ZNALECKÝ POSUDEK. číslo: /2014

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK číslo: /2014 o obvyklé ceně spoluvlastnického podílu id. 1/2 na nemovité věci pozemky p.č.929 se stavbou rodinného domu č.p.212 s příslušenstvím a p.č.930, v obci Šluknov, katastrální území Šluknov (kód:762890), okres Děčín Objednavatel posudku: Exekutorský úřad Praha 9 JUDr. Milan Usnul, soudní exekutor Bryksova 763/ Praha 9 Účel posudku: Zjištění obvyklé ceny EX 03609/ Oceňovací vyhláška: Odhad obvyklé ceny nemovitých věcí je proveden s přihlédnutím k vyhlášce MF ČR č.199/2014 Sb., k provedení zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění zákona č.303/2013 Sb. (oceňovací vyhláška), s účinností od Oceněno ke dni: 26. listopadu 2014 Posudek vypracoval: Ing.Jan Melš znalec a odhadce Bítovská Praha 4 - Michle Posudek byl vypracován v 3 vyhotoveních. 2 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 14 stran a přílohy. V Praze, dne 17.prosince 2014

2 ÚVOD Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. (Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.) METODY URČENÍ HODNOTY Odhad obvyklé ceny je prováděn zpravidla třemi základními metodami: - metoda nákladového ohodnocení - vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění. - metoda výnosová - vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu. - metoda srovnávací - vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji, je jím též ocenění věci odvozením z jiné funkčně související věci. Pro tento konkrétní případ, kdy stavbou je rodinný dům, je cena zjištěná určena porovnávacím způsobem podle platné oceňovací vyhlášky. Vzhledem k tomu, že je rodinný dům v nepronajatelném stavu a předmětem ocenění je spoluvlastnický podíl, nemovitá věc není hodnocena výnosovou metodou. K datu ocenění v dané lokalitě se s podíly prakticky neobchoduje, z tohoto důvodu není nemovitá věc hodnocena ani srovnávacím způsobem. Prováděcí vyhlášky k zákonu č.151/1997 Sb. o oceňování majetku (ve znění zákona č.121/4000 Sb.) jsou průběžně novelizovány právě za účelem dosažení relace mezi cenou zjištěnou, stanovenou podle oceňovací vyhlášky a cenou obvyklou. Oceňovací vyhláška, podle které je ocenění zpracováno, postupuje při určení ceny zjištěné porovnávacím způsobem. Tvůrce vyhlášky pro určení porovnávacích údajů disponuje nejúplnější databází ověřitelných údajů. Pro určení obvyklé ceny bude, z důvodů výše uvedených, přihlédnuto k ceně zjištěné, vypočtené podle oceňovací vyhlášky se znalostí cen srovnatelných nemovitých věcí

3 NÁLEZ 1. Bližší údaje o nemovité věci Oceňovaná nemovitá věc se nalézá v katastrálním území Šluknov (kód: ), obec Šluknov. Objekt se nalézá v severní části Šluknova. Oceňovaná nemovitá věc je v zástavbě převážně rodinných domů. Je přístupná z místní komunikace Budišínská. Dopravní dostupnost obce je dobrá, městem prochází silnice II. třídy č. 266, která město spojuje s městem Rumburk a s ostatními městy a obcemi. Rumburk je vzdálen přibližně 10 km jihovýchodním směrem, Okresní město Děčín je cca 40 km jižním směrem od města a krajské město Ústí nad Labem je vzdáleno cca 70 km jihozápadně. Hromadná dopravní obsluha je ve městě zastoupena autobusovou a vlakovou dopravou s přímými spoji na město Rumburk, ve městě je MHD. Dle malého lexikonu obcí žije ve Šluknově 5589 stálých obyvatel. Šluknov má statut města. Ve městě se nalézá komplexní sortiment služeb, vč. služeb občanské vybavenosti. Šluknov je obcí s pověřeným obecním úřadem, ve správním obvodu obce s rozšířenou působností Rumburk. Rodinný dům je napojen na rozvod elektra, vodovod a je odkanalizován. Nemovitou věc tvoří pozemky, stavba rodinného domu, vedlejší budovy a venkovní úpravy. Vnitřní prostory rodinného domu nebyly zpřístupněny, vnitřní vybavení a konstrukce jsou určeny na základě vnějšího vizuálního šetření, informací dostupných na místně příslušném úřadu a na základě informací poskytnutých od spoluvlastníka. 2. Podklady pro vypracování posudku Usnesení o ustanovení znalce ze dne č.j. 098 EX 03609/ Výpis z katastru nemovitostí pro katastrální území Šluknov (kód:762890), obec Šluknov, list vlastnictví č.168, vyhotovený dálkovým přístupem dne Mapa geografického systému ČUZK katastrální území Šluknov (kód: ) Místní šetření se zaměřením současného stavu dne Platný územní plán města Šluknov. Údaje zjištěné na místě a na místně příslušných úřadech. 3. Vlastnictví Podle údajů z katastru nemovitostí jsou jako vlastníci nemovité věci na listu vlastnictví č.169 pro katastrální území Šluknov (kód: ), obec Šluknov zapsáni: 1) Česká Republika, Identifikátor Příslušnost hospodařit s majetkem státu: Úřad pro zastupování státu ve věcech majetkových Rašínovo nábřeží 390/ Praha 2 Nové Město spoluvlastnický podíl ve výši id. 1/2, 2) Kamil Vrána Identifikátor: /5940 Budišínská Šluknov spoluvlastnický podíl ve výši id. 1/

