Exit aneb hledá se investor Stavební fórum, konference Real Estate Market březen 2014

Transkript

1 Exit aneb hledá se investor Stavební fórum, konference Real Estate Market březen COVER SLIDE: If you see this text, you must copy the swish graphic from a pre-built COVER slide and onto this slide. This text will no longer be visible if done correctly.

2 Přednášející Ing. Jaromír Smetana, MRICS Senior Director DTZ Czech Republic, Praha 1

3 Obsah Developerský cyklus očekávání developera Typ investora a jeho očekávání Základní pojmy investice do nemovitostí Základní pojmy - finančně matematické základy Požadavky na budovu Klasifikace budov dle kvality Klasifikace budov z hlediska životního prostředí Investiční trh v ČR 2

4 Developerský cyklus očekávání developera Co nejvyšší zhodnocení vlastních zdrojů 3P 1Postavit co nejrychleji, co nejlevněji, s minimem vlastních zdrojů 2P 2Pronajmout co nejlépe, pokud možno před dokončením ( pre-lease podmínka financování ) 3Prodat za co nejvíce, nejlépe ještě před dokončením ( forward-sale ) Illustration: First Bahrain 3

5 Požadavky na budovu Zajištěný výnos dlouhodobě udržitelné nájemné, institucionální nájemní smlouvy s bonitními nájemci Lokalita oblíbená lokalita mezi nájemci, výborná dopravní dostupnost, viditelnost a image Stavebně technické provedení nízké náklady na provoz a údržbu, flexibilita snadné dělení na jednotky Zelená certifikace nejčastěji LEED nebo BREEAM 4

6 Typ investora a jeho očekávání Institucionální investor zpravidla dlouhodobá investice, nižší míra rizika, nižší avšak dlouhodobě udržitelný výnos Vyhledává zpravidla Class-A budovy dlouhodobě pronajaté bonitním nájemcům ( dry asset ) Oportunní nebo value-add investor zpravidla krátkodobá investice, akceptuje vyšší míru rizika, vysoký očekávaný výnos Vyhledává příležitosti na trhu podhodnocené nebo s možností vytvořit přidanou hodnotou (re-letting, stavební úpravy, re-development ) 5

7 Základní pojmy investice do nemovitostí Lot Size celkový objem investice Net Operating Income (NOI) čistý stabilizovaný (roční) příjem Initial Yield poměr roční čistý výnos z nájemného / kupní cena Prime Yield v současné době kolem 6,25 % WAR(R) Weighted Average Rent (Rental Rate) s přihlédnutím k situaci na trhu může být asset rack-rented, over-rented nebo under-rented WART Weighted Average Remaining Term 6

8 Základní pojmy - finančně matematické základy Return on Equity (ROE) návratnost vlastního kapitálu ukazatel návratnosti (výnosnosti, rentability) vlastního kapitálu rovnající se podílu zisku a vlastního kapitálu Return on Investment (ROI) návratnost investice, ukazatel míry návratnosti (výnosnosti, rentability) investice rovnající se podílu průměrného ročního zisku a vložených prostředků (celkového vloženého kapitálu) Net Present Value(NPV) čistá současná hodnota, tj. součet současných (diskontovaných) hodnot všech peněžních toků transakce Internal Rate of Return(IRR) vnitřní míra výnosu (též vnitřní výnosové procento nebo vnitřní míra návratnosti) je taková úroková (diskontní) míra, při které je NPV pěněžních toků investice rovna nule 7

9 Klasifikace budov dle kvality Class A kvalitní technická specifikace, prestižní lokalita, výborná dostupnost, dosahované nájemné v nejvyšší cenové úrovni Class B kvalitní technická specifikace, většinou mimo prestižní lokality avšak dobře dopravně dostupné, dosahované nájemné na nižší úrovni než Class A ClassC funkční prostory zpravidla v mimocentrálníchlokalitách, dosahované nájemné na nižší úrovni než ClassB 8

10 Klasifikace budov z hlediska životního prostředí BREEAM Pass, Good, Very Good, Excellent, Outstanding LEED Certified, Silver, Gold, Platinum link pro další info např

11 Exit aneb hledá se investor Investiční trh v ČR, realizovaný objem mil EUR f Realizovaný objem ca 1.13 mld EUR se blíží dlouhodobému průměru, tj. ca 1.3 mld EUR Source: DTZ Research 10

12 Investiční trh v ČR, Prime Yields, % 9% 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0% Prime office yields (%) f 2015f Offices 6,25% Logistics 8,00% High street 6,00% Shopping centres 6,25% Office High Street Retail Logistics Shopping Centres 11

13 Exit aneb hledá se investor Investiční trh v ČR, významné transakce v roce 2013 Year Q Sector Property Size (sq m) Purchaser Purchase price (EUR m) Yield (%) Mixed Use Tančící Dům 2,785 V. Skala, PSN Confidential Confidential Office City West B Cimex Invest ca Confidential Office The Park Starwood Group 275 8, Confidential Confidential sub 6, Mixed-use Portfolio Endurance Fondu Office Anděl Park B CPI GLL Real Estate Partners Office Trianon REICO 54 ca. 7, Mixed-use Stará Celnice Invesco 38 6,50 12

14 Investiční trh ČR v evropském kontextu 13

15 Questions / Otázky DTZ Czech Republic a.s. Ovocný Trh 1096/ Praha 1 Tel: