Odhad obvyklé ceny nemovitosti (předmětu nedobrovolné dražby) 6

Transkript

1 EURODRAŽBY.CZ a.s. ZNALECKÝ POSUDEK číslo 56/2010 Odhad obvyklé ceny nemovitosti (předmětu nedobrovolné dražby) 6 Adresa nemovitosti: Holčovice 207 Katastrální údaje : Kraj Moravskoslezský, okres Bruntál, obec Holčovice, k.ú. Holčovice, kód ČSÚ: , LV: 36 Ostatní stavby: Příslušenství RD Pozemky: st. 285, 556/3 Vlastník stavby: Miroslav Novák, Holčovice 207, 79371, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Ilja Nováková, Holčovice 207, 79371, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Vlastník pozemku: Miroslav Novák, Holčovice 207, 79371, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Ilja Nováková, Holčovice 207, 79371, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Adresa objednatele: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: Účel úvěru: U Pískovny 890, U Pískovny IČ: telefon: info@eurodrazby.cz Ing. František Hás Měrovice nad Hanou 137, Kojetín IČ: telefon: frhas@ .cz DIČ: CZ fax: koupě výstavba změna stavby rekonstrukce leasing jiné OBVYKLÁ CENA Současný stav Kč Datum místního šetření: Datum zpracování : Počet stran: 7 stran Počet příloh: 5 Kojetíně, dne Otisk razítka Ing. František Hás

2 STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI stavba dokončena v r změna stavby v r rekonstrukce v r Rekonstrukce: celková dílčí střecha, fasáda zateplení okna, dveře ostatní SOUČASNÝ STAV Konstrukce: zděné betonové montované kovové dřevěné jiné Využití: bydlení pronájem podnikání bydl., podn. část. obsazen volný objekt Okolí: bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna Příjezd: zpevněná komunikace Přípojky: / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: širší centrum - zástavba RD Stavebně technický stav stavby: dobře udržovaná Vytápění: ústřední / etážové - plyn RODINNÝ DŮM SOUČASNÝ STAV Typ PP RD Obytná/ Garáž Pozemky výměra OP ZP Rozestavěnost Nebyt. m 2 ks m 2 m 3 m 2 % / ,00 KUPNÍ CENA 0 Kč Není známa. VYHODNOCENÍ KUPNÍ CENY negativní vlivy okolní zástavby právní zánik stavby (zánik čp/čo) RIZIKA sociální riziko riziko přístupu a příjezdu věcná břemena předkupní právo ostatní omezení evidence v KN záplavová a zátopová oblast pojištění proti zaplavení ano / ne REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Současný stav Porovnávací hodnota Kč Věcná hodnota Kč Obvyklá cena Kč - z toho hodnota pozemku Kč - 2 -

