Odhad tržní hodnoty č. 5020

Transkript

1 Odhad tržní hodnoty č Objednatel posudku: Exekutorský úřad Přerov soudní exekutor JUDr. Tomáš Vrána Komenského Přerov DIČ: CZ č. obj.: USN 103 Ex 23693/12 Účel posudku:exekuční řízení prodejem podílu z nemovité věci USN 103 Ex 23693/12 Podle stavu ke dni posudek vypracoval: Adolf Pelár d.t. soudní znalec oboru ekonomika ceny a odhady nemovitostí Dolní Studénky 39 Posudek obsahuje25 stran textu a 22 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních

2 2 A. Nález 1. Znalecký úkol Odhad obvyklé (obecné, tržní) ceny podílu z nemovité věci se všemi právy a závadami podíl 1/2 z nemovité věci: 1) pozemek p.č. 116/25 Druh: orná půda výměra 190 m2 zapsané v Katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště Třinec pro obec Třinec, katastrální území Lyžbice na LV č podíl 1/72 z nemovité věci 2) pozemek p.č. 116/41 Druh: orná půda výměra 222 m2 zapsané v Katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště Třinec pro obec Třinec, katastrální území Lyžbice na LV č pro účely exekučního řízení prodejem podílů na nemovitosti dle usnesení soudního exekutora JUDr. Tomáše Vrány, Exekutorský úřad Přerov č.j. 103Ex 23693/12 2. Informace o nemovitosti Nemovitosti pozemky zapsané v Katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště Třinec pro obec Třinec, katastrální území Lyžbice na LV č jsou pozemky zařazeny do územního plánu obce a označeny jako BI LY-P1, v územním plánu (rtextové části) jsou pozemky vedeny jako plochy bydlení v rodinných domech. Pro účely prodeje nemovité věci v soudní dražbě musí znalec při ocenění nemovité věci přihlédnout k tomu, že stanovená obvyklá cena bude východiskem pro nejnižší podání, přičemž by měla být stanovena tak, aby bylo možno nemovitou věc za nejnižší podání reálně prodat. 3. Prohlídka a zaměření nemovité věci Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne bez přítomnosti vlastníka. 4. Podklady pro vypracování posudku USN soudního exekutora JUDr. JUDr. Tomáše Vrány, Exekutorský úřad Přerov č.j. 103Ex 23693/12 - LV č k.ú Lyžbice, obec Třinec - KM k LV č k.ú Lyžbice, obec Třinec (zdroj čúzk) - LV č k.ú Lyžbice, obec Třinec - KM k LV č k.ú Lyžbice, obec Třinec (zdroj čúzk) - vyhláška Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb, kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb, o oceňování majetku ve znění vyhlášky č. 199/2014 sb - metodika stanovení obvyklé ceny nemovitostí

3 3 - informace RK a realitních makléřů z oblasti - mapový server věřejného registru zemědělské půdy - územní plán obce Třinec - mapový server českého úřadu zeměměřičského a katastrálního (ČÚZK) - SW DeltaNem 5. Vlastnické a evidenční údaje Kraj: Moravskoslezský Okres: Frýdek-Místek Obec: Třinec Katastrální území: Lyžbice (771104) LV 5061 List vlastnictví číslo: 5061 Vlastníci: 1. Josiek Bogdan Podíl: 1/2 Lidická 630, Lyžbice, Třinec 2. Ostruszková Lenka Podíl: 1/2 Komenského 681, Staré Město, Třinec List vlastnictví číslo: 5071 LV 5071 List vlastnictví číslo: 5071 Vlastníci: 1. Společné jmění manželů Podíl: 1/36 Aresin Edward a Aresinová Monika Jablunkovská 291, Lyžbice, Třinec 2. Babilonová Miroslava Mgr. Podíl: 1/72 Horní 1005, Lyžbice, Třinec 3. Babilonová Zuzana Ing. Podíl: 1/72 Horní 1005, Lyžbice, Třinec 4. Banotová Helena Podíl: 1/36 Lidická 545, Lyžbice, Třinec 5. Borutová Pavlína Podíl: 1/36 Jablunkovská 696, Staré Město, Třinec 6. Chlopczyková Anna Podíl: 2/72 Máchova 658, Lyžbice, Třinec 7. Společné jmění manželů Podíl: 1/36 Cienciala Jan a Ciencialová Zdenka

4 4 B. Němcové 481, Lyžbice, Třinec 8. Czernek Jan Podíl: 1/72 Slezská 739, Lyžbice, Třinec 9. Společné jmění manželů Podíl: 1/36 Glos Rudolf a Glosová Františka Dukelská 792, Lyžbice, Třinec 10. Guzdková Helena Podíl: 1/36 Beskydská 699, Lyžbice, Třinec 11. Hankeová Lenka Podíl: 1/36 B. Němcové 482, Lyžbice, Třinec 12. Společné jmění manželů Podíl: 1/36 Horniak Josef a Horniaková Jiřina Velká Strana 17, Solopisky, Třebotov 13. Ježowiczová Darina Podíl: 1/36 Lidická 630, Lyžbice, Třinec 14. Kaluža Karel Podíl: 1/36 B. Němcové 478, Lyžbice, Třinec 15. Karchová Zdeňka Podíl: 1/36 Krátká 663, Lyžbice, Třinec 16. Kraus Jiří Podíl: 1/36 Polní 377, Staré Město, Třinec 17. Krausová Anna Podíl: 1/36 Jablunkovská 452, Lyžbice, Třinec 18. Společné jmění manželů Podíl: 1/36 Krchňák Antonín Ing. a Krchňáková Jaroslava Goldova 2545/3, Líšeň, Brno 19. Lamaczová Dáša Podíl: 1/72 Výstavní 1084, Lyžbice, Třinec 20. Společné jmění manželů Podíl: 1/36 Lorek Adam a Lorková Dagmar Kopernikova 650, Lyžbice, Třinec 21. Společné jmění manželů Podíl: 1/36 Lorek Adam a Lorková Kamila Kopernikova 650, Lyžbice, Třinec 22. Marciová Marcela Podíl: 1/36 Komenského 679, Staré Město, Třinec 23. Michalek Jan Podíl: 1/72 SNP 436, Lyžbice, Třinec 24. Michalková Anna Podíl: 1/72 SNP 436, Lyžbice, Třinec

