ZNALECKÝ POSUDEK. Mgr.Akikeová Alena Pekařská Frýdek - Místek. Mgr.Akikeová Alena Frýdek - Místek

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK číslo: /16 o ceně bytové jednotky č.3122/11, umístěné v domě č.p.3120, 3121, 3122 na parc.č.1831/215,1831/361, 1831/362, ul.pekařská, katastrální území Frýdek, obec a okres Frýdek - Místek, včetně spoluvlastnického podílu o velikosti 8474/ na společných částech domu, pozemku a ceny obvyklé. (LV č.10877,7758) Objednavatel posudku: Mgr.Akikeová Alena Pekařská Frýdek - Místek Vlastník nemovité věci: Mgr.Akikeová Alena Pekařská Frýdek - Místek Účel posudku: Zjištění ceny nemovitosti pro dražbu Oceňovací předpis: Ocenění je provedeno podle vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., k provedení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění zákona č. 303/2013 Sb., (oceňovací vyhláška), ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb. s účinností od Oceněno ke dni: 13.listopadu 2016 Posudek vypracoval: Jaromír Klein Hlavní třída 565/ Ostrava Poruba Posudek byl vypracován ve 3 vyhotoveních, z nichž 2 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 21 stran textu včetně obálky a příloh. V Ostravě, dne 13.listopadu 2016

2 A. NÁLEZ Bližší údaje o nemovité věci Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí vypracovaný katastrálním úřadem v Ve Frýdku-Místku, dne 10.listopadu 2016, zakázka LV č.10877, Nabídky realitních kanceláří. Doplňující informace sdělené zadavatelem znaleckého posudku. Kopie katastrální mapy. Fotodokumentace. Prohlídka Oceněná nemovitá věc byla prohlédnuta znalcem dne 11.listopadu Přílohy posudku Nabídky realitních kanceláří. Výpis z katastru nemovitostí. Kopie katastrální mapy. Fotomapa. Fotodokumentace. Mapa oblasti. Předmětem ocenění jsou 1) Stavební pozemek dle 4 odst.1 (zast.plocha+jfc) 2) Bytová jednotka č.3122/11-2 -

3 B. POSUDEK A OCENĚNÍ 1) Stavební pozemek dle 4 odst.1 (zast.plocha+jfc) Oceněno podle 3 vyhlášky. Popis Výčet pozemků: parc.č.1831/215 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 313 m 2 parc.č.1831/361 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 343 m 2 parc.č.1831/362 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 318 m 2 Výměra pozemku Výměra pozemku = m 2 Výpočet Io - omezující vlivy (dle přílohy 3, tab.2) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Oi 1. Geometrický tvar pozemku a velikost pozemku Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené Bez dalších vlivů Celkem 0.00 Io = 1 + SUMA(Oi) = = Výpočet ceny pozemku ( 3 vyhlášky) Základní cena za m 2 stavebního pozemku = Kč 1.040,- Index cenového porovnání x I = Io x It x Ip = x x Cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 1.102,40 Cena za celou výměru m 2 = Kč ,60 Započtení spoluvl.podílu 8474/ = Kč ,10 Stavební pozemek dle 4 odst.1 (zast.plocha+jfc) Cena celkem Kč ,

