ZNALECKÝ POSUDEK. číslo 15/2012. Odhad obvyklé ceny nemovitosti. (předmětu nedobrovolné dražby)

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK číslo 15/2012 EURODRAŽBY.CZ a.s. Odhad obvyklé ceny nemovitosti (předmětu nedobrovolné dražby) 6 NEMOVITOST: Rodinný dům Adresa nemovitosti: Křišťanovice 131 Katastrální údaje : Kraj Moravskoslezský, okres Bruntál, obec Křišťanovice, k.ú. Křišťanovice, kód ČSÚ: , LV: 108 Ostatní stavby: Kůlna Pozemky: st. 193 Vlastník stavby: Vladimír Lušovský, Leskovec nad Moravicí 327, Leskovec nad Moravicí, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Vlastník pozemku: Vladimír Lušovský, Leskovec nad Moravicí 327, Leskovec nad Moravicí, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 OBJEDNATEL : EURODRAŽBY, CZ a.s.; č. obj.:047/2012-d, Adresa objednatele: U pískovny 890, Praha 8 - Kobylisy IČ: telefon: info@eurodrazby.cz DIČ: fax: ZHOTOVITEL : Ing. František Hás Adresa zhotovitele: Měrovice nad Hanou 137, Měrovice nad Hanou 137 IČ: telefon: frhas@ .cz DIČ: CZ fax: ÚČEL OCENĚNÍ: Provedení odhadu předmětu nedobrovolné dražby dle objednávky (ocenění stávajícího stavu). OBVYKLÁ CENA Současný stav Kč Datum místního šetření: Datum zpracování : Počet stran: 8 stran Počet příloh: 5 Měrovicích nad Hanou, dne Otisk razítka Ing. František Hás

2 STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI stavba dokončena v r změna stavby v r rekonstrukce v r Rekonstrukce: celková dílčí střecha, fasáda zateplení okna, dveře ostatní SOUČASNÝ STAV Konstrukce: zděné betonové montované kovové dřevěné jiné Využití: bydlení pronájem podnikání bydl., podn. část. obsazen volný objekt Okolí: bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna Příjezd: zpevněná komunikace Přípojky: / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: okrajová část - zástavba RD Stavebně technický stav stavby: dobře udržovaná Vytápění: ústřední / etážové - tuhá paliva Prodejnost nemovitosti: RODINNÝ DŮM SOUČASNÝ STAV Typ PP RD Obytná/ Garáž Pozemky výměra OP ZP Rozestavěnost Nebyt. m 2 ks m 2 m 3 m 2 % / ,00 KUPNÍ CENA 0 Kč Kupní cena není známa. VYHODNOCENÍ KUPNÍ CENY negativní vlivy okolní zástavby právní zánik stavby (zánik čp/čo) RIZIKA sociální riziko riziko přístupu a příjezdu věcná břemena předkupní právo ostatní omezení evidence v KN záplavová a zátopová oblast pojištění proti zaplavení ano / ne REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Současný stav Porovnávací hodnota Kč Věcná hodnota Kč Obvyklá cena Kč - z toho hodnota pozemku Kč - 2 -

3 Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostí a vhodnosti zástavy Klady nemovitosti: - klidná lokalita vzdálena ca 17km jižně od okresního města Bruntál - rodinný dům je napojen na všechny dostupné inženýrské sítě v obci, tj.vodovod a elektřinu - rodinný dům je o 1b.j. (3+1) a má dostatečné zázemí spočívající ve dvoře za domem Zápory nemovitosti: - rodinný dům je vyššího stáří, je nezateplen a neodpovídá tak již současným tepelně-technickým požadavkům na stavby pro bydlení - podkrovní pokoj je před rekonstrukcí a v současné době je neobyvatelný - lokalita kde se musí za prací, vzděláním a kulturou dojíždět do vzdálenějších měst Obvyklou cenu stanovuji