E x p a n d i a V e n t u r e s, a. s.

Transkript

1 V Y H O T O V E N Í Z N A L E C K Ý P O S U D E K / O S T A N O V E N Í C E N Y A K C I Í S P O L E N O S T I E x p a n d i a V e n t u r e s, a. s. Objednatel : I: Praha 1, Na Píkop 1096/21, PS Úel posudku: Odhad ceny pedmtu dražby ve smyslu ust. 13 odst.1 zák.. 26/2000 Sb., o veejných dražbách v platném znní Posudek vypracoval: Ing. Libor Buek Prmyslová Uherské Hradišt Ocenní provedeno ke dni: 31. prosince 2004 Datum vyhotovení: 21. dubna 2005 Tento posudek obsahuje 21 stran textu a 20 stran píloh a pedává se ve tyech písemných vyhotoveních.

2 OBSAH 1. Úvod ZÁKLADNÍ POJMY ZNALECKÝ ÚKOL PEDMT OCENNÍ DRAŽBA CENNÝCH PAPÍR PRÁVNÍ RÁMEC OCE OVÁNÍ METODY OCE OVÁNÍ AKCIÍ Ocenní na základ analýzy majetku (majetkové metody) Ocenní na základ analýzy výnos (výnosové metody) Ocenní na základ analýzy trhu (tržní metody) Ocenní kombinací jednotlivých metod PEDPOKLADY VSTUPNÍ DATA POUŽITÁ LITERATURA A ZDROJE DAT Údaje o spolenosti PEDMT INNOSTI STRUKTURA AKCIONÁ AKCIE STAV ÚETNICTVÍ POUŽITÝ ZPSOB OCENNÍ DISKONTNÍ MÍRA Metoda substanní hodnoty OCENNÍ DLOUHODOBÉHO NEHMOTNÉHO MAJETKU OCENNÍ DLOUHODOBÉHO HMOTNÉHO MAJETKU OCENNÍ DLOUHODOBÉHO FINANNÍHO MAJETKU OCENNÍ ZÁSOB OCENNÍ DLOUHODOBÝCH POHLEDÁVEK OCENNÍ KRÁTKODOBÝCH POHLEDÁVEK OCENNÍ FINANNÍHO MAJETKU OCENNÍ OSTATNÍCH AKTIV SUBSTANNÍ HODNOTA NA AKCII Metoda zjišování likvidaní hodnoty OCENNÍ MAJETKU LIKVIDANÍ METODOU Dlouhodobý majetek Obžná aktiva Závazky NÁKLADY NA LIKVIDACI VÝPOET LIKVIDANÍ HODNOTY Shrnutí metod ocenní Korekce pedbžného ocenní Závr Strana 2

3 PROHLÁŠENÍ Já, níže podepsaný, Ing. Libor Buek prohlašuji, že nemám v souasné dob a ani v budoucnosti nebudu mít osobní zájem na majetku, který je pedmtem tohoto posudku je vyloueno jakékoli personální propojení i jiné dvody, které by mohly zpochybnit moji nezávislost pedpokládám plný soulad se všemi zákony a pedpisy v eské republice a odpovdné vlastnictví a správu vlastnických práv podklady poskytnuté objednatelem pro úel tohoto ocenní nebyly provovány a byly považovány za správné, pravdivé a reálné veškeré zmny informací nebo základních pedpoklad, z nichž jsem pi ocenní vycházel, by mohly mít významný vliv na výslednou hodnotu ocenní v posudku byly respektovány všechny podstatné skutenosti, které mi byly v dob zpracování ocenní známé odhadnutá hodnota respektuje obecné podmínky trhu k datu ocenní toto ocenní bylo provedeno pouze pro úel stanovený v tomto posudku a nejsem odpovdný za jakékoli jiné použití tohoto posudku než pro tento úel Strana 3

4 1. ÚVOD 1.1. ZÁKLADNÍ POJMY Cena je pojem používaný pro ástku, která je požadována, nabízena nebo zaplacena za zboží nebo službu. Vzhledem k finanním možnostem, motivacím nebo zájmm kupujícího nebo prodávajícího mže nebo nemusí mít cena zaplacená za zboží i služby vztah k hodnot, kterou tomuto zboží nebo služb mohou pipisovat jiní. Cena je indikací relativní hodnoty pipisované zboží konkrétním kupujícím v konkrétních podmínkách. S touto definicí je v souladu i aktuální definice ceny, uvedená v zákon.151/97 Sb., o oceování majetku: obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena pi prodejích stejného, pípadn obdobného majetku, nebo pi poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku, ke dni ocenní. Pitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimoádných okolností trhu, osobních pomr prodávajícího, nebo kupujícího, ani vliv zvláštní obliby. Mimoádnými okolnostmi se rozumjí napíklad stav tísn prodávajícího nebo kupujícího, dsledky pírodních i jiných kalamit. Osobními pomry se rozumjí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota pikládaná majetku nebo služb, vyplývající z osobního vztahu k nim. Hodnota je ekonomický pojem, je výrazem schopnosti zboží být pedmtem smny. Hodnota není skuteností, ale odhadem ohodnocení zboží a služeb v daném ase, podle konkrétní definice hodnoty. Hodnota by mla být výsledkem stetu nabídek kupujícího a prodávajícího. Protože není tato podmínka splnna, je provádno ocenní. Výsledkem je potom stanovení tržní hodnoty, ale ta není hodnotou smnnou, již realizovanou, ale potencionálním východiskem pro cenové jednání o individuální koupi. Základem hodnoty v odhadu je objektivní (tržní) hodnota ( fair value ) vyjádená v penžních jednotkách (v eské právní terminologii cena obvyklá). Tato objektivní hodnota je definována v souladu s doporueními Evropského sdružení odhadc majetku TEGOVOFA (The European Group of Fixed Assets) jako finanní ástka, která mže být smnna mezi dobrovoln jednajícím potenciálním kupujícím a prodávajícím, aniž by byl inn nátlak na koupi nebo prodej. Pitom ob zúastnné strany si pln uvdomují a znají všechna relevantní fakta o dané vci. Podnikem se rozumí soubor hmotných, jakož i osobních a nehmotných složek podnikání. K podniku náleží vci, práva a jiné majetkové hodnoty, které patí podnikateli a slouží k provozování podniku nebo vzhledem ke své povaze mají tomuto úelu sloužit. istým obchodním majetkem je obchodní jmní po odetení veškerých závazk vzniklých podnikateli v souvislosti s podnikáním, je-li právnickou osobou. Obchodním majetkem právnické osoby rozumíme veškerý její majetek. Vlastní kapitál tvoí vlastní zdroje financování obchodního majetku podnikatele a v rozvaze se vykazuje na stran pasiv. Strana 4