5 5 25. Mrózková Danuše Podíl: 1/36 Kopernikova 681, Lyžbice, Třinec 26. Nowaková Zdeňka Podíl: 1/36 Palackého 509, Lyžbice, Třinec 27. Společné jmění manželů Podíl: 1/36 Olšar Bronislav a Olšarová Emilie Dukelská 672, Lyžbice, Třinec 28. Ostruszka Rudolf Podíl: 1/72 Krátká 668, Lyžbice, Třinec 29. Ostruszková Lenka Podíl: 1/72 Komenského 681, Staré Město, Třinec 30. Paszek Bogdan Podíl: 1/36 Lidická 708, Lyžbice, Třinec 31. Pěničková Jaroslava Podíl: 1/36 Palackého 461, Lyžbice, Třinec 32. Petrusová Ivona Mgr. Podíl: 1/36 Aleje 449/72, Hošťálkovice, Ostrava 33. Pilch Jan Podíl: 1/36 Dukelská 672, Lyžbice, Třinec 34. Plachá Monika Podíl: 4/72 Wolkerova 292, Lyžbice, Třinec 35. Steblová Jana Podíl: 1/36 Oldřichovice 59, Třinec 36. Společné jmění manželů Podíl: 1/36 Toman Petr a Tomanová Renata Kopernikova 650, Lyžbice, Třinec 37. Společné jmění manželů Podíl: 1/36 Vávra Ján a Vávrová Marie Jablunkovská 291, Lyžbice, Třinec 38. Společné jmění manželů Podíl: 1/36 Vlček Václav a Vlčková Jaroslava Nerudova 283, Lyžbice, Třinec 39. Společné jmění manželů Podíl: 1/36 Vlk Pavel a Vlková Nataša Máchova 657, Lyžbice, Třinec Komenského 681, Staré Město, Třinec

6 6 6. Dokumentace a skutečnost Dokumentace Katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště Třinec pro obec Třinec katastrální území Lyžbice na LV č a 5061 souhlasí se skutečností. Znalec zde posuzoval formální stav zápisu na KN 7. Celkový popis nemovité věci Předpoklady pro vypracování ocenění Prohlášení Znalec prohlašuje, že nemá žádný majetkový prospěch, majetkovou účast, nebo jiný zájem související s předmětem ocenění ani není majetkově nebo personálně propojen s objednatelem. Neexistují žádné důvody, které by mohly zpochybnit nezávislost nebo objektivitu znalce. Předpoklady Běžně dostupné informace o předmětu ocenění byly získány z veřejně dostupných zdrojů. Znalec neprováděl žádná další šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti podkladů. Za přesnost údajů a informací, ze kterých znalec při ocení vycházel, nepřebírá odpovědnost a předpokládá jejich pravdivost a úplnost. Věcné omezení S výslednou hodnotou uvedenou v tomto znaleckém posudku je kalkulováno pro účely uvedené v účelu ocenění. V případě použití výsledné hodnoty, jiné než uvedené účely, neodpovídá znalec za jakékoliv následky nebo škody s tímto použitím vzniklé. Stavebně právní stav Ke stavebně právnímu stavu oceňované nemovité věci nebyla objednatelem předložena žádná dokumentace. Z výpisu z Katastru nemovitostí a z délky a způsobu užívání vyplývá, že právní stav oceňované nemovité věci není v rozporu s údaji zapsanými v katastru nemovitostí. Zástavní a jiná věcná práva. viz příloha posudku. Nájemní vztahy Podle poskytnutých informací není oceňovaná nemovitost pronajímána. Metody oceňování Obvyklá cena Cena obvyklá je zákonem č. 151/1197 Sb., o oceňování majetku definována jako Obvyklou cenou kterou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného,

