Znalecký posudek č /14

Transkript

1 Znalecký posudek č /4 O obvyklé ceně nemovité věci - pozemku parc. č. 450, jehož součástí je stavba rekreační chaty č.e. 5, v obci Blížejov, katastrální území Chotiměř u Blížejova, zapsané u Katastrálního úřadu pro Plzeňský kraj, Katastrální pracoviště Domažlice, okres Domažlice. Objednatel posudku: Mgr. Tomáš Pospíchal soudní exekutor Exekutorský úřad Nymburk 28. října 474/ Nymburk Účel posudku: Stanovení obvyklé ceny nemovité věci pro potřeby exekučního řízení, č.j. 070 Ex 994/09-55 Dle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 44/203 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 5/997 Sb., o oceňování majetku, v účinném znění, podle stavu ke dni posudek vypracoval: Ing. Karel Schwarz Štverákova 2726/ Praha 9 Tel.: schwarzk@seznam.cz Posudek obsahuje 6 stran, byl vypracován ve 2 vyhotoveních. V Praze dne

2 2 A. Nález. Znalecký úkol Zjištění obvyklé ceny nemovité věci - pozemku parc. č. 450, jehož součástí je stavba rekreační chaty č.e. 5, v obci Blížejov, katastrální území Chotiměř u Blížejova, zapsané u Katastrálního úřadu pro Plzeňský kraj, Katastrální pracoviště Domažlice, okres Domažlice. 2. Prohlídka a zaměření nemovité věci Prohlídka a zaměření nemovité věci bylo provedeno dne bez přítomnosti vlastníka. Vnitřní prohlídka nebyla umožněna, tudíž bylo provedeno pouze vnější ohledání nemovité věci. 3. Podklady pro vypracování posudku - výpis z katastru nemovitostí LV č. 4 ze dne kopie katastrální mapy ze dne usnesení soudu ve věci dědictví ze dne usnesení soudního exekutora Mgr. Tomáše Pospíchala o ustanovení znalce ze dne informace a údaje zjištěné na místě 4. Vlastnické a evidenční údaje Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: Plzeňský Domažlice Blížejov Chotiměř u Blížejova (605646) List vlastnictví číslo: 4 Vlastník: Bitarová Jitka Komenského 597, Horní Bříza 5. Práva a závady spojené s předmětem ocenění Zástavní práva Podle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 4 ze dne váznou na oceňované nemovité věci zástavní práva, viz. oddíl C předmětného listu vlastnictví: - zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu, oprávnění pro Českou republiku, - zástavní právo exekutorské, oprávnění pro Intrum Justitia, s.r.o., - zástavní právo exekutorské, oprávnění pro Bohemia Faktoring, s.r.o., - zástavní právo exekutorské, oprávnění pro Romana Albla, - zástavní právo exekutorské, oprávnění pro Českou pojišťovnu a.s., - zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu, oprávnění pro Finanční úřad v Horšovském Týně, - zástavní právo exekutorské, oprávnění pro Českou televizi, - zástavní právo exekutorské, oprávnění pro RWE GasNet, s.r.o., - zástavní právo exekutorské, oprávnění pro RWE Energie, a.s.,

3 3 - zástavní právo exekutorské, oprávnění pro ČEZ Prodej, s.r.o. Tato zástavní práva nejsou ve znaleckém posudku zohledněna. Omezení vlastnického práva Z výpisu z katastru nemovitostí LV č. 4 dále vyplývá, že na majetek vlastníka oceňované nemovité věci byly nařízeny exekuce, byly vydány exekuční příkazy k prodeji nemovité věci a byla zahájena exekuce - viz. oddíl C předmětného listu vlastnictví. To vzhledem k účelu posudku není považováno za závadu a není v tomto posudku uvažováno. 6. Dokumentace a skutečnost Znalec provedl pouze vnější ohledání nemovité věci. Projektová dokumentace nebyla ke dni ocenění předložena. Zaměření stavby bylo provedeno na základě internetové aplikace Některé prvky zejména vnitřního vybavení objektu nebyly zjištěny, pro potřeby tohoto znaleckého posudku jsou uvažovány jako standardní, jejich stav, stáří a další životnost je odhadnuta odborným odhadem zpracovatele. 7. Celkový popis nemovitosti Předmětem ocenění je pozemek parc. č zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavby rekreační chaty č.e. 5. Nemovitá věc se nachází v obci Blížejov, v stavebně nesrostlé části Chotiměř, v sousedství místního rybníčku, cca 30 m od železničního přejezdu. Okolní zástavbu tvoří rodinné domy. Jedná se o zónu se středním nebezpečím výskytu povodně (území tzv. 20-leté vody). Oceňovaná chata je samostatně stojící, zřejmě nepodsklepená, s jedním nadzemním podlažím a podkrovím. Je napojena na elektro a vodovod, odkanalizování zřejmě do septiku. Přístup je zajištěn po zpevněné komunikaci. Při místním šetření bylo zjištěno toto příslušenství oceňovaného pozemku parc. č. 450: Vedlejší stavba - zděná kůlna. Zřejmě nepodsklepený objekt, s jedním nadzemním podlažím a pultovou střechou. Stavebně-technický stav zanedbaný. Venkovní úpravy - septik, zpevněné plochy, oplocení, vrátka, venkovní udírna. 8. Obsah posudku a) Chata b) Pozemky