5 1.2. ZNALECKÝ ÚKOL Znaleckým úkolem je odhadnout cenu pedmtu dražby v míst a ase obvyklou ve smyslu ustanovení 13 odst. 1 zák.. 26/2000 Sb., o veejných dražbách v platném znní PEDMT OCENNÍ Pedmtem posudku je ocenní ks akcií na majitele v jednotkové jmenovité hodnot 400,-K vydaných spoleností, se sídlem Praha 1, Na Píkop 1096/21, PS , I: , která byla zapsána do obchodního rejstíku, vedeného Mstským soudem v Praze, dne 15. ledna 1992, oddíl B, vložka 1246 (dále též jen jako i Expandia Ventures ). Ocenní pedmtných akcií je provedeno ke dni 31. prosince DRAŽBA CENNÝCH PAPÍR Ustanovení 214 odst. 4 zák.. 513/1991 Sb., obchodní zákoník, v platném znní, upravuje postup nakládání s listinnými cennými papíry, které nejsou pijaty k obchodování na regulovaném trhu a které byly vydány místo listinných cenných papír prohlášených za neplatné. Tyto akcie prodá pedstavenstvo prostednictvím obchodníka s cennými papíry bez zbyteného odkladu na úet dotené osoby ve veejné dražb PRÁVNÍ RÁMEC OCEOVÁNÍ V eské republice upravuje oceování vcí, práv a jiných majetkových hodnot pro úely stanovené zvláštními pedpisy zákon. 151/1997 Sb., o oceování majetku. Majetek a služba se oceují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný zpsob oceování. Jiným zpsobem oceování se rozumí a) nákladový zpsob, který vychází z náklad, které by bylo nutno vynaložit na poízení pedmtu ocenní v míst ocenní a podle stavu ocenní b) výnosový zpsob, který vychází z výnosu z pedmtu ocenní skuten dosahovaného nebo z výnosu, který lze z pedmtu ocenní za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu c) porovnávací zpsob, který vychází z porovnání pedmtu ocenní se stejným nebo obdobným pedmtem a cenou sjednanou pi jeho prodeji; je jím též ocenní vci odvozením z ceny jiné funkn související vci d) oceování podle jmenovité hodnoty, které vychází z ástky, na kterou pedmt ocenní zní nebo která je jinak zejmá e) oceování podle úetní hodnoty, které vychází ze zpsob oceování stanovených na základ pedpis o úetnictví f) oceování podle kurzové hodnoty, které z ceny pedmtu ocenní zaznamenané ve stanoveném období na trhu g) oceování sjednanou cenou, kterou je cena pedmtu ocenní sjednaná pi jeho prodeji, popípad cena odvozená ze sjednaných cen Oceování kótovaných cenných papír obchodovaných na regulovaném trhu upravuje 19 odst.1 písm.a) Kótované cenné papíry tuzemské nebo zahraniní, obchodované na tuzemském regulovaném trhu nebo souasn na tuzemském i zahraniním regulovaném trhu, se oceují kurzem vyhlášeným na tuzemské burze v den ocenní. Pokud nebylo v den ocenní cenným papírem na tuzemské burze obchodováno, ocení se posledním kurzem vyhlášeným na tuzemské burze v období pecházející 30 Strana 5

