupelnu, WC, komoru, chodbu a verandu. K rodinnému domu je přistavěna garáž a domácí dílna. Nemovitost je oplocena. Silné stránky Rodinný dům je vystavěn na vlastním pozemku. Dostupnost na silniční síť je dobrá, nemovitost je situovaná u veřejné komunikace. Slabé stránky Celkový stav objektu je velmi sešlý a zanedbaný. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s Skutečné užívání stavby je v rozporu s její její kolaudací kolaudací - 2 -

3 Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo komunikace je zajištěn z veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Nemovitá věc v území se zhoršeným životním prostředím (hluk / vibrace - doprava, výroba, jiné zdroje) Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Komentář: Zástavní práva a exekuce evidované v listě vlastnictví č.241 nejsou zohledněna v obvyklé ceně nemovitosti. Ostatní rizika: nejsou OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků Pozemky. Porovnávací metoda Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků Pozemek stp.č. 81 je zastavěná plocha a nádvoří, pozemek p.č. 26/3 je zahrada, která tvoří jednotný vlastnický a funkční celek s rodinným domem. Celkový pozemek je lichoběžníkového půdorysného tvaru, rovný, oplocený, příjezd a přístup je zajištěn z veřejné zpevněné komunikace. Jedná se o pozemek napojený na inženýrské sítě elektřiny a vody, kanalizace je svedena do septiku. Cena pozemku je určena dle údajů spolupracujících odhadců a realitní inzerce. Cena pozemků v obci Bašnice se pohybuje v rozmezí ,- Kč/m 2 dle umístění a zaivestovanosti pozemku. Pro pozemek je k charakteru zástavby a jeho velikosti zvolena jednotková cena 200,- Kč/m 2. Druh pozemku Parcela č. Výměra [ m 2 ] Jednotková cena [ Kč/m 2 ] Celková cena pozemku [Kč] zastavěná plocha a nádvoří zahrada 26/ Celková výměra pozemků 503 Hodnota pozemků celkem Základní popis oceňovaných pozemků Jedná se o garáž a domácí dílnu, stavby jsou přistavěné k rodinnému domu. Domácí dílna je ve velmi špatném stavebně technickém stavu, chybí krytina střechy a částečně omítky. Výpočet věcné hodnoty ostatních staveb Název Popis Parc. číslo Množství JC RC Opotřebe ní Garáž a , domácí dílna m3 Kč/m3 Kč Jednoduchá zděná stavba, nepodsklepená, jednopodlažní se sedlovou střechou VH 80 % Kč Věcná hodnota ostatních staveb celkem

4 Výpočet věcné hodnoty stavby Rodinný dům. Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: 13, typ A Svislá nosná konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Střecha: se šikmou nebo strmou střechou Počet nadzemních podlaží: s jedním nadzemním podlažím Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 111 Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] vrchní stavba (17,2*9*4,8)+(5*5*2,7)+(1,9*3,4*2,7) = 827,98 m 3 zastřešení (17,2*9*3,4*0,5)+(5*5*1,1*0,5) = 276,91 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor vrchní stavba NP 827,98 m 3 zastřešení Z 276,91 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 1 104,89 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení Část standardu [%] 1. Základy kamenné S Zdivo zděné S Stropy rovné S Střecha sedlová S Krytina betonová taška S Klempířské konstrukce pozinkovaný plech S Vnitřní omítky vápenné S Fasádní omítky vápenné hladké S Vnější obklady chybí C Vnitřní obklady běžné keramické obklady S Schody standardní S Dveře hladké plné dveře S Okna dřevěná, zdvojená S Podlahy obytných místností standardní S Podlahy ostatních místností keramická dlažba S Vytápění ústřední topení S Elektroinstalace světelná, třífázová S 100

5 18. Bleskosvod bleskosvod S Rozvod vody ocelové trubky, studená i teplá voda S Zdroj teplé vody bojler S Instalace plynu chybí C Kanalizace plastové potrubí S Vybavení kuchyně standardní S Vnitřní vybavení umyvadlo, vana, WC S Záchod splachovací S Ostatní chybí C 100 Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy S 8, ,00 8,20 2. Zdivo S 21, ,00 21,20 3. Stropy S 7, ,00 7,90 4. Střecha S 7, ,00 7,30 5. Krytina S 3, ,00 3,40 6. Klempířské konstrukce S 0, ,00 0,90 7. Vnitřní omítky S 5, ,00 5,80 8. Fasádní omítky S 2, ,00 2,80 9. Vnější obklady C 0, ,00 0, Vnitřní obklady S 2, ,00 2, Schody S 1, ,00 1, Dveře S 3, ,00 3, Okna S 5, ,00 5, Podlahy obytných místností S 2, ,00 2, Podlahy ostatních místností S 1, ,00 1, Vytápění S 5, ,00 5, Elektroinstalace S 4, ,00 4, Bleskosvod S 0, ,00 0, Rozvod vody S 3, ,00 3, Zdroj teplé vody S 1, ,00 1, Instalace plynu C 0, ,00 0, Kanalizace S 3, ,00 3, Vybavení kuchyně S 0, ,00 0, Vnitřní vybavení S 4, ,00 4, Záchod S 0, ,00 0, Ostatní C 3, ,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 95,60 Koeficient vybavení K 4 : 0,9560 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 11) [Kč/m 3 ]: = 2 290,- Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,9560 Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 0,8000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle SKP): * 2,1260 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 3 723,46 Plná cena: 1 104,89 m 3 * 3 723,46 Kč/m 3 = ,72 Kč - 5 -

