Znalecký posudek č. 4012/62/11 o obvyklé ceně nemovitosti - bytové jednotky č. 783/13 v k.ú. a obci Zruč nad Sázavou, okres Kutná Hora.

Transkript

1 Znalecký posudek č. 4012/62/11 o obvyklé ceně nemovitosti - bytové jednotky č. 783/13 v k.ú. a obci Zruč nad Sázavou, okres Kutná Hora. Ján Locek Objednatel posudku: soudní exekutor Exekutorského úřadu Kutná Hora Vocelova Kutná Hora Účel posudku: 092 EX 163/10-32 exekuční řízení Podle stavu ke dni posudek vypracoval: Ing. Luboš Bočák Kaňk Kutná Hora tel.: , lubos.bocak@centum.cz Posudek obsahuje 12 stran textu včetně titulního listu a 6 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Kutné Hoře,

2 A. Nález 1. Znalecký úkol Úkolem znalce je ocenit nemovitosti, jejich příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené, v majetku povinného, a to : - jednotka č. 783/13, byt v budově Zruč nad Sázavou, číslo popisné 783 na LV 10841, byt.dům nacházejícím se na pozemku parc. číslo 2229 spolu s podílem 4629/ ke společným částem uvedeného domu,zapsaný v katastru nemovitostí vedeném Katastrální úřad pro Středočeský kraj KP Kutná Hora CZ0205, pro obec Zruč nad Sázavou, katastrální území Zruč nad Sázavou na listu vlastnictví č budova - Zruč nad Sázavou, číslo popisné 783, bydlení, stojící na pozemku parc. č. 2229, zapsaný v katastru nemovitostí vedeném Katastrální úřad pro Středočeský kraj KP Kutná Hora CZ0205,pro obec Zruč nad Sázavou, katastrální území Zruč nad Sázavou na listu vlastnictví č podíl 1543/ pozemek parcelní číslo 2229, o výměře 286 m2, druh: zastavěná plocha a nádvoří, zapsaný v katastru nemovitostí vedeném Katastrální úřad pro Středočeský kraj KP Kutná Hora CZ0205, pro obec Zruč nad Sázavou, katastrální území Zruč nad Sázavou, na listu vlastnictví č podíl 1543/57312 Znalecký posudek bude vyhotoven ve 3 vyhotoveních a bude zde uvedeno: a) cena nemovitosti a jejího příslušenství zjištěná dle platného znaleckého předpisu b) cena obecná nemovitosti a jejího příslušenství, za níž je nemovitost v dražbě prodejná c) cena práva a závad, pokud na movitých věcech váznou. 2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: Bytová jednotka 783/13 Slunný vrch Zruč nad Sázavou Region: Středočeský Okres: Kutná Hora Katastrální území: Zruč nad Sázavou 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti: Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne za přítomnosti pana Kittnera. Znalecký posudek 4012/62/11 Strana 2 (celkem 12)

3 4. Podklady pro vypracování posudku: - výpis z KN Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, KP Kutná Hora ke dni , LV č pro k.ú. Zruč nad Sázavou - výpis z KN Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, KP Kutná Hora ke dni , LV č pro k.ú. Zruč nad Sázavou - kupní smlouva z , právní účinky vkladu snímek z katastrální mapy - skutečnosti zjištěné na místě - zákon č. 151/97 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb. - Metodika oceňovaní nemovitostí, obsahující základní pravidla evropských a mezinárodních oceňovacích standardů. Metodika vychází ze standardu IVS č. 4 a navazující uživatelské směrnice, průběžně je doplňována o všechny nové poznatky a dohody, které vznikají v rámci evropského sdružení oceňovacích svazů (TEGoVA a IVSC). - databáze realizovaných prodejů nemovitostí MOISES - realitní inzerce 5. Vlastnické a evidenční údaje: Kittner Jaroslav 6. Dokumentace a skutečnost: Nebyla předložena žádná výkresová dokumentace, muselo být přistoupeno k podrobnému zaměření celé nemovitosti včetně příslušenství. Měření bylo provedeno laserovým měřidlem vzdáleností Leika DISTO. Výměry uvedené v kupní smlouvě neodpovídají rozměrům změřeným při místním šetření, převážně jsou větší, v součtu o 3,39 m 2. Vzhledem k zabydlenosti bytu bylo měření obtížné, nicméně byly pro ocenění použity změřené rozměry. Znalecký posudek 4012/62/11 Strana 3 (celkem 12)