6 dn pede dnem ocenní, pokud byl v tomto dni cenný papír obchodován. Nebyl-li cenný papír obchodován na tuzemské burze v tchto posledních dnech, ocení se nejnižším dosaženým kurzem vyhlášeným ve stejném období u ostatních organizátor tuzemského mimoburzovního trhu cenných papír. Oceování kótovaných cenných papír neobchodovaných na regulovaném trhu a nekótovaných cenných papír stanovuje 20 odst.1 písm.a) Kótované cenné papíry neobchodované na regulovaném trhu a nekótované cenné papíry se oceují takto: a) akcie a podílové listy uzavených podílových fond podílem, v jehož itateli je vlastní kapitál a akciové spolenosti nebo uzaveného podílového fondu podle úetní závrky za pedchozí úetní období, pokud není prokázána jiná hodnota vlastního kapitálu, a ve jmenovateli poet vydaných akcií nebo podílových list pevedený na shodnou emisní hodnotu Oceování podniku je upraveno v 24 Podnik nebo jeho ást se oceuje soutem cen jednotlivých druh majetk zjištných podle tohoto zákona sníženým o ceny závazk. Je umožnno provést ocenní výnosovým zpsobem i v kombinaci s majetkovým ocenním METODY OCEOVÁNÍ AKCIÍ Finanní ocenní akcií si klade za cíl vyjádit jejich hodnotu penžitým ekvivalentem. Pi stanovování výsledné penžité hodnoty se používají v zásad ti skupiny oceovacích metod: majetkové metody, metody výnosové, metody porovnávací a metody kombinované OCENNÍ NA ZÁKLAD ANALÝZY MAJETKU (MAJETKOVÉ METODY) METODA ÚETNÍ HODNOTY Metoda úetní hodnoty vychází z informací zjištných v úetnictví. Schopnost zobrazit reálnou hodnotu majetku ke dni ocenní je omezena platnými postupy útování, které nezobrazují reálnou hodnotu majetku ponvadž úetní hodnota aktiv je vyjádena v historických poizovacích cenách úetní hodnota zásob, materiálu a výrobk nevyjaduje aktuální nákupní i prodejní cenu o pohledávkách je útováno v nominálních hodnotách Úetní hodnota vlastního kapitálu pedstavuje rozdíl mezi úetní hodnotou celkových aktiv a úetní hodnotou všech závazk. Na úetní hodnotu vlastního kapitálu je teba pohlížet jako na výchozí hodnotu pro jednoduché zjištní hodnoty podniku METODA SUBSTANNÍ HODNOTY Substanní hodnotou podniku rozumíme souhrn relativn samostatných ocenní jednotlivých majetkových složek z pohledu jejich zapojení do fungujícího podniku (princip going concern). Tato metoda je nejbližší pojetí 24 odst.1 zákona.151/1997 Sb., o oceování majetku. U jednotlivých složek aktiv je zjišována jejich reprodukní hodnota snížená o patiné opotebení. Takto zjištná Strana 6

7 hodnota pedstavuje substanní hodnotu brutto. Náklady na znovupoízení pro ocenní substanní hodnoty je možné zjišovat nkolika zpsoby: metoda tržního porovnání (vychází z již realizovaných prodej ekvivalentního majetku) metoda výnosová (výnos pedstavuje diskontovaný budoucí finanní tok spojený s danou majetkovou ástí) metoda indexová (vychází z historických cen, které jsou upraveny cenovým indexem) pímé zjišování cen (odvozením z kalkulací a ceník) oceování podle zvolené jednotky (pepotem na zvolenou jednotku) metoda funkního zjišování cen (kombinace pedchozích metod) METODA LIKVIDANÍ HODNOTY V pípad podnik v likvidaci i ztrátových podnik je kalkulována likvidaní hodnota podniku. Likvidaní hodnotou se rozumí souet prodejních cen jednotlivých majetkových složek podniku po úhrad náklad spojených s likvidací. V ocenní podniku likvidaní hodnota tvoí dolní hranici ocenní hodnoty podniku a je kritériem úvah o sanaci podniku. Pokud je likvidaní hodnota vyšší než jeho výnosová hodnota po sanaci, je neekonomické provádt revitalizaci podniku a lépe pistoupit k likvidaci podniku OCENNÍ NA ZÁKLAD ANALÝZY VÝNOS (VÝNOSOVÉ METODY) METODA VOLNÉHO PENŽNÍHO TOKU PRO VLASTNÍKY A VITELE Metoda volného penžního toku pro vlastníky a vitele (Free Cash Flow to the Firm) vychází z penžního toku podniku financovaného pouze vlastním kapitálem a reálná struktura financování se respektuje pomocí diskontní sazby. Výsledkem této metody je stanovení hodnoty podniku. Hodnota vlastního kapitálu se stanoví následn jako rozdíl hodnoty podniku a cizího kapitálu vyvolávajícího náklady na poátku plánovacího období. Jednotlivé modifikace této metody se odlišují zpsobem stanovení pokraující hodnoty, kterou lze stanovit pomocí perpetuity, tvoené soutem diskontovaného volného penžního toku 2. fáze na základ odhadu pomru tržní ceny akcie a zisku dosaženého na akcii (P/E) tzv. likvidaní hodnoty, pedstavující odhad ocenní podniku na poátku 2. fáze pomocí úetní hodnoty podniku na konci plánovacího období modelu tvorby hodnoty (tempo rstu istého provozního zisku a rentabilita istých investic) METODA VOLNÉHO PENŽNÍHO TOKU PRO VLASTNÍKY Metoda volného penžního toku pro vlastníky (Free Cash Flow to the Equity) vychází z istého penžního toku pro vlastníky (v podob zisku zadrženého ve firm, resp. dividend a podíl na zisku), zbývajícího po úhrad úrok a splátek cizího kapitálu, poskytnutého viteli. Hodnota 2. fáze se stanoví opt pomocí perpetuity. Tato metoda vede primárn ke stanovení hodnoty vlastního kapitálu, takže hodnota podniku se stanoví následn jako souet zjištné hodnoty vlastního kapitálu a cizího úroeného kapitálu na poátku plánovacího období METODA EKONOMICKÉ PIDANÉ HODNOTY Metoda ekonomické pidané hodnoty vychází z výpotu veliiny, o kterou istý provozní zisk pevyšuje náklady investovaného kapitálu (tzv. Economic Value Added EVA ). Hodnotu podniku tvoí souet hodnoty 1. fáze (souhrn diskontované ekonomické pidané hodnoty za plánovací období), hodnoty 2. Strana 7

