Odhad tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) č / 100 / 2016

Transkript

1 Odhad tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) č / 100 / 2016 Typ nemovitosti Účel ocenění Rodinný dům bez nebytových prostor bez garáže v současném stavu exekuční řízení Předmět ocenění Budova RD č.p. 466, LV č na pozemku parc.č. St. 442/1 pozemek parc.č. St. 442/1, LV č. 2554, podíl 1/8 (103 m2, zastavěná plocha a nádvoří) pozemek parc.č. 211/73, LV č. 2553, podíl 1/4 (280 m2, zahrada) Adresa Kraj Jihočeský kraj Město Sezimovo Ústí Počet obyvatel 7306 Kat. území Sezimovo Ústí Ulice Komenského č.p. 466 Část obce dle LV Sezimovo Ústí Objednatel odhadu Exekutorský úřad v Táboře JUDr. Eva Loskotová Příběnická č.p č.o Sezimovo Ústí Ocenění vypracováno na základě přijaté objednávky banky Ne Identifikace ocenění (objednávky) přidělená objednatelem: 017 EX 196/ Vlastnictví Stejný vlastník všech nemovitostí Zpracováno pro exekutora Tel podatelna@exekucetabor.cz IČ DIČ CZ Daňhel Vojtěch Tábor, Žižkovo náměstí 3/3, RČ /119 1/8 a 1/4 viz údaje LV 2554 a 2554 v přílohách ocenění Vypracoval Ing. Kubíska Zdeněk Dne Licence číslo K Hájence 1200 Ke dni Sezimovo Ústí zdenek.kubiska@seznam.cz tel: Prohlídka dne Počet stran textu 7 Počet stran příloh 6 Obvyklá cena - současný stav Započitatelná podl. plocha m Kč/m Kč Obvyklá cena - současný stav Kč Tři miliony pětsetpadesát tisíc Kč Obvyklá cena - současný stav ideální 1/8 domu a 1/4 zahrady Kč Čtyři sta čtyřicet tři tisíc sedm set padesát Kč Kč - 1 -

2 Komentář k ceně cena domu č.p. 466 je stanovena s vědomím standardního obchodu spolu s úspěšným porovnáním nedávno realizovaných převodů staveb rodinných domů v okolí oceňované nemovité věci Kladné a záporné vlivy na ceny nemovitosti Po provedených opravách dobrá stavba rodinného domu zděné konstrukce z roku 1946, se dvěma byty se sociálním zázemí v přízemí a v patře, v Sezimově Ústí, v ulici Komenského na klidném místě ve městě mimo II/603 a D3 byty zde mají klasické rozměry skladby s příslušenstvím a vybavením v přízemím a patře, v prostředí města stavebně srostlého s Táborem, druhého to největšího města jihočeského regionu s veškerou infrastrukturou. Situován je v zástavbě Baťovských domů podél ulice Komenského, každý byt má svou zahradu. Negativem jsou snad jen menší místnosti a úzké schodiště, jinak žádaná lokalita. Podmínky platnosti ceny Nadále údržba stavby. Nákladová cena (stavba bez opotřebení) - současný stav Věcná hodnota (stavba po opotřebení) - současný stav Kč Tři miliony pětsetšedesátpět tisíc Kč Kč Jeden milion sedmsetosmdesátdva tisíc Kč Vyhodnocení rizik REET ANO Věc nemovitá je řádně zapsána v katastru nemovitostí ANO Právní stav umožňuje zřídit zástavní právo (vzniklá věc) ANO Skutečné užívání stavby není v rozporu s její kolaudací ANO Průběh výstavby odpovídá projektové dokumentaci ANO Je zajištěn přístup k věci nemovité přímo z veřejné komunikace Zástavní právo zapsané na LV Právní zánik stavby Stavba na cizím pozemku Dočasná stavba Spornost zápisu / Duplicitní vlastnictví Probíhající obnova operátu Přestavek Plomba Přídatné spoluvlastnictví Věc nemovitá situována v záplavovém území Věc nemovitá v území s ekologickou zátěží Věc nemovitá v území se zhoršeným životním prostředím (hluk / vibrace - doprava, výroba, jiné zdroje) Věc nemovitá v území s přírodními riziky Ztížený přístup k věci nemovité Umístění věci nemovité v chráněném území Umístění věci nemovité v památkové zóně Umístění věci nemovité v ochranném pásmu Stavba je v demoličním pásmu Demograficky negativně zatížená lokalita ANO Reálná břemena / věcná břemena vzájemná věcná práva a břemena chůze mezi pozemky č. 211/72 a 211/72 bez vlivou na cenu obvyklou - jedná se o pozemky zahrad u domu č.p. 466, které byly v rámci nabytí domu č.p. 466 mezi spoluvlastníky vyčleněny Služebnosti Reálné břemeno doživotního užívání/požívání Předkupní právo ANO Poznámky k osobě a k věci nemovité - exekuce, konkurs apod. exekuce povinného Vojtěcha Daňhela Riziko spojené s napojením na inženýrské sítě a energetické zdroje Zajišťovací převod práva Právo stavby Nezbytná cesta Přednostní pořadí pro jiné právo Historická zástavní práva převzatá do KN - 2 -

