- 1 - ZNALECKÝ POSUDEK. č /2016. Zjištění ceny obvyklé nemovité věci pro exekuční řízení č.j. 143 EX 00425/15

Transkript

1 - 1 - ZNALECKÝ POSUDEK č /2016 o odhadu ceny obvyklé: a) pozemku parc.č. 2915, jehož součástí je bytový dům č.p. 183 b)pozemků parc.č. 2906, 2907, 2908, 2909, 2911, 2912, 2935, 2936, 2937, 2938, 2939, 2940, 2941, 2942, 2943, 2944, 2945, včetně součástí a příslušenství, vše v katastrálním území Břidličná, obci Břidličná, okres Bruntál (LV č.1836) Objednatel posudku: Soudní exekutor JUDr. Jiří Trojanovský Exekutorský úřad Frýdek - Místek Farní Frýdek - Místek Účel posudku: Zjištění ceny obvyklé nemovité věci pro exekuční řízení č.j. 143 EX 00425/15 Podle stavu ke dni posudek vypracoval: Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova Ostrava Posudek obsahuje včetně titulního listu a příloh 13 stran. Objednateli se předává v 5 vyhotoveních. V Ostravě

2 - 2 - A. Nález 1. Znalecký úkol Ocenit nemovitou věc, včetně součástí a příslušenství, ocenit jednotlivá práva a závady, ocenit závady, které prodejem z dražby nezaniknou a odhadnout cenu obvyklou 2. Informace o nemovité věci a) Název nemovité věci: Funkční celek - bytový dům č.p.183 s pozemkem parc.č Adresa nemovité věci: Lesy č.p. 183, Břidličná Okres: Bruntál Obec: Břidličná Katastrální území: Břidličná b) Název nemovité věci: Pozemky ostatní plochy, zastavěné plochy a nádvoří Adresa nemovité věci: Břidličná Okres: Bruntál Obec: Břidličná Katastrální území: Břidličná 3. Prohlídka a zaměření nemovité věci Prohlídka nemovité věci byla provedena dne Znalec si prohlédl pouze exteriér nemovité věci, povinný, ani přes výzvu neumožnil znalci prohlídku nemovité věci. 4. Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí LV č pro k.ú. Břidličná ze dne Kopie katastrální mapy. Usnesení Soudního exekutora JUDr. Jiřího Trojanovského, sp.zn. 143 EX 00425/ o ustanovení znalce ze dne Vlastnické a evidenční údaje Jako vlastník nemovité věci je ke dni v KN na LV č zapsán: Motyka Tomáš, Lesy 183, Břidličná Omezení vlastnického práva na LV č. 1836: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Zahájení exekuce Motyka Tomáš Na parcele č LV 1836 je dále zapsáno omezení vlastnického práva: Věcné břemeno chůze a jízdy, oprávnění pro parcelu č Věcné břemeno chůze a jízdy, oprávnění pro parcelu č Věcné břemeno chůze a jízdy, oprávnění pro parcelu č Zástavní právo smluvní

3 Celkový popis nemovité věci Pro další ocenění znalec rozdělil nemovité věci do dvou částí a) Funkční celek - bytový dům č.p.183 s pozemkem b) Pozemky ostatních ploch a zastavěné plochy a nádvoří a) Funkční celek - bytový dům č.p. 183 s pozemkem parc.č Oceňovaná nemovitá věc (pozemek parc.č jehož součástí je bytový dům č.p. 183) se nachází v okrese Bruntál, ve městě Břidličná, na konci zastavěného území, při ul. Lesy, u železniční zastávky Břidličná lesy. Přístup k objektu je z pozemku parc.č (ve vlastnictví Města Břidličná). Ve městě Břidličná je k dispozici veškerá občanská vybavenost. Nemovitá věc je situována na polosamotě. Vzdálenost do centra Břidličné je cca 2,5 km. Příslušenství a součástí nemovité věci tvoří -venkovní úpravy přípojky IS Pozitiva oceňované nemovité věci: - dostatečná velikost domu Negativa oceňované nemovité věci: - znalci nebyla umožněna prohlídka nemovité věci - nemovitá věc umístěna u vlakové tratě, na okraji zastavěného území, v okolí není k dispozici žádná občanská vybavenost - započatá, nedokončená rekonstrukce objektu b) Pozemky ostatní plochy, zastavěné plochy a nádvoří Oceňované pozemky parc.č. 2906, 2907, 2908, 2909, 2911, 2912, 2935, 2936, 2937, 2938, 2939, 2940, 2941, 2942, 2943, 2944, 2945 se nachází v okrese Bruntál, ve městě Břidličná, poblíž domu č.p. 183, u železniční stanice Břidličná lesy. Pozemky tvoří funkční celek. Na pozemcích se nachází zbořeniště pozůstatky základů staveb. Příslušenství a součástí nemovité věci tvoří - trvalé porosty - zpevněné plochy 7. Obsah posudku I) Odhad ceny obvyklé Přílohy: - Fotodokumentace - Mapa širších souvislostí - Srovnávané nemovité věci