8 fáze (diskontovaná perpetuita) a celkového investovaného kapitálu na poátku plánovacího období. Podobn jako v pedchozí metod vede tato metoda primárn ke stanovení hodnoty vlastního kapitálu, takže hodnota podniku se stanoví následn jako souet zjištné hodnoty vlastního kapitálu a cizího úroeného kapitálu na poátku plánovacího období METODA MINULÝCH KAPITALIZOVANÝCH ISTÝCH VÝNOS Metoda minulých kapitalizovaných istých výnos vychází z tzv. odnímatelného istého výnosu, tj. velikosti prostedk, které je možné rozdlit vlastníkm. Hodnotu podniku lze pak stanovit z odnímatelných istých výnos dosahovaných v minulosti zpravidla po období 3 až 5 let. Výsledkem je pak primárn hodnota vlastního kapitálu DIVIDENDOVÉ DISKONTNÍ MODELY Výnos pro akcionáe plynoucí ve form dividendy a kapitálového zhodnocení je základem pro výpoet hodnoty akcií pomocí dividendových diskontních model. Pro aplikaci tchto model jsou nutné následující pedpoklady: ustálená struktura financování stabilní dlouhodobá dividendová politika (ustálený výplatní pomr) vysoká závislost mezi dividendou a volným penžním tokem pro akcionáe Základním dividendovým diskontním modelem je Gordonv model pro stabilní rst kde A = DIV/ (r-g) A.hodnota akcie DIV.dividenda r..požadovaná výnosová míra pro akcionáe g.pedpokládaná míra rstu dividend OCENNÍ NA ZÁKLAD ANALÝZY TRHU (TRŽNÍ METODY) POROVNÁVACÍ METODA Pi tomto pístupu k ocenní znalec odhaduje hodnotu oceovaného podniku na základ porovnání hodnot podnik srovnatelných s oceovaným podnikem na rozvinutém trhu mezi nezávislými úastníky. Základem této metody je dkladná analýza stavu a vývoje hospodáství jako celku, analýza stavu a vývoje píslušného odvtví a taktéž podrobná finanní analýza podniku. Nutným vstupním parametrem k stanovení hodnoty podniku je i dostatená databáze hodnot srovnatelných podnik. Výbrem vhodných multiplikátor, které zohledují rozdíly mezi vybranými ukazateli oceovaných a srovnávaných podnik, se zjistí výsledná hodnota OCENNÍ KOMBINACÍ JEDNOTLIVÝCH METOD METODA KAPITALIZOVANÝCH MIMOÁDNÝCH ISTÝCH VÝNOS Celková hodnota podniku se zde skládá z hodnoty substance a hodnoty firmy. Hodnota firmy je v tomto pípad chápana jako rozdíl mezi výnosovou hodnotou a substanní hodnotou a pedstavuje v pípad silných podnik goodwill a v pípad slabých podnik badwill. Základem hodnoty firmy je kapitalizovaný mimoádný istý výnos, který pedstavuje rozdíl mezi celkovým istým výnosem podniku a istým výnosem, který bychom mli dostat pi normálním zúroení vloženého kapitálu. Strana 8

9 1.7. PEDPOKLADY Výchozí informace o pedmtu ocenní byly pevzaty od objednatele. Znalec považuje tyto zdroje za vrohodné a neprovádí jejich verifikaci. Veškeré zmny informací nebo základních pedpoklad, z nichž znalec pi ocenní vychází, by mohly mít významný vliv na výslednou hodnotu ocenní VSTUPNÍ DATA Pi vypracování posudku znalec vycházel z tchto podklad dodaných objednatelem a z veejn pístupných zdroj 1. výpis z obchodního rejstíku spolenosti EXPANDIA VENTURES, a.s. 2. rozvaha, výkaz zisku a ztráty spolenosti ke dni obratová pedvaha spolenosti k píloha k úetní závrce spolenosti za období od do soupis dlouhodobého finanního majetku spolenosti ke dni rozvaha, výkaz zisku a ztráty spolenosti ke dni rozvaha, výkaz zisku a ztráty spolenosti ke dni rozvaha, výkaz zisku a ztráty spolenosti ke dni píloha k úetní závrce spolenosti za rok 2003, 2002 a zpráva auditora o ovení roní úetní závrky za období roku 2003, 2002 a rozvaha, výkaz zisku a ztráty spolenosti JITONA a.s. ke dni rozvaha, výkaz zisku a ztráty spolenosti Sono Estates, s.r.o. ke dni protokol o provedené dražb ks akcií JITONA a.s. konané dne POUŽITÁ LITERATURA A ZDROJE DAT 1. MAÍK, M.: Oceování podniku. Ekopress, Praha KISLINGEROVÁ, E.: Oceování podniku. C.H. Beck, Praha MAÍK a kol.: Metody oceování podniku, Ekopress, Praha Databáze Ministerstva spravedlnosti R, obchodní rejstík 5. Informaní agentura EKIA ARIADNA verze Elektronická verze obchodního vstníku 7. Makroekonomická predikce eské republiky, Ministerstvo financí R, Praha, leden Finanní analýza podnikové sféry v prmyslu a stavebnictví za rok 3. tvrtletí roku 2004, Ministerstvo prmyslu a obchodu R, Praha, únor 2005 Strana 9