3 Výměnek / Budoucí výměnek Ostatní finanční omezení Nájemní smlouva Pachtovní smlouva Stavba se zhoršeným technickým stavem Stavba dlouhou dobu neužívaná Stavba dlouhou dobu rozestavěná Stavba kapacitně předimenzovaná Výhrada vlastnického práva Výhrada zpětné koupě Výhrada zpětného prodeje Koupě na zkoušku Výhrada lepšího kupce Vzdání se náhrady škody na pozemku Zákaznická základna Podzemní stavba se samostatným účelovým určením Výhrada, že upevněný stroj není součástí nemovitosti Omezení při hospodaření a nakládání s věcí nemovitou v souvislosti s poskytnutím podpory z veřejných prostředků Zákaz zcizení nebo zatížení Jiné riziko Vyhodnocení aktuálního nabývacího titulu Typ kupní smlouva Kupní cena 0 Datum Vyhodnocení nemovitost rodinného domu je v případě povinného z exekuce nabyta dědickými řízením, spoluvlastník ideálních 3/4 a 3/8 poloviny zakoupil tyto podíly v roce 2015 a 2006, nyní zde provádí rekonstrukci a modernizaci interiéru, nabývací titul tak nemá pro současnost úplnou vypovídací schopnost Komentář k vadám cena nesdělena Podklady Výpis z katastru nemovitostí LV č. 2554, vyhotovil objednatel - dálkový přístup do KN Výpis z katastru nemovitostí LV č. 2553, vyhotovil objednatel - dálkový přístup do KN Snímek kat. mapy pro k.ú. Sezimovo Ústí, vyhotovil odhadce - dálkový přístup do KN Datum předání kompletních podkladů Přílohy Výpis z katastru nemovitostí LV č. 2554, vyhotovil objednatel - dálkový přístup do KN Výpis z katastru nemovitostí LV č. 2553, vyhotovil objednatel - dálkový přístup do KN Snímek kat. mapy pro k.ú. Sezimovo Ústí, vyhotovil odhadce - dálkový přístup do KN Místopis Poloha a význam obce v rámci ČR a regionu Předmětem ocenění je podíl na 1/8 objektu rodinného domku č.p. 466 s příslušenstvím, který byl postaven v katastrálním území Sezimovo Ústí v roce 1946, když toto datum bylo zjištěno z údajů sdělených objednatelem posudku a dokladů předložených k jeho zpracování. Stavební povolení vydalo Zlínské stavební společnosti Město Sezimovo Ústí, kolaudační rozhodnutí a uvedení stavby do provozu vydal tentýž stavební úřad jako jednomu z domů stavěných Baťovskými závody v této části města. Původní stavební stav nemovitosti byl změněn přístavbou domu a jeho dílčí modernizací, rodinný domek slouží k datu ocenění k trvalému bydlení spolumajitelů nemovitosti po koupi domu od Města. Jako celek zde dům splňuje podmínky pro zařazení do kategorie rodinných domů podle vyhlášky č. 83/76 Sb. ve znění vyhlášek č. 45/79 Sb. a č. 376/92 Sb. a je takto oceněn. Nebytové prostory pro komerční využití stavba neobsahuje. Stáří nemovitosti bylo následně posouzeno i znalcem z hlediska provedených konstrukcí, vybavení stavby a jejího dispozičního řešení, kde bylo shledáno, že rok 1946 je pro ocenění domu objektivním údajem. Okolní zástavba rodinných domů z období první republiky a těsně po válce, nedaleké školy, hotel MAS, náměstí Tomáše Bati, obchody, zastávka ČD, letní kino, garáže u hvězdárny. Koncový řadový rodinný dům v ulici Komenského navazující na ostatní zástavbu lokality, na Sezimovo Ústí běžná výměra pozemku na LV 2553, kde má povinný podíl ideální 1/4, parkování v ulici. Dům má tím, že je situován v klidné ulici Komenského, která je jednosměrná, své soukromí, soulad s ÚPD, dostupnost k úplné infrastruktuře Táborsko Sezimovo ústecké aglomeraci a tedy dobrá lokalita. Umístění v obci, dopravní dostupnost, občanská vybavenost,... Umístění v obci širší centrum obce Okolní zástavba zástavba RD - 3 -