4 - 4 - B. Posudek I) Odhad ceny obvyklé Použitá metodika ocenění Odhad ceny obvyklé srovnávací metodou Obvyklou cenu definuje 2 odst. 1 zák. č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) ve znění zákona č. 121/2000 Sb., zákona č. 237/2004 Sb., zákona č. 257/2004 Sb., zákona č. 296/2007 Sb., zákona č. 188/2011 Sb., zákona č. 350/2012 Sb., a zákona č. 303/2013 Sb. Ten uvádí, že obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají vliv na cenu, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota, přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Za metodu srovnávací se považuje hodnotové srovnání předmětných nemovitých věcí s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné minulosti na trhu realizovány. Tuto metodu lze v tomto případě použít rovněž v podobě vyhodnocení nabídek k prodeji obdobně situovaných nemovitých věcí. Tento způsob stanovení ceny se provádí na principu zejména vlastního sledování trhu nemovitých věcí, inzerovaných nabídek, vývěsek realitních kanceláří a konzultací s realitními kancelářemi. V zásadě se jedná o vyhodnocení cen realizovaných prodejů srovnatelných typů nemovitých věcí v dané lokalitě za určité období, které by nemělo přesáhnout délku 1 roku. Popis a) Funkční celek - bytový dům č.p. 183 s pozemkem parc.č Výčet pozemků: Parc.č zastavěná plocha a nádvoří o výměře 633 m 2 Pozemek je ve funkčním celku se stavbou, součástmi a příslušenstvím. Pozemek je rovinatý a nachází se zde bytový dům a venkovní úpravy. Stavby: Bytový dům č.p. 183, součást pozemku parc.č Jedná se o samostatně stojící stavbu, zřejmě nepodsklepenou, se 2 NP a obytným podkrovím pod sedlovou střechou. K datu prohlídky se objekt nachází ve fázi započaté kompletní rekonstrukce. Základy domu jsou tvořeny kombinací cihly a kamene. Nosné konstrukce jsou zděné z cihel v tl. 45 cm. Z venkovního ohledání byly viditelné vnitřní stropy s rovnými podhledy. Střecha je sedlová, střešní krytina je nová z pozinkovaného plechu. Klempířské konstrukce jsou provedeny z pozinkovaného plechu. Venkovní fasáda je břízolitová. Z venkovního ohledání znalec odhaduje, že vnitřní omítky jsou z části vápenné (původní) a z části chybí. Znalci nebyla umožněna prohlídka interiéru, znalec předpokládá, že je budova ve fázi započaté kompletní rekonstrukce. Znalec předpokládá, že v podkroví je dokončena bytová jednotka. Okna jsou nová plastová. Znalec předpokládá napojení na IS a to