4 4. Přílohy posudku Výpis z katastru nemovitostí Mapa geografického systému Mapa širších souvislostí Fotodokumentace 5. Předmětem ocenění jsou 1) Pozemek p.č.929 2) Pozemek p.č.930 3) Rodinný dům č.p.212 * * * Předpokládá se, že veškeré informace, které znalec obdržel, jsou správné. Objednatel posudku prohlašuje, že mu nejsou známy žádné skutečnosti, resp. že znalci nezamlčel žádná fakta, která by mohla závěry znaleckého posouzení jakkoli zkreslit, nebo zpochybnit. Posudek byl vypracován pouze k výše uvedenému účelu. Jeho případné další využití v jakékoli formě nebo kontextu, je možné pouze se souhlasem zpracovatele. * * * - 4 -

5 POSUDEK A OCENĚNÍ CENA ZJIŠTĚNÁ 1. Pozemek p.č.929 Oceněno podle 3 vyhlášky. 1.1 Popis Pozemek p.č.929, zastavěná plocha a nádvoří, výměra 110 m 2, katastrální území Šluknov (kód: ), obec Šluknov. Pozemek je přístupný ze zpevněné místní komunikace Budišínská. Pozemek je rovinný. Na pozemku je realizovaný rodinný dům č.p Výpočet Iu - úprava ceny pozemku (dle přílohy 2, tab.2) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Ui 1. Velikost obce podle počtu obyvatel Nad 5000 obyvatel 2. Hospodářsko-správní význam obce Obce s počtem obyvatel nad 5 tisíc a všechny obce v okr. Praha-východ, Praha-západ 3. Poloha obce V ostatních případech 4. Technická infrastruktura v obci Elektřina, vodovod, kanalizace a plyn 5. Dopravní obslužnost obce Městská hromadná doprava popřípadě příměstská doprava 6. Občanská vybavenost v obci Komplexní vybavenost (obchod, služby, zdravotnická zařízení, škola, pošta, bankovní (peněžní) služby, sportovní a kulturní zařízení aj.) Součin hodnot Iu = SOUČIN(Ui) = Výpočet Io - omezující vlivy (dle přílohy 3, tab.2) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Oi 1. Geometrický tvar pozemku a velikost pozemku Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku Bez omezení užívání - 5 -