4 Nemovitost rodinného domu s příslušenstvím je situována v zástavbě domů postavených v intravilánu Sezimova Ústí II jako vodorovně rozdělené dva byty 3 + 1, podél severní strany Komenského ulice. Přístup k nemovitosti je ze zpevněné místní komunikace této ulice a věcným právem po pozemku 211/72, napojení na rozvody inženýrských sítí je provedeno v případě elektroinstalace, vodovodu, kanalizace, dálkového vytápění. Pro účely ocenění nemovitost sestává z vlastní stavby rodinného domu a venkovních úprav, jejichž součástí je oplocení. Předmětem ocenění jsou pozemky nemovitosti; na pozemku zahrady jsou pak osázeny trvalé porosty. Vlastnické vztahy k domu a pozemku domem zastavěným a pozemkem zahrady jsou dány způsobem odprodeje, dobrá dopravní dostupnost, v Sezimově Ústí a stavebně srostlém Táboře je pak úplná infrastruktura, nedaleké historické centrum, úřady, obchody, infrastruktura. Je zde příznivá poloha pro trvalé bydlení z hlediska krátkých vzdáleností do centra. Negativa u této nemovitosti z hlediska polohy a kapacity nespatřuji, stav domu po opravách je velmi dobrý a lepší, než jeho stáří, dům je užíván k trvalému bydlení, udržován, patrová část v započaté rekonstrukci. Informace o nemovitosti Po provedené výstavbě v roce 1946 se jedná o dobrým způsobem realizovanou stavbu rodinného domu v příznivé lokalitě, nedaleko centra města a obchodní zóny Tábora a s pozemkem zahrady, dobře provedeným, s většinou nových prvků v rámci následných modernizací, přístavby a oprav po koupi domu, dodatečně nově provedeným vybavením koupelny, rozvodů ÚT, s dobrým vybavením, dobře dostupným a dispozičně řešeným. Rodinný dům č.p. 466 je postaven jako zděná stavba v zástavbě Baťovských domů koncová řadová stavba. Obsahuje částečné suterénní podlaží, přízemí a patro. Přízemí a patro jsou podlažími obytnými. Ke stavebnímu provedení domu je nutno uvést, že stavba byla provedena Baťovými závody, stavební firmou, na svou dobu se solidní trvanlivostí, i když původně při výstavbě bylo plánováno s nižší trvanlivostí, pro zaměstnance zdejšího závodu. Stav domu pak výrazně vylepšila modernizace prvků spojená s výměnou prvků středně a krátkodobé životnosti z roku Skladby bytů jsou se sociálním zázemím. Rodinný dům je zděný z cihel tl. 35 cm, provedený ve své době běžným způsobem. Krov stavby je plochý, krytý živičnou krytinou, provedeny jsou klempířské prvky, fasáda je vápenocementová. Schodiště je jednoramenné betonové, okna jsou zdvojená, stropy jsou nad přízemím a patrem s podhledem, nad sklepem a přední částí přízemí nad přístavbou je strop nespalný, vytápění je ústřední topným systémem města, horní byt bude vytápěn elektrokotlem, provedeny jsou obklady kuchyně, koupelny a vany mimo WC, podlahy PVC, zčásti keramické dlažby, ve sklepě betonové, dveře jsou hladké a prosklené, zavedena je světelná a motorová elektroinstalace, ohřev TUV je zajištěn boilerem, kuchyň je linkou a elektrickým sporákem, osazeny jsou zařizovací předměty - horní byt v rekonstrukci. Přístup a příjezd k nemovitostem přímo z veřejné komunikace parc.č. 211/71, 820/1 ve vlastnictví obce. Přístupová komunikace Přístup a příjezd k nemovitostem je po zpevněné komunikaci. Povrch: asfaltový a betonový. Příjezdová komunikace nevykazuje závady. Popis nemovitosti Počet PP 1 Počet NP 2 Počet podkroví 0 Zastavěná plocha 1.NP m 2 Počet bytových jednotek 2 RD je rozdělen dle zákona 72/1994 SB. Ne Každá bytová jednotka má vlastní vchod, vytápění, měření elektro, měření vody Celý RD má společné mimo bytu v patře, který je v rekonstrukci Rodinný dům je v současném stavu běžně uživatelný a obyvatelný Ano Technický stav Budova RD Stav velmi dobrý - průměrný Stáří roků 70 Opotřebení odhadem 50 % Závažné technické nedostatky, nebo poruchy statiky, které mají zásadní vliv na životnost stavby nevykazuje Minulé rekonstrukce Budova po částečné rekonstrukci Nákladová cena (stavba bez opotřebení) Obestavěný prostor 792 m 3 Cena Kč/m 3 Cena celkem Kč Pozemky Pozemky tvořící funkční celek se stavbou Výměra 383 m 2 Cena pozemků Kč/m 2 Cena celkem Kč Inženýrské sítě Elektro napojeno Voda z řadu napojeno Voda ze studny není Kanalizace do řadu napojeno Kanalizace do žumpy není Kanalizace do septiku není - 4 -