4 4 B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 44/203 Sb. o oceňování majetku. Index trhu dle přílohy č. 3, tabulky č. : Popis znaku Hodnocení znaku Situace na dílčím (segmentu) II. Poptávka nižší než nabídka trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy IV. Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) 3 Změny v okolí III. Bez vlivu 4 Vliv právních vztahů na I. Negativní prodejnost (např. prodej podílu, pronájem) 5 Povodňové riziko II. Zóna se středním rizikem povodně (území tzv. 20-leté vody) Pi 0,03 0,04 0,80 4 Index trhu:it = P5 ( + Pi) = 0,744 i= Index polohy dle přílohy č. 3, tabulky č. 3 nebo 4: Popis znaku Hodnocení znaku Pi Druh a účel užití stavby I. Druh hlavní stavby v jednotném funkčním 0,85 celku 2 Převažující zástavba v okolí III. Rekreační oblasti 0,05 pozemku a životní prostředí 3 Poloha pozemku v obci IV. Části obce nesrostlé s obcí (mimo samot) 0,08 4 Možnost napojení pozemku na II. Pozemek lze napojit pouze na některé sítě 0,05 inženýrské sítě, které má obec v obci 5 Občanská vybavenost v okolí II. V okolí nemovité věci je částečně dostupná pozemku občanská vybavenost obce 6 Dopravní dostupnost VI. Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, dobré parkovací možnosti 7 Hromadná doprava IV. Zastávka hromadné dopravy do 500 m 8 Poloha pozemku z hlediska I. Bez možnosti komerčního využití komerční využitelnosti 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 0 Nezaměstnanost I. Vyšší než je průměr v kraji Vlivy ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů Index polohy: IP = P ( + Pi) = 0,98 i=2

5 5 a) Chata 36 Jedná se o objekt samostatně stojící, zřejmě nepodsklepený, s jedním nadzemním podlažím a podkrovím. Svislé konstrukce zděné z cihel a pórobetonových tvárnic, střecha sedlová s krytinou pálenou taškovou a pultová s krytinou ze živičné lepenky, klempířské konstrukce chybí. Venkovní omítka je z části nová štuková, z části původní, na části objektu chybí. Okna jsou plastová a dřevěná dvojitá. Objekt je zřejmě vytápěn lokálně na tuhá paliva. Rekreační chata byla postavena kolem roku 950. Byla započata rekonstrukce objektu - oprava obvodového zdiva, částečná výměna oken za plastová, částečně venkovní omítky. Stavebně-technický stav stavby lze označit jako zanedbaný. Podlaží: Název.NP Podkroví Součet: Zastavěná plocha 6,25 5,90+2,60 2,75 6,25 5,90 Obestavěný prostor (OP): OP: 6,25 5,90 (2,80+2,00/2)+2,60 2,75 (2,40+2,80)/2 = = = 44,03 m2 36,88 m2 80,9 m2 = 58,72 m3 Určení základní ceny za m3 dle přílohy č. 25, tabulky č. : Kraj: Plzeňský Obec: Blížejov Počet obyvatel: 45 Základní cena (ZC): 2 559, Kč/m3 Index konstrukce a vybavení: příloha č. 25, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku 0 Typ stavby II. Nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy.np - s podkrovím nad /2 zastavěné plochy.np včetně Druh stavby II. Rekreační chata 2 Svislé konstrukce V. Zděné tl. více jak 30 cm 3 Střešní konstrukce III. Podkroví více jak z poloviny zastavěné plochy stavby 4 Napojení stavby na sítě II. Elektr. proud, voda, žumpa (septik) 5 Vybavení IV. WC ve stavbě, koupelna nebo sprchový kout 6 Vytápění stavby II. Lokální vytápění 7 Příslušenství stavby (venkovní III. Příslušenství bez výrazného vlivu na cenu úpravy a vedlejší stavby do chaty 2 celkové ZP 25 m včetně) 8 Výměra pozemků užívané se II. Do 400 m2 stavbou 9 Kritérium jinde neuvedené III. Bez vlivu na cenu 0 Stavebně-technický stav III. Stavba se zanedbanou údržbou (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Vi A 0,05 0,03 0,0 0,85*