7 7 popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. V ČR neexistuje standard stanovení obvyklé ceny. Obvyklá cena je stanovována různými metodami ale oproti ceně administrativní není znalec vázán závazným předpisem a použití jednotlivých metod je čistě závislé na zkušenostech znalce. Znalec vychází z metod publikovaných v knize Teorie oceňování nemovitostí autor prof. A. Bradáč a kol. (ředitel ústavu soudního inženýrství) a dále znalec vycházel ze standardů používaných komerčními bankami pro ocenění nemovitostí. Pro ocenění majetku jsou používány tři obecně uznávané přístupy a jejich kombinace. - Nákladový (věcná hodnota) - Výnosový - porovnávací Nákladová metoda Tato metoda představuje náklady spojené s přímou reprodukcí majetku, nebo náklady spojené s nahrazením oceňovaného majetku, zohledňuje funkční nedostatek a ekonomickou resp. Morální zastaralost. Náklady na pořízení nového majetku jsou náklady spojené s pořízením majetku se stejnou využitelností při současných cenách. V případě tohoto ocenění pozemku je nákladová cena cenou úřední. Věcná hodnota nemovité věci Je cenou pozemků bez koeficientů prodejnosti a koeficientů inflace Výnosová metoda Výnosová metoda je založena na stanovení budoucích výnosů, které vlastnictví oceňovaného majetku svému majiteli přináší. Nezbytnou součástí tohoto přístupu ocenění je analýza výnosů, nákladů, investic a diskontní míry. Vzhledem k tomu, že nebyly poskytnuty informace o pronájmu pozemku tato metoda nebyla pro ocenění použita. Srovnávací metoda Při ocenění za použití porovnávací metody se odhaduje cena obvyklá pozemků na základě v současnosti realizovaných cen při prodejích majetku porovnatelných s oceňovaným majetkem mezi nezávislými partnery a jejich následném statistickém vyhotovení. Porovnávací metoda je založena

8 8 na soustředění informací o porovnatelných a na znalosti a analýze trhu s porovnatelnými majetky a statistické analýze. Následně je provedena analýza těch informací se zohledněním rozdílu mezi absolutní velkostí vybraných ukazatelů oceňovaných a porovnávaných majetků ze kterých zjistí výsledná hodnota. Indexová metoda Principem indexové metody je odvození hodnoty pozemku ze známé hodnoty pozemku pomocí tzv. indexů, které zohledňují některé jeho odlišné vlastnosti. Indexová metoda oceňování je rozšířená např. v SRN, kde byla původně zavedena. Postup oceňování při použití indexové metody: Tabulka koeficientů pro výpočet indexu pozemku zahrnuje koeficienty: A.územní struktury (od okrajových poloh obce po společenská a obchodní centra) B.typ pozemku (druh a stavební připravenost) C.třídu velikosti obce podle počtu obyvatel D.obchodní venkovskou polohu (obchodní, obytná, průmyslová, venkovská) E.územní připravenost, infrastrukturu (špatná, střední, dobrá, velmi dobrá, obchod, služby, zdravotnické zařízení, správní orgány, kultura, stanice dopravy a jejich vzdálenost od pozemku) F.speciální volitelné charakteristiky (ostatní podmínky, které zvyšují či snižují cenu pozemku) Dalším krokem je výpočet standardní jednotkové tržní ceny SJTC s jednotková cena pozemku s indexem I = 1,00. SJTC s = JTC s /I s Obdobně jako index srovnávacího pozemku Is se vypočítá index oceňovaného pozemku Io násobením příslušných koeficientů pro oceňovaný pozemek. I o = A o x B o x C o x D o x E o x F o Následuje výpočet jednotkové tržní ceny oceňovaného pozemku JTC o standardní jednotková tržní cena se násobí indexem oceňovaného pozemku. JTC o = SJTC s x I o Nakonec odhadce získá cenu oceňovaného pozemku CP o násobením jednotkové tržní ceny oceňovaného pozemku jeho plochou. CP o = JTC o x PP o, kde: PP o.plocha pozemku oceňovaného Pro tržní cenu pozemků jsou důležité zejména následující skutečnosti: kvalita pozemků (zařazení pozemků do územního plánu) podmínky nájemní smlouvy se současným uživatelem pozemků je li pozemek pronajat druh pozemků poloha pozemků a atraktivnost lokality, celková výměra a počet samostatných pozemků, tvar pozemků, přístup k pozemkům, průběh pozemkových úprav v lokalitě, evidence pozemků (zjednodušená evidence nebo evidence katastru nemovitostí), konkurence mezi kupujícími v dané lokalitě.

9 9 Popis oceňované nemovité věci: pozemek p.č. 116/25 výměra 190 m2 Druh: orná půda Pozemek je situován na okraji města Třinec v urbanizované příměstské výstavbě rodinných domů a rekreačních objektů se zahrádkami. Pozemek je zařazen v územním plánu jako stavební BI LY-P1, jako plochy bedlení v rodinných domech. Vzhledem k velikosti pozemku je uvažovat o zastavění problematické. Bylo by zde velmi obtížné dodržet obecné technické podmínky na výstavbu. Př. trvalé porosty a př. dočasné stavby se neoceňují. Ve prospěch oceňované nemovité věci nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí (sekce B1 LV č k.ú. Lyžbice) zřízena žádná věcná břemena, která by měla vliv na obvyklou cenu oceňovaných nemovitých věcí. pozemek p.č. 116/41 výměra 222 m2 Druh: orná půda Pozemek je situován na okraji města Třinec v urbanizované příměstské výstavbě rodinných domů a rekreačních objektů se zahrádkami. Pozemek je zařazen v územním plánu jako stavební BI LY-P1, jako plochy bydlení v rodinných domech. Pozemek tvoří přístupovou komunikaci k jednotlivým parcelám v místě a spoluvlastnictví je klíčové pro možnost využívání pozemku p.č. 116/25 bez právní vady. Ve prospěch oceňované nemovité věci nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí (sekce B1 LV č a 5071 k.ú. Lyžbice) zřízena žádná věcná břemena, která by měla vliv na obvyklou cenu oceňovaných nemovitých věcí. 8. Obsah posudku LV 5061 a) Pozemky 1)Pozemky na LV číslo 5061 b) Věcná práva 1)věcné břemeno c) Ocenění porovnávací metodou

