ZNALECKÝ POSUDEK. číslo: /2014

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK číslo: /2014 o obvyklé ceně spoluvlastnického podílu 1/12 na nemovitosti rodinný dům č.p.88 realizovaný na pozemku p.č.655 s příslušenstvím a s pozemky p.č.655, p.č.654/1 a p.č.654/2, v obci Sázava, katastrální území Černé Budy (kód:746169), okres Benešov Objednavatel posudku: Exekutorský úřad Praha 10 Mgr. Richard Bednář, soudní exekutor Na Plískavě 1525/ Praha 10 Účel posudku: Stanovení obvyklé ceny nemovitosti EX 1693/06-44 Oceňovací vyhláška: Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) s přihlédnutím k vyhlášce Ministerstva financí ČR č.3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších vyhlášek, ve znění vyhlášky č.456/2008 Sb., č.460/2009 Sb., č.364/2010 Sb., č.387/2011 Sb. a č.450/2012 Sb. s účinností od Oceněno ke dni: 27. prosince 2013 Posudek vypracoval: Ing.Jan Melš znalec a odhadce Bítovská Praha 4 - Michle Posudek byl vypracován ve 3 vyhotoveních. 2 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 18 stran a přílohy. V Praze, dne 20. ledna 2014

2 ÚVOD Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. (Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.) METODY URČENÍ HODNOTY Odhad obvyklé ceny je prováděn zpravidla třemi základními metodami: - metoda nákladového ohodnocení - stanovení nákladů na pořízení nemovitosti v aktuálních cenách (ceny obvyklé místně a časově) a určení jejího opotřebení (technický stav k datu ocenění). - metoda výnosová - určuje schopnost nemovitosti tvořit výnos. - metoda srovnávací - statistické vyhodnocení cen porovnatelných nemovitostí. Pro tento konkrétní případ je cena stanovená jako cena zjištěná (tj. vypočtená podle platné oceňovací vyhlášky). Prováděcí vyhlášky k zákonu č.151/1997 Sb. o oceňování majetku (ve znění zákona č.121/12000 Sb.) jsou průběžně novelizovány právě za účelem dosažení relace mezi cenou zjištěnou, stanovenou podle oceňovací vyhlášky a cenou obvyklou. Oceňovací vyhláška, podle které je ocenění zpracováno, postupuje při stanovení ceny zjištěné nákladovým způsobem. Tvůrce vyhlášky pro stanovení rozhodných údajů disponuje nejúplnější databází ověřitelných údajů. Pro užití výnosové metody nebylo možno obstarat dostatek ověřitelných informací o obvyklém nájemném. Spoluvlastnický podíl ve výši ideální 1/12 je prakticky nepronajatelný, nemovitost proto není hodnocena výnosově. Z veřejně dostupných informací lze zjistit nabídkové ceny porovnatelných nemovitostí. Pro stanovení obvyklé ceny bude, z důvodů výše uvedených, přihlédnuto k ceně zjištěné, vypočtené podle oceňovací vyhlášky a k ceně stanovené na základě metody srovnávacíí

