Znalecký posudek č. 118/13/12

Transkript

1 Znalecký posudek č. 118/13/12 o obvyklé a administrativní ceně nemovitosti - bytové jednotky č. 663/4 v k.ú. a obci Kolín, okres Kolín. Objednatel posudku: Ján Locek soudní exekutor Exekutorského úřadu Kutná Hora Vocelova Kutná Hora Účel posudku: 092 EX 39/11-52 exekuční řízení Podle stavu ke dni posudek vypracoval: Ing. Lenka Váchová Kaňk Kutná Hora tel.: lenka.vachova@gmail.com Posudek obsahuje 10 stran textu včetně titulního listu a 6 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Kutné Hoře,

2 A. Nález 1. Znalecký úkol Úkolem znalce je ocenit nemovitosti, jejich příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené, v majetku povinného, a to : - jednotka č. 663/4, v budově Kolín II, v domě číslo popisné 663, 664 na LV 11123, byt.dům nacházejícím se na pozemku parc. číslo st a spolu s podílem 541/8152 ke společným částem uvedeného domu, zapsaná v katastru nemovitostí vedeném Katastrální úřad pro Středočeský kraj KP Kutná Hora CZ0205, pro obec Kolín, katastrální území Kolín, na listu vlastnictví č v SJM - budova - Kolín II, číslo popisné 663, 664, byt. Dům, stojící na pozemku parc. číslo st a st na LV 15864, zapsaná v katastru nemovitostí vedeném Katastrální úřad pro Středočeský kraj KP Kutná Hora CZ0205, pro obec Kolín, katastrální území Kolín, na listu vlastnictví č podíl 541/8152 v SJM Znalecký posudek bude vyhotoven ve 3 vyhotoveních a bude zde uvedeno: a) cena nemovitosti a jejího příslušenství zjištěná dle platného znaleckého předpisu b) cena obecná nemovitosti a jejího příslušenství, za níž je nemovitost v dražbě prodejná c) cena práva a závad, pokud na movitých věcech váznou 2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: Bytová jednotka 663/4 Mikoláše Alše 663, Kolín II Region: Středočeský Okres: Kolín Katastrální území: Kolín Znalecký posudek 118/13/12 Strana 2 (celkem 10)

3 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti: Prohlídka byla provedena dne Podklady pro vypracování posudku: - výpis z KN Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, KP Kolín ke dni , LV č pro k.ú. Kolín - výpis z KN Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, KP Kolín ke dni , LV č pro k.ú. Kolín - smlouva o převodu vlastnictví bytu z , právní účinky vkladu snímek z katastrální mapy - skutečnosti zjištěné na místě - zákon č. 151/97 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb. - Metodika oceňovaní nemovitostí, obsahující základní pravidla evropských a mezinárodních oceňovacích standardů. Metodika vychází ze standardu IVS č. 4 a navazující uživatelské směrnice, průběžně je doplňována o všechny nové poznatky a dohody, které vznikají v rámci evropského sdružení oceňovacích svazů (TEGoVA a IVSC). - databáze realizovaných prodejů nemovitostí MOISES - realitní inzerce 5. Vlastnické a evidenční údaje: SJM Kohout Josef a Kohoutová Vlasta 6. Dokumentace a skutečnost: Povinný si dopis s výzvou o zpřístupnění nemovitosti nepřevzal, v tomto termínu prohlídky nebyla nemovitost zpřístupněna, ocenění je provedeno na základě vnějšího ohledání za předpokladu standardního vybavení a původního technického stavu nemovitosti. Plochy byly převzaty z kupní smlouvy. Znalecký posudek 118/13/12 Strana 3 (celkem 10)