6 6. Ostatní neuvedené Bez dalších vlivů Celkem 0.00 Io = 1 + SUMA(Oi) = = Výpočet ceny pozemku ( 3 vyhlášky) Základní cena za m 2 stavebního pozemku = Kč 620,16 ZC = ZCv x Iu = 960 Kč x = Kč Index cenového porovnání x I = Io x It x Ip = x x Cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 403,10 Cena za celou výměru m 2 = Kč ,44 Pozemek p.č.929 Cena celkem Kč ,- 2. Pozemek p.č.930 Oceněno podle 3 vyhlášky. 2.1 Popis Pozemek p.č.930, zahrada, výměra 303 m 2, katastrální území Šluknov (kód: ), obec Šluknov. Pozemek je v jednotném funkčním celku se stavebním pozemkem. 2.2 Výpočet Iu - úprava ceny pozemku (dle přílohy 2, tab.2) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Ui 1. Velikost obce podle počtu obyvatel Nad 5000 obyvatel 2. Hospodářsko-správní význam obce Obce s počtem obyvatel nad 5 tisíc a všechny obce v okr. Praha-východ, Praha-západ 3. Poloha obce V ostatních případech 4. Technická infrastruktura v obci Elektřina, vodovod, kanalizace a plyn 5. Dopravní obslužnost obce Městská hromadná doprava popřípadě příměstská doprava 6. Občanská vybavenost v obci Komplexní vybavenost (obchod, služby, zdravotnická zařízení, škola, pošta, bankovní (peněžní) služby, sportovní a kulturní zařízení aj.) Součin hodnot Iu = SOUČIN(Ui) =

7 2.3 Výpočet Io - omezující vlivy (dle přílohy 3, tab.2) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Oi 1. Geometrický tvar pozemku a velikost pozemku Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené Bez dalších vlivů Celkem 0.00 Io = 1 + SUMA(Oi) = = Výpočet ceny pozemku ( 3 vyhlášky) Základní cena za m 2 stavebního pozemku = Kč 620,16 ZC = ZCv x Iu = 960 Kč x = Kč Index cenového porovnání x I = Io x It x Ip = x x Cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 403,10 Cena za celou výměru m 2 = Kč ,51 Pozemek p.č.930 Cena celkem Kč ,- 3. Rodinný dům č.p.212 Oceněno podle 35 vyhlášky. 3.1 Popis Předmětem ocenění je stavba rodinného domu realizovaná na pozemku p.č.929 v katastrálním území Šluknov (kód:762890), v obci Šluknov. Stáří stavby je odborně odhadnuto. Objekt je patrová stavba se stavebně upraveným podkrovím. V posudku jsou uvedeny jednotlivé objemové podíly staveb s určením jejich celkového podílu na jednotlivé konstrukci z hlediska provedení. Stavba domu je tradiční, realizována klasickými postupy a užity jsou standardní materiály. Stavba je ze zdiva a dřeva, převažujícím materiálem je zdivo. Objekt je vystavěn na smíšených základových pasech. Střecha je sedlová, s dřevěným krovem a s krytinou z osinkocementových šablon. Vnější obklad též z osinkocementových šablon. Klempířské konstrukce jsou provedeny ve standardní úpravě. Okna, dveře jsou dřevěná. Vzhledem k tomu, že objekt nebyl zpřístupněn, vnitřní konstrukce a vybavení je stanoveno na základě vnějšího vizuálního šetření a informací poskytnutých na místně příslušných úřadech. Vytápění je na tuhá paliva, ohřev TUV je předpokládáno též na tuhé palivo

8 Rodinný dům je napojen na rozvod elektra, vodovod a je odkanalizován. Technický stav objektu je velice špatný, objekt je neobýván, převážná část konstrukcí a vybavení krátkodobého, střednědobého a některé konstrukce dlouhodobého charakteru jsou za svou technickou a ekonomickou životností. Svislá konstrukce zadní přístavby rodinného domu je zničena. Střecha s krytinou jsou v pokročilém stupni degradace. Součástí ocenění rodinného domu je i oplocení, které sestává z pletivového plotu na kovových sloupcích a plot plaňkový, který je již za svou technickou životností. 3.2 Charakteristika stavby CZCC: 111 SKP: Typ: B - nepodsklepený, se dvěma nadzem.podlažími Druh konstrukce: Zděná 3.3 Obestavěný prostor Vrchní stavba 6.2*12.8* *8*4.7 = m 3 Zastřešení 6.2*12.8*3/2 = m 3 celkem = m Podlaží Označení Rozměry zastavěné plochy Zastavěná Výška plocha podlaží 1.NP - 3.NP 6.2* * m m 3.5 Vybavení stavby Pol. Konstrukce a vybavení Podíl Úroveň vybavení Cen.podíl části n 1. Základy vč. zemních prací podstandard % Vnější obklady podstandard % Vytápění podstandard % Instalace plynu chybí % * Vybavení kuchyní podstandard % Ostatní chybí % * Neuvedené položky mají vybavení standardní a neovlivňují výpočet koeficientu K4. K4 = 1 + (0.54 * n) = 1 + (0.54 * ) =