s ohledem na porovnávací hodnotu ve výši ,-Kč. NÁLEZ Situace Přehled podkladů Výpis z katastru nemovitostí pro LV č.108 ze dne Snímek katastrální mapy ze dne Fotodokumentace nemovitosti. Mapa oblasti. Objednávka č.j.047/2012-d ze dne Charakteristika obce Vesnice Křišťanovice je součástí okresu Bruntál a náleží pod Moravskoslezský kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je rovněž okresní město Bruntál. Obec Křišťanovice se rozkládá asi sedmnáct kilometrů jižně od Bruntálu. Z turistického hlediska patří rovněž do horské oblasti Jeseníků. Na území této menší vesnice má hlášený trvalý pobyt kolem 270 obyvatel. Pro využití volného času je v obci k dispozici sportovní hriště. Dále bychom v obci našli knihovnu, obchod, kostel a hřbitov. Místní obyvatelé mohou využívat veřejný vodovod. V obci není kanalizace ani zemní plyn. V obci není mateřská škola ani základní škola. Dopravní spojení je pouze autobusem nebo vlastní dopravou po silnici. Za pracovními příležitostmi, kulturou a vzděláním se musí dojíždět zejména od okresního města Bruntálu a do menších okolních měst Moravský Beroun nebo Břidličná. Poloha nemovitosti Vesnice Křišťanovice leží v průměrné výšce 605 metrů nad mořem. Celková katastrání plocha obce je 1621 ha, z toho orná půda zabírá pouze třicet tři procent. Kolem jedné třetiny výměry obce je zalesněná. Značnou část katastrální výměry tvoří trvalé travní porosty. Řadový rodinný dům se nachází v jihovýchodní krajní části obce při státní silnici č Rodinný dům je napojen na elektřinu a na veřejný vodovodní řád. Popis omezení rizik nemovitostí Sociální riziko Riziko nezjištěno Negativní vlivy v okolní Riziko nezjištěno zástavbě Záplavová oblast/zátopové Riziko nezjištěno území Riziko přístupu a příjezdu Riziko nezjištěno Věcná břemena Riziko nezjištěno Předkupní právo Riziko nezjištěno Ostatní omezení Zástava. Exekuce. Na LV č.108 ze dne pro kat. území Křišťanovice je zapsáno omezení vlastnického práva v rozsahu: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Lušovský Vladimír Rozhodnutí o úpadku ( 136 odst. 1 insolvenčního zákona) - Lušovský Vladimír Zástavní právo exekutorské Zástavní právo smluvní Evidence v KN Dohoda o vypořádání SJM ze dne Právní zánik stavby Riziko nezjištěno - 3 -

4 Popis jednotlivých staveb Základní popis Druh stavby - účel využití Dispoziční řešení Popis tech. stavu stavby Příslušenství stavby Řadový rodinný dům, částečně podsklepený, s obytným přízemím a jednou podkrovní místností. Střecha je sedlová s krytinou z pozinkovaného plechu. V domě je byt o velikosti 3+1 s vlastním sociálním zařízením - koupelna s WC. Dům je napojen na veřejný rozvod elektřiny a na veřejný vodovod. Jedná se o budovu s kódem CZ-CC 111 a s kódem dle SKP , typ A s převažujícím účelem užívání pro bydlení. Dle vyhl.