4 7. Celkový popis nemovitosti: Předmětem ocenění je bytová jednotka 2+1 v bytovém domě, včetně spoluvlastnických podílů k společným částem domu č.p. 663 a 664. Pozemek zastavěný domem je ve spoluvlastnictví České republiky a některých vlastníků bytových jednotek v bytovém domě. K bytu č. 663/4 nebyl podíl na pozemku dosud odkoupen. Objekt je umístěn v zastavěné části města v ulici Mikoláše Alše. Je přístupný po místní zpevněné komunikaci, v místě je možnost napojení na veřejné rozvody pitné vody, kanalizace, zemního plynu a elektrické energie. Jedná se o zděný bytový dům se třemi vchody, o jednom podzemním, třech nadzemních podlažích a vestavbě podkroví. V každém vchodě jsou na každém podlaží dvě bytové jednotky, v podkroví jedna bytová jednotka. Hlavní železniční a autobusové nádraží jsou ve vzdálenosti cca 2,4 km, centrum města je vzdálené 1,3 km Věcné břemeno ani jiná práva a závady, které by měly vliv na obvyklou cenu nemovitosti nebyly zjištěny. 8. Obsah posudku: a) Ocenění porovnávacím způsobem a 1 ) Bytová jednotka 663/4 B. Posudek Výměry, hodnocení a ocenění objektů: Administrativní cena (vyhláška 364/2010 Sb.) a) Porovnávací hodnota a 1 ) Bytová jednotka 663/4-25 Předpokládám, že byt je v původním stavu. Okna jsou plastová, dveře hladké do kovových zárubní, podlahy pokojů z vlysů, v koupelně je keram. dlažba, v koupelně a části kuchyně na stěnách bělninový obklad. V koupelně je obezděná vana a umývadlo. Veškeré vybavení bytu je původní. Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Bytový prostor Poloha objektu: Kolín Stáří stavby: 55 roků Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 19): ,- Kč/m 2 Znalecký posudek 118/13/12 Strana 4 (celkem 10)

5 Podlahové plochy bytu: kuchyň: = 10,50 m 2 pokoj: = 15,20 m 2 pokoj: = 14,40 m 2 předsíň: = 5,00 m 2 koupelna a WC: = 4,50 m 2 spíž: = 1,10 m 2 Podlahová plocha bytu: = 50,70 m 2 Podlahové plochy prostorů se zkoseným stropem pod 2 m a místností sklepů: sklep: = 3,40 m 2 Podlahové plochy se zkoseným stopem a místností sklepů - celkem: = 3,40 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: = 50,70 m 2 Započítaná podlahová plocha místností sklepů: 3,40 m 2 * 0,80 = 2,72 m 2 Podlahové plochy - celkem: = 53,42 m 2 Výpočet indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku č. V i 1. Typ stavby - Budova - zděná nebo monolitická konstrukce vyzdívaná IV 0,10 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad II 0,00 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované II 0,00 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové strany - II 0,00 částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní provedení III 0,00 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní II -0,01 vybavení - balkon nebo lodžie nebo komora nebo sklepní kóje - sklep 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové III 0,00 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0, Stavebně - technický stav - Byt se zanedbanou údržbou (předpoklad III 0,85 provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 55 let: 0,70 9 Index vybavení I V = (1 + V i ) * V10 * 0,70 = 0,649 i = 1 Index polohy: Název znaku č. P i 1. Poloha nemovitosti v obci - souvisle zastavěné území obce III 0,00 2. Význam lokality (v obci, oblasti, okresu) - bez vlivu II 0,00 3. Okolní zástavba a životní prostředí - převažující objekty pro bydlení III 0,00 4. Dopravní spojení - výborná dostupnost centra obce, centrum obce, výborné III 0,02 dopravní spojení 5. Parkovací možnosti v okolí nemovitosti - omezené II 0,00 6. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0,00 7. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0,00 8. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 0,00 8 Index polohy I P = (1 + P i ) = 1,020 i = 1 Znalecký posudek 118/13/12 Strana 5 (celkem 10)

6 Index trhu s nemovitostmi: Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je výrazně I -0,10 nižší než nabídka - Realitní trh je dlouhodobě ve výrazném poklesu. 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na cizím pozemku I -0,05 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu II 0,00 3 Index trhu I T = (1 + T i ) = 0,850 i = 1 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,649 * 1,020 * 0,850 = 0,563 Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = ,- Kč/m 2 * 0,563 = ,83 Kč/m 2 Cena zjištěná porovnávacím způsobem CP = CU * PP = ,83 Kč/m 2 * 53,42 m 2 = ,84 Kč Bytová jednotka 663/4 - zjištěná cena = ,84 Kč Rekapitulace ocenění objektů včetně opotřebení a) Bytová jednotka 663/4 = ,- Kč Cena objektů činí celkem ,- Kč Znalecký posudek 118/13/12 Strana 6 (celkem 10)

