ZNALECKÝ POSUDEK. č. 4866

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č o obvyklé ceně: bytové jednotky č. 138/6 v Náměšti nad Oslavou, Zámek 138 Počet listů: 12 Počet příloh: 5 Počet vyhotovení: 2 Vypracoval: Ing. Jan Janeček, Pátkova 774, Brtnice, tel.: , Datum: 11. srpna 2010 Výtisk č.: 2 1

2 ZNALECKÝ POSUDEK o obvyklé (tržní) hodnotě bytové jednotky č.138/6 v Náměšti nad Oslavou, Zámek 138. Objednavatel posudku: EURODRAŽBY.CZ,a.s.,U Pískovny 890/1,Praha 8 Účel posudku: stanovení obvyklé hodnoty pro nedobrovolnou dražbu Předpis pro ocenění: zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a orientačně prováděcí vyhláška č. 3/2008 Sb. ve znění vyhl.č.456/2008 Sb.a vyhl.č.460/2009 Sb. platná od Ocenění ke dni: Podklady pro vypracování posudku: - výpis z katastru nemovitostí LV č.2274 k.ú. Náměšť nad Oslavou - snímek katastrální mapy - Malý lexikon obcí ČR pro rok skutečnosti zjištěné při prohlídce nemovitostí dne objednávka ze dne smlouva o převodu vlastnictví bytu předložená vlastníkem I.Nález - stručný popis Předmětem ocenění je bytové jednotka č.138/6 nacházející se v I.NP staršího netypového zděného třípodlažního bytového domu č.p.138 stojícího na pozemku p.č.st.165/2 na severovýchodním okraji Náměště nad Oslavou v ulici Zámek (areál zámku). Jedná se o bytovou jednotku vel. 2+1 s vlastním etážovým topením na tuhá paliva (kotel H41),která je ke dni ocenění běžně užívána vlastníkem k bydlení. K bytu náleží i právo užívání sklepní kóje v I.PP. Spoluvlastnický podíl na společných částech domu a na zastavěném pozemku p.č.st.165/1 činí 595/4922.Střecha je sedlová s krytinou z pálených bobrovek, v domě není instalován výtah. Přístup je ze dvora rozsáhlejšího bytového objektu, je provedeno napojení na veškeré městské inženýrské sítě. Nejprve je provedeno orientační ocenění podle platného cenového předpisu a poté navržena obvyklá hodnota oceňovaných nemovitostí pomocí srovnávací metody. 2

3 II.Posudek A) Administrativní cena Obsah ocenění 1. Byt č.138/6 2. Stavební pozemky 1. Byt č.138/6 Netypový zděný byt 2+1 se zděným bytovým jádrem a staršími zařizovacími předměty (umyvadlo, plech.vana, WC mísa, el.boiler), PB sporák je novější. Okna dřevěná dvojitá,vytápění etážové s litinovými radiátory, ostatní konstrukce standardní (podlahy PVC, keram.dlažba nebo vlýskové, dveře dřevěné s ocelovými zárubněmi). Stáří stavby je cca od r.1900, celková údržba domu je na podprůměrné úrovni, byt je v poměrně dobrém stavu. 1.1 Výměry podlahové plochy Výměry jsou převzaty z předložené smlouvy o převodu vlastnictví bytu Část Výměra kuchyně 12,60 m2 pokoj 14,80 m2 pokoj 16,90 m2 komora 3,60 m2 WC 1,70 m2 koupelna 3,30 m2 předsíň 6,60 m2 Podlahová plocha celkem 59,50 m2 1.2 Základní údaje pro zjištění ceny Stáří nemovitosti: = 110 r. Stavba po celk.rekonstrukci: ne Kraj: Vysočina Oblast/obec/kategorie: obyv. 1.3 Výpočet indexu cenového porovnání Hodnocený znak Pásmo Hodnota 1 Situace na trhu IV. 0,05 poptávka je vyšší než nabídka 2 Vlastnictví nemovitostí II. 0,00 stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3 Vliv právních vztahů II. 0,00 bez vlivu Index trhu = 1 + 0,05 = 1,050 3