5 - 5 - minimálně na elektřinu. Voda bude zřejmě přivedena z vlastní studny. Zastavěná plocha objektu činí cca 240 m 2. Znalec odhaduje užitnou plochu objektu na cca 500 m 2. Technický stav objektu předpokládám zanedbaný, dům je ve fáze kompletní rekonstrukce a bude vyžadovat další velké investice na dokončení všech prací. Příslušenství nemovité věci je podstandardního rozsahu, zhoršeného technického stavu. Sestává ze zpevněných ploch a studny. b) Pozemky ostatní plochy, zastavěné plochy a nádvoří Výčet pozemků: Parc.č ostatní plocha, neplodná půda o výměře m 2 Parc.č ostatní plocha, dobývací prostor o výměře m 2 Parc.č ostatní plocha, jiná plocha o výměře m 2 Parc.č ostatní plocha, jiná plocha o výměře m 2 Parc.č ostatní plocha, manipulační plocha o výměře m 2 Parc.č ostatní plocha, jiná plocha o výměře 144 m 2 Parc.č ostatní plocha, dobývací prostor o výměře m 2 Parc.č ostatní plocha, ostatní komunikace o výměře m 2 Parc.č ostatní plocha, manipulační plocha o výměře 876 m 2 Parc.č ostatní plocha, manipulační plocha o výměře m 2 Parc.č ostatní plocha, ostatní komunikace o výměře 581 m 2 Parc.č ostatní plocha, jiná plocha o výměře m 2 Parc.č ostatní plocha, jiná plocha o výměře 675 m 2 Parc.č ostatní plocha, jiná plocha o výměře 171 m 2 Parc.č zastavěná plocha a nádvoří o výměře 610 m 2 Parc.č ostatní plocha, jiná plocha o výměře 602 m 2 Parc.č ostatní plocha, ostatní komunikace o výměře m 2 Pozemky tvoří funkční celek. Na pozemcích se nachází trvalé porosty, různého druhu a stáří a zpevněné plochy. Na pozemcích se nachází torza základů původních staveb. Celková výměra pozemků ve funkčním celku činí m 2. Stanovení hodnoty srovnávací metodou Při použití srovnávací metody je nutno provést srovnání předmětných nemovitých věcí s obdobnými objekty, jejichž ceny byly v nedávné době na trhu realizovány. Tržní hodnota nemovitých věcí srovnávací metodou je zjišťována na základě srovnávací analýzy základních parametrů oceňované nemovité věci a ověřených informací ze stávajícího trhu nemovitých věcí.

6 - 6 - Ocenění nemovitých věcí Pro účely ocenění jsou nemovité věci zapsané na LV č rozděleny na dvě části: a) Funkční celek - bytový dům č.p. 183 s pozemkem parc.č b) Pozemky ostatní plochy, zastavěné plochy a nádvoří ocenění ad a) Funkční celek - bytový dům č.p. 183 s pozemkem parc.č V současné době se na Bruntálsku obchoduje běžně s obdobnými nemovitostmi k bydlení. Nabídka je v převisu nad poptávkou. V okolí nemovité věci se nabízí obdobné nemovité věci v rozmezí cca tis. až tis. Kč dle technického stavu, umístění v lokalitě, velikosti pozemku apod. Nutno podotknout, že se jedná o ceny nabídkové, které bývají od realizovaných cen vyšší cca o 10 až 15%. Tyto ceny navíc zahrnují i provize realitních kanceláří, které se obvykle pohybují mezi cca 3 5 %. Srovnávací analýza je provedena v následující tabulce: ZÁKLADNÍ ÚDAJE oceňovaná Srov. 1 Srov. 2 Srov. 3 Srov. 4 Srov. 5 Lesy č.p. 183 Dělnická, Město Albrechtice Rýmařov Horní Město Razová Krnovská, Město Albrechtice plocha pozemku užitná podlahová plocha prodejní/nabídková cena celkem EKONOMICKÉ ÚDAJE Typ transakce nabídka nabídka nabídka nabídka nabídka korekce pro typ trans. 0,90 0,90 0,90 0,90 0,90 datum nabídky/prodeje VII.16 VII.16 VI.16 VI.16 VII.16 korekce pro datum nabídky 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 FYZICKÉ ASPEKTY tech. stav objektu lepší horší lepší horší horší korekce pro tech. Stav 0,90 1,40 0,90 1,10 1,40 lokalita/přístupnost lepší lepší srovnatelná srovnatelná lepší korekce pro lokalitu 0,90 0,90 1,00 1,00 0,90 příslušenství lepší srovnatelné lepší lepší srovnatelné korekce pro příslušenství 0,95 1,00 0,90 0,95 1,00 korekce pro velikost pozemku 0,80 1,00 0,85 0,95 0,90 korekce pro velikost domu 1,50 0,90 1,10 1,10 1,00 průměrná zjištěná cena za m2 užitné plochy Indikovaná hodnota nemovité věci Cena nemovité věci zjištěna srovnáním (zaokrouhleno): ,- Kč