6 6 * Rok kolaudace: Stáří stavby (y): Koeficient pro úpravu (s): ,680 9 Index konstrukce a vybavení (IV = ( + Vi) V0): 0,682 i= Základní cena upravená (ZCU = ZC IV): 745,24 Kč/m3 Index trhu (IT): 0,744 Index polohy (IP): 0,98 Cena stavby určená porovnávacím způsobem: CSP = OP ZCU IT IP = 58,72 745,24 0,744 0,98 = 89 9,85 Kč Chata určená cena: 89 9,85 Kč b) Pozemky 4 Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle 3 Název obce: Blížejov Název okresu: Domažlice Koeficienty úpravy výchozí základní ceny dle přílohy č. 2, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku Velikost obce III obyvatel 2 Hospodářsko-správní význam IV. Ostatní obce obce 3 Poloha obce IV. Obec vzdálená od hranice vyjmenovaného města nebo oblasti v tab. č. (mimo Prahu a Brna) v nejkratším vymezeném úseku silnice do 0 km včetně 4 Technická infrastruktura v obci I. Elektřina, vodovod, kanalizace a plyn 5 Dopravní obslužnost obce III. Železniční a autobusová zastávka 6 Občanská vybavenost v obci II. Rozšířená vybavenost (obchod, služby, zdravotní středisko, škola a pošta, nebo bankovní (peněžní) služby, nebo sportovní nebo kulturní zařízení Oi 0,75 0,60,0 0,90 0,98 Základní cena výchozí: ZCv = 320, Kč/m2 Základní cena pozemku: ZC = ZCv O O2 O3 O4 O5 O6 = 529,5 Kč/m2 Index trhu: IT = 0,744 Index omezujících vlivů pozemku dle přílohy č. 3, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku Svažitost pozemku a expozice IV. Svažitost terénu pozemku do 5% včetně; ostatní orientace 2 Ztížené základové podmínky III. Neztížené základové podmínky 3 Ochranná pásma I. Mimo ochranná pásma 4 Omezení užívání pozemku I. Bez omezení užívání 5 Geometrický tvar pozemku II. Tvar bez vlivu na využití 6 Ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů Pi

7 7 6 Index omezujících vlivů: IO = + Pi = 0 i= Index polohy: IP = 0,98 Index cenového porovnání dle 4: I = IT IO IP = 0,683 4 odst. Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří Základní cena upravená: ZCU = ZC I = 36,4095 Kč/m2 Parc. č. Název Výměra [m2] 450 Zastavěná plocha a nádvoří 23 Pozemky určená cena: Cena [Kč] , ,37 Kč

8 8 C. Rekapitulace Cena určená - (tzv. administrativní cena ) - jedná se o cenu zjištěnou dle platného oceňovacího předpisu, dle platné vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 44/203 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 5/997 Sb., o oceňování majetku. Touto metodou jsou podrobně oceněny všechny stavby hlavní a pozemky. S ohledem na účel ocenění nejsou dle platné vyhlášky oceněny případné vedlejší stavby, garáže, studny, venkovní úpravy, trvalé porosty, neboť cena určená má pouze pomocný indikační charakter (pokud jsou tyto položky popsány v odstavci 7. části Nález tohoto znaleckého posudku jsou zahrnuty do obvyklé ceny jako příslušenství k věci hlavní). Výsledné ceny: a) Chata b) Pozemky Výsledná cena činí celkem: Cena po zaokrouhlení podle 50: Určená cena: , Kč. Cena slovy: Dvěstětřicettřitisícšestsetpadesát Kč. 89 9,85 Kč ,37 Kč ,22 Kč , Kč

9 9 D. Obvyklá cena Ocenění je provedeno cenou obvyklou ve smyslu definice uvedené v 2, odst. a 3, zákona č. 5/997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ve znění pozdějších předpisů. Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Jiným způsobem oceňování stanoveným tímto zákonem nebo na jeho základě je a) nákladový způsob, který vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění, b) výnosový způsob, který vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu (úrokové míry), c) porovnávací způsob, který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji; je jím též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci, d) oceňování podle jmenovité hodnoty, které vychází z částky, na kterou předmět ocenění zní nebo která je jinak zřejmá, e) oceňování podle účetní hodnoty, které vychází ze způsobů oceňování stanovených na základě předpisů o účetnictví, f) oceňování podle kurzové hodnoty, které vychází z ceny předmětu ocenění zaznamenané ve stanoveném období na trhu, g) oceňování sjednanou cenou, kterou je cena předmětu ocenění sjednaná při jeho prodeji, popřípadě cena odvozená ze sjednaných cen. Porovnávací metoda Situaci na trhu s nemovitostmi nejlépe vystihuje hodnota stanovená metodou porovnávací, a proto v případě odhadu obvyklé ceny oceňované nemovitosti tuto považujeme za obvyklou. Při stanovení obvyklé ceny se vychází z porovnávací hodnoty, jež je stanovena na základě porovnání s obdobnými nemovitostmi, které byly v nedávné minulosti na trhu zobchodovány nebo jsou právě obchodovány. Porovnání se provádí z hlediska druhu a účelu, technického stavu, výměry, využitelnosti a umístnění v okolí.