7 Porovnávací metoda Popis oceňované stavby Popis oceňované stavby Název : Bytová jednotka Druh nemovitosti: Byty a nebytové prostory v obytných domech Konstrukce: zděné Počet podzemních podlaží: 1 Počet nadzemních podlaží: 4 Podkroví: ano Poloha: řadová krajová Výtah: ne Přípojky: voda, el., plyn, kanalizace, teplovod Technický stav objektu: dobrý Stáří objektu: 55 roků Jednotkové množství oceňované nemovitosti Jednotka Zkratka Výměra Čistá užitná plocha PUČ 46,34 m 2 Přehled porovnatelných nemovitostí 1. Záznam MOISES č Okres: KO Obec: Kolín Katastrální území: Kolín Zóna: Obytné domy+veř.záj. Poloha v zóně: lepší Počet obyv.: Adresa nemovitosti: Benešova Cena obchodovaná: ,- Kč Datum obchodu: Základní charakteristika nemovitosti: Bytový dům je situován v Benešově ulici vzdálenost od centra města je cca m. Standardní byt ve zděném domě, bez výtahu. Dálkové topení, okna vyměněna za plastová, podlahy-vlysy. Stáří nemovitosti: Dům z roku 1961, v dobrém technickém stavu. V bytě byla modernizovaná koupelna s WC, okna byla vyměněna za plastová.. Rozměrové a cenové charakteristiky: Stavby: Druh plochy: Podlahová plocha : (m2) Realizovaná cena 1 m2 podlahové plochy stavby v Kč: obytné 56, sklepní 5, Znalecký posudek 118/13/12 Strana 7 (celkem 10)

8 2. Záznam MOISES č Okres: KO Obec: Kolín Katastrální území: Kolín Zóna: Sídliště Poloha v zóně: průměrná Počet obyv.: Adresa nemovitosti: Brankovická Cena obchodovaná: ,- Kč Datum obchodu: Základní charakteristika nemovitosti: Jedná se o byt o velikosti 2+1 umístěný ve 2.NP ve vchodě čp ve zděném domě čp v katastrálním území Kolín, ul. Brankovická. Uvedený dům má čtyři vchody. Dům má 1.PP se sklepy a s prostory společného užívání a čtyři nadzemní podlaží s byty, výtah není v domě zřízen. Spolu s bytem je užívána sklepní kóje. Orientace bytu je na východ a západ. Byt je vybaven plynovým sporákem, kuchyňskou linkou, odsavačem par, umyvadlem, vanou, splachovacím WC, domácím a veřejným telefonem. Vytápění je dálkové centrální, na radiátorech jsou nainstalovány měřiče tepla a termostatické ventily. Úpravy povrchů tvoří vápenné hladké omítky a keramické obklady. Dveře jsou náplňové v ocelových zárubních. Okna jsou plastová zdvojená. Na podlahách jsou PVC, vlýsky, textilní krytiny a keramické dlažby. Dům je v dobrém stavebně technickém stavu. Byt je bez zásadních rekonstrukcí. Rozměrové a cenové charakteristiky: Stavby: Druh plochy: Podlahová plocha : (m2) Realizovaná cena 1 m2 podlahové plochy stavby v Kč: obytné 53, sklepní 9, Celková cena staveb: ,- Kč 3. Prodej, byt Kolín, Mikoláše Alše 2+1, 57 m² Cena: ,- Kč + provize RK, včetně právního servisu Adresa: Mikoláše Alše, Kolín II Datum vložení: Datum aktualizace: ID zakázky: Budova: Cihlová Stav objektu: Dobrý Vlastnictví: Osobní Umístění objektu: Klidná část obce Podlaží počet: 3 Podlaží umístění: 1.podlaží Plocha užitná: 57 m 2 Plocha podlahová: 57 m 2 Balkón: 2 m 2 Sklep: 10 m 2 Rok kolaudace: 1953 Voda: Dálkový vodovod Topení: Lokální plynové Plyn: Plynovod Odpad: Veřejná kanalizace Elektřina: 230V Doprava: Vlak, Silnice, MHD, Autobus Nabízíme k prodeji byt 2+1 v Kolíně, v jeho klidné lokalitě, v blízkosti centra města. Byt o celkové rozloze 57 m2 se nachází v 1. nadzemním podlaží třípatrového cihlového domu. Náleží k němu balkon, sklep a sklepní místnost. Byt je vytápěn lokálně, plynovými přímotopy a ohřev vody je také zabezpečen plynem. Podlahová krytina je původní - parkety a dlažba, okna jsou v celém bytě nová plastová. V domě jsou nové rozvody vody (v plastu)a nové vchodové dveře. Doporučujeme pro klidné bydlení v blízkosti centra Kolína. Pro sjednání prohlídky kontaktujte, prosím realitního makléře. Financování nemovitostí zajišťujeme vlastním partnerem bez poplatku. Znalecký posudek 118/13/12 Strana 8 (celkem 10)

