Znalecký posudek o obvyklé ceně nemovitosti č. 2945/013/13

Transkript

1 Znalecký posudek o obvyklé ceně nemovitosti č. 2945/013/13 (předmětu dražby) pro provedení veřejné dražby nedobrovolné dle 17 zákona č.26/2000 Sb., o veřejných dražbách ke dni ocenění O OBVYKLÉ CENĚ RODINNÉHO DOMU ČP. 213 NA ST. P.Č. 220, SE ST. P.Č. 220, S POZEMKOVOU PARCELOU P.Č. 1049/7 V KATASTRÁLNÍM ÚZEMÍ OTINOVES, V OBCI OTINOVES, VČETNĚ PŘÍSLUŠENSTVÍ KE DNI Objednatel posudku: Jan Prošek, Mírové náměstí č.o. 2, Ústí nad Labem Vypracovala: Ing Jana Vítková, nám.míru 50, Svitavy, tel Účel posudku: - stanovit obvyklou cenu nemovitostí a jejich příslušenství - stanovit cenu jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojených - stanovit cenu jednotlivých práv a závad, které dražbou nezaniknou Oceněno ke dni Prohlídka dne Foto Posudek obsahuje celkem 17 stran textu včetně obálky a je vypracován ve třech vyhotoveních, z nichž jedno obdrží objednatel a jedno zůstane v archivu znalce. Svitavy,

2 REKAPITULACE: Výsledná obvyklá cena - současný stav podíl 1/ Kč Sedmsetpadesáttisíc Kč NÁKLADOVÉ CENY NEMOVITOSTÍ: Nákladová cena (stavba bez opotřebení) - současný stav Kč Čtyřimilionyšestsetčtyřicetjedentisícsedmsetdvacet Kč Nákladová cena (stavba po opotřebení) - současný stav Kč 50 % opotřebení Dvamilionytřistadvacettisícosmsetšedesát Kč Nákladová cena (stavba po opotřebení) včetně pozemků Kč Dvamilionytřistačtyřicetšesttisícšestsetdevadesát Kč Kladné a záporné vlivy na ceny nemovitosti Kladné vlivy: Rodinný dům s bytem s přísl., nadstandardní výměra podlahových ploch bytu ve třech podlažích, možnost vícegeneračního bydlení. Možnost garážování v garáži na p.č. 1049/3 Nevýhody: Ke dni ocenění je užívána vlastníkem oceňovaných nemovitostí zahrada p.č. 1049/3, která je ve vlastnictví ČR Státního pozemkového fondu. Na této pozemkové parcele je postavena garáž, vedlejší stavba a přistavěná část k rodinnému domu čp. 213 černá kuchyně, kotelna lze předpokládat, že stavby nebyly povoleny, zkolaudovány. Oceňovaná nemovitost nevykazuje jednotu vlastnictví staveb a pozemků. V lokalitě Drahanské vysočiny Lipovec, Drahany převažuje nabídka rodinných domů nad poptávkou. CENA ZÁVAD S NEMOVITOSTÍ SPOJENÝCH Omezení nemovitosti: 1) Na výpisu z katastru nemovitostí LV č.136 je uvedeno omezení v podobě zástavního práva u DS Real a Partner Company s.r.o., není ve stanovené obvyklé ceně zohledněno. Na oceňované nemovitosti ke dni ocenění nevázne věcné břemeno. Právní závady: 2) Stavba garáže na p.č. 1049/3 nebyla zkolaudovaná a geometricky zaměřena, není zapsaná v KN. Vedlejší stavba na p.č. 1049/3 také nebyla geometricky zaměřena a zapsaná v KN. 3) Část pozemkové parcely č. 1049/3 je zastavěna přístavbou k rodinnému domu s černou kuchyní a kotelnou. Ocenění závad na nemovitosti váznoucích bylo stanoveno ve výši : cca 300 m 2 * 150 Kč/m2 = Kč + ostatní náklady cca Kč, celkem cca Kč., náklad na odkoupení - výměra zahrady, která je zastavěna stavbami ve vlastnictví pana Bambuse včetně pozemku kolem staveb - přístupových. Výše uvedené ostatními předpokládané náklady: právní pomoc, vyřízení kolaudačních rozhodnutí, náklad na vyhotovení pasportů a dokumentace, návrhy na vklad, atd. Obvyklá cena nemovitostí uvedených na LV 136 pro k.ú. Otinoves byla stanovena po zohlednění výše uvedeného ve výši: ,00 Kč Slovy: Sedmsetpadesáttisíckorunčeských Svitavy Ing Jana Vítková Nám.Míru Svitavy - 2 -