10 2. ÚDAJE O SPOLE NOSTI Obchodní firma: Expandia Ventures, a. s. (díve Chemofond, a.s.) IO: Sídlo: Praha 1, Na Píkop 1096/21, PS Právní forma: akciová spolenost Základní kapitál: 130, ,- K Datum vzniku: 15. ledna 1992 Statutární orgán pedstavenstvo: Pedstavenstvo je kolektivním statutárním orgánem spolenosti, jež ídí innost spolenosti a jedná jejím jménem pedseda pedstavenstva: Ing. Vladimír Dráb, r /0409 Benešov, Bezruova 1271 den vzniku funkce: 25.íjna 2004 den vzniku lenství v pedstavenstvu: 13.ervna 2003 místopedseda pedstavenstva: Ing. Vladislav Veselý, r /2413 Praha 2, Karlovo nám. 288/17 den vzniku funkce: 25.íjna 2004 den vzniku lenství v pedstavenstvu: 20.íjna 2004 len: ing. Michal Záveský, r /0184 Praha 9, Mimoská 628 den vzniku funkce: 27.ervna 2001 Dozorí rada: Kontrolním orgánem spolenosti je dozorí rada, která dohlíží na výkon psobnosti pedstavenstva a uskuteování podnikatelské innosti spolenosti. pedseda: JUDr. Radim Kíž, r /2249 Praha 4, Podolské náb. 30 den vzniku funkce: 19.srpna 1999 den vzniku lenství v dozorí rad: 18.srpna 1999 místopedseda: Ing. Robert Novák, r /0955 Benešov, Zapova 980, PS den vzniku funkce: 13.ervna 2003 den vzniku lenství v dozorí rad: 13.ervna 2003 len: Ing. Jana Marušiaková, r /1747 Praha 3, Zvonaova 5, PS den vzniku lenství v dozorí rad: 13.ervna 2003 Údaje platné ke dni byly poízeny na Internetu ( Strana 10

11 2.1. PEDMT INNOSTI Hlavním pedmtem podnikání spolenosti je: - správa finanních investic 2.2. STRUKTURA AKCIONÁ Ovládající osobou spolenosti je spolenost Expandia, a.s., jejichž souhrnná hodnota vlastnných akcií pedstavuje 96,56% podíl na základním kapitálu 1. Vzhledem k tomu, že spolenost vydala listinné akcie na majitele, které nejsou pijaty k obchodování na regulovaném trhu, není emitentovi známa pesná výše vlastnného podílu k datu ocenní AKCIE Druh CP: Forma CP: Podoba: Registrace: Poet akcií: Nominální hodnota: Pevoditelnost akcií: akcie kmenové akcie na majitele listinná nekótovaný CP ks 400,- K/akcie není omezena 2.4. STAV Ú ETNICTVÍ Audit ádné úetní závrky ke dni 31. prosince 2003 provedla auditorská firma Horwath Notia Audit s.r.o., íslo osvdení KAR 080, konkrétn auditor Ing. Rostislav Kuneš, íslo osvdení KAR Podle názoru auditora úetní závrka ve všech významných ohledech vrn zobrazuje stav aktiv, závazk, vlastního kapitálu a finanní situaci spolenosti k 31. prosinci 2003 a výsledky jejího hospodaení za rok 2003 v souladu se zákonem o úetnictví a píslušnými právními pedpisy eské republiky. Audit úetní závrky za rok 2004 nebyl ke dni ocenní proveden POUŽITÝ ZPSOB OCENNÍ Po prostudování dat z veejn pístupných zdroj, pedložených podklad bylo použito pro ocenní akcií spolenosti ocenní, které vychází z majetkové podstaty metodou zjišování substanní hodnoty a jejího zpenžení prostednictvím nevynucené likvidaní hodnoty podniku. Metoda zjišování hodnoty substanní hodnoty podniku byla v tomto ocenní použita pro zjištní reprodukních náklad na znovupoízení majetku podniku. Substanní metoda na principu reprodukních cen je úelným doplkovým údajem pro výnosové ocenní. Uplatuje se pedevším pro stanovení rozsahu zastavitelného majetku podniku, ocenní dílích podíl na kapitálových spolenostech, ulehuje odhad potebných investic a odpis pro finanní plán. Ve výjimených pípadech, kdy dochází k zásadnímu zlomu ve vývoji podniku, lze použít substanní hodnotu pímo jako základ pro ocenní podniku. 1 Zdroj: Píloha k úetní závrce za rok 2004 Strana 11

12 Zjišování likvidaní hodnoty bylo použito vzhledem ke struktue aktiv oceovaného podniku jako finanního holdingu, jehož hodnota spoívá v jeho dlouhodobém finanním a krátkodobém finanním majetku. Píjem získaný rozprodejem majetku po úhrad závazk a náklad na likvidaci pedstavuje pro vlastníky dosažitelné likvidní prostedky DISKONTNÍ MÍRA Diskontní míru urujeme za základ výnosnosti, kterou investor oekává s pihlédnutím k riziku. Investorv nárok na výnosnost, která by byla pimena riziku, je vyjádením náklad na kapitál z hlediska podniku, který tento podnik pijímá. Vzhledem k tomu, že oceovaný podnik neuplatuje financování cizími úroenými zdroji a využívá pouze vlastního kapitálu, použiji pro stanovení diskontní míry jako výši náklad na vlastní kapitálu ve tvaru nv = rf + koeficient beta. RPT + RPZ + rsc + rl kde rf výnosnost zcela nerizikových finanních aktiv (státních dluhopis) RPT riziková prémie trhu RPZ riziková prémie zem rsc pirážka za menší spolenost rl pirážka za likviditu k beta vyjaduje citlivost výnosnosti akcií oceovaného podniku na zmny celého trhu, mené burzovním indexem rf (aktuální výnosnost 10letých vládních dluhopis USA) 4,6% Beta nezadlužené pro Finacial Services (prmr za Evropu a USA) 0,48 Riziková prémie kap. trhu USA (prmr ) 4,84% Rating eské republiky A1 Riziko selhání zem (prémie USA dluhopis Baa1 oproti AAA) 1,0% Odhad pomru rizikové prémie u akcií oproti dluhopism 1,5 Riziková prémie zem 1,5% Riziková prémie zem opravená o rozdíl v inflaci (0,4%) 1,9% Riziková pirážka za menší spolenost odhad 2 4,42% Riziková pirážka za menší likviditu vlastnických podíl - odhad 2,0% Pomr cizího a vlastního kapitálu u oceovaného podniku 0,49% Daová sazba 28% Beta zadlužené 0,48169 Náklady vlastního kapitálu 15,25% 2 Stanoveno dle metodiky MPO R pi analýzách podnikové sféry orientovaných na stanovení ekonomické pidané hodnoty (EVA ). Strana 12