10 10 LV 5071 a) Pozemky 1)Pozemky na LV číslo 5061 b) Věcná práva 1)věcné břemeno c) Ocenění porovnávací metodou

11 11 B. Odhad obvyklé (obecné, tržní) ceny Popis a umístění objektů, výměra, hodnocení a ocenění Index trhu dle přílohy č. 3, tabulky č. 1: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Situace na dílčím (segmentu) I. Poptávka nižší než nabídka 0,06 trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy IV. Jednotka ve spoluvlastnictví nebo 0,02 jednotka bez pozemku 3 Změny v okolí III. Pozitivní nebo stabilizovaná území v 0,01 historických jádrech obcí 4 Vliv právních vztahů na II. Bez vlivu 0,00 prodejnost (např. prodej podílu, pronájem, právo stavby) 5 Ostatní neuvedené (např. nový I. Vlivy snižující cenu 0,30 investiční záměr, energetická úspornost, vysoká ekonomická návratnost) 6 Povodňové riziko III. Zóna s nízkým rizikem povodně (území 0,95 5 tzv. 100-leté vody) Index trhu:i T = P 6 (1 + å P i ) = 0,598 i = 1 Index polohy dle přílohy č. 3, tabulky č. 3 nebo 4: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Druh a účel užití stavby I. Druh hlavní stavby v jednotném 1,00 funkčním celku 2 Převažující zástavba v okolí I. Rezidenční zástavba 0,04 pozemku a životní prostředí 3 Poloha pozemku v obci III. Okrajové části obce 0,05 4 Možnost napojení pozemku na I. Pozemek lze napojit na všechny sítě v 0,00 inženýrské sítě, které jsou v obci obci nebo obec bez sítí 5 Občanská vybavenost v okolí II. V okolí nemovité věci je částečně 0,01 pozemku dostupná občanská vybavenost obce 6 Dopravní dostupnost k III. Příjezd po nezpevněné komunikaci, 0,05 pozemku špatné parkovací možnosti 7 Osobní hromadná doprava IV. MHD centrum obce 0,03 8 Poloha pozemku nebo stavby z I. Nevýhodná pro účel užití realizované 0,01 hlediska komerční využitelnosti stavby 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 0,00 10 Nezaměstnanost II. Průměrná nezaměstnanost 0,00 11 Vlivy ostatní neuvedené I. Vlivy snižující cenu 0,30

12 12 11 Index polohy: I P = P 1 (1 + å P i ) = 0,650 i = 2 LV 5061 Popisy objektů a) Pozemky 1) Pozemky na LV číslo 5061, b) Věcná práva 1) věcné břemeno Ve prospěch oceňované nemovité věci nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí (sekce B1 LV č k.ú. Lyžbice) zřízena žádná věcná břemena, která by měla vliv na obvyklou cenu oceňovaných nemovitých věcí. LV 5071 Popisy objektů a) Pozemky 1) Pozemky na LV číslo 5061 b) Věcná práva 1) věcné břemeno Ve prospěch oceňované nemovité věci nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí (sekce B1 LV č k.ú. Lyžbice) zřízena žádná věcná břemena, která by měla vliv na obvyklou cenu oceňovaných nemovitých věcí. Ocenění LV 5061 a) Pozemky a.1) Vyhláška 199/2014 Sb. a.1.1) Pozemky na LV číslo Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle 3 Název obce: Třinec

13 13 Název okresu: Frýdek-Místek Koeficienty úpravy výchozí základní ceny dle přílohy č. 2, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku O i 1 Velikost obce I. Nad 5000 obyvatel 0,95 2 Hospodářsko-správní význam III. Obce s počtem obyvatel nad 5 tisíc a 0,85 obce všechny obce v okr. Praha-východ, Praha-západ 3 Poloha obce V. Ostatní případy 0,80 4 Technická infrastruktura v obci I. Elektřina, vodovod, kanalizace a plyn 1,00 5 Dopravní obslužnost obce I. Městská hromadná doprava popřípadě 1,00 příměstská doprava 6 Občanská vybavenost v obci I. Komplexní vybavenost (obchod, služby, 1,00 zdravotnická zařízení, škola, pošta, bankovní (peněžní) služby, sportovní a kulturní zařízení aj.) Základní cena výchozí: ZC v = 1 040, Kč/m 2 Základní cena pozemku: ZC = ZC v O 1 O 2 O 3 O 4 O 5 O 6 = 671,84 Kč/m 2 Index trhu: I T = 0,598 Index omezujících vlivů pozemku dle přílohy č. 3, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Geometrický tvar pozemku a I. Nevhodný tvar, nebo velikost - omezující 0,02 velikost pozemku jeho využití 2 Svažitost pozemku a expozice IV. Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; 0,00 ostatní orientace 3 Ztížené základové podmínky III. Neztížené základové podmínky 0,00 4 Chráněná území a ochranná I. Mimo chráněné území a ochranné pásmo 0,00 pásma 5 Omezení užívání pozemku I. Bez omezení užívání 0,00 6 Ostatní neuvedené 6 I. Vlivy snižující cenu 0,30 Index omezujících vlivů: I O = 1 + å P i = 0,680 i = 1 Index polohy: I P = 0,650 Index cenového porovnání dle 4: I = I T I O I P = 0,264 4 odst. 1 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří Základní cena upravená: ZCU = ZC I = 177,3658 Kč/m 2 Parc. č. Název Výměra [m 2 ] Cena [Kč] 116/25 orná půda ,50 Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: 1 / 2 Cena po úpravě: = ,75 Kč Pozemky na LV číslo 5061 určená cena: ,75 Kč