3 NÁLEZ 1. Bližší údaje o nemovitosti Oceňovaná nemovitost se nalézá v katastrálním území Černé Budy (kód: ), obec Neustupov. Nemovitost je přístupná ze zpevněné komunikace ulice Uhlířskojanovická. Oceňovaná nemovitost se nalézá v severní části města Sázava. Objekt je lokalizován v zástavbě s převážně rodinnými domy. Dopravní dostupnost obce je dobrá, obcí prochází silniční komunikace II. třídy č.335 spojující město s dálnicí č.d1. Dálnice se nalézá cca 10 km západním směrem, okresní město Benešov je vzdáleno přibližně 20 km jihozápadně a Praha je 45 km směrem na severozápad. Hromadnou dopravní obsluhu zajišťují autobusové a vlakové linky s přímými spoji na Benešov, Prahu a jiné města a obce. Dle Malého lexikonu obcí žije v Sázavě 3770 stálých obyvatel. Ve městě Sázava je k dispozici, vyjma finančního a katastrálního úřadu, plná občanská vybavenost. Nemovitost je tvořena stavbou bytového domu, příslušenstvím, venkovními úpravami a pozemky. Povinná v objektu nebydlí, vnitřní prostory nebyly vlastníky zpřístupněny. Z tohoto důvodu jsou některé konstrukce a vybavení stanoveny na základě vnějšího šetření, informací získaných na místně příslušných úřadech a informací a podkladů poskytnutých spoluvlastníkem nemovitosti. 2. Podklady pro vypracování posudku Usnesení o ustanovení znalce ze dne č.j. 003 EX 1693/06-44 Výpis z katastru nemovitostí pro katastrální území Černé Budy (kód:746169), obec Sázava, list vlastnictví č.27, vyhotovený dálkovým přístupem dne Mapa geografického systému ČUZK katastrální území Černé Budy (kód: ). Místní šetření se dne a opakované místní šetření dne za přítomnosti exekutorského vykonavatele Exekutorského úřadu Prahy 10. Podklady a informace poskytnuté spoluvlastníkem nemovitosti. Údaje zjištěné znalcem na místě a na místně příslušných úřadech. 3. Vlastnictví Podle údajů z katastru nemovitostí jsou jako vlastníci nemovitosti na listu vlastnictví č.27 pro katastrální území Černé Budy (kód: ), obec Sázava zapsáni: Jan Bednář, Ing. identifikátor: /031 Přeštická 1094/ Praha-Hostivař podíl 1/6, Marie Bednářová Identifikátor: /108 Nad Petruskou 2283/ Praha-Vinohrady podíl 1/6, Filip Dostál, MUDr. Identifikátor: /0182 Melodická 1417/ Praha-Stodůlky podíl id.1/6, - 3 -

4 Dana Jarolímová Identifikátor: /0864 Frant. Kavalíra Sázava podíl 1/12, a Bohuslava Pojezná identifikátor: /011 Uhlířskojanovická 88, Sázava-Černé Budy podíl 5/ Přílohy posudku Výpis z katastru nemovitostí Mapa geografického systému Mapa širších souvislostí Fotodokumentace Inzertní listy srovnatelných nemovitostí 5. Předmětem ocenění jsou 1) Budova č.p.88 2) Vedlejší stavba 3) Venkovní úpravy 4) Pozemek p.č.655 5) Pozemek p.č.654/2 6) Pozemek p.č.654/1 * * * Předpokládá se, že veškeré informace, které znalec obdržel, jsou správné. Objednatel posudku prohlašuje, že mu nejsou známy žádné skutečnosti, resp. že znalci nezamlčel žádná fakta, která by mohla závěry znaleckého posouzení jakkoli zkreslit, nebo zpochybnit. Posudek byl vypracován pouze k výše uvedenému účelu. Jeho případné další využití v jakékoli formě nebo kontextu, je možné pouze se souhlasem zpracovatele. * * * - 4 -

5 POSUDEK A OCENĚNÍ CENA ZJIŠTĚNÁ 1. Budova č.p.88 Oceněno podle 3, přílohy č.2 vyhlášky. 1.1 Popis Předmětem ocenění je stavba bytového domu č.p.88 realizovaná na pozemku p.č.655 v katastrálním území Černé Budy (kód:746169), v obci Sázava. Dům je přístupný ze soukromé nezpevněné komunikace, která je přístupná ze silnice II. třídy č Uhlířskojánská. Stáří stavby rodinného domu je dle dostupných podkladů 86 let. Objekt je podsklepená patrová stavba s částečně upraveným podkrovím a půdním prostorem. V posudku jsou uvedeny jednotlivé objemové podíly staveb s určením jejich celkového podílu na jednotlivé konstrukci z hlediska provedení. Stavba domu je tradiční, realizována klasickými zdícími postupy a užity jsou standardní materiály. Objekt je vystavěn na základech s poškozenou hydroizolací. Střecha je sedlová s dřevěným krovem. Krytinu tvoří osinkocementové šablony. Klempířské konstrukce jsou provedeny ve standardní úpravě z pozinkovaného plechu. Okna jsou dřevěná, špaletová, dveře jsou dřevěné. Vrata jsou dřevěná, dvoukřídlá. Podlahy jsou betonové a dřevěné, povrchové úpravy podlah sestávají převážně z povlakových krytin a keramické dlažby. V hygienických místnostech, na záchodech a v kuchyních je převážně keramický obklad. Vytápění je centrální kotlem na tuhá paliva, podlahové elektrické a elektrickými přímotopy. Ohřev TUV je elektrickými průtokovými výměníky. V bytovém domě se nacházejí 4 samostatné bytové prostory: - 1.NP: 3 x 1+1, - 2.NP: NP: garáže, kotelna, skladovací prostory. Objekt je napojen na rozvod elektro, vodu, plyn a je odkanalizován. Technický stav objektu je dobrý. Vážné statické poruchy nebyly nalezeny. 1.2 Charakteristika stavby CZCC: 1122 SKP: Typ podle účelu užití: K - domy vícebytové (netypové) Druh konstrukce: Zděné 1.3 Obestavěný prostor 1.PP 10.23*12.97* *9.62*2.6 = m 3 1.NP 10.23*12.97* *4.22* *2.6* *4.22*2.6 = m 3 2.NP 10.23*12.97*3+1.68*2*2.8 = m 3 Zastřešení 10.23*12.97*4.04/2 = m 3 celkem = m 3-5 -