3 Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostí a vhodnosti zástavy Klady nemovitosti: - klidná lokalita s venkovským stylem bydlení a s možností rekreace v přírodním čistém prostředí Jeseníků (na hranici zahrady protéká místní říčka Opavice, která byla po záplavách v roce 1997 vyregulována), krajina vhodná pro zimní i letní rekreaci, v těsném sousedství rodinného domu je lyžařský vlek - k dispozici je 1 byt o velikosti 3+1 s vlastním soc.zařízením, ÚT s plynovým kotlem včetně ohřevu teplé vody - rodinný dům má dostatečné zázemí spočívající ve dvorku s terasou, s pergolou a s kůlnou, kde je možnost garážovat motorové vozidlo a zahradu se skleníky - možnost užívat dům jako rekreační chalupu i s ohledem na stylové vnitřní zařízení chalupy - rodinný dům je napojen na všechny is v obci (plynovod a elektriku) Zápory nemovitosti: - rodinný dům je vyššího stáří (původní rok výstavby okolo roku 1900) - rodinný dům není zateplen v souladu s dnešními požadavky na úsporu tepla - v lokalitě je nedostatek pracovních míst s nutností dojíždět za pracovními příležitostmi - rodinný dům se nachází v záplavové oblasti říčky Opavice Obvyklou cenu nemovitosti po zvážení jejich kladů a záporů a s ohledem na porovnávací cenu stanovuji na ,- Kč. NÁLEZ Situace Přehled podkladů Výpis z katastru nemovitostí pro LV č.36 ze dne Snímek katastrální mapy ze dne Fotodokumentace nemovitosti ze dne Mapa oblasti. Pověření provedením odhadu předmětu nedobrovolné dražby č.j.479/2010-n ze dne Charakteristika obce Vesnice Holčovice se nachází na území okresu Bruntál a náleží pod Moravskoslezský kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je město Krnov. Obec Holčovice se rozkládá asi dvacetjedna kilometrů severně od Bruntálu a osmnáct kilometrů severozápadně od města Krnov. Z turistického hlediska patří rovněž do horské oblasti Jeseníků. Úředně žije v katastru této středně velké vesnice zhruba 720 obyvatel. Holčovice se dále dělí na šest části, konkrétně to jsou: Dlouhá Ves, Hejnov, Holčovice, Jelení, Komora a Spálené. Obec je vzdálená přibližně 8 km od polských hranic. V obci mohou děti docházet na základní školu vyššího stupně a pro předškoláky je zde mateřská škola. Pro využití volného času je v obci k dispozici sportovní hriště a další sportoviště. Dále bychom v obci našli knihovnu, kostel a hřbitov. V obci Holčovice má ordinaci jeden praktický lékař a jeden zubař. Z další občanské vybavenosti je zde rovněž poštovní úřad. Místní obyvatelé mohou využívat plynofikaci. Vesnice Holčovice leží v průměrné výšce 674 metrů nad mořem. První zmínku o obci nalezneme v historických pramenech v roce Celková katastrání plocha obce je 4062 ha, z toho orná půda zabírá pouze jedna procent. Trochu více než polovina výměry obce je porostlá lesem. Značnou část katastrální výměry tvoří trvalé travní porosty. Poloha nemovitosti Oceňovaný rodinný dům se nachází na levém břehu říčky Opavice a při okresní silnici. Naproti přes silnici se nachází místní sportovní areál s fotbalovým hřištěm. Za říčkou Opavice se nachází lyžařský vlek. Popis omezení rizik nemovitostí Sociální riziko Riziko nezjištěno Negativní vlivy v okolní Riziko nezjištěno zástavbě Záplavová oblast/zátopové V roce 1997 byla lokalita postižena rozsáhlou povodní rozvodněním říčky Opavice. V lokalitě bylo území několik domů po povodni zničeno. Oceňovaná nemovitost povodeň přežila na úkor zničené zahrady. Zahrada musela být po povodni rekultivována. Celý tok říčky Opavice byl po záplavách vyregulován v rozsahu - značné prohloubení koryta vodního toku, navýšení obou břehů říčky a narovnání jejího koryta. Po uvedených úpravách toku dosud nedošlo k opakované povodni

4 Riziko přístupu a příjezdu Riziko nezjištěno Věcná břemena Riziko nezjištěno Předkupní právo Riziko nezjištěno Ostatní omezení Zástava. Zástavní právo smluvní, pohledávka ČS, a.s.: ,-Kč V-2541/ Listina: Smlouva o zřízení zástavního práva podle obč.z. ze dne Právní účinky vkladu práva ke dni Evidence v KN - Smlouva darovací ze dne Právní účinky vkladu práva ke dni V-260/ Právní zánik stavby Riziko nezjištěno Popis jednotlivých staveb Základní popis Jedná se o rodinný dům z původní zástavby, který je částečně podsklepený, má obytné přízemí a podkroví. Střecha je sedlová. Druh stavby - účel využití Jedná se o budovu s 1 bytem s kódem CZ-CC 111 a s kódem dle SKP s účelem užívání pro bydlení. Dle vyhl.č.501/2006 Sb. o obecných požadavcích na využívání území dle 2, odst.a)2. odpovídá požadavkům na trvalé rodinné bydlení a stavbě pro bydlení s charakterem rodinného domu. Dispoziční řešení Suterén - sklepní místnost s domácí vodárnou Přízemí - dřevěná terasa, veranda, kotelna, kuchyň, obývací pokoj s krbem, hala se schodištěm do podkroví, koupelna Podkroví - 2 pokoje Poznámka: pod terasou je sklad na tuhá paliva Popis tech. stavu stavby Jedná se o původní zděnou stavbu s dřevěnými trámovými stropy v přízemí. Okna jsou dřevěná s dvojitým sklem. Střecha je sedlová s původní krytinou z osinkocementových šablon na severní straně a s novou živičnou krytinou (bonský šindel) na jižní straně. Podlahy v přízemí jsou betonové s textilií a v podkroví dřevěné rovněž s textilií. V koupelně je keramická dlažba. Dům je plynofikován v rozsahu plynový kotel s ohřevem teplé vody a plynový sporák. Voda je čerpána ze studny a vnitřní kanalizace je svedena do jímky na vyvážení. V domě je el.rozvod 230V/380V. V obývacím pokoji je krb na tuhá paliva. Příslušenství stavby Oplocení pozemku, pergola, 2 skleníky, kolna. Konstrukce Popis 1. Základy betonové pasy prokládané kamenem 2. Zdivo zděné tl. 45 cm 3. Stropy viditelné dřevěné trámy 4. Střecha krov dřevěný, vázaný 5. Krytina břidlice, bonský šindel 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech 7. Vnitřní omítky dvouvrstvé vápenné omítky 8. Fasádní omítky dvouvrstvé vápenné omítky 9. Vnější obklady chybí 10. Vnitřní obklady běžné keramické obklady 11. Schody dřevěné 12. Dveře náplňové 13. Okna dřevěná s dvojsklem 14. Podlahy obytných místností koberec 15. Podlahy ostatních místností keramická dlažba 16. Vytápění plynový kotel 17. Elektroinstalace světelná, třífázová 18. Bleskosvod chybí 19. Rozvod vody plast, studená i teplá voda 20. Zdroj teplé vody plynový kotel 21. Instalace plynu zemní plyn 22. Kanalizace žumpa 23. Vybavení kuchyně plynový sporák 24. Vnitřní vybavení umyvadlo, vana, WC 25. Záchod splachovací - 4 -