14 14 b) Věcná práva b.1) Obecná metoda b.1.1) věcné břemeno Roční užitek vyplývající z věcného břemene: Roční užitek z břemene (U): Věcné břemeno jako závada na nemovitosti povinného 1 0, Kč Hodnota věcného břemene: = 0, Kč c) Ocenění porovnávací metodou Pozemek, Třinec Realitní server: Sreality.cz Kód nabídky: 120-N MoniT-ID: 25C53 Nabídková cena: , Kč vč. DPH 48, Kč/m 2 Adresa: Lyžbice Obec: Třinec Číslo obce: Počet obyvatel: Okres: Frýdek-Místek Kraj: Moravskoslezský Popis: 1047-Nabízíme Vám ke koupi oplocenou zahradu s lesním pozemkem o celkové výměře m2, která se nachází v centru města Třince v okrajové části Terasa za Gueen Clubem u výpadovky směrem na Vendryni. Na upravené zahradě se nachází menší chatka pro uskladnění nářadí a sekačky nebo pro odpočinek. Voda, elektřina, WC není k dispozici. Celková kupní cena za nemovitosti je ,-Kč t.j. cca 48,-Kč/m2 parcely. Pozemek není veden v územním plánu jako zastavitelné území pro výstavbu rodinných či rekreačních objektů. Celková plocha: m 2 Druh pozemku: trvalý travní porost Umístění nemovitosti: okraj obce Okolní zástavba: obchodní a obytná Pozemek, Třinec Realitní server: Sreality.cz Kód nabídky: MoniT-ID: Nabídková cena: , Kč vč. DPH 265, Kč/m 2

15 15 Adresa: Lyžbice Obec: Třinec Číslo obce: Počet obyvatel: Okres: Frýdek-Místek Kraj: Moravskoslezský Popis: Nabízíme pozemek o výměře 1388m2 v klidné lokalitě v oblasti Kamionky. Krásné prostředí u lesa, rovinatý a slunný terén. Voda, elektřina, plyn u pozemku, zpevněná příjezdová cesta. Je možno převést na stavební pozemek. Celková plocha: m 2 Druh pozemku: stavební pozemek Umístění nemovitosti: klidná část obce Voda: dálkový vodovod Pozemek, Třinec Realitní server: Sreality.cz Kód nabídky: MoniT-ID: Nabídková cena: , Kč vč. DPH 265, Kč/m 2 Adresa: Lyžbice Obec: Třinec Číslo obce: Počet obyvatel: Okres: Frýdek-Místek Kraj: Moravskoslezský Popis: Nabízíme pozemek o výměře 1388m2 v klidné lokalitě v oblasti Kamionky. Krásné prostředí u lesa, rovinatý a slunný terén. Voda a elektřina u pozemku, zpevněná příjezdová cesta. Je možno převést na stavební pozemek. Celková plocha: m 2 Druh pozemku: zahrada Umístění nemovitosti: klidná část obce Voda: dálkový vodovod Pozemek, Třinec Realitní server: Sreality.cz Kód nabídky: MoniT-ID: 245D3

16 16 Nabídková cena: , Kč vč. DPH 240, Kč/m 2 Adresa: Lyžbice Obec: Třinec Číslo obce: Počet obyvatel: Okres: Frýdek-Místek Kraj: Moravskoslezský Popis: Stavební parcela o výměře 1388 m2 v lokalitě Třinec Kamionka. Rozměry pozemku 69 m x 23 m, sítě v dosahu - veřejný vodovod, elektrická energie na hranici pozemku. Přístup po obecní asfaltové komunikaci. Dle platného územního plánu určeno k výstavbě RD. Nutno podat žádost o změnu UP. Atraktivní místo na okraji obce. Pro více informací kontaktujte makléře. Celková plocha: m 2 Druh pozemku: stavební pozemek Umístění nemovitosti: klidná část obce Voda: dálkový vodovod Elektřina: 230V, 400V Doprava: silnice Seznam porovnávaných objektů: Název Výchozí cena (VC) Množství (M) K místa K časový K vybav. Jednotková cena (JC) Váha (V) Pozemek, Třinec , Kč ,00 m 2 0,80 0,70 0,70 18,75 Kč 1,0 Pozemek, Třinec , Kč 1 388,00 m 2 0,80 0,70 0,70 103,88 Kč 1,0 Pozemek, Třinec , Kč 1 388,00 m 2 0,80 0,70 0,70 103,88 Kč 1,0 Pozemek, Třinec , Kč 1 388,00 m 2 0,80 0,70 0,70 94,08 Kč 1,0 kde JC = (VC / M) (K místa K časový K vybav. ) Minimální jednotková cena za m 2 : Průměrná jednotková cena za m 2 (å (JC V) / å V): Maximální jednotková cena za m 2 : 18,75 Kč 80,15 Kč 103,88 Kč Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena za m 2 : 80,15 Kč Jednotkové množství: 190,00 m 2 Porovnávací hodnota: = ,50 Kč Porovnávací hodnota po zaokrouhlení: , Kč