6 1.4 Podlaží Označení Rozměry zastavěné plochy Zastavěná Výška plocha podlaží 1.PP 10.23* * m m 1.NP 10.23* * * * m m 2.NP 10.23* * m m 1.5 Vybavení stavby Pol. Konstrukce a vybavení Podíl Úroveň vybavení Obj.podíl části n 1. Základy vč. zemních prací podstandard % Svislé konstrukce podstandard % Vnitřní obklady keramické chybí % * Vrata navíc % *1.852/Ki 24. Výtahy chybí % * Ostatní chybí % * Neuvedené položky mají vybavení standardní a neovlivňují výpočet koeficientu K4. K4 = 1 + (0.54 * n) = 1 + (0.54 * ) = Opotřebení stavby Výpočet opotřebení analytickou metodou: Pol. Konstrukce a vybavení Opotřebení Stáří Životn. Obj.podíl Podíl konstrukce (B) (C) (A) části B/C * 100 A 1. Základy vč. zemních prací % % 2. Svislé konstrukce % % 3. Stropy % % 4. Zastřešení mimo krytinu % % 5. Krytiny střech % % - 6 -

7 6. Klempířské konstrukce % % 7. Úpravy vnitřních povrchů % 8.451% 8. Úpravy vnějších povrchů % 3.797% 9. Vnitřní obklady keramické % 10. Schody % 2.633% 11. Dveře % % 12. Vrata % % 13. Okna % 6.614% 14. Povrchy podlah % % 15. Vytápění % 2.878% 16. Elektroinstalace % % 17. Bleskosvod % 0.392% 18. Vnitřní vodovod % % 19. Vnitřní kanalizace % % 20. Vnitřní plynovod % 0.245% 21. Ohřev vody % 1.286% 22. Vybavení kuchyní % % 23. Vnitřní hyg.zařízení vč.wc % % 24. Výtahy % 25. Ostatní % 26. Instalační prefabrik.jádra % % Opotřebení stavby (analytická metoda) = SUMA(B/C*100A) = %

8 1.7 Výpočet ceny objektu ( 3 vyhlášky) Základní cena za m 3 obestavěného prostoru = Kč 2.150,- Koeficienty: K1: podle druhu konstrukce (dle přílohy č.4) x K2: podle průměrné zast.plochy podlaží (PZP) K2 = (6.60 / m 2 PZP) x K3: podle průměrné výšky podlaží (PV) K3 = (2.10 / 3.04 m PV) x K4: podle vybavení stavby x K5: podle polohy (dle přílohy č.14) x Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) x Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39) x Základní cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 2.609,89 Cena za celý obestavěný prostor m 3 = Kč ,07 Cena stavby bez opotřebení = Kč ,07 Snížení ceny za opotřebení % - Kč ,40 Cena stavby po započtení opotřebení = Kč ,67 Budova č.p.88 Cena celkem Kč ,- 2. Vedlejší stavba Oceněno podle 7, přílohy č.8/2 vyhlášky. 2.1 Popis Předmětem ocenění je vedlejší stavba - kolna, která tvoří příslušenství rodinného domu č.p.88, katastrálním území Černé Budy (kód:746169), v obci Sázava. Stavba je realizována na pozemku p.č.654/1. Stáří stavby je stanovena odborným odhadem. Objekt je nepodsklepený přízemní objekt se sedlovou střechou. V posudku jsou uvedeny jednotlivé objemové podíly staveb s určením jejich celkového podílu na jednotlivé konstrukci z hlediska provedení. Objekt je zděný, samostatný. Střecha je sedlová, krytina sestává z plechu. Okna jsou jednoduchá, dveře jsou dřevěné. Rozvod elektra. Technický stav objektu je dobrý. 2.2 Charakteristika stavby CZCC: 1274 SKP: Typ: B1 - nepodsklepené, nebo podsklep.do 1/2 ZP Druh konstrukce: Zděná v tloušťce nad 15 cm 2.3 Obestavěný prostor Vrchní stavba 4.4*8.5*3 = m 3 Zastřešení 4.4*8.5*0.6/2 = m 3 celkem = m 3-8 -