3 Fotodokumentace 1.NP kuchyně koupelna obývací pokoj ložnice 2.NP černá kuchyně pokoj pokoj garáž Garáž - 3 -

4 1. NÁLEZ: Předmětem ocenění jsou: Budova RD č.p.213, LV č. 136, na st.p.č. 220 pozemek parc.č. St. 220, LV č. 136 pozemek parc.č. 1049/7, LV č. 136 Adresa Kraj Olomoucký Obec Otinoves Počet obyvatel 300 Kat. území Otinoves Ulice č.p. 213 Část obce dle LV Otinoves Vlastnictví budovy čp. 213,, pozemku p.č. st. 220, p.č. 1049/7 Vlastník Bambas Erik, Otinoves čp. 213, Drahany 1/1 Podklady a přílohy Výpis z katastru nemovitostí LV č. 136, vyhotovil Katastrální úřad pro Pardubický kraj, Katastrální pracoviště Svitavy dne LV Snímek kat. mapy pro k.ú. Otinoves Fotodokumentace ze dne Mapa oblasti. Místní šetření dne za účasti paní Bambusové. Přílohy Výpis z katastru nemovitostí LV č. 136 Snímek kat. mapy pro k.ú. Otinoves. Fotodokumentace součást textu. Mapa oblasti. MÍSTOPIS Poloha a význam obce v rámci ČR a regionu Obec Otinoves je umístěna v Olomouckém kraji, v bývalém okrese Prostějov, je tvořena jedním katastrálním územím. V obci se nachází tato zařízení občanské vybavenosti. - mateřská škola, využitelná pro 25 dětí umístěná v budově obecního úřadu. - zdravotní středisko s ordinací praktického lékaře - sportovní areál TJ Otinoves s fotbalovým hřištěm, šatnami, skladovacími prostory a sociálním zařízením. v areálu se nachází taneční parket. Je umístěna ve vzdálenosti 21 km od Prostějova je obcí s rozšířenou působností. Obec je plynofikovaná, má veřejný vodovod. Je situovaná v oblasti Drahanské vrchoviny Hané. Ve vzdálenosti cca 15 km je Moravský kras. Umístění v obci, dopravní dostupnost, občanská vybavenost,... Umístění v obci okrajová část obce Okolní zástavba obytná zástavba Nemovitost rodinného domu je postavena na st. p.č. 220 a části pozemkové parcely č. 1049/3 - jiného vlastníka, včetně garáže a vedlejší stavby, je umístěna na severovýchodním okraji obce, je přístupná po veřejné zpevněné asfaltové komunikaci přes předzahrádku p.č. 1049/7. Dopravní spojení je autobusové. Poloha je neutrální pro bydlení, okraj obce, ze strany severní bez souseda. Informace o nemovitosti Předmětem ocenění je nemovitost volně stojícího rodinného domu, s bytem s příslušenstvím, stáří nemovitosti odhaduji na cca 85 let, v posledních cca letech byly provedeny některé stavební úpravy s vlivem na cenu nemovitosti. Bylo stavebně upraveno podkroví 3 místnosti, položeny keramické dlažby v chodbě, nově vybavena kuchyně včetně spotřebičů, keramických dlažeb, obkladů. Vybavení je převážně standardní, odhadci byl umožněn přístup do všech obytných místností. Zaměření podlahových ploch bylo provedeno, vnější rozměry byly zaměřeny dle možností. Příslušenstvím je garáž, vedlejší stavba,přípojky, oplocení, zpevněné plochy, jímka. Rodinný dům je stavbou vícepodlažní, v části podsklepenou, s jedním nadzemní podlažím, v části střešního prostoru stavebně upraveným podkrovím. Technický stav odpovídá stáří a průměrné údržbě. Objekt lze užívat bez dalších nákladů ke dni ocenění