4 1 Význam obce I. 0,00 bez většího významu 2 Úřady v obci II. 0,02 obecní úřad, popř. městský úřad se stavebním úřadem, banka nebo policie nebo pošta 3 Poloha nemovitosti v obci III. 0,00 vnitřní území obce 4 Okolní zástavba a životní prostředí III. 0,00 převažující objekty pro bydlení 5 Obchod, služby, kultura v okolí III. 0,05 kompletní síť obchodů a služeb, pohostinské a kulturní zařízení 6 Školství a sport v okolí III. 0,04 základní škola a sportovní zařízení 7 Zdravotnické zařízení v okolí III. 0,05 dobrá dostupnost zdravotnické péče 8 Veřejná doprava III. 0,00 zastávka hromadné dopravy od 500 do 1000 m s více jak čtyřmi pravidelnými denními spoji 9 Obyvatelstvo II. 0,00 bezproblémové okolí 10 Nezaměstnanost v obci a okolí II. 0,00 odpovídá průměru v kraji 11 Změny v okolí s vlivem na cenu III. 0,00 bez vlivu 12 Vlivy neuvedené II. 0,00 bez dalších vlivů Index polohy = 1 + 0,16 = 1,160 1 Typ stavby IV. 0,10 budova zděná nebo monolitická konstr. vyzdívaná 2 Společné části domu II. 0,00 kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad 3 Příslušenství domu II. 0,00 bez dopadu na cenu bytu 4 Umístění bytu v domě II. 0,00 ostatní podlaží nevyjmenované 5 Orientace obytných místností II. 0,00 ostatní světové strany - částečný výhled 6 Základní příslušenství bytu III. 0,00 příslušenství úplné - standardní provedení 7 Další vybavení a užívané prostory II. -0,01 standardní vybavení - balkon nebo lodžie nebo komora nebo sklepní kóje 8 Vytápění bytu III. 0,00 dálkové, ústřední, etážové 9 Kriterium jinde neuvedené IV. 0,05 mírně zvyšující cenu 4

5 10 Stavebně-technický stav II. 1,05 byt v dobrém stavu s pravidelnou údržbou Koeficient s pro kategorii E činí 0,6 Index konstrukce a vybavení = (1 + 0,14) x 1,05 x 0,6 = 0,718 Index cenového porovnání I = 1,050 x 1,160 x 0,718 = 0, Ocenění ( 25) Základní cena ZC (příloha č. 19) ,00 Kč/m2 Index cenového porovnání I x 0,875 Základní cena upravená ZCU ,75 Kč/m2 Výměra podlahové plochy x 59,50 m2 Zjištěná cena - byt č.138/ ,13 Kč ============= 2. Stavební pozemky 2.1 Ocenění ( 28 odst. 2) Město: Náměšť nad Oslavou, obyv. Základní cena dle 28 odst. 1 písm. k) se stanovuje výpočtem. Výpočet: (35+( )x0,007414) x 1,00 = 65,39 Kč/m2 Parcela Výměra Kč/m2 Základní cena st.165/2 392 m2 65, ,88 Kč Úprava základní ceny (příloha č. 21): 2.11 Možnost napojení na plynovod 10 % 2.563,29 Kč Základní cena upravená ,17 Kč Koeficient Ki (příloha č. 38, CZ-CC 1122) x 2,162 Prodejnost Kp (příloha č. 39, TR nad 5tis, sl.13) x 0,904 Zjištěná cena - stavební pozemky ,95 Kč Vlastnický podíl 595/ ,77 Kč =========== 3. Rekapitulace REKAPITULACE CEN BEZ ODPOČTU OPOTŘ. bez Kp vč. Kp 1. Byt č.138/ , ,13 Kč 2. Stavební pozemky 7.369, ,77 Kč Cena bez opotřebení celkem , ,90 Kč 5