9 2.4 Vybavení stavby Všechny konstrukce a vybavení mají standardní vybavení a neovlivňují výpočet koeficientu K4. K4 = 1 + (0.54 * n) = 1 + (0.54 * 0.00) = Opotřebení stavby Při stáří 40 let a životnosti 80 let činí celkové opotřebení stavby při použití lineární metody výpočtu 50%. 2.6 Výpočet ceny objektu ( 7 vyhlášky) Základní cena za m 3 obestavěného prostoru = Kč 1.250,- Koeficienty: Dle nákladů na účel.využití podkroví (příl.8) x K4: koeficient vybavení stavby x K5: koeficient polohový (dle přílohy č.14) x Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) x Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39) x Základní cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 2.095,62 Cena za celý obestavěný prostor m 3 = Kč ,42 Cena stavby bez opotřebení = Kč ,42 Snížení ceny za opotřebení 50% - Kč ,71 Cena stavby po započtení opotřebení = Kč ,71 Vedlejší stavba Cena celkem Kč ,- 3. Venkovní úpravy Oceněno podle 10, přílohy č.11 vyhlášky. 3.1 Venkovní úpravy Oceněno podle 10 vyhlášky Popis Venkovní úpravy především sestávají z oplocení, zpevněných ploch a přípojek Zjištěná cena Poř.číslo Název Cena 1. Budova č.p Vedlejší stavba Celkem zjištěná cena

10 3.1.3 Výpočet ceny objektu ( 10 vyhlášky) Zjištěná cena hlavních staveb = Kč ,- 3,5% ze zjištěné ceny = Kč ,54 Venkovní úpravy Cena celkem Kč ,- Venkovní úpravy Cena celkem Kč ,- 4. Pozemek p.č.655 Oceněno podle 28, 28a vyhlášky. 4.1 Popis Pozemek p.č.655, zastavěná plocha a nádvoří, výměra 446 m 2, katastrální území Černé Budy (kód: ), obec Sázava. Na pozemku se nalézá stavba rodinného domu č.p Úprava ceny pozemku Možnost napojení na rozvod plynu (až +10%) 10% 4.3 Výpočet ceny stavebního pozemku ( 28, 28a vyhlášky) Základní cena za m 2 stavebního pozemku = Kč 55,54 (35 + ( ) x ) x 1.00 Po započtení 0.00% přir.a srážek p.1 (tab.1) = Kč 55,54 Po započtení 10.00% dalších přirážek a srážek = Kč 61,09 Koeficienty: Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) x Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39) x Cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 104,28 Cena za celou výměru m 2 = Kč ,33 Pozemek p.č.655 Cena celkem Kč ,- 5. Pozemek p.č.654/2 Oceněno podle 28, 28a vyhlášky. 5.1 Popis Pozemek p.č.655, zastavěná plocha a nádvoří, výměra 51 m 2, katastrální území Černé Budy (kód: ), obec Sázava. Na pozemku se nalézá stavba bez č.p./č.e. ve vlastnictví jednoho ze spoluvlastníků oceňované budovy č.p Úprava ceny pozemku Možnost napojení na rozvod plynu (až +10%) 10%