13 3. METODA SUBSTAN NÍ HODNOTY Základem výpotu je obchodní majetek spolenosti. Pro úely ocenní jsem vycházel z úetní rozvahy sestavené ke dni 31. prosince Výchozí úetní netto hodnoty ke dni 31. prosince 2004 ( v tis. K) Aktiva celkem Dlouhodobý majetek Dlouhodobý nehmotný majetek 0 - software 0 - ocenitelná práva 0 - jiný dlouhodobý nehmotný majetek 0 Dlouhodobý hmotný majetek 0 - pozemky 0 - stavby 0 - movitý majetek 0 - jiný dlouhodobý hmotný majetek 0 - nedokonený dlouhodobý hmotný majetek 0 - poskytnuté zálohy na dlouhodobý hmotný majetek 0 Dlouhodobý finanní majetek podíly v ovládaných a ízených osobách podíly v úetních jednotkách pod podstatným vlivem 0 - ostatní dlouhodobé cenné papíry a podíly 0 - pjky a úvry ovládaným a ízeným osobám jiný dlouhodobý finanní majetek 0 Obžná aktiva Zásoby 0 Dlouhodobé pohledávky Krátkodobé pohledávky Finanní majetek asové rozlišení aktiv 0 Pasiva celkem Vlastní kapitál Cizí zdroje asové rozlišení pasiv OCENNÍ DLOUHODOBÉHO NEHMOTNÉHO MAJETKU Oceovaná spolenost ve svém majetku neeviduje žádný dlouhodobý nehmotný majetek. Dlouhodobý nehmotný majetek Úetní hodnota Ocenná hodnota (v tis. K) Brutto Netto Software Jiný dlouhodobý nehmotný majetek DNM celkem Dlouhodobý nehmotný majetek oceuji ástkou 0,-K. Strana 13

14 3.2. OCENNÍ DLOUHODOBÉHO HMOTNÉHO MAJETKU Oceovaná spolenost ve svém majetku neeviduje žádný dlouhodobý hmotný majetek. Rekapitulace ocenní dlouhodobého hmotného majetku Dlouhodobý hmotný majetek Úetní hodnota Ocenná hodnota (v tis. K) Brutto Netto Pozemky Stavby Movitý majetek Jiný dlouhodobý hmotný majetek Nedokonený dlouhodobý hmotný majetek DHM celkem Dlouhodobý hmotný majetek oceuji ástkou 0,-K OCENNÍ DLOUHODOBÉHO FINAN NÍHO MAJETKU Oceovaná spolenost ve svém majetku eviduje dlouhodobý finanní majetek pedstavující 22,31% podíl v nepímo ovládané spolenosti JITONA a.s. v úetní cen 58, ,-K, 100% podíl ve spolenosti Sono Estates, s.r.o. a pjku spolenosti Sono Estates, s.r.o. ve výši 19, ,-K. Znalecká hodnota podílu ve spolenosti JITONA a.s. byla v tomto posudku stanovena metodou tržního porovnání. Jako základní porovnávací hodnota byla pevzata cena dosažená v nedobrovolné dražb akcií. Vzhledem k tomu, že vydražené podíly pedstavují 22,31% podíl na základním kapitálu, je teba uplatnit pepoítací koeficient za minoritu a obchodovatelnost pro oceovaný podíl akcií. Údaje z protokolu nedobrovolné dražby akcií vydaných spoleností JITONA a.s.: den konání dražby: poet akcií: ks cena dosažená vydražením: 12, ,-K cena: 294,-K/akcie (zaokr. na K) odhadní cena: 295,-K/akcie (zaokr. na K) Oceovaný podíl pedstavuje 6,5% podíl, a proto je teba od minoritního vydraženého podílu pepoítat srážku Matematicky vyjádeno: * 295 / (100-30) * 100 * 80 / 100 = * 337,143 = 48, ,-K Hodnotu 100% podílu ve spolenosti Sono Estates, s.r.o. v tomto ocenní stanovuji ve výši jejího vlastního kapitálu ke dni ocenní ve výši ,-K. Souasná hodnota pjky ve jmenovité hodnot 19, ,-K, splatná 20. prosince 2005 a úroená sazbou 4% p.a. diskontovaná diskontní sazbou ve výši náklad na vlastní kapitál ve výši 15,25% k datu ocenní iní 17, ,-K. Strana 14