9 3.6 Výpočet It - index trhu (dle přílohy 3, tab.1) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Ti 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy Pozemek ve spoluvlastnictví (mimo spoluvl. podílu pozemku k jednotce) 3. Změny v okolí Bez vlivu nebo stabilizovaná území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost Negativní 5. Ostatní neuvedené Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav Celkem * * hodnota 6. znaku se do sumy nezapočítává It = (1 + SUMA(Ti)) x T6 = ( ) x 1 = Výpočet Ip - index polohy (dle přílohy 3, tab.3, bydl.nad 2000) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Pi 1. Druh a účel užití stavby Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a ŽP Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci Navazující na střed (centrum) obce 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě v obci Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku V okolí nemovité věci je částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku Příjezd po zpevněné komunikaci, špatné parkovací možnosti; nebo příjezd po nezpevněné komunikaci s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava Zastávka do 200 m včetně, MHD - dobrá dostupnost centra obce, 8. Poloha z hlediska komerční využitelnosti Nevýhodná pro účel užití realizované stavby 9. Obyvatelstvo Konfliktní skupiny v okolí v okolních bytech nebo v okolí 10. Nezaměstnanost Vyšší než je průměr v kraji 11. Vlivy ostatní neuvedené Bez dalších vlivů Celkem * * hodnota 1. znaku se do sumy nezapočítává Ip = (1 + SUMA(Pi)) x P1 = ( ) x 1 =

10 3.8 Výpočet Iv - index konstrukce a vybavení (dle přílohy 24, tab.2) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Vi 0. Typ stavby a) 1 B Nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby Samostatný rodinný dům 2. Provedení obvodových stěn b) Zdivo cihelné nebo tvárnicové 3. Tloušťka obvod. stěn cm 4. Podlažnost c) Hodnota větší než 2 Výpočet: celková zastavěná plocha všech podlaží m 2 / zastavěná plocha 1.NP m 2 = podlažnost Napojení na sítě (přípojky) Přípojka elektro, voda a odkanalizování RD do žumpy nebo septiku 6. Způsob vytápění stavby Lokální na tuhá paliva 7. Zákl. příslušenství v RD d) Úplné - standardní provedení 8. Ostatní vybavení v RD Bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy Minimálního rozsahu 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD Bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m Pozemky ve funkčním celku se stavbou Od 300 m 2 do 800 m 2 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené Významně snižující cenu spadlá část přístavby 13. Stavebně- technický stav Stavba ve špatném stavu - (nutná rekonstrukce i konstrukcí dlouhodobé životnosti) (hodnota 0.40 vynásobena koef. s=0.6+0 pro stáří 100 let) Celkem * * hodnota 13. znaku se do sumy nezapočítává Iv = (1 + SUMA(Vi)) x V13 = ( ) x 0.24 =

11 3.9 Výpočet ceny objektu ( 35 vyhlášky) Základní cena za m 3 obestavěného prostoru = Kč 1.734,- Iv: index konstrukce a vybavení x It: index trhu x Ip: index polohy x Cena upravená uvedenými indexy = Kč 218,48 Cena za celý obestavěný prostor m 3 = Kč ,68 Rodinný dům č.p.212 Cena celkem Kč ,- CENA ZJIŠTĚNÁ REKAPITULACE 1) Pozemek p.č.929 Kč ,- 2) Pozemek p.č.930 Kč ,- 3) Rodinný dům č.p.212 Kč ,- Zjištěná výsledná cena Kč ,- Po zaokrouhlení podle 50 vyhlášky Kč ,

12 REKAPITULACE OBVYKLÁ CENA Předmětem ocenění je spoluvlastnický podíl ve výši ideální 1/2 na nemovité věci pozemky s rodinným domem č.p.212 s příslušenstvím ve městě Šluknov. Pozemky jsou rovinné. Stavba RD je ve velice špatném technickém stavu. Negativní faktory ovlivňující obvyklou cenu nemovité věci: - Rozkolísaný trh s věcmi nemovitými v lokalitě - Lokalita s nepřizpůsobivými skupinami osob - Spoluvlastnictví - Špatný technický stav rodinného domu Nemovitá věc je pro svůj špatný technický stav v zásadě nepronajatelná, proto není hodnocena výnosově. V lokalitě k datu ocenění se spoluvlastnickým podílem se prakticky neobchoduje, RD není proto hodnocen na základě srovnávací metodiky. Pro tento konkrétní případ je cena určená na základě porovnávacího způsobu jako cena zjištěná, vypočtena podle platné oceňovací vyhlášky. Prováděcí vyhlášky k zákonu č.151/1997 Sb. o oceňování majetku (ve znění zákona č.303/2013 Sb.) jsou průběžně novelizovány právě za účelem dosažení relace mezi cenou zjištěnou, stanovenou podle oceňovací vyhlášky a cenou obvyklou. Oceňovací vyhláška, postupuje při stanovení ceny porovnávacím způsobem, přičemž tvůrce vyhlášky pro stanovení údajů pro tento způsob výpočtu disponuje nejúplnější databází ověřitelných údajů. Porovnatelné nemovité věci Ve veřejně přístupných zdrojích lze najít nemovité věci, které jsou srovnatelné jen v některých z rozhodujících parametrů, při tom řada inzerátů je vkládána opakovaně (tedy opět jako novinka), s již sníženou, často opakovaně sníženou, inzerovanou cenou (zatíženou o odměny makléřů a mnohdy ještě o právní pomoc ). Za předpokladu, že nemovité věci uvedené v příkladech nejsou zatíženy věcným břemenem nebo jiným omezujícím právem, pak podle názoru znalec je jejich obvyklá cena v úrovni ceny zjištěné. Pro stanovení obvyklé ceny přihlédnuto k ceně zjištěné, vypočtené podle oceňovací vyhlášky. 1) Cena zjištěná Kč ,- Úkolem znalcem je stanovit obvyklou cenu ideálního spoluvlastnického podílu na nemovité věci ve výši 1/2. Se znalostí komplikací s prodejem ideálního spoluvlastnického podílu, dále po konzultaci s realitními makléři lze konstatovat, že obvyklá cena ideálního spoluvlastnického podílu ve výši 1/2 dosahuje max. do 50 % hodnoty celku v závislosti na atraktivitě nemovité věci. Pro tento konkrétní případ, kdy věcí nemovitou je RD, který je ve velice špatném technickém stavu, znalec odhaduje, že obvyklá cena spoluvlastnického podílu ve výši 1/2 na nemovité věci činí přibližně 40 % z celkové ceny nemovité věci

13 Po provedené analýze všech dostupných informací znalec odhaduje, že obvyklá cena spoluvlastnického podílu id. 1/2 na nemovité věci pozemky p.č.929 se stavbou rodinného domu č.p.212 s příslušenstvím a p.č.930, v obci Šluknov, katastrální území Šluknov (kód:762890), okres Děčín je: ,- Kč Slovy: sto dvacet tisíc Kč Uvedená obvyklá cena nemovitých věcí předpokládá absenci neodstranitelných právních vad. Rizika: - riziko překročení hygienických limitů koncentrace radonových plynů existuje - objekt je realizován v zastavěném území, bez rizika - objekt je ve špatném technickém stavu - předmětem ocenění je spoluvlastnický podíl - v části C výpisu z KN je zapsáno omezení vlastnického práva (nařízení exekuce, exekuční příkaz k prodeji nemovitosti, zástavní právo exekutorské, zástavní právo smluvní). Úkoly pro znalce vyplývající z usnesení: 1. Cena zjištěná dle platné oceňovací vyhlášky: celek: ,- Kč. spoluvlastnický podíl ideální 1/2: ,- Kč. 2. Cena obecná, za níž je nemovitá věc v dražbě prodejná: spoluvlastnický podíl ideální 1/2: ,- Kč. 3. Na nemovité věci neváznou žádná jiná práva, ani závady, které by měly vliv na cenu obvyklou. Na nemovité věci neváznou žádná práva, ani závady, které by prodejem z dražby nezanikly. Prohlašuji, že při provedení znaleckého posudku jsem osobou nezávislou. V Praze, dne 17.prosince vypracoval

14 ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Městského soudu v Praze ze dne , č.j.spr. 347/92, pro základní obor ekonomika a obor stavebnictví. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod pořadovým číslem /2014. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace. Ing. Jan Melš znalec a odhadce Bítovská Praha 4 Michle tel jan.mels@atlas.cz