7 - 7 - ocenění ad b) Pozemky ostatní plochy, zastavěné plochy a nádvoří V současné době se na Bruntálsku běžně obchoduje se stavebními a zemědělskými pozemky. Neobchoduje se však s obdobnými pozemky (ostatní plochy). Po provedené celkové analýze nemovité věci, s přihlédnutím k současným podmínkám, aktuálním cenám na trhu nemovitostí, na velikost pozemků a jejich tvar, možnosti dalšího využití, nabídku a poptávku, dále i ke skutečnosti, že se na pozemcích nachází zbořeniště, které znehodnocuje jejich cenu, odhaduji cenu obvyklou odborným odhadem za m 2 ve výši 15- Kč/ m 2. Součástí ocenění jsou i trvalé porosty na pozemcích. Ocenění pozemků: Cena za 1 m2: Celková plocha pozemků: Cena obvyklá pozemků: Cena obvyklá pozemků zaokrouhleno: 15,- Kč m ,- Kč ,- Kč Ocenění nemovitých věcí celkem na LV 1836 a) Funkční celek - bytový dům č.p. 183 s pozemkem parc.č ,- Kč b) Pozemky ostatní plochy, zastavěné plochy a nádvoří ,- Kč Celkem ,- Kč II. Ocenění právních vad Na parcele č LV 1836 váznou tato omezení vlastnického práva: Věcné břemeno chůze a jízdy, oprávnění pro parcelu č Věcné břemeno chůze a jízdy, oprávnění pro parcelu č Věcné břemeno chůze a jízdy, oprávnění pro parcelu č Jelikož nelze zjisti roční užitek z tohoto typu věcných břemen, je ocenění provedeno v souladu s 16b zákona 151/1997 Sb. o oceňování majetku v aktuálním znění paušální částkou ve výši ,- Kč/věcné břemeno. Ocenění věcného břemene: - Věcné břemeno chůze a jízdy cena za VB ,- Kč - Počet věcných břemen: 3 x - Cena věcných břemen celkem: ,- Kč Cena obvyklá věcného břemene ,- Kč

8 - 8 - C. Rekapitulace 1) Obvyklá cena nemovité věci pozemku parc.č. 2915, jehož součástí je bytový dům č.p. 183 a pozemků parc.č. 2906, 2907, 2908, 2909, 2911, 2912, 2935, 2936, 2937, 2938, 2939, 2940, 2941, 2942, 2943, 2944, 2945, včetně součástí a příslušenství, vše v katastrálním území Břidličná, obci Břidličná, okres Bruntál (LV č.1836), je stanovena ke dni Na základě zjištěných cen a na základě zjištěných údajů, se započtením a zvážením rozhodujících podmínek, majících vliv na konečnou hodnotu (velikost, poloha, stav, umístění, nabídku a poptávku, apod.), stanovuji cenu obvyklou oceňované nemovité věci k datu ocenění ve výši ,- Kč. Slovy: jeden-milion-šest-set-osmdesát-tisíc-korun-českých 2) Ocenění závad váznoucích na LV č věcná břemena chůze a jízdy Slovy: třicet-tisíc-korun-českých ,- Kč Znalci nejsou známy žádné další právní vady, které by nezanikly prodejem nemovité věci v dražbě. 3) Výsledná cena nemovitých věcí na LV č včetně příslušenství a součástí po odečtení právních vad váznoucích na nemovité věci: ,- Kč Slovy: jeden-milion-šest-set-padesát-tisíc-korun-českých V Ostravě, Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova Ostrava D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 23. června 2009, č.j. Spr 1757/2009 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2016 znaleckého deníku.