č.501/2006 Sb. o obecných požadavcích na využívání území dle 2, odst.a)2. odpovídá dům požadavkům na trvalé bydlení a stavbě pro bydlení s charakterem rodinného domu. Suterén - kotelna se skladem paliva. Přízemí - vstupní chodba se schodištěm do podkroví, koupelna s WC, kuchyň, obývací pokoj, ložnice. Podkroví - chodba, pokoj. Rodinný dům zděný, neizolovaný proti zemní vlhkosti, s dřevěným stropem a sedlovou střechou s plechovou krytinou. Okna plastová zdvojená, dveře dřevěné hladké, podlahy v přízemí betonové a v podkroví prkenné, ohřev vody v el. boileru, kotel ÚT na tuhá paliva, otopná tělesa desková, elektrika světelná i motorová, el. sporák v kuchyni demontován, vnitřní kanalizace svedena do trativodu, koupelna s WC má rohovou vanu a je obložena keramickým obkladem a keramickou dlažbou, v kuchyni je keramický obklad v místě kuch.linky. Rodinný dům byl částečně rekonstruován v letech 2000 až 2010 a dle současného vlastníka zde bylo prostavěno ca 1mil.Kč. Rozsah rekonstrukce - nová instalace elektřiny, vodovodu, kanalizace, nové vnitřní povrchové úpravy, nová koupelna s WC, nové ústřední vytápění s ohřevem teplé vody v boileru, nová okna a dveře, nové betonové podlahy a obklady. Bouda na zahradě. Konstrukce Popis 1. Základy betonové pasy 2. Zdivo zděné tl. 45 cm 3. Stropy dřevěné 4. Střecha krov dřevěný, vázaný 5. Krytina pozinkovaný plech 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech 7. Vnitřní omítky dvouvrstvé vápenné omítky 8. Fasádní omítky vápenné dvouvrstvé omítky 9. Vnější obklady chybí 10. Vnitřní obklady běžné keramické obklady 11. Schody dřevěné 12. Dveře hladké plné dveře 13. Okna plastová s izolačním dvojsklem 14. Podlahy obytných místností chybí 15. Podlahy ostatních místností keramická dlažba 16. Vytápění ústřední topení 17. Elektroinstalace světelná, třífázová 18. Bleskosvod chybí 19. Rozvod vody plast, studená i teplá voda 20. Zdroj teplé vody bojler 21. Instalace plynu chybí 22. Kanalizace částečné odkanalizování 23. Vybavení kuchyně chybí 24. Vnitřní vybavení umyvadlo, vana, WC 25. Záchod splachovací 26. Ostatní Popis pozemků Základní popis oceňovaných pozemků Stavební pozemek je z časti zastavěn rodinným domem a kůlnou. Pozemek je neoplocen a je přístupný ze státní silnice. Na pozemek je provedena přípojka elektřiny a vody

5 OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků porovnávacím způsobem Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků: Dle současného stavu nabídky a poptávky po stavebních pozemcích stanovuji jednotkovou obvyklou cenu 100Kčm -2. Druh pozemku Parcela č. Výměra m 2 Jednotková cena Kč/m 2 Celková cena pozemku Kč zastavěná plocha a nádvoří st Celková výměra pozemků 480 Hodnota pozemků celkem Výpočet věcné hodnoty staveb Základní popis: Řadový rodinný dům, částečně podsklepený, s obytným přízemím a jednou podkrovní místností. Střecha je sedlová s krytinou z pozinkovaného plechu. V domě je byt o velikosti 3+1 s vlastním sociálním zařízením - koupelna s WC. Dům je napojen na veřejný rozvod elektřiny a na veřejný vodovod. Technický popis: Rodinný dům zděný, neizolovaný proti zemní vlhkosti, s dřevěným stropem a sedlovou střechou s plechovou krytinou. Okna plastová zdvojená, dveře dřevěné hladké, podlahy v přízemí betonové a v podkroví prkenné, ohřev vody v el. boileru, kotel ÚT na tuhá paliva, otopná tělesa desková, elektrika světelná i motorová, el. sporák v kuchyni demontován, vnitřní kanalizace svedena do trativodu, koupelna s WC má rohovou vanu a je obložena keramickým obkladem a keramickou dlažbou, v kuchyni je keramický obklad v místě kuch.linky. Rodinný