15 Rekapitulace ocenní dlouhodobého finanního majetku Dlouhodobý finanní majetek Úetní hodnota Ocenná hodnota (v tis.k) Brutto Netto Podíly v ovládaných a ízených osobách Podíly v úetních jednotkách pod podstatným vlivem Ostatní dlouhodobé cenné papíry a podíly Pjky a úvry ovládaným a ízeným osobám DFM celkem Dlouhodobý finanní majetek oceuji ástkou 66, ,-K OCENNÍ ZÁSOB Oceovaná spolenost ve svém majetku neeviduje žádné zásoby materiálu, nedokonené výroby, polotovar, výrobk, zvíat i zboží. Taktéž nebyly poskytnuté žádné zálohy na zásoby. Zásoby Úetní hodnota Ocenná hodnota (v tis. K) Brutto Netto Materiál Nedokonená výroba a polotovary Výrobky Zvíata Zboží Poskytnuté zálohy na zásoby Zásoby celkem Hodnota zásob v penžním vyjádení pedstavuje ástku 0,-K OCENNÍ DLOUHODOBÝCH POHLEDÁVEK Dlouhodobé pohledávky sestávají z jiných pohledávek ve výši 15, ,-K. Tyto jiné pohledávky pedstavují zádržné do konce roku 2006 ve výši 10% prodejní ceny akcií Vigona. Souasná hodnota dlouhodobé pohledávky jmenovité hodnot 15, ,-K se splatností 2 roky diskontovaná náklady na vlastní kapitál ve výši 15,25% k datu ocenní pedstavuje v penžním vyjádení ástku 11, ,-K OCENNÍ KRÁTKODOBÝCH POHLEDÁVEK Dlouhodobé pohledávky sestávají z daových pohledávek ve výši ,-K a jiných krátkodobých pohledávek. Tyto jiné pohledávky pedstavují zejména krátkodobé pjky spolenosti JITONA a.s. (jistina 15, ,-K, sazba 3,5% p.a., splatnost ) a Tusculum a.s. (jistina 15, ,-K, sazba 3,5% p.a., splatnost ). Souasná hodnota krátkodobých pohledávek v celkové jmenovité hodnot 30, ,-K diskontovaná sazbou ve výši náklad na vlastní kapitál 15,25% k datu ocenní pedstavuje v penžním vyjádení ástku 29, ,-K. Daové pohledávky za státem o ostatní jiné dlouhodobé pohledávky byly ocenny jejich nominální hodnotou. Strana 15

16 Rekapitulace ocenní pohledávek Pohledávky Úetní hodnota Ocenná hodnota (v tis. K) Brutto Netto Jiné krátkodobé pohledávky Stát daové pohledávky Jiné dlouhodobé pohledávky Pohledávky celkem Korigovaná výše pohledávek pedstavuje ástku 41, ,-K OCENNÍ FINAN NÍHO MAJETKU Finanní majetek sestává z penžních prostedk uložených v pokladn, na bankovních útech a v krátkodobých cenných papírech. Finanní majetek jako jsou peníze uložené v pokladn i na bankovním útu se zahrnuje do ocenní ve výši jejich jmenovité hodnoty. Krátkodobé cenné papíry pedstavující depozitní smnky KB, SOB, SOB Leasing a P Leasing se do ocenní pejímají v cen 90% jejich brutto úetní hodnoty. Finanní majetek Úetní hodnota Ocenná hodnota (v tis. K) Brutto Netto Peníze Úty v bankách Krátkodobé cenné papíry a podíly Finanní majetek celkem Krátkodobý finanní majetek pedstavuje v penžním vyjádení ástku 165, ,-K OCENNÍ OSTATNÍCH AKTIV Oceované spolenost ve svém úetnictví neeviduje žádné náklady píštích období, komplexní náklady píštích období i píjmy píštích období. Ostatní aktiva Úetní hodnota Ocenná hodnota (v tis. K) Brutto Netto Náklady píštích období Komplexní náklady píštích období Píjmy píštích období asové rozlišení Ostatní aktiva zahrnuji do ocenní v celkové hodnot 0,-K. Strana 16

17 3.9. SUBSTAN NÍ HODNOTA NA AKCII Substanní hodnota na akcii pedstavuje pomrnou ást ocenného majetku poníženého o závazky pipadající na 1 akci. ( v tis. K) MAJETEK Dlouhodobý majetek Dlouhodobý nehmotný majetek 0 Dlouhodobý hmotný majetek 0 Dlouhodobý finanní majetek podíly v ovládaných a ízených osobách podíly v osobách pod podstatným vlivem 0 - ostatní dlouhodobé cenné papíry a podíly 0 - pjky ovládaným a ízeným osobám Obžná aktiva Zásoby 0 Pohledávky Finanní majetek Ostatní aktiva 0 ZÁVAZKY Dlouhodobé závazky 150 Krátkodobé závazky Bankovní úvry a výpomoci 0 Ostatní závazky 0 ISTÝ OBCHODNÍ MAJETEK Základní kapitál v K Nominální hodnota akcie v K 400 Substanní hodnota na akcii v NH = 400 K 835 K Hodnota akcie spolenosti EXPANDIA VENTURES, a. s. stanovená substanní metodou iní 835,-K. 4. METODA ZJIŠOVÁNÍ LIKVIDA NÍ HODNOTY Likvidaní hodnota spolenosti EXPANDIA VENTURES, byla zjišována pro pípad nevynucené likvidace za úelem zjištní dolní hranice ocenní hodnoty podniku. U jednotlivých složek majetku byla uplatnna srážka z její hodnoty podle druhu majetku, poté proveden výpoet náklad na likvidaci a výsledn zjišována likvidaní hodnota OCENNÍ MAJETKU LIKVIDA NÍ METODOU DLOUHODOBÝ MAJETEK DLOUHODOBÝ NEHMOTNÝ MAJETEK Oceovaná spolenost nevykazuje ve svém majetku žádný dlouhodobý nehmotný majetek DLOUHODOBÝ HMOTNÝ MAJETEK Oceovaná spolenost nevykazuje ve svém majetku žádný dlouhodobý hmotný majetek. Strana 17