4 2) Bytová jednotka č.3122/11 Oceněno podle 38 vyhlášky. Popis Předmětem ocenění v tomto znaleckém posudku je bytová jednotka č.3122/11 o velikosti 84,74 m 2 s dispozicí 3+1, umístěná ve 4.nadzemním podlaží domu č.p Tento bytový dům je po celkové revitalizaci, včetně osazení plastových oken a zateplení fasády. Vybavení náležející k jednotce: - dle skutečného stavu - listovní schránka - zvonek Součástí jednotky je veškerá její vnitřní instalace (potrubní rozvody vody, plynu, ÚT, el.instalace, odpady), kromě stoupacích vedení vč.uzavíracích ventilů. Bytová jednotka je ohraničena vstupními dveřmi do bytu vč.zárubně a do příslušenství umístěného mimo byt, hlavními uzavíracími ventily přívodu teplé a studené vody, plynu a hlavním bytovým jističem (pojistky) v přívodu el.energie. Součástí jednotky je rovněž spoluvlastnický podíl o velikosti 8474/ na společných částech domu a pozemků. Společnými částmi domu jsou : - základy včetně izolací, obvodové a nosné zdivo, hlavní stěny, průčelí - střecha - hlavní svislé a vodorovné konstrukce - vchody - okna a dveře přímo přístupné ze společných částí - chodby a schodiště - napojovací uzly - místnost přípojek - rozvody tepla a teplé vody, studené vody, kanalizace, plynu, elektřiny, společná televizní anténa (STA), domovní rozvody (zvonek, domácích telefon), rozvody telekomunikací - rozvody odsávání a větrání vč.ventilátorů Charakteristika stavby CZCC: 1122 SKP: Typ podle účelu užití: J - budovy vícebytové (typové) Druh konstrukce: Montované z dílců betonových plošných Výměry Místnost Rozměry Podlahová plocha Byt č m 2 Podlahová plocha bytu celkem m 2-4 -

5 Vybavení stavby Koeficient vybavení stavby K4 = 1 + (0.54 * n). Pol. Konstrukce a vybavení Podíl Úroveň vybavení Cen.podíl části n 2. Svislé konstrukce nadstandard % Okna nadstandard % Neuvedené položky mají vybavení standardní a neovlivňují výpočet koeficientu K4. K4 = 1 + (0.54 * n) = 1 + (0.54 * 0.235) = Výpočet It - index trhu (dle přílohy 3, tab.1) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Ti 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnické vztahy Nezastavěný pozemek, nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník), nebo jednotka, nebo jednotka se spoluvlastnickým podílem na pozemku 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost Bez vlivu nebo stabilizovaná území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost Bez vlivu 5. Ostatní neuvedené Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav Celkem * 0.00 * hodnota 6. znaku se do sumy nezapočítává It = (1 + SUMA(Ti)) x T6 = ( ) x 1 =

6 Výpočet Ip - index polohy (dle přílohy 3, tab.3, bydl.nad 2000) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Pi 1. Druh a účel užití stavby Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a ŽP Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci Navazující na střed (centrum) obce 4. Možnost napojení pozemku na inž.sítě v obci Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku V okolí nemovité věci je dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku Příjezd po zpevněné komunikaci, špatné parkovací možnosti; nebo příjezd po nezpevněné komunikaci s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava Zastávka do 200 m včetně, MHD - dobrá dostupnost centra obce, 8. Poloha z hlediska komerční využitelnosti Bez možnosti komerčního využití stavby na pozemku 9. Obyvatelstvo Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost Průměrná nezaměstnanost 11. Vlivy ostatní neuvedené Bez dalších vlivů Celkem * 0.06 * hodnota 1. znaku se do sumy nezapočítává Ip = (1 + SUMA(Pi)) x P1 = ( ) x 1 = Výpočet Iv - index konstrukce a vybavení (dle přílohy 27, tab.2) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Vi 1. Typ stavby Budova - panelová, zateplená 2. Společné části domu Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad 3. Příslušenství domu Bez dopadu na cenu bytu 4. Umístění bytu v domě NP s výtahem 5. Orientace obyt.místností ke světovým stranám Ostatní světové strany - částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu a) Příslušenství úplné - standardní provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu Standardní vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) - 6 -

7 8. Vytápění bytu Dálkové, ústřední, etážové 9. Kriterium jinde neuvedené Bez vlivu na cenu 10. Stavebně- technický stav b) Byt v dobrém stavu s pravidelnou údržbou (hodnota 1.00 vynásobena koef. s= pro stáří 25 let) Celkem * 0.05 * hodnota 10. znaku se do sumy nezapočítává Iv = (1 + SUMA(Vi)) x V10 = ( ) x = Výpočet ceny objektu ( 38 vyhlášky) Základní cena za m 2 podlahové plochy = Kč ,- Iv: index konstrukce a vybavení x It: index trhu x Ip: index polohy x Cena upravená uvedenými indexy = Kč ,76 Cena za celou podlahovou plochu m 2 = Kč ,83 Bytová jednotka č.3122/11 Cena celkem Kč ,