5 26. Ostatní telecom Popis pozemků Základní popis oceňovaných pozemků Pozemky tvoří jednotný funkční celek a nacházejí se na levém břehu říčky Opavice. OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků porovnávacím způsobem Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků: Dle informací od místních realitních kanceláří, jejich cenových nabídek a znalosti místního trhu s nemovitostmi stanovuji jedmotkovou obvyklou cenu ve výši 120Kčm -2. Druh pozemku Parcela č. Výměra m 2 Jednotková cena Kč/m 2 Celková cena pozemku Kč zastavěná plocha a nádvoří st zahrada 556/ Celková výměra pozemků 652 Hodnota pozemků celkem Výpočet věcné hodnoty staveb Výpočet věcné hodnoty hlavní stavby Seznam podlaží Název Zastavěná plocha Užitná plocha sklep 4,00 m 2 3,20 m 2 přízemí 74,52 m 2 60,10 m 2 podkroví 74,52 m 2 32,80 m 2 Výpočet obestavěného prostoru Název Obestavěný prostor sklep (2*2)*(1,60) = 6,40 m 3 přízemí (8,28*9)*(3,40) = 253,37 m 3 podkroví (8,28*9)*(1,30) = 96,88 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 356,65 m 3 Současný stav Zastavěná plocha [m 2 ] 153 Obestavěný prostor [m 3 ] 356,65 Jednotková cena (JC) [Kč/m 3 ] Rozestavěnost % 100,00 Reprodukční hodnota (RC) Kč Stáří roků 100 Další životnost roků 30 Opotřebení % 70,00 Věcná hodnota (VH) Kč

6 Výpočet porovnávací hodnoty Lokalita Užitná plocha Pozemek Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu K c Foto m 2 m 2 Kč Kč/m 2 K C Kč/m 2 Holčovice 130, , Přízemní rodinný dům se soc.zařízením, ÚT s kotlem na tuhá paliva, studna, žumpa, garáž. Holčovice-Hejnov 150, , RD před rekonstrukcí, podsklepený, krytina z břidlice, obytné podkroví, koupelna, lokální topení na tuhá paliva. Holčovice-Hejnov 150, , Podsklepený RD s obytným přízemím a podkrovím. Šikmá střecha a ÚT s kotlem na tuhá paliva, 380V. Studna, velká zahrada. Rekonstrukce domu v r Průměrná cena Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovitosti 97,00 m 2 Porovnávací hodnota ,-Kč Seznam příloh: počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č.36 ze dne Snímek katastrální mapy ze dne Fotodokumentace nemovitosti ze dne Mapa oblasti. 1 Pověření provedením odhadu předmětu nedobrovolné dražby 1 č.j.479/2010-n ze dne Koncesní listina: Certifikát odhadce nemovitostí QON: Koncesní listina vydaná fyzické osobě Městským úřadem Přerov - Obecní živnostenský úřad, č.j.žú /05/Kd, ev.č , dne na předmět podnikání: Oceňování majetku. Ev.č. 1830/09, dat. udělení dne , platnost certifikátu do Certifikační orgán č.3022 (akreditováno u ČIA) Bankovní institut vysoká škola, a.s., Praha. Z N A L E C K Á D O L O Ž K A Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne , č.j.spr.2224/90 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí, strojů a strojního zařízení. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem /2010 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů (náhradu mzdy) účtuji podle připojené likvidace na základě dokladů čís /2010. Otisk kulaté pečetě: Podpis znalce: - 6 -

7 Fotodokumentace ze dne Veranda. Koupelna. Kuchyně. Obývací pokoj