5 Kanalizace do vlastní ČOV Dálkové vytápění není Plyn není napojeno Popis provedení budovy Konstrukce Provedení Konstrukce Provedení základy z prostého betonu izolace proti zemní částečné vlhkosti svislé nosné zděné stropy nespalné do I profilů, polospalné konstrukce krov plochá střecha střešní krytina těžké izolační pásy obvodové stěny z cihelného zdiva v tl. do 30 cm vnější úpr. povrchů omítka ze škrábaného břizolitu vnitřní úpr. stěn vápenná omítka štuková schodiště betonové se stupni teraco okna plastová s dvojsklem dveře hladké dýhované podlahy obytných laminátové, koberce podlahy nebytových keramická dlažba místn. místn. vytápění ústřední s elektrokotlem, dálkové elektro světelný a motorový rozvod rozvod vody studené a teplé rozvod plynu chybí zdroj teplé vody bojler Počet koupelen 2 Počet kuchyní 2 Vybavení koupelny Vybavení kuchyně vana, umyvadlo kuchyňská linka, sporák elektrický v rekonstrukci v patře v reko Vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny Ne Při ocenění nemovitostí pro účely zřízení zástavního práva, není vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny Počet samostatných WC 1 1.PP - výčet místností plocha koeficient KZp započit. plocha sklepy m m 2 Součet ploch za podlaží m m 2 1.NP - výčet místností plocha koeficient KZp započit. plocha byt v přízemí m m 2 Součet ploch za podlaží m m 2 2.NP - výčet místností plocha koeficient KZp započit. plocha byt v patře m m 2 Součet ploch za podlaží m m 2 Srovnávací metoda 1. srovnatelná nemovitost Zdroj informace databáze prodejů vlastní, datum prodeje Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 1 Počet NP 2 Počet podkroví 0 Zastavěná plocha 1.NP 70.1 m 2 Podlahová plocha 90.2 m 2 Celková výměra všech pozemků m 2 Cena za nemovitost Kč Kč/m 2 Redukce ceny 15 % Redukovaná cena Kč Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Prodán byl dům č.p. 485 v Komenského ulici také téže zástavby na okrajové poloze z roku 1946 podobného Baťovského domu, také skladby 4 + 1, ale se starším vybavením a příslušenstvím, vytápění na tuhá paliva, také bez garáže stejně starý dům, modernizace běžného charakteru, vodorovně dělený, obdobná výměra pozemku, obdobná poloha - 5 -