11 5.3 Výpočet ceny stavebního pozemku ( 28, 28a vyhlášky) Základní cena za m 2 stavebního pozemku = Kč 55,54 (35 + ( ) x ) x 1.00 Po započtení 0.00% přir.a srážek p.1 (tab.1) = Kč 55,54 Po započtení 10.00% dalších přirážek a srážek = Kč 61,09 Koeficienty: Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) x Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39) x Cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 104,28 Cena za celou výměru m 2 = Kč 5.318,45 Pozemek p.č.654/2 Cena celkem Kč 5.318,- 6. Pozemek p.č.654/1 Oceněno podle 28, 28a vyhlášky. 6.1 Popis Pozemek p.č.654/1, ovocný sad, výměra 2918 m 2, katastrální území Černé Budy (kód: ), obec Sázava. Pozemek je oceněn dle skutečného užití (funkční celek s pozemkem p.č.655). Na pozemku se nachází vedlejší stavba k budově č.p Úprava ceny pozemku Možnost napojení na rozvod plynu (až +10%) 10% 6.3 Výpočet ceny stavebního pozemku ( 28, 28a vyhlášky) Základní cena za m 2 stavebního pozemku = Kč 55,54 (35 + ( ) x ) x 1.00 Po započtení 0.00% přir.a srážek p.1 (tab.1) = Kč 55,54 Po započtení 10.00% dalších přirážek a srážek = Kč 61,09 Koeficienty: Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) x Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39) x Cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 104,28 Po vynásobení koeficientem 0.40 = Kč 41,71 Cena za celou výměru m 2 = Kč ,40 Pozemek p.č.654/1 Cena celkem Kč ,

12 CENA ZJIŠTĚNÁ REKAPITULACE 1) Budova č.p.88 Kč ,- 2) Vedlejší stavba Kč ,- 3) Venkovní úpravy Kč ,- 4) Pozemek p.č.655 Kč ,- 5) Pozemek p.č.654/2 Kč 5.318,- 6) Pozemek p.č.654/1 Kč ,- Zjištěná výsledná cena Kč ,- Po zaokrouhlení podle 46 vyhlášky Kč ,

13 METODA SROVNÁVACÍ 1. Popis K ocenění budovy č.p.88 realizovaného na pozemku p.č.655 s příslušenstvím a s pozemky p.č.655, p.č.654/1 a p.č.654/2, vše v katastrálním území Černé Budy (kód: ), obec Sázava, je použita metodika nepřímého porovnání, kdy hodnota oceňované nemovitosti je srovnávána s hodnotou obdobných nemovitostí. Základní podmínkou pro použití této metody je výskyt dostatečného množství obdobných nemovitostí, které disponují srovnatelnou charakteristikou především se jedná o srovnatelný typ nemovitosti a lokalitu. Cena standardní nemovitosti je stanovena porovnáním s obdobnými (srovnávacími) nemovitostmi. K vyjádření odlišností kvalitativního charakteru oceňované a srovnávací nemovitosti je užito indexu porovnávací nemovitosti, pomocí kterého je stanovena jednotková tržní cena srovnávací nemovitosti. Podobný postup je uplatněn v případě vyjádření odlišností standardní a oceňované nemovitosti, a stanovení jednotkové obvyklé ceny oceňované nemovitosti, ty jsou stanoveny pomocí indexu oceňované nemovitosti. V tomto případě jsou za standardní nemovitost považovány větší (více než 1100 m3 obestavěného prostoru) rodinné domy, které jsou lokalizovány v obci Sázava, ulice Uhlířskojánská a okolí, jsou ve dobrém technickém stavu (včetně bytového prostoru), se standardním typem oken, cihlové konstrukce, centrální vytápění na tuhá paliva, vlastní studna, kanalizace do žumpy či septiku, samostatně stojící, s vedlejšími stavbami bez vlivu na cenu, s možností parkování, s velikostí pozemku cca 1050 m 2 a bez dalších vlivů na cenu. Jednotkou je zde metr čtvereční užitné plochy. Srovnávací objekty byly částečně převzaty z databáze znalce a doplněny z nabídek realitních kanceláří. Znalec se při výběru srovnávacích objektů soustředil zejména na lokalitu, technický stav budovy, typ oken, konstrukce, vytápění, IS, typ domu, vedlejší stavby, velikost pozemku, možnosti parkování a další vlivy. Informace o všech porovnávacích objektech v databázi jsou vztaženy k datu ocenění. Databáze srovnávaných objektů obsahuje celkem 5 objektů, u nichž jsou známy jejich potřebné parametry a nabídkové ceny. Nabídkové nájemní ceny jsou sníženy o koeficient redukce ceny (KRC), který započítává do inzerovaných cen průměrné ponížení cen ze strany inzerenta a jiné slevy, které nejsou z inzerátů patrné