5 Popis provedení rodinného domu čp. 213 : základy Konstrukce Provedení % dokon Konstrukce č 100 izolace proti zemní vlhkosti % Provedení dokon č bez izolací 100 betonové, kamenné bez účinných izolací zděné 100 stropy polospalné 100 svislé nosné konstrukce krov sedlový 100 střešní krytina pálené tašky 100 obvodové stěny z cihelné cm 100 vnější úpr. povrchů stříkaný břizolit 100 vnitřní úpr. stěn vápenná omítka štuková 100 schodiště dřevěné 100 okna špaletová 100 dveře hladké 100 podlahy obytných keramické dlažby, PVC, 100 podlahy nebytových betonová mazanina, 100 místn. koberce místn. teracové dlažby vytápění ústřední s kotlem na pevná 100 elektro světelný rozvod + zás paliva, lokální na pevná paliva 1* V rozvod vody studené a teplé 100 rozvod plynu 0 zdroj teplé vody bojler 100 Inženýrské sítě - obytná část je napojena: Elektro napojeno Voda z řadu napojeno Voda ze studny není Kanalizace do řadu není Kanalizace do napojeno Kanalizace do septiku není žumpy Kanalizace do vlastní není Plyn není ČOV Dálkové vytápění není Přístup a příjezd k nemovitostem Přímo z veřejné komunikace p.č ve vlastnictví Olomouckého kraje. Přístupová komunikace Přístup a příjezd k nemovitostem je po zpevněné komunikaci. Povrch: asfaltový. Příjezdová komunikace nevykazuje závady. Popis nemovitosti - obytné části s bytem s přísl. Počet PP 1 Počet NP 1 Počet podkroví 1 Zastavěná plocha 1.NP 227 m 2 Počet koupelen 1 Počet kuchyní 2 Vybavení koupelny Vybavení kuchyně vana, umyvadlo, WC, sprchové stání Vestavěné spotřebiče elektrické, sporák na PP Počet bytových jednotek 1 RD je rozdělen dle zákona 72/1994 SB. Ne Rodinný dům je v současném stavu běžně uživatelný a obyvatelný Ano Příslušenství Stavba Popis Výměra [m 2 ] Stáří [roků] garáž stavba zděná, ze zdiva cihelného, střecha z dřevěné konstrukce tvaru pultového, podhled z bednění, podlaha betonová, v části chybějící, omítky vápenné, hrubé, podstandardní provedení, vrata plechová viz foto Cca 27 m