4 7. Celkový popis nemovitosti: Předmětem ocenění je bytová jednotka 2+kk v bytovém domě, včetně spoluvlastnického podílu ve výši 4629/ k společným částem domu čp. 783 a k pozemku parc.č zastavěnému bytovým domem. Obytný typový dům je situován v zastavěné části obce v ulici Slunný vrch. Dům má jedno podzemní a osm nadzemních podlaží, postaven byl v roce Plášť budovy tvoří nenosné panely, patrně v roce 1999 bylo provedeno kontaktní zateplení fasády a v minulém roce byl vyměněn vstupní katr za plastový. Objekt je napojený na všechny obvyklé veřejné sítě. Věcné břemeno ani jiná práva a závady, které by měly vliv na obvyklou cenu nemovitosti, nebyly zjištěny. Zástavní právo a exekuční příkazy zapsané na LV nejsou v ocenění zohledněny. 8. Obsah posudku: a) Ocenění zjištěnou (administrativní) cenou a 1 ) Bytová jednotka 783/13 b) Ocenění obvyklou cenou a 1 ) Bytová jednotka 783/13 Znalecký posudek 4012/62/11 Strana 4 (celkem 12)

5 B. Posudek Výměry, hodnocení a ocenění objektů: a) Administrativní cena (vyhláška 364/2010 Sb.) a) Porovnávací hodnota a 1 ) Bytová jednotka 783/13-25 Byt v původním stavu. Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Bytový prostor Poloha objektu: Středočeský kraj - nad do obyvatel Stáří stavby: 42 roků Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 19): ,- Kč/m 2 Podlahové plochy bytu: pokoj s kk: 3,27*7,02+0,70*1,65 = 24,11 m 2 pokoj: 3,32*3,30 = 10,96 m 2 chodba: 3,30*1,20 = 3,96 m 2 koupelna: 1,63*1,53 = 2,49 m 2 WC: 1,33*1,04 = 1,38 m 2 Podlahová plocha bytu: = 42,90 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: = 42,90 m 2 Podlahové plochy - celkem: = 42,90 m 2 Výpočet indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku č. V i 1. Typ stavby - Budova - panelová, zateplená III 0,00 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad II 0,00 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě NP s výtahem III 0,05 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové strany - s III 0,03 výhledem 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní provedení III 0,00 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní II -0,01 vybavení - balkon nebo lodžie nebo komora nebo sklepní kóje 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové III 0,00 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0, Stavebně - technický stav - Byt ve špatném stavu (předpoklad provedení IV 0,65 rozsáhlejších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 42 let: 0,80 Znalecký posudek 4012/62/11 Strana 5 (celkem 12)

6 9 Index vybavení I V = (1 + V i ) * V10 * 0,80 = 0,556 i = 1 Index polohy: Název znaku č. P i 1. Význam obce - bez většího významu I 0,00 2. Úřady v obci - obecní úřad, popř. městský úřad se stavebním úřadem nebo II 0,02 banka nebo policie nebo pošta 3. Poloha nemovitosti v obci - vnitřní území obce III 0,00 4. Okolní zástavba a životní prostředí - objekty pro bydlení bez významnější IV 0,03 okolní zeleně 5. Obchod, služby, kultura v okolí nemovitosti - základní síť obchodů a služeb, II 0,00 pohostinské a popřípadě kulturní zařízení 6. Školství a sport v okolí nemovitosti - základní škola a sportovní zařízení III 0,04 7. Zdravotnické zařízení v okolí nemovitosti - omezená dostupnost II 0,00 zdravotnické péče 8. Veřejná doprava - zastávka hromadné dopravy do 500 m IV 0,03 9. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0, Nezaměstnanost v obci a okolí - vyšší než je průměr v kraji I -0, Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0, Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 0,00 12 Index polohy I P = (1 + P i ) = 1,080 i = 1 Index trhu s nemovitostmi: Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je výrazně I -0,10 nižší než nabídka - Realitní trh je dlouhodobě ve výrazném poklesu. 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) II 0,00 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu II 0,00 3 Index trhu I T = (1 + T i ) = 0,900 i = 1 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,556 * 1,080 * 0,900 = 0,540 Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = ,- Kč/m 2 * 0,540 = ,20 Kč/m 2 Cena zjištěná porovnávacím způsobem CP = CU * PP = ,20 Kč/m 2 * 42,90 m 2 = ,98 Kč Bytová jednotka 783/13 - zjištěná cena = ,98 Kč Rekapitulace ocenění objektů včetně opotřebení a) Bytová jednotka 783/13 = ,- Kč Cena objektů činí celkem ,- Kč Znalecký posudek 4012/62/11 Strana 6 (celkem 12)