6 Plná cena: 1 104,89 m3 * 3 723,46 Kč/m3 = ,72 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 125 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 25 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 150 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 125 / 150 = 83,3 % Koeficient opotřebení: (1-83,3 % / 100) * 0,167 Rodinný dům. - zjištěná cena = ,29 Kč Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: 130,00 m 2 Obestavěný prostor: 1 105,00 m 3 Plocha pozemku: 503,00 m 2 Výpočet porovnávací hodnoty Popis oceňované nemovité věci Pro porovnání znalec vycházel z prodejů rodinných domů v regionu. Jednalo se o prodej rodinných domů, obdobné velikosti, stáří a vybavení. Posuzované rodinné domy jsou vybrány z realizovaných prodejů realitní kanceláře MMreality. Srovnatelné nemovité věci Název: Rodinný dům. Rodinný dům 1+kk, s prostornou půdou. Objekt je určen k rekonstrukci, na pozemku nová garáž + nové el. rozvody, kůlna, vlastní studna. Klidná lokalita určená k rekreaci i trvalému bydlení. Prodej uskutečněn 1/2013. Lokalita Bašnice Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 1,00 K2 Velikosti objektu 1,05 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,80 Celkový koef. K C 0,84 Upravená j. cena Kč/m Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 96,00 m m Kč Kč/m 2-6 -

7 Název: Rodinný dům. Prodej vesnického stavení v obci Petrovice, osada Kanice. Ve stavení jsou 2 obytné místnosti, částečně rekonstruovaná kuchyň a koupelna s WC, u nichž byla rekonstrukce již zahájena, ale nedokončena. Součástí objektu je prostorná garáž. Prodej uskutečněn 1/2013. Lokalita Petrovice, Kanice Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 1,00 K2 Velikosti objektu 1,10 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,20 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,80 Celkový koef. K C 1,06 Upravená j. cena Kč/m Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 77,00 m 2 77 m Kč Kč/m 2 Název: Rodinný dům. Rodinný dům 2+kk o CP 964 m2 v obci Petrovičky. Dispozice: zádveří, chodba, obytná kuchyně, ložnice, koupelna sprchovým koutem a WC. V patře půdní prostor vhodný k vestavbě dalších místností. Sítě: elektřina, septik, studna, plyn, možnost připojení na obecní vodovod. Součástí nemovitosti jsou chlévy, sklep, stodola, dílna a technická místnost, která se dá přebudovat na další 2 obytné místnosti. Prodej uskutečněn 6/2014. Lokalita Petrovičky Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 1,00 K2 Velikosti objektu 1,10 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 0,80 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 0,80 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,80 Celkový koef. K C 0,56 Upravená j. cena Kč/m Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 75,00 m m Kč Kč/m 2-7 -

8 Název: Rodinný dům. Prodej RD (malá zem. usedlost) v Dobré Vodě cca 3 km od Hořic. Dům je v původním, ale velmi dobře udržovaném stavu s novým ústředním topením a plynovým kotlem. Koupelna po rekonstrukci. K domu náleží stodola a garáž. Přes dvůr jsou bývalé chlévy a samostatný pískovcový sklep. Možno rozšířit nebo vestavět do podkroví. U domu pěkný zpevněný dvorek a zahrada. Prodej uskutečněn 7/2013. Lokalita Dobrý Voda u Hořic Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 1,00 K2 Velikosti objektu 0,90 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 0,80 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 0,80 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,80 Celkový koef. K C 0,46 Upravená j. cena Kč/m Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 150,00 m m Kč Kč/m 2 Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Minimální jednotková porovnávací cena Kč/m 2 Průměrná jednotková porovnávací cena Kč/m 2 Maximální jednotková porovnávací cena Kč/m 2 Stanovená jednotková porovnávací cena Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovité věci 130,00 m 2 Výsledná porovnávací hodnota Kč - 8 -

9 REKAPITULACE OCENĚNÍ Porovnávací hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku Kč Kč Kč Obvyklá cena Kč slovy: Pětsettisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: Komentář ke stanovení výsledné ceny Odhad rodinného domu č.p.45 je proveden na základě dostupných údajů z důvodu neumožnění znalci vstupu do domu a provedení prohlídky. Znalec vycházel z předložených podkladů, sdělení sousedky paní Horákové a prohlídky rodinného domu z vnějšku. Zástavní práva a exekuce evidované v listě vlastnictví č.241 nejsou zohledněna v obvyklé ceně. S přihlédnutím k současnému poklesu cen v obchodování s nemovitostmi a k tomu, že ani nově postavené objekty se obvykle v případě prodeje nepodaří prodat za cenu skutečných nákladů a vzhledem k porovnávací metodě, ke stavu domu, poloze nemovitosti v obci, kupnímu zájmu o tento druh nemovitosti stanovuji obvyklou cenu v současném stavu po zaokrouhlení ve výši ,- Kč. Velmi negativně ovlivňuje hodnotu nemovitosti skutečnost, že nebyl znalci umožněn vstupu do domu a provedení prohlídky nemovitosti. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne č.j. Spr. 2307/97 pro obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č V Turnově dne Znalec : Zdeněk Bartoš 1.máje Turnov - 9 -

10 Fotodokumentace oceňované nemovitosti dům od silnice dům ze zahrady garáž s domácí dílnou domácí dílna