9 4. Prodej, byt Mikoláše Alše 2+1, 53 m² Cena: ,- Kč Poznámka k ceně: Cena včetně právních služeb, provize a DPH Adresa: Mikoláše Alše, Kolín II Datum vložení: Datum aktualizace: ID zakázky: 059-N01248 Budova: Cihlová Stav objektu: Velmi dobrý Vlastnictví: Osobní Podlaží umístění: 1.podlaží Plocha užitná: 53 m 2 Sklep: Ano Voda: Dálkový vodovod Topení: Ústřední dálkové Plyn: Plynovod Odpad: Veřejná kanalizace Telekomunikace: Internet, Kabelová televize Elektřina: 230V Doprava: Silnice, MHD Komunikace: Asfaltová Dovolujeme si Vám nabídnout prodej cihlového bytu 2+1 o výměře 53 m2 v 1. NP bytového domu v Kolíně v ulici Mikoláše Alše. Tato nemovitost se nachází dobře dostupné oblasti s veškerou občanskou vybaveností škola, školka, MHD, Kaufland, lékárna. Byt je zařízen kuchyňskou linkou s plynovým sporákem a digestoří. V koupelně je umístěn sprchový kout s WC. Podlahová krytina v obytných místnostech jsou parkety, plovoucí podlaha, PVC - linoleum, v koupelně a na chodbě je položena dlažba. Vytápění centrální - dálkové. K bytu náleží i sklepní kóje. V roce 2011 došlo k rekonstrukci koupelny začátkem roku 2010 byla v kuchyni zhotovena nová kuchyňská linka. V bytě byla vyměněna část původních oken za plastová. Další výhodou je možnost využívání kabelového TV vysílání. Parkování možné přímo u domu. Měsíční náklady na energie včetně fondu oprav činí cca 4 500,- Kč. Nemovitost je možné financovat výhodnou hypotékou, kterou Vám rádi a výhodně pomůžeme vyřídit. Cena objektu zjištěná porovnávací metodou: Po porovnání uvedených nemovitostí s oceňovanou nemovitostí, zvážení jejich stavu, vybavení, lokality, dopravní dostupnosti a časových relací stanovuji porovnávací hodnotu na částku : Bytová jednotka 663/4 - výsledná cena = ,00 Kč Znalecký posudek 118/13/12 Strana 9 (celkem 10)

10 C. Rekapitulace Administrativní cena: Administrativní cena objektů: Administrativní cena celkem: ,- Kč ,- Kč Administrativní cena: ,- Kč slovy: sedmsetosmdesátšestšestsetpadesát Kč Porovnávací cena: Porovnávací cena celkem: ,- Kč Obvyklá cena: ,- Kč slovy: jedenmilion Kč V Kutné Hoře, Ing. Lenka Váchová Kaňk Kutná Hora tel.: lenka.vachova@gmail.com D. Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne pod č. j. Spr. 4037/2006, pro základní obory ekonomika, ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 118/13/12 znaleckého deníku. Znalecký posudek 118/13/12 Strana 10 (celkem 10)