14 I k4 Typ konstrukce k5 Typ oken k6 Typ vytápění k7 Vybavení k8 Inženýrské sítě I Nabídková cena nemovitosti [Kč] Užitná plocha [m2] Jednotková cena [Kč/m2] KRC Jednotková cena po redukci na pramen ceny [Kč/m2] k1 Lokalita k2 Technický stav budovy k3 Technický stav bytového prostoru Znalecký posudek č / Výpočet jednotkového ceny dosažitelné srovnávací metodou ,00 0, ,00 Černé Budy, Anenská velmi dobrý 0,95 dobrý ,24 0, ,75 1,10 Sázava, Husova 1,05 po rekonstrukci 1,05 po rekonstrukci ,00 0, ,50 0,95 Dojetřice 0,85 před rekonstrukcí 0,95 dobrý ,78 0, ,86 Černé Budy 1,05 po rekonstrukci 1,05 po rekonstrukci ,57 0, ,48 1,10 Sázava, Husova velmi dobrý velmi dobrý 1 cihlová standard 1,03 elektrický kotel částečně vybavený 1,10 elektro, voda, kanalizace, plyn, studna 2 cihlová standard 1,05 plynový kotel částečně vybavený 1,10 elektro, voda, kanalizace, plyn, studna 3 cihlová standard centrální tuhá paliva částečně vybavený studna, septik/žumpa, elektřina 4 cihlová 1,05 nadstandard, nová 1,05 plynový kotel částečně vybavený 1,10 elektro, voda, kanalizace, plyn, studna 5 0,95 smíšen á standard 1,05 plynový kotel částečně vybavený 1,10 elektro, voda, kanalizace, plyn, studna

15 - k9 Typ domu k10 Možnost parkování k11 Vedlejší stavby k12 Velikost pozemku [m2] k13 Další vlivy - jinde nezahrnuté IS JTCO Znalecký posudek č / samostat ně stojící samostat ně stojící samostat ně stojící samostat ně stojící samostat ně stojící 1,10 garáž 1,20 1,03 vlastní venkovní stání parkován í možné 1,10 garáž parkován í možné vejminek, skleník bez vlivu na cenu bez vlivu na cenu bez vlivu na cenu bez vlivu na cenu 0, ,0 0 0,90 143,00 1,50 0, ,90 bez dalších vlivů 1, ,37 balkon,terasa,+p rovize 2.NP neobyvatelné 1, ,54 0, ,84 1, ,05 balkon,terasa 1, ,39 0, ,95 cena bez provize 1, ,06 3. Oceňovaná jednotková cena Průměrná cena z jednotkových tržních cen srovnávaných nemovitostí (Kč/1 m 2 ) = Kč 7 123,49 Koeficienty: K 1 : lokalita obec Sázava, Uhlířskojánská x K 2 : technický stav domu dobrý x 0,95 K 3 : technický stav bytového prostoru dobrý x K 4 : typ konstrukce cihla x K 5 : typ oken standardní x K 6 : vytápění centrální na tuhá paliva, el.přímotopy, el. podlahové x K 7 : vybavení - částečné x K 8 : IS vodovod, kanalizace, elektro, plyn x 1,10 K 9 : typ domu samostatně stojící x K 10 : parkování - garáž x 1,10 K 11 : vedlejší stavby kolna x 1,02 K 12 : velikost pozemku 3415 m 2 x 1,24 K 13 : další vlivy svažitý pozemek, příjezd po nezpevněné příkré komunikaci x 0,90 Index odlišnosti oceňované nemovitosti 1,24 Cena za m 2 = Kč 8833,49 Cena za celou výměru 250,00 m 2 = Kč ,20 Výsledná cena srovnávací metoda Cena celkem Kč ,