18 DLOUHODOBÝ FINANNÍ MAJETEK Pro pípad stanovení likvidaní hodnoty dlouhodobého finanního majetku byla vzhledem jeho struktue a k výši vlastnného podílu na jiné osob uplatnna srážka ve výši 50% z jeho tržní hodnoty OBŽNÁ AKTIVA ZÁSOBY Oceovaná spolenost nevykazuje ve svém majetku žádné zásoby POHLEDÁVKY U dlouhodobých pohledávek jiných pohledávek - byla uplatnna riziková a likvidaní srážka je výši 50%. U krátkodobých pohledávek jiných pohledávek byla uplatnna srážka ve výši 45%. Pohledávky za státem byly ocenny nominální hodnotou KRÁTKODOBÝ FINANNÍ MAJETEK Penžní prostedky v pokladn a na bankovních útech, krátkodobý finanní majetek byl ocenn tržní hodnotou bez srážek ZÁVAZKY Závazky oceované spolenosti byly ocenny jejich nominální hodnotou. MAJETEK Pohledávky za upsaný a nesplacený kapitál 0 Dlouhodobý majetek Dlouhodobý nehmotný majetek 0 Dlouhodobý hmotný majetek 0 Dlouhodobý finanní majetek podíly v ovládaných a ízených osobách podíly v úetních jednotkách pod podstatným vlivem Obžná aktiva Zásoby 0 Pohledávky Finanní majetek Ostatní aktiva 0 ZÁVAZKY Dlouhodobé závazky 150 Krátkodobé závazky Bankovní úvry a výpomoci 0 Ostatní závazky 0 ISTÝ OBCHODNÍ MAJETEK Strana 18

19 4.2. NÁKLADY NA LIKVIDACI Pedpokládá se, že likvidace podniku potrvá 2 roky a vyžádá si náklady na odmnu likvidátorovi, právní služby, vedení úetnictví a provedení auditu a ostatní náklady. ( v tis. K) NÁKLADY NA LIKVIDACI Odstupné 0 Odmna likvidátora Právní služby Vedení úetnictví 720 Audit 200 Da z pevodu nemovitostí 0 Ostatní VÝPO ET LIKVIDA NÍ HODNOTY Likvidaní hodnota je stanovena jako rozdíl istého obchodního majetku (tj. zpenžená aktiva uhrazené závazky) a náklad na likvidaci. Takto vypotená likvidaní hodnota byla diskontována diskontní sazbou ve výši náklad na vlastní kapitál 15,25% po pedpokládanou dobu 2 let trvání likvidace. ( v tis. K) istý obchodní majetek Náklady na likvidaci Likvidaní hodnota Délka trvání likvidace 2 Diskont 15,25% Souasná hodnota likvidaní hodnoty Základní kapitál v K Souasná hodnota likvidaní hodnoty v K na 1 akcii NH = 400 K 473 Hodnota akcie spolenosti EXPANDIA VENTURES, a. s. stanovená likvidaní metodou iní 473,-K. 5. SHRNUTÍ METOD OCENNÍ Pro úely ocenní akcií spolenosti EXPANDIA VENTURES, a.s. byla použita metoda zjišování substanní hodnoty a proveden výpoet likvidaní hodnoty. Výsledkem ocenní jsou tyto dílí výsledky Substanní hodnota Likvidaní hodnota 835 K/akcie 473 K/akcie Strana 19

20 Použitými dílími metodami bylo dosaženo rozdílných výsledk ocenní. Výsledek ocenní zjištný substanní metodou má velmi nízkou vypovídací schopnost, pedstavuje hodnotu náklad na znovupoízení podniku v jeho souasném stavu. Metoda vyjaduje statický pohled na hodnotu majetku a závazk, na který akcionái nepímo dosahují pes své akciové podíly. To ovšem neznamená, že vlastník mže v kterémkoliv okamžiku svj akciový podíl promnit v likvidní finanní prostedky, jejichž objem by odpovídal jeho substanní hodnot akciového podílu. Hodnotu spolenosti je teba spatovat v jeho likvidaní hodnot. Odráží tak pohled investora, který chce vystoupit ze své investice, aby promnil svj akciový podíl v likvidní prostedky. Tuto metodu považuji v tomto ocenní za jedinou pimenou a relevantní. 6. KOREKCE PEDBŽNÉHO OCENNÍ Významným faktorem pi ocenní balíku akcií je jeho velikost odrážející podíl na hlasovacích právech, a tím i podíl na ízení podniku. Mezinárodní úetní standardy rozlišují kontrolu nad podnikem a podstatný vliv v podniku. Kontrolou nad podnikem se rozumí moc ídit finanní a provozní politiku podniku tak, aby bylo dosaženo užitku z jeho innosti. Kontrolu lze zajistit bu držením více než jedné poloviny hlasovacích práv nebo držením podstatného podílu hlasovacích práv doplnného pravomocí ídit finanní a operaní politiku podniku. Kontrola zahrnuje tato hlavní práva: 1. urovat strategii podniku, 2. rozhodovat o personálním obsazení vedení podniku a jeho obmnách, 3. rozhodovat o stálých aktivech podniku a dlouhodobém financování, 4. rozhodovat o pípadných spojeních (sloueních, splynutích), zmnách právní formy a likvidaci podniku, 5. rozhodovat o dividendách Podstatným vlivem se rozumí úast na rozhodnutích o finanní a provozní politice podniku. Je možno jej dosáhnout vlastnictvím akcií (zpravidla 20 až 50 %), prostednictvím stanov nebo pomocí dohod. Obchodní podíl, který umožuje kontrolu spolenosti nebo podstatný vliv na spolenost, má samozejm vtší hodnotu než podíl minoritní. V pípad ocenní minoritního podílu je teba uplatnit srážku z hodnoty akcie. Vzhledem k tomu, že jako výsledná oceovací metoda byla zvolena metoda zjišování likvidaní hodnoty, nebude odpoítávána žádná srážka za v dražb nabízený balík akcií. Dvodem toho je skutenost, že likvidací firmy obdrží každý vlastník akcií stejný likvidaní zstatek na akcii bez ohledu na množství vlastnných akcií. Hodnotu akcie spolenosti stanovenou metodou likvidaní hodnoty jsem odhadl ve výši 473,-K. Strana 20