17 17 Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: 1 / 2 Cena po úpravě: = 7 615, Kč Výsledná porovnávací hodnota: 7 615, Kč LV 5071 a) Pozemky a.1) Vyhláška 199/2014 Sb. a.1.1) Pozemky na LV číslo Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle 3 Název obce: Třinec Název okresu: Frýdek-Místek Koeficienty úpravy výchozí základní ceny dle přílohy č. 2, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku O i 1 Velikost obce I. Nad 5000 obyvatel 0,95 2 Hospodářsko-správní význam III. Obce s počtem obyvatel nad 5 tisíc a 0,85 obce všechny obce v okr. Praha-východ, Praha-západ 3 Poloha obce V. Ostatní případy 0,80 4 Technická infrastruktura v obci I. Elektřina, vodovod, kanalizace a plyn 1,00 5 Dopravní obslužnost obce I. Městská hromadná doprava popřípadě 1,00 příměstská doprava 6 Občanská vybavenost v obci I. Komplexní vybavenost (obchod, služby, 1,00 zdravotnická zařízení, škola, pošta, bankovní (peněžní) služby, sportovní a kulturní zařízení aj.) Základní cena výchozí: ZC v = 1 040, Kč/m 2 Základní cena pozemku: ZC = ZC v O 1 O 2 O 3 O 4 O 5 O 6 = 671,84 Kč/m 2 Koeficienty úpravy základních cen pozemků komunikací dle přílohy č. 3, tabulky č. 5: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Kategorie a charakter IV. Ostatní (např., pěší zóny, cyklostezky, 0,55 pozemních komunikací, veřejného prostranství a drah veřejná zeleň, veřejné parky) 2 Charakter a zastavěnost území I. V kat. úz. sídelní části obce v zastavěném 0,00 území 3 Povrchy I. Se zpevněným povrchem 0,00 4 Vlivy ostatní neuvedené I. Bez dalších vlivů 0,00 5 Komerční využití I. Bez možnosti komerčního využití 0,60

18 18 Index cenového porovnání: I = P5 (1 +å P i) = 0,270 i = odst. 3, 4 Stavební pozemky komunikací a veřejného prostranství Základní cena upravená: ZCU = ZC I = 181,3968 Kč/m 2 Parc. č. Název Výměra [m 2 ] Cena [Kč] 116/41 orná půda ,09 Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: 1 / 72 Cena po úpravě: = 559,31 Kč Pozemky na LV číslo 5061 určená cena: 559,31 Kč b) Věcná práva b.1) Obecná metoda b.1.1) věcné břemeno Roční užitek vyplývající z věcného břemene: Roční užitek z břemene (U): Věcné břemeno jako závada na nemovitosti povinného 1 0, Kč Hodnota věcného břemene: = 0, Kč c) Ocenění porovnávací metodou Pozemek, Třinec Realitní server: Sreality.cz Kód nabídky: MoniT-ID: 2471E Nabídková cena: , Kč vč. DPH 976, Kč/m 2 Adresa: Lyžbice Obec: Třinec Číslo obce: Počet obyvatel: Okres: Frýdek-Místek Kraj: Moravskoslezský Popis: Nabízíme Vám ke koupi stavební pozemek o velikosti 819 m2 ve vyhledávané lokalitě Třinec - Kamionka. Parcela je určena k výstavbě RD, vzhledem k výborné dostupnosti možno také využít ke komerčním účelům např. jako sídlo firmy aj. Inženýrské sítě na hranici pozemku (plyn, voda, elektřina, kanalizace). Doporučujeme prohlídku. Celková plocha: 819 m 2

19 19 Druh pozemku: Umístění nemovitosti: Voda: Elektřina: Kanalizace: Rozvody: Doprava: stavební pozemek centrum obce dálkový vodovod 230V, 400V veřejná kanalizace telefon, internet, kabelová televize MHD Pozemek, Třinec Realitní server: Sreality.cz Kód nabídky: MoniT-ID: 2D21E4 Nabídková cena: , Kč vč. DPH 900, Kč/m 2 včetně poplatků, (900 Kč/m2) Adresa: Bezručova, Třinec - Staré Město Obec: Třinec Číslo obce: Počet obyvatel: Okres: Frýdek-Místek Kraj: Moravskoslezský Popis: Nabízím stavební pozemek v centrální části města Třinec-Lyžbice. Pozemek je rozlehlý, převážně rovinatý, v klidné lokalitě. V blízkosti se nachází lesopark, plavecký stadion, letní koupaliště a další sportovní i kulturní vyžití. Pozemek je určený k bydlení, sítě jsou na hranici pozemku, možnost stavby více domů. Nejsem RK. Celková plocha: m 2 Druh pozemku: stavební pozemek Umístění nemovitosti: klidná část obce Pozemek, Třinec Realitní server: Reality IDnes Kód nabídky: Soukromý inzerát MoniT-ID: 2C227A Nabídková cena: , Kč vč. DPH 1 099,62 Kč/m 2 Cena k jednání Adresa: Třinec, okres Frýdek-Místek Obec: Třinec Číslo obce: Počet obyvatel:

20 20 Okres: Frýdek-Místek Kraj: Moravskoslezský Popis: Nabízím atraktivní stavební pozemek v centrální části města Třinec-Lyžbice. Pozemek je rozlehlý, převážně rovinatý, v klidné lokalitě. V blízkosti se nachází lesopark, plavecký stadion, letní koupaliště a další sportovní i kulturní vyžití. Pozemek je určený k bydlení, sítě jsou na hranici pozemku, možnost stavby více domů. Celková plocha: m 2 Druh pozemku: stavební pozemek Pozemek, Třinec Realitní server: Sreality.cz Kód nabídky: MoniT-ID: 245E5 Nabídková cena: , Kč vč. DPH 950, Kč/m 2 Adresa: Lyžbice Obec: Třinec Číslo obce: Počet obyvatel: Okres: Frýdek-Místek Kraj: Moravskoslezský Popis: Nabízíme Vám na prodej stavební pozemek a možnost výstavby nízkoenergetické patrové dřevostavby o užitné ploše 106 m2 se základní dispozicí 5+kk, na pozemku o výměře 1100 m2 v atraktivní a klidné lokalitě Kamionka. Pozemek je včetně inženýrských sítí (elektro, voda). Zájemcům nabízíme velké množství variant, každá stavba může být originál, s možností klientských změn bez navýšení ceny. Garantovaná výstavba na klíč je do 3 měsíců a představuje provedení od základové desky s připojením na inženýrské sítě až po hotový dům. Domy, které nabízíme, jsou nízkoenergetické a mají vynikající tepelné vlastnosti.hypotéku Vám zajistí náš zkušený finanční poradce. Celková plocha: m 2 Druh pozemku: stavební pozemek Voda: dálkový vodovod

21 21 Seznam porovnávaných objektů: Název Výchozí cena (VC) Množství (M) K místa K časový K vybav. Jednotková cena (JC) Váha (V) Pozemek, Třinec , Kč 819,00 m 2 1,00 1,00 1,00 975,58 Kč 1,0 Pozemek, Třinec , Kč 3 383,00 m 2 1,00 1,00 1,00 900, Kč 1,0 Pozemek, Třinec , Kč 3 383,00 m 2 1,00 1,00 1, ,62 Kč 1,0 Pozemek, Třinec , Kč 1 100,00 m 2 1,00 1,00 1,00 950, Kč 1,0 kde JC = (VC / M) (K místa K časový K vybav. ) Minimální jednotková cena za m 2 : Průměrná jednotková cena za m 2 (å (JC V) / å V): Maximální jednotková cena za m 2 : 900, Kč 981,30 Kč 1 099,62 Kč Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena za m 2 : 981,30 Kč Jednotkové množství: 222,00 m 2 Porovnávací hodnota: = ,60 Kč Porovnávací hodnota po zaokrouhlení: , Kč Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: 1 / 72 Cena po úpravě: = 3 025,69 Kč Výsledná porovnávací hodnota: 3 025,69 Kč

22 22 C. Rekapitulace Současná situace na realitním a hypotečním trhu: Ceny nemovitostí velmi často kopírují hospodářský cyklus země, a proto jsme v minulosti ve vyspělých zemích zaznamenali celou řadu rostoucích a klesajících trendů. Nicméně stávající situace na realitních trzích se historickým srovnáním výrazně vymyká. Od roku 2000 ceny nemovitostí včetně pozemků v téměř všech vyspělých zemích bez přestávky rostly, a to bez ohledu na vývoj hospodářského cyklu nebo vývoj ekonomických fundamentů. Studie Mezinárodního měnového fondu (IMF) z roku 2008 ukázala, že největší růst nemovitostí byl do té doby zaznamenán v zemích s nejpozitivnějším demografickým vývojem, nejhlubší změnou preferencí ve prospěch vlastnického bydlení (největším růstem podílu vlastnického bydlení) a nejdynamičtěji se rozvíjejícím hypotečním financováním (nejdůslednější deregulací). Nicméně v roce 2007 nastal zlom a v podstatě od roku 2008 ceny nemovitostí začaly razantně klesat. Při analýze výnosové hodnoty znalec pracoval také s hodnotami IRI (institut regionálních informací) které porovnával s hodnotami současné nabídky na trhu s nemovitostmi. Na obvyklou cenu pozemků má vliv především: kvalita pozemků (zařazení v územním plánu) druh pozemků, možnosti územního plánu poloha pozemků a atraktivnost lokality, celková výměra a počet samostatných pozemků, tvar pozemků, přístup k pozemkům, průběh pozemkových úprav v lokalitě, konkurence mezi kupujícími v dané lokalitě. Při analýze ceny vzal znalec v úvahu faktory, které ovlivňují cenu nemovitostí. Úroveň obvyklých cen je v podstatě odrazem zprůměrovaných dosažených cen za věci srovnatelného druhu, vlastností, stáří ap. Přívlastek obvyklá vyjadřuje, že se při jejím odvozování z většího množství dohodnutých cen přihlíží jen k objektivním znakům z hlediska směny věci; nepřihlíží se zde k významu, jaký může mít vlastnictví a tím i možnost užívání věci z hlediska jejího užitku pro určitou osobu (tzv. cena zvláštní obliby ). Je třeba zdůraznit, že u nemovitostí, které jsou v dostatečném počtu v daném území obchodovány, tedy u nichž existuje trh a je k dispozici dostatečně velký porovnávací soubor, je základní metodou cenové porovnání; je však třeba zohlednit i podmínky konkrétního místa a předpoklad chování trhu s nemovitostmi v budoucnu. Vlastní tržní cena se tvoří až při konkrétním prodeji resp. koupi a může se od zjištěné hodnoty i výrazně odlišovat. Stále je třeba mít na paměti rozdíl mezi hodnotou a cenou. Hospodářství má svůj cyklus s obdobími recese a konjunktury. Nemovitosti jsou věcmi dlouhodobějšího charakteru; cena za ně dosahovaná může být v jistých časových obdobích i velmi odlišná od jejich hodnoty. Vlivů působících na obvyklou cenu nemovitostí je celá řada. Značný vliv na ceny nemovitostí má okamžitá kupní síla obyvatelstva. V obdobích snížené kupní síly, kdy peněžní prostředky obyvatelstva jsou použity ve větší míře na uspokojení základních