dům byl částečně rekonstruován v letech 2000 až 2010 a dle současného vlastníka zde bylo prostavěno ca 1mil.Kč. Rozsah rekonstrukce - nová instalace elektřiny, vodovodu, kanalizace, nové vnitřní povrchové úpravy, nová koupelna s WC, nové ústřední vytápění s ohřevem teplé vody v boileru, nová okna a dveře, nové betonové podlahy a obklady. Dispozice: Suterén - kotelna se skladem paliva. Přízemí - vstupní chodba se schodištěm do podkroví, koupelna s WC, kuchyň, obývací pokoj, ložnice. Podkroví - chodba, pokoj. Stáří RD stanoveno odborným odhadem - stavba z 30-tých let min.století Výpočet věcné hodnoty hlavní stavby Seznam podlaží Název Zastavěná plocha Užitná plocha suterén 14,50 m 2 6,29 m 2 sklep (v zapuštěné části suterénu budovy) 12,58 m 2 0,50 6,29 m 2 přízemí 70,52 m 2 55,04 m 2 chodba 7,40 m 2 1,00 7,40 m 2 koupelna s WC 6,35 m 2 1,00 6,35 m 2 kuchyň 9,10 m 2 1,00 9,10 m 2 obývací pokoj 17,85 m 2 1,00 17,85 m 2 ložnice 14,35 m 2 1,00 14,35 m 2 podkroví 70,52 m 2 25,72 m 2 pokoj 17,20 m 2 1,00 17,20 m 2 chodba 5,55 m 2 1,00 5,55 m 2 schodiště 2,97 m 2 1,00 2,97 m 2 Výpočet obestavěného prostoru Název Obestavěný prostor suterén (14,5)*(2,00) = 29,00 m 3 přízemí (8,2*8,6)*(2,80) = 197,46 m 3 podkroví (8,2*8,6)*(2,50) = 176,30 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 402,76 m 3-5 -

6 Současný stav Zastavěná plocha [m 2 ] 156 Obestavěný prostor [m 3 ] 402,76 Jednotková cena (JC) [Kč/m 3 ] Rozestavěnost % 100,00 Reprodukční hodnota (RC) Kč Stáří roků 77 Další životnost roků Opotřebení % 50,00 Věcná hodnota (VH) Kč Výpočet porovnávací hodnoty Základní popis: Řadový rodinný dům, částečně podsklepený, s obytným přízemím a jednou podkrovní místností. Střecha je sedlová s krytinou z pozinkovaného plechu. V domě je byt o velikosti 3+1 s vlastním sociálním zařízením - koupelna s WC. Dům je napojen na veřejný rozvod elektřiny a na veřejný vodovod. Technický popis: Rodinný dům zděný, neizolovaný proti zemní vlhkosti, s dřevěným stropem a sedlovou střechou s plechovou krytinou. Okna plastová zdvojená, dveře dřevěné hladké, podlahy v přízemí betonové a v podkroví prkenné, ohřev vody v el. boileru, kotel ÚT na tuhá paliva, otopná tělesa desková, elektrika světelná i motorová, el. sporák v kuchyni demontován, vnitřní kanalizace svedena do trativodu, koupelna s WC má rohovou vanu a je obložena keramickým obkladem a keramickou dlažbou, v kuchyni je keramický obklad v místě kuch.linky. Rodinný dům byl částečně rekonstruován v letech 2000 až 2010 a dle současného vlastníka zde bylo prostavěno ca 1mil.Kč. Rozsah rekonstrukce - nová instalace elektřiny, vodovodu, kanalizace, nové vnitřní povrchové úpravy, nová koupelna s WC, nové ústřední vytápění s ohřevem teplé vody v boileru, nová okna a dveře, nové betonové podlahy a obklady. Dispozice: Suterén - kotelna se skladem paliva. Přízemí - vstupní chodba se schodištěm do podkroví, koupelna s WC, kuchyň, obývací pokoj, ložnice. Podkroví - chodba, pokoj. Stáří RD stanoveno odborným odhadem - stavba z 30-tých let min.století. Lokalita Užitná plocha Pozemek Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu K c Foto m 2 m 2 Kč Kč/m 2 K C Kč/m 2 Křišťanovice 160, , Řadový dvoug. RD po