6 Vedl. Stavba Venkovní úpravy Přízemní zděná budova, se střechou šikmou, bez vybavení, bez vlivu na OV Přípojky vodovodní, jímka, přípojka elektro, zpevněné plochy betonové, oplocení, plechová plotová vrata 2. OCENĚNÍ RODINNÉHO DOMU ČP. 213 Technický stav Budova RD Stav průměrný Stáří roků Odhadem 85 Opotřebení odhadem 50 % Závažné technické nedostatky, nebo poruchy statiky, které mají zásadní vliv na životnost stavby nevykazuje Minulé rekonstrukce dle sdělení pana Poláka Konstrukce Rozsah Rok provedení Vybavení koupelny odhad 1985 Podlahy keramické dlažby v chodbě, kuchyni 2000,2007 Podkroví 2000 Vybavení kuchyně kuchyňská linka, vestavěné spotřebiče 2007 Nákladová cena (stavba bez opotřebení) - reprodukční cena Obestavěný prostor 1255 m 3 Cena 3700 Kč/m 3 Cena celkem Kč Pozemky Pozemky tvořící funkční celek se stavbou Výměra 369 m 2 Cena pozemků 70 Kč/m 2 Cena celkem Kč Dispozice, podlahové plochy : 1.PP - výčet místností plocha koeficient KZp započit. plocha sklep m ,00 m 2 Součet ploch za podlaží m 2 8 m 2 1. NP - výčet místností plocha koeficient KZp započit. plocha chodba 8,20 m ,20 m 2 kuchyně 17,50 m ,50 m 2 pokoj 19,50 m ,50 m 2 koupelna s WC 8,50 m ,50 m 2 pokoj 18,47 m ,47 m 2 pokoj 18,35 m ,35 m 2 WC 1,20 m ,20 m 2 spíž 12,20 m 2 0,5 6,10 m 2 schodiště 7,50 m m 2 černá kuchyně 12,33 m 2 0,5 0 m 2 kotelna 17,20 m m 2 chodba 8,20 m ,20 m 2 Součet ploch za podlaží 149,15 m 2 112,19 m 2 2. NP - výčet místností plocha koeficient KZp započit. plocha chodba 9,90 m ,90 m 2 dílna 7,80 m ,80 m 2-6 -

7 pokoj 17,94 m ,94 m 2 pokoj 13,18 m ,18 m 2 Součet ploch za podlaží m 2 48,82 m 2 Součet ploch celkem 214 m 2 168,99 m 2 Vyhodnocení aktuálního nabývacího titulu Nemovitost není obchodovaná. Vyhodnocení předchozího nabývacího titulu Smlouva kupní z NÁKLADOVÉ CENY NEMOVITOSTÍ: Nákladová cena (stavba bez opotřebení) - současný stav Kč Čtyřimilionyšestsetčtyřicetjedentisícsedmsetdvacet Kč Nákladová cena (stavba po opotřebení) - současný stav Kč 50 % opotřebení Dvamilionytřistadvacettisícosmsetšedesát Kč Nákladová cena (stavba po opotřebení) včetně pozemků Kč Dvamilionytřistačtyřicetšesttisícšestsetdevadesát Kč STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY SROVNÁVACÍ METODOU 1. srovnatelná nemovitost Zdroj informace databáze prodejů vlastní, datum prodeje 2012 Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 1 Počet NP 1 Počet podkroví 0 Zastavěná plocha 1.NP 113 m 2 Podlahová plocha 81 m 2 Celková výměra všech pozemků 1238 m 2 Cena za nemovitost Kč Kč/m 2 Redukce ceny 0 % Redukovaná cena Kč Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Rodinný dům v Horní Roudce s bytem s přísl., vytápění ÚT na PP, vybavení převážně standardně, z části podstandardně vybaven- suché WC. Vedlejší stavby ke skladování. Poloha srovnatelná. 2. srovnatelná nemovitost Zdroj informace databáze prodejů vlastní, datum prodeje 2012 Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 1 Počet NP 1 Počet podkroví 0 Zastavěná plocha 1.NP 150 m 2 Podlahová plocha 102 m 2 Celková výměra všech pozemků 465 m 2 Cena za nemovitost Kč 6800 Kč/m 2-7 -