7 a) Pozemky a 1 ) Pozemek Pozemek je zastavěný domem čp. 783 s oceňovanou bytovou jednotkou. Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2: Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] zastavěná plocha a nádvoří ,00 64, ,82 Součet ,82 Úprava ceny příloha č. 21: 1.2. výhodnost polohy z hlediska účelu užití stavby 100 % Úprava ceny celkem 100 % ,82 Mezisoučet , pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu 10 % Úprava ceny celkem 10 % ,96 Mezisoučet ,60 Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití): * 0,4230 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle hlavní stavby): * 2,1540 Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2 - celkem ,71 Pozemek - zjištěná cena = ,71 Kč Výsledné ceny: a) Bytová jednotka 783/13 = ,- Kč b) Pozemek = ,- Kč Výsledná cena nemovitosti činí celkem ,- Kč Znalecký posudek 4012/62/11 Strana 7 (celkem 12)

8 b) Obvyklá cena Porovnávací metoda Popis oceňované stavby Název : Bytová jednotka Druh nemovitosti: Byty a nebytové prostory v obytných domech Konstrukce: montované z dílců betonových tyčových Počet podzemních podlaží: 1 Počet nadzemních podlaží: 8 Poloha: samostatně stojící Podkroví: ne Pozemky celkem: 286 m 2 Zastavěná plocha hlavního objektu: 286 m 2 Poměr pozemků celkem k zastavěné ploše: 1,00 Výtah: ano Přípojky: voda, el., plyn, kanalizace, teplovod Technický stav objektu: dobrý Stáří objektu: 42 roků Jednotkové množství oceňované nemovitosti Jednotka Zkratka Výměra Čistá užitná plocha PUČ 42,90 m 2 Znalecký posudek 4012/62/11 Strana 8 (celkem 12)

9 Přehled porovnatelných nemovitostí Objekt č.: 1 Název: Bytová jednotka M Adresa: Slunný vrch, Zruč nad Sázavou Popis: Záznam MOISES č Okres: KH Obec: Zruč nad Sázavou Katastrální území: Zruč nad Sázavou Zóna: Obytné domy+veř.záj. Poloha v zóně: průměrná Počet obyv.: 5278 Adresa nemovitosti: Slunný Vrch Cena obchodovaná: ,- Kč Datum obchodu: Základní charakteristika nemovitosti: Předmětem ocenění je bytová jednotka 2+1 nacházející se ve zvýšeném 1.NP obytného panelového domu obsahujícího 1 PPa 8 NP. Dům byl vybudován koncem 70 tých let. V roce 2007 bylo provedeno zateplení fasády vč. konečné úpravy strukturovanou omítkou. Zároveň byla též rekonstruována krytina. Bytová jednotka je v původním vybavení bez dodatečných stavebních úprav. Bytové jádro je vyzděno, v koupelně osazena vana s umyvadlem, WC je kombi, v kuchyni osazen sporák elektro bez digestoře, podlahy PVC, okna dřevěná zdvojená, dveře prosklené do ocel.zárubní, topení centrální s radiátory vč. rozvodu vody. Jedná se o krajní byt s orientací na východ a sever. Rozměrové a cenové charakteristiky: Stavby: Druh plochy: Podlah. plocha (m2) Realizovaná cena 1 m2 v Kč: obytné 49, Celková cena staveb: ,- Kč Byt v sousedním domě, větší výměra. Druh nemovitosti: Byty a nebytové prostory v obytných Poloha: samostatně stojící domech Stáří objektu: 40 roků Stav objektu: dobrý Počet nadz. podlaží 8 Počet podzemních podlaží: 1 Výměra pozemku: 0 m 2 Zastavěná plocha: 0 m 2 Garáž: není Výtah: ano Podkroví: ne Svislé konstrukce: montované z dílců betonových tyčových Přípojky: voda, el., plyn, kanalizace, teplovod Požadovaná nebo kupní cena Pramen zjištění ceny: jiný Požadovaná cena: ,- Kč Koef. úpravy ceny: 1,00 Cena po úpravě: ,- Kč Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu Jednotkové ceny Přepočtené jedn. ceny Čistá užitná plocha: 49,08 m ,19 Kč/m ,19 Kč/m 2 Znalecký posudek 4012/62/11 Strana 9 (celkem 12)