6 REKAPITULACE CEN PO ODPOČTU OPOTŘ. bez Kp vč. Kp 1. Byt č.138/ , ,13 Kč 2. Stavební pozemky 7.369, ,77 Kč Cena po odpočtu opotř. celkem , ,90 Kč REKAPITULACE ZJIŠTĚNÝCH CEN 1. Byt č.138/ ,13 Kč 2. Stavební pozemky 6.661,77 Kč Zjištěná cena celkem - zaokr ,00 Kč ============= Výsledná zjištěná administrativní cena ,00 Kč Slovy: =Šestsetsedmdesáttřitisícejednostosedmdesátkorunčeských= B) Obvyklá hodnota Jedná se o netypovou zděnou bytovou jednotku vel.2+1 (cca 60 m2) na okraji města (vzdálenost od centra cca 1 km) s cca 5 tis.obyvateli. Celkový stavebně-technický stav umožňuje bezproblémové užívání, v poslední době ceny bytů po poklesu již stagnují. Na nemovitostech nevázne podle části "C" LV č.2274 k.ú. Náměšť nad Oslavou kromě zástavního práva pro RG-Top invest s.r.o. žádné jiné omezení vlastnického práva ani jiná omezení nebyla na nemovitosti shledána. Obvyklá hodnota je navržena na základě porovnávací metody, kdy oceňované nemovitosti jsou porovnány se následujícími nabízenými prodeji srovnatelných bytů. Realizované a nabízené prodeje srovnatelných bytových jednotek v Náměšti nad Oslavou: 1) Byt 2+1 v ulici Husova, zděný bytový dům, vým.55 m2, 2.patro bez výtahu, nabídková cena 900 tis.kč - srovnatelný byt v lepší lokalitě 2) Byt 2+1 v ulici P.Křičky, zděný bytový dům, vým.56 m2, 3.NP bez výtahu, nabídková cena 895 tis.kč - srovnatelný byt v lepší lokalitě 6

7 3) Byt 2+1 v ulici Zborovská, panelový bytový dům, vým.54 m2, 4.NP bez výtahu,umakart.jádro, nabídková cena 900 tis.kč - méně oblíbený panelový byt v lepší lokalitě s umakartovým jádrem. Nové byty v Náměšti nad Oslavou v ulici Smetanova jsou již rezervovány za cenu 22,5 tis.kč/m2+dph, t.j. cca ,-Kč/m2. Vzhledem ke zkušenosti vlastní realitní agentury, která v regionu působí již od r.1991, je navržena obvyklá (tržní) hodnota oceňovaných nemovitostí na základě vyhodnocení všech výhod a nevýhod předmětných nemovitostí oproti výše uvedeným nabídkám realitních kanceláří. Zároveň je přihlédnuto i k zjištěné administrativní ceně, která je cca 670 tis.kč.v současné době se starší byty v Náměšti n.oslavou prodávají za vyšší cenu než je cena administrativní. Na základě výše uvedeného považuji za přiměřené navrhnout obvyklou hodnotu bytové jednotky č.138/6 v Náměšti nad Oslavou, Zámek 138 vč.spoluvlastnického podílu (595/4922) na společných částech domu č.p.138 a na pozemku p.č.st.165/2 i vzhledem k současné recesi na trhu s byty v rozmezí tis.kč. Při uvažování středu tohoto rozpětí vychází obvyklá hodnota oceňovaného majetku 750 tis.kč. Návrh obvyklé hodnoty nemovitostí 750 tis.kč (slovy: Sedmsetpadesáttisíc Kč) Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný předsedou Krajského soudu v Brně dne , č.j.440/90, pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí a dne ,č.j.3053/97, pro oceňování podniků. Znalecký posudek je zapsán pod poř. č.4866 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji v přiloženém vyúčtování. 7