23 23 potřeb, je poptávka po nemovitostech nižší. Pokud někdo potřebuje získat prostředky prodejem nemovitosti, pak jedině za nízkou cenu, aby se kupujícímu jevila výhodnou. Naopak v období s vyšší kupní silou a při vysoké inflaci se jeví investice do nemovitostí a zvláště pozemků výhodnými a proto je zde značná poptávka, mající za důsledek zvyšování cen, někdy až na neuvěřitelnou míru. Po zpracování jednotlivých dílčích výstupů znalec provedl závěrečnou analýzu, která spočívá ve zvážení významu jednotlivých metod s ohledem na jejich vliv na utváření hodnoty nemovitosti. Výsledné hodnoty jednotlivých metod představují indikátory nebo ukazatele na jejichž základě je odhadnuta závěrečná hodnota Při vyslovení závěrečného verdiktu přihlížíme k základním principům jednotlivých metod : Při ocenění za použití porovnávací metody se odhaduje cena obvyklá pozemků na základě v současnosti realizovaných cen při prodejích majetku porovnatelných s oceňovaným majetkem mezi nezávislými partnery a jejich následném statistickém vyhotovení. Porovnávací metoda je založena na soustředění informací o porovnatelných a na znalosti a analýze trhu s porovnatelnými majetky a statistické analýze. Následně je provedena analýza těch informací se zohledněním rozdílu mezi absolutní velkostí vybraných ukazatelů oceňovaných a porovnávaných majetků ze kterých zjistí výsledná hodnota. Finální výsledek obvyklá cena tedy vyjadřuje výsledek ke kterému znalec dospěl zvážením všech přístupů s přihlédnutím k účelu užití oceňované nemovitosti a to jako odhadnuté jednoznačné číslo přiměřeně zaokrouhlené. Závěrečná analýza není matematické stanovení výsledku, ale úvahou nad oceňovanou nemovitostí s ohledem na stanovené dílčí výsledky, rozbor jejich přispívání k tržní hodnotě majetku Pozemek p.č. 116/25 druh orná půda o výměře 190 m2 je situován v intravilánu obce. na LV č k.ú. Lyžbice, obec Třinec U pozemku nebylo znalcem zjištěno zařazení v územním plánu jako plocha bydlení v rodinných domech. Vzhledem k velikosti pozemku je takovéto využití však velmi problematické a na trhu s nemovitostmi jsou pozemky ve srovnatelných polohách s velikostí o řád vyšší za velmi nízké ceny. Ceny se u srovnatelných pozemcích pohybují v rozmezí Kč/m 2, znalec z důvodu nižšího využití pozemku vzhledem km jeho velikosti odhaduje obvyklou (obecnou, tržní) cenu v pásmu minima nabídkových cen.. Ve prospěch oceňované nemovité věci nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí (sekce B1 LV č k.ú. Lyžbice) zřízena žádná věcná břemena, která by měla vliv na obvyklou cenu oceňovaných nemovitých věcí. Pozemek p.č. 116/41 druh orná půda o výměře 222 m2 je situován v intravilánu obce. na LV č k.ú. Lyžbice, obec Třinec Pozemek tvoří přístupovou komunikaci k jednotlivým parcelám v místě a spoluvlastnictví je klíčové pro možnost využívání pozemku p.č. 116/25 bez právní vady.

24 24 Ve prospěch oceňované nemovité věci nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí (sekce B1 LV č k.ú. Lyžbice) zřízena žádná věcná břemena, která by měla vliv na obvyklou cenu oceňovaných nemovitých věcí. LV 5061 Obecná cena věcných práv Cena podílu ½ zjištěná porovnávacím způsobem podílu 1/2 Odhad obvyklé (obecné, tržní) ceny podílu ½ 0, Kč 7 620, Kč 8 000, Kč Obvyklá (obecná, tržní) cena podílu 1/2 podle odborného odhadu znalce 8 000, Kč Cena slovy: osmtisíc Kč LV 5071 Obecná cena věcných práv Cena zjištěná porovnávacím způsobem podílu 1/72 Odhad obvyklé (obecné, tržní) ceny podílu 1/72 0, Kč 3 030, Kč 3 000, Kč Obvyklá (obecná, tržní) cena podílu 1/72 podle odborného odhadu znalce 3 000, Kč Cena slovy: třitisíce Kč

25 25 D. Seznam příloh 1. LV 5061 k.ú. Lyžbice, obec Třinec 2. LV 5071 k.ú. Lyžbice, obec Třinec 3. KM k LV 5061 a 5071 k.ú. Lyžbice, obec Třinec 4. územní plán (výřez) města Třinec + legenda 5. mapy místa

26

27

28

29

30

31

32