8 C. REKAPITULACE 1) Stavební pozemek dle 4 odst.1 (zast.plocha+jfc) Kč ,- 2) Bytová jednotka č.3122/11 Kč ,- Zjištěná výsledná cena dle cenových předpisů Kč ,- Po zaokrouhlení podle 50 vyhlášky Kč ,- Slovy: Jedenmiliondvěstěosmdesátčtyřitisícedevadesát Kč Stanovení ceny obvyklé srovnávací metodou : Tento způsob stanovení ceny se provádí na principu zejména vlastního sledování trhu nemovitostí, inzerovaných nabídek, vývěsek realitních kanceláří a konzultací s realitními kancelářemi. V zásadě se jedná o vyhodnocení cen realizovaných prodejů srovnatelných typů nemovitostí v dané lokalitě za určité období, které by nemělo přesáhnout délku 1 roku. Oceňovaná bytová jednotka se nachází ve Frýdku - Místku, v panelovém bytovém domě na ulici Pekařská. Dům čp.3120, 3121 a 3122 s jednotkou č.3122/11 je napojen na inženýrské sítě: veřejný vodovodní řad, kanalizaci, přípojku tepla, zemní plyn a elektrorozvod. Dům má 8 nadzemních podlaží a je zastřešen plochou střechou. Bytový dům prošel celkovou revitalizací včetně zateplení fasády a osazení plastových oken

9 Podle databáze znalce a internetové nabídky z listopadu 2016 byly v uplynulé době zobchodovány, nebo inzerovány v oblasti, kde se nachází oceňovaná nemovitost, tyto bytové jednotky : 1. Byt o velikosti 3+1 (77 m2) Frýdek - Místek, lokalita za nemocnicí, 6.nadzemní podlaží, panel, okna plastová, dům po revitalizaci, byt po částečné rekonstrukci, dobrá dostupnost občanské vybavenosti, (18 831,- Kč/m2) cena ,- Kč 2. Byt o velikosti 3+1 (78 m2) Frýdek - Místek, ul.smetanova, 4.nadz.podlaží, panel, byt v původním udržovaném technickém stavu, dům po celkové revitalizaci, součástí bytu je komora, zateplení fasády, okna plastová, (19 230,- Kč/m2) cena ,- Kč 3. Byt o velikosti 3+1 (68 m2) Frýdek - Místek, ul.jana Čapka, 5.nadzemní podlaží, panel, dům po revitalizaci, plastová okna, byt v původním stavu, podlahy plovoucí, (19 400,- Kč/m2) cena ,- Kč 4. Byt o velikosti 3+1 (71 m2) Frýdek - Místek, ul.novodvorská, 1.nadz.podlaží, panel, byt v původním technickém stavu, dům po revitalizaci, součástí bytu je komora na patře, zateplení fasády, okna plastová, (20 986,- Kč/m2) cena ,- Kč Po provedené celkové analýze nemovitosti a na základě dlouhodobého sledování realitního trhu, s přihlédnutím k současným podmínkám, aktuálním cenám na trhu nemovitostí a se zřetelem na výše uvedená zjištění, s přihlédnutím k místním podmínkám polohy, charakteru nemovitosti a skutečnosti, že bytový dům prošel celkovou revitalizací, bytová jednotka je ve velmi dobrém technickém stavu a nachází se v klidné lokalitě s dobrou dostupností do centra města, odhaduji cenu obvyklou oceňované nemovitosti při polovině cenového rozpětí ve výši ,- Kč/m2, tj. celkem po zaokrouhlení 84,74 m2 x ,- Kč/m ,- Kč V Ostravě, dne 13.listopadu

10 D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne , č.j. Spr. 2029/84, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod pořadovým číslem /16. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace. Jaromír Klein Hlavní třída 565/ Ostrava - Poruba software PC.System Olomouc