10 Objekt č.: 2 Název: Bytová jednotka 2+1 Poštovní Adresa: Poštovní, Zruč nad Sázavou Popis: Prodej, byt 2+kk, 42 m² Cena: ,- Kč včetně provize Poznámka k ceně: v ceně provize, prání a finanční servis Adresa: Poštovní, Zruč nad Sázavou Datum vložení: Datum aktualizace: ID zakázky: E00882 Budova: Panelová Stav objektu: Po rekonstrukci Vlastnictví: Osobní Podlaží počet: 9 včetně 1 podzemního Plocha užitná: 42 m 2 Topení: Ústřední dálkové Popis: Byt OV 2+kk/L (42+7m2), panel, po částečné rekonstrukci (plov.podlaha, dlažba, plast.okna, stoupačky, lodžie). V domě se připravuje výměna výtahu (našetřeno v FO). Poplatky za užívání 3.500,-Kč (včetně el.energie a FO). K bytu náleží sklep v 1.PP. Inzerce, stejná výměra, byt po částečné rekonstrukci. Druh nemovitosti: Byty a nebytové prostory v obytných Poloha: samostatně stojící domech Stáří objektu: Stav objektu: dobrý Počet nadz. podlaží 8 Počet podzemních podlaží: 1 Výměra pozemku: m 2 Zastavěná plocha: m 2 Garáž: není Výtah: ano Podkroví: ne Svislé konstrukce: montované z dílců betonových tyčových Přípojky: voda, el., plyn, kanalizace, teplovod Požadovaná nebo kupní cena Pramen zjištění ceny: realitní inzerce Požadovaná cena: ,- Kč Koef. úpravy ceny: 0,90 Cena po úpravě: ,- Kč Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu Jednotkové ceny Přepočtené jedn. ceny Čistá užitná plocha: 49,00 m ,86 Kč/m ,86 Kč/m 2 Objekt č.: 3 Název: Bytová jednotka 2+kk Na Pohoří Adresa: Na Pohoří, Zruč nad Sázavou Popis: Prodej, byt 2+kk, 43 m² Cena: ,- Kč Poznámka k ceně: Cena je kompletní! Adresa: Na Pohoří, Zruč nad Sázavou Datum vložení: Datum aktualizace: ID zakázky: K10SF250 Budova: Panelová Stav objektu: Velmi dobrý Vlastnictví: Osobní Podlaží počet: 8 Podlaží umístění: 2.podlaží Plocha užitná: 43 m 2 Plocha podlahová: 43 m 2 Znalecký posudek 4012/62/11 Strana 10 (celkem 12)

11 Popis: Byt v osobním vlastnictví 2+kk/43m2, který se nachází v obci Zruč nad Sázavou-klidné a pěkné místo v zeleni. Byt je ve 2.p. 8-podlažního panel.domu s výtahem. Dům má nový výtah a plastová okna! V bytě je vstup.chodba, obýv.místnost s kuch.koutem a linkou (původní), pokoj, koupelna se sprch.koutem a samostatné WC. Byt je v původním zachovalém stavu, lze modernizovat dle vlastních představ! Dále k němu náleží sklep! Veškerá obč.vybavenost v blízkosti-tesco 200m, škola 100m... Inzerce, stejná výměra, byt po částečné rekonstrukci Druh nemovitosti: Byty a nebytové prostory v obytných Poloha: samostatně stojící domech Stáří objektu: Stav objektu: dobrý Počet nadz. podlaží 8 Počet podzemních podlaží: 1 Výměra pozemku: m 2 Zastavěná plocha: m 2 Garáž: není Výtah: ano Podkroví: ne Svislé konstrukce: montované z dílců betonových tyčových Přípojky: voda, el., plyn, kanalizace, teplovod Požadovaná nebo kupní cena Pramen zjištění ceny: realitní inzerce Požadovaná cena: ,- Kč Koef. úpravy ceny: 0,90 Cena po úpravě: ,- Kč Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu Jednotkové ceny Přepočtené jedn. ceny Čistá užitná plocha: 43,00 m ,65 Kč/m ,28 Kč/m 2 Cena objektu zjištěná porovnávací metodou: Po porovnání uvedených nemovitostí s oceňovanou nemovitostí, zvážení jejich stavu, vybavení, lokality a dopravní dostupnosti stanovuji porovnávací hodnotu na částku : Bytová jednotka 783/13 - výsledná cena = ,00 Kč Znalecký posudek 4012/62/11 Strana 11 (celkem 12)

12 C. Rekapitulace Zjištěná (administrativní cena) Kč Porovnávací cena Kč Obvyklá cena: ,- Kč slovy: pětsettisíc Kč V Kutné Hoře, Ing. Luboš Bočák Kaňk Kutná Hora tel.: , lubos.bocak@centum.cz D. Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne pod č. j. Spr. 188/86, č. dekretu 1037, pro základní obor ekonomika, ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 4012/62/11 znaleckého deníku. Znalecký posudek 4012/62/11 Strana 12 (celkem 12)