celk. rekonstr. z r.2007, zateplen, plast.okna. V přízemí 2 místnosti, v 1.patře-kuchyň, 3 pokoje, koupelna a WC v každém podlaží, v podkroví další 2 místnosti. Nové rozvody, topení ÚT s kotlem na tuhá paliva i elektřina, odpady, plastová okna. K domu patří garáž, přístřešek-terasa s posezením-altán s krbem a zahradní domek. Krásná udržovaná zahrada 880 m2 se zapuštěným bazénem. Cena při rychlém jednání Roudno 140, , Prodej domu o velikosti 6+1 v obci Roudno, 300m od přehrady Slezská Harta. V 1 NP je chodba, tři místnosti, WC, vana, kuchyně a další dvě místnosti. Ve 2 NP se nachází prostorná půda a ložnice. Dům má dvojitá kastlová okna, čerpá vodu z obecního řádu, odpady svedeny do žumpy, střecha sedlová, pokryta eternitem. Vytápěná ústřední a lokální na tuhá paliva, objekt je částečně podsklepen. K domu náleží garáž a pozemek s ovocnými stromy o velikosti cca 420m

7 Dvorce 130, , Prodej rodinného domu o velikosti 4+1 v obci Dvorce u Bruntálu. V I.NP se nachází vstupní veranda, chodba, nová koupelna, kuchyně s obývacím pokojem a další dvě obytné místnosti. Ve II.NP je půdní prostor, nachystaný k budování dalších místností. Součástí domu je garáž, kotelna, dílna. Dům je po částečné rekonstrukci, jsou zde plovoucí podlahy, koupelna, částčně nová elektřina v mědi. Dům čerpá voda z řádu, odpady svedeny do kanalizace, vytápění ústřední na tuhá paliva. Střecha sedlová, pokryta eternitem. K domu náleží svahovitý pozemek, na kterém je postavena kůlna. Redukce pramene ceny - Nabídka RK.; Dlouhá, Dvorce 90, , Prodej rodinného domu 3+1 po částečné vnitřní rekonstrukci o zastavěné ploše 447 m2. Nový sprchový kout, rozvody vody a vnitřní omítky. Topení kotlem na tuhá paliva s rozvodem do ústředního topení. K domu patří hospodářská budova, kůlna a půda s možností vybudování další bytové jednotky 3+1. Zahrada 220 m2. V obci veškerá občanská vybavenost. Dům se nachází mimo záplavovou oblast. Redukce pramene ceny - Nabídka RK; Průměrná cena Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovitosti 87,06 m 2 Porovnávací hodnota Kč Seznam příloh: počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č.108 ze dne Snímek katastrální mapy ze dne Fotodokumentace nemovitosti. 1 Mapa oblasti. 1 Objednávka č.j.047/2012-d ze dne Koncesní listina: Koncesní listina: Koncesní listina vydaná fyzické osobě Městským úřadem Přerov - Obecní živnostenský úřad, č.j.žú /05/Kd, ev.č , dne na předmět podnikání: Oceňování majetku. Certifikát odhadce nemovitostí QON: Ev.č. 1830/09, dat. udělení dne , platnost certifikátu do Certifikační orgán č.3022 (akreditováno u ČIA) Bankovní institut vysoká škola, a.s., Praha. Z N A L E C K Á D O L O Ž K A Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne , č.j.spr.2224/90 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí, strojů a strojního zařízení. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem /2011 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů (náhradu mzdy) účtuji podle připojené likvidace na základě dokladů čís /2011. Otisk kulaté pečetě Podpis znalce - 7 -

8 Fotodokumentace ze dne Kuchyně s demontovaným zařízením. Podkrovní pokoj před rekonstrukcí. Pokoj. Koupelna. WC v koupelně. Vyklizený obývací pokoj