16 REKAPITULACE OBVYKLÁ CENA Předmětem ocenění je ideální spoluvlastnický podíl o velikosti 1/12 na bytovém domě s vedlejší stavbou a pozemky realizovaný v severní části obce Sázava. BD je v původním, zhoršeném technickém stavu. Pozitivní faktory ovlivňující obvyklou cenu nemovitosti: - Možnost napojení na úplnou infrastrukturu obce - Komfortní velikost pozemku Negativní faktory ovlivňující obvyklou cenu nemovitosti: - Rozkolísaný trh s nemovitostmi v lokalitě - Zřetelný převis nabídky typově shodných nemovitostí v lokalitě - Původní (zhoršený) technický stav - Přístup po strmé, nezpevněné komunikaci, svažitost pozemku - Více spoluvlastníků. Vzhledem k tomu, že se jedná o podíl, který je sám o sobě nepronajatelný, nelze použít metodu výnosovou. Nemovitost není proto hodnocena výnosově. Pro tento konkrétní případ je cena zjištěná vypočtena nákladově podle platné oceňovací vyhlášky. Dále je stanovena cena metodou srovnávací, založené na komparaci srovnatelných nemovitostí v dané lokalitě k datu ocenění. 1) Cena zjištěná Kč ,- 2) Cena srovnávací Kč ,- Úkolem znalcem je stanovit obvyklou cenu ideálního spoluvlastnického podílu na nemovitosti ve výši 1/12. Se znalostí komplikací s prodejem ideálního spoluvlastnického podílu, dále po konzultaci s realitními makléři lze konstatovat, že obvyklá cena ideálního spoluvlastnického podílu ve výši 1/12 se pohybuje zpravidla od 5 do 10 % v závislosti na atraktivitě nemovitosti. Pro tento konkrétní případ, kdy nemovitostí je RD, který je v původním technickém stavu, znalec odhaduje, že obvyklá cena spoluvlastnického podílu ve výši 1/12 na nemovitosti činí přibližně 5 % z celkové ceny nemovitosti. Po provedené analýze všech dostupných informací znalec odhaduje, že obvyklá cena spoluvlastnického podílu 1/12 na nemovitosti rodinný dům č.p.88 realizovaný na pozemku p.č.655 s příslušenstvím a s pozemky p.č.655, p.č.654/1 a p.č.654/2, v obci Sázava, katastrální území Černé Budy (kód:746169), okres Benešov je: ,- Kč Slovy: sto deset tisíc Kč Uvedená obvyklá cena nemovitosti předpokládá absenci neodstranitelných právních vad

17 Rizika: - riziko překročení hygienických limitů koncentrace radonových plynů je nízké - objekt je realizován v zastavěném území, bez rizika - objekt se nachází v území s vodním tokem, možnost záplav nelze vyloučit, vzhledem k realizaci stavby na vyvýšeném pozemku je ale přímé zasažení nepravděpodobné - v části C výpisu z KN je zapsáno omezení vlastnického práva (zástavní právo soudcovské, nařízení exekuce, exekuční příkaz k prodeji nemovitosti, zástavní právo exekutorské). Úkoly pro znalce vyplývající z usnesení: - Cena zjištěná dle platné oceňovací vyhlášky bez závad a práv: Celé nemovitosti: ,- Kč Podílu 1/12: ,- Kč. - Na nemovitosti neváznou žádná práva ani závady, které mají vliv na cenu obvyklou a prodejem nezaniknou. - Oceňované nemovitosti nejsou kulturní památkou ve smyslu ustanovení 13 zákona č.20/1987 Sb. o státní památkové péči. - Cena obecná, za níž je nemovitost prodejná, je: Podílu 1/12: ,- Kč. Prohlašuji, že při provedení znaleckého posudku jsem osobou nezávislou. V Praze, dne 20. ledna vypracoval

18 ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Městského soudu v Praze ze dne , č.j.spr. 347/92, pro základní obor ekonomika a obor stavebnictví. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod pořadovým číslem /2014. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace. Ing. Jan Melš znalec a odhadce Bítovská Praha 4 Michle tel jan.mels@atlas.cz