8 Redukce ceny % Redukovaná cena Kč 6800 Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou RD v obci Horní Smržov, s bytem 4 + kk, dále s hospodářskými prostory - stodolou s vestavěnou garáží, chlévem, přístřešky. Ke dni ocenění je v rekonstrukci. Původní stavba rodinného domu byla postavena před cca 100 lety, poslední opravy byly provedeny v 80.letech, poté pouze přivedena plynovodní přípojka, osazen plynový kotel + vytápění lokální na PP. Menší podlahová plocha bytu, srovnatelná poloha. 3. srovnatelná nemovitost Zdroj informace Nabídka S Reality Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 1 Počet NP 1 Počet podkroví 1 Zastavěná plocha 1.NP m 2 Podlahová plocha m 2 Celková výměra všech pozemků 527 m 2 Cena za nemovitost Kč Kč/m 2 Redukce ceny 25 % Redukovaná cena Kč Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Rodinný dům v Drahanech, sousední obec, s bytem s přísl., ÚT s kotlem plynovým, na PP, nižší standard vybavení kuchyně, klidné prostředí, dům standardně a podstandardně vybaven. 4. srovnatelná nemovitost Zdroj informace Nabídka S Reality Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 1 Počet NP 1 Počet podkroví 0 Zastavěná plocha 1.NP 282 m 2 Podlahová plocha 105 m 2 Celková výměra všech pozemků 1124 m 2 Cena za nemovitost Kč Kč/m 2 Redukce ceny 20 % Redukovaná cena Kč Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Rodinný dům s bytem 4+1 v Bousíně, celková plocha pozemku m2, po modernizaci, se sklepem, garáží, topení lokální na PP, elektrické, voda je z vlastní studny. Zahrada s větší výměrou pozemku

9 Vyhodnocení srovnávací metody Rozpětí redukovaných cen Kč/m Kč Stanovená cena za 1m 2 v oceňované nemovitosti Kč/m 2 V příkladech prodejů jsou uvedeny obchodované nemovitosti rodinných domů v obcích regionu Hané, Drahanské vysočiny. Vybavení rodinných domů v příkladech prodejů je přibližně srovnatelné, pouze nemovitost č. 4 je po modernizaci vybavena ve vyšším standardu. Rozdílné jsou výměry pozemků, započitatelných ploch. Na základě vyhodnocení rozdílů mezi oceňovanou nemovitostí a příklady prodejů, stanovuji obvyklou cenu porovnávací metodou ve výši Kč/m2 započitatelné plochy. Obvyklá ceny byla stanovena po zaokr. ve výši ,00 Kč

10 3. REKAPITULACE: Obvyklá cena oceňované nemovitost čp. 213 s pozemky LV současný stav podíl 1/1 Započitatelná podl. plocha - odhad 169 m Kč/m Kč Kč Obvyklá cena - současný stav Kč Osmsetpadesáttisíc Kč Cena po zohlednění a ocenění závad na nemovitostech váznoucích: Obvyklá cena - současný stav podíl 1/ Kč Sedmsetpadesáttisíc Kč Kladné a záporné vlivy na ceny nemovitosti Kladné vlivy: Rodinný dům s bytem s přísl., nadstandardní výměra podlahových ploch bytu ve třech podlažích, možnost vícegeneračního bydlení. Možnost garážování v garáži na p.č. 1049/3 Nevýhody: Ke dni ocenění je užívána vlastníkem oceňovaných nemovitostí zahrada p.č. 1049/3, která je ve vlastnictví ČR Státního pozemkového fondu. Na této pozemkové parcele je postavena garáž, vedlejší stavba a přistavěná část k rodinnému domu čp. 213 černá kuchyně, kotelna lze předpokládat, že stavby nebyly povoleny, zkolaudovány. Oceňovaná nemovitost nevykazuje jednotu vlastnictví staveb a pozemků. V lokalitě Drahanské vysočiny Lipovec, Drahany převažuje nabídka rodinných domů nad poptávkou. Obvyklá cena nemovitostí uvedených na LV 136 pro Otinoves včetně příslušenství na p.č. 1049/3 byla stanovena ke dni ve výši : ,00 Kč Slovy: Sedmsetpadesáttisíckorunčeských Svitavy, Ing. Jana Vítková Nám. Míru Svitavy znalec z oboru Ekonomika odv. ceny a odhady se specializací oceňování podniků a nemovitostí

11 Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu ze dne č.j.spr.3136/99 pro základní obor Ekonomika - odv. ceny a odhady se specializací oceňování podniků a nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2945/013/13 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č /13. Ing. Jana Vítková Nám. Míru Svitavy