9 - 9 - Přílohy: Příloha č. 1: Fotodokumentace Příloha č. 2:Mapa širších vztahů Příloha č. 3: Srovnávané nemovitosti

10 Příloha č. 1: Fotodokumentace oceňované nemovité věci BD č. 183 BD č. 183 BD č. 183 BD č. 183 Interiér Interiér Pozemky zbořeniště zbořeniště

11 Příloha č. 2: Mapa širších souvislostí

12 Příloha č. 3: Srovnávané nemovité věci A) funkční celek Nemovitá věc č. 1 RD Dělnická, Město Albrechtice Cena: ,- Kč Užitná plocha: 260 m 2 Velikost pozemku: m 2 Dvougenerační RD 5+2, samostatně stojící, cihlový, v dobrém stavu, podsklepený. V přízemí je kuchyně a 2 pokoje, vstupní hala, koupelna s vanou a WC, tři komory, garáž. V 2 NP se nachází kuchyně, tři pokoje, komora a koupelna s vanou a WC. Ve sklepě je kotel na plyn 26 kw a elektřinu PTE 15 a jedna místnost. Kanalizace a vodovod je městská, vytápění ústřední, na zahradě kopaná 5m studna pro zálivku. V roce 1980 provedena rekonstrukce, nadstavba, garáž, veranda, sklep. V domu se nachází garáž se samostatným vjezdem. Zahrada s ovocnými stromy a skleníkem. Nemovitá věc č. 2 RD Rýmařov Cena: ,- Kč Užitná plocha: 600 m 2 Velikost pozemku: 837 m 2 Dům v původním stavu před rekonstrukcí, podsklepený, možno až 7 bytových jednotek, v přízemí původně jatka a obchod s masnými výrobky, rozvody vody, elektřiny a plynu, napojený na kanalizaci. Půda s možností vestavby..nemovitá věc č. 3 RD Horní Město Cena: ,- Kč Užitná plocha: 400 m 2 Velikost pozemku: m 2 Rodinný dům 5+1, 2+1 v Rešově, okr. Bruntál. Rodinný dům je po rekonstrukci v krásném a klidném předhůří Jeseníků, Horní Město - Rešov. Přízemní prostory byly upraveny k podnikání, dům je rovněž vhodný ke zřízení např. penzion, kavárna, atd. Jsou zde výrobní místnosti, sociální zařízení, šatny, kotelna. Celý dům je vytápěn kotlem VIADRUS na tuhá paliva. Je možno bydlení pro dvě samostatné rodiny, bez narušování soukromý. U domu je vlastní studna. V poschodí je kuchyň, WC, koupelna, obývací pokoj kde jsou osazená krbová kamna a další pokoje. Dům je atypický, pro milovníky klidu. Pozemek je oplocený, na zahradě posezení, přístřešek pro auto, dílna..nemovitá věc č. 4 RD Razová Cena: ,- Kč Užitná plocha: 400 m 2 Velikost pozemku: 911 m 2 Rodinný dům 6+1 v centru obce Razová. K domu patří zahrada 702 m2, garáž, kůlna na nářadí a zahradní domek. Zahradu ze dvou stran lemují vzrostlé tůje, které poskytují dostatek soukromí. V přízemí domu se nacházejí 3 místnosti, WC a sprchový kout, v prvním patře dále 3 místnosti, kuchyň, WC a sprchový kout. Rozvody vody jsou v přízemí domu kovové, v prvním patře jsou vedeny v plastu. Rozvody elektřiny jsou v přízemí domu vedeny v hliníku a v prvním patře jsou v mědi. Dům je částečně podsklepený.

13 Nemovitá věc č. 5 RD Město Albrechtice Cena: ,- Kč Užitná plocha: 559 m 2 Velikost pozemku: m 2 Dva samostatně sousedící rodinné domy s využitelnými komerčními prostorami v Městě Albrechticích, okr. Bruntál. V současné době se nemovitost využívá pouze jako sklenářství a bazar. Nemovitost je podsklepená, má II.NP s možností rekonstrukce půdních prostor. Součástí nemovitosti je dvůr se zahradou a dvěma garážemi. Je určena k celkové rekonstrukci s možností investičního záměru k výstavbě bytových jednotek. Parkování na vlastním pozemku.