6 2. srovnatelná nemovitost Zdroj informace databáze prodejů vlastní, datum prodeje Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 1 Počet NP 2 Počet podkroví 0 Zastavěná plocha 1.NP 38.2 m 2 Podlahová plocha 93.1 m 2 Celková výměra všech pozemků m 2 Cena za nemovitost Kč Kč/m 2 Redukce ceny 15 % Redukovaná cena Kč Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Vnitřní řadový dům také Baťovské zástavby, skladby 4 + k.k. a podobně modernizovaný, jako v našem případě byl nyní odprodán manželi Chytráčkovými za výše uvedenou cenu Dům je shodného data stavby a také nových prvků vnitřního vybavení, v Sokolovské ulici, takže podobná poloha, menší pozemek, podobná užitná plocha, bez zateplení 3. srovnatelná nemovitost Zdroj informace databáze prodejů vlastní, datum prodeje Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 0 Počet NP 2 Počet podkroví 0 Zastavěná plocha 1.NP 66.4 m 2 Podlahová plocha 97.0 m 2 Celková výměra všech pozemků m 2 Cena za nemovitost Kč Kč/m 2 Redukce ceny 10 % Redukovaná cena Kč Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Opravená stavba rodinného domu zděné konstrukce z roku 1938 v Sezimově Ústí, na dobrém místě v ulici Okružní, ve vlastnictví pana Markvarta, s dobře řešenou a vybavenou bytovou jednotkou 4 + k.k. s příslušenstvím, s podobnou výměrou pozemku, sklad, bez zajištěného přístupu. Situován je na klidném místě ve městě, bez stavebních závad po provedených modernizacích interiéru, po malé přístavbě v patře, s dobrými podmínkami pro trvalé bydlení i odpočinek na okolním pozemku zahrady kolem domu. Vyšší stupeň vybavení, obdobná poloha, horší přístup - 6 -

7 Vyhodnocení srovnávací metody Rozpětí redukovaných cen Kč/m Kč Stanovená cena za 1m 2 v oceňované nemovitosti Kč/m 2 objekt rodinného domu s využitím pro trvalé bydlení svých spolumajitelů je celkově dobrou nemovitostí viz její hodnocení ve srovnávací metodě. Kladem je zde poloha stavby, kapacita pro trvalé bydlení dvou středních rodin, stavebně technický stav domu. Negativem částečně snižující cenu je historický přístup k domu po pozemcích chodníku jiných majitelů. Napojení na inženýrské sítě je v základní podobě, v Sezimově Ústí jako příměstsky spojené lokality domu s Táborem je dosud poptávka po domech k trvalému bydlení díky dobré infrastruktuře a možnosti zaměstnanost. Informace ve vztahu k užívání nemovitosti, nebo jejího pronájmu Nemovitost je užívána spluvlastníky, horní byt v rekonstrukci Vypracoval Licence číslo 0139 Ing. Kubíska Zdeněk K Hájence Sezimovo Ústí Podpis Fotodokumentace - 7 -

8 - 8 - Fotodokumentace - mapy

9 - 9 -

10 - 10 -

11 - 11 -

12 - 12 -

13 - 13 -

14 FAKTURA - DODACÍ LIST 2016/200 Prodávající: IČO: , DIČ CZ Ing. Zdeněk Kubíska K Hájence 1200, Sezimovo Ústí tel.č., fax , 602/ č. běžného účtu /0100 variabilní symbol 2060 Datum vystavení Datum uskutečnění zdanitelného plnění Datum splatnosti Forma úhrady: převodem Kupující: Exekutorský úřad v Táboře JUDr. Eva Loskotová Příběnická č.p č.o Sezimovo Ústí Tel podatelna@exekucetabor.cz IČ DIČ CZ Věc: Vyúčtování honoráře a náhrady nákladů za vyhotovení ocenění č /2016 o obecné obvyklé ceně nemovitosti sestávající ze současné hodnoty domu č.p. 466 v Sezimově Ústí s příslušenstvím a pozemky K Vašemu usnesení č.j. 017 Ex 196/02-18 jsem zpracoval ocenění shora uvedených nemovitostí. Za tento úkon Vám dle sazebníku cen účtuji: I. Odměny: - za vyhotovení ocenění sazba za ocenění domu ocenění Odměna celkem bez DPH 4 500,- Kč 4 500,- Kč II. Náhrady: neúčtuji Celkem k úhradě bez DPH 4 500,- Kč DPH 21 % 945,- Kč, náhrada bez DPH činí 55,- Kč Celkem honorář za tržní ocenění Slovy: pět tisíc pět set 0/100 Kč 5 500,- Kč =========== Poznámka: jsem plátce DPH