10 0 Popis oceňované nemovité věci: Rekreační chata č.e. 5, Blížejov - Chotiměř Druh nemovitosti Rekreační chata Poloha Stáří objektu cca 64 roků Stav objektu Počet NP Podkroví Výměra pozemku Užitná plocha Garáž / Parkování 23 m2 60 m2 Ne Počet PP Svislé nosné konstr. Zastavěná plocha Přípojky IS Příslušenství Samostatně stojící; okraj stavebně nesrostlé části obce Zanedbaný, započata rekonstrukce 0 Zděné 44 m2 El., vodovod, kan. do septiku Vedl. stavba, venk. úpravy Přehled porovnatelných nemovitostí: Objekt č. : Rekreační chata v Blížejov - Malonice Popis: Rekreční objekt v udržovaném stavu 3+. Druh nemovitosti Rekreační chata Poloha Stáří objektu 90 roků Počet NP Podkroví Výměra pozemku 897m2 Užitná plocha 20 m2 Garáž / Parkování Ne Požadovaná nebo kupní cena: Požadovaná nebo kupní cena za m2 užitné plochy: Stav objektu Počet PP Svislé nosné konstr. Zastavěná plocha Přípojky IS Příslušenství 5 750, Kč Seznam koeficientů pro porovnání nemovitostí Koeficient K: koeficient místa Koeficient K2: koeficient časový Koeficient K3: koeficient vybavenosti Koeficient K4: koeficient velikosti výměr Koeficient K5: koeficient vlastních pozemků Koeficient K6: koeficient transakce Celkový koeficient: Přepočtená standardní cena za m2 užitné plochy: Objekt č. 2: Rekreační chata v Horšovský Týn Popis: Chata +, v udržovaném stavu. Druh nemovitosti Rekreační chata Poloha Stáří objektu 40 roků Samostatně stojící; okraj stavebně nesrostlé části obce Průměrný 0 Zděné 20 m2 El., vodovod, kan. do septiku Vedl. stavba, venk. úpravy , Kč Stav objektu 0,95 0,90 0,90 0, , Kč Samostatně stojící; okraj stavebně nesrostlé části obce Průměrný

11 Počet NP Podkroví Výměra pozemku 380m2 Užitná plocha 56 m2 Garáž / Parkování Ne Požadovaná nebo kupní cena: Požadovaná nebo kupní cena za m2 užitné plochy: Počet PP Svislé nosné konstr. Zastavěná plocha Přípojky IS Příslušenství 7 4, Kč Seznam koeficientů pro porovnání nemovitostí Koeficient K: koeficient místa Koeficient K2: koeficient časový Koeficient K3: koeficient vybavenosti Koeficient K4: koeficient velikosti výměr Koeficient K5: koeficient vlastních pozemků Koeficient K6: koeficient transakce Celkový koeficient: Přepočtená standardní cena za m2 užitné plochy: Objekt č. 3: Rekreační chata Kanice Popis: Chata 2+ v zanedbaném stavu. Druh nemovitosti Rekreační chata Poloha Stáří objektu 80 roků Počet NP Podkroví 0 Výměra pozemku 380 m2 Užitná plocha 00 m2 Garáž / Parkování Ne Požadovaná nebo kupní cena: Požadovaná nebo kupní cena za m2 užitné plochy: 0 Zděné 28 m2 El., vodovod, kan. do septiku Vedl. stavba, venk. úpravy , Kč Stav objektu Počet PP Svislé nosné konstr. Zastavěná plocha Přípojky IS Příslušenství Seznam koeficientů pro porovnání nemovitostí Koeficient K: koeficient místa Koeficient K2: koeficient časový Koeficient K3: koeficient vybavenosti Koeficient K4: koeficient velikosti výměr Koeficient K5: koeficient vlastních pozemků Koeficient K6: koeficient transakce Celkový koeficient: Přepočtená standardní cena za m2 užitné plochy: Objekt č. 4: Rekreační chata Staňkov Popis: Udržovaná rekreační chata. 0,95 0,90 0, , Kč Samostatně stojící; okraj obce Zanedbaný 0 Zděné cca 44 m2 El., vodovod, kan. do septiku Vedl. stavba, venk. úpravy , Kč 300, Kč 0,95 0,90 0,86 8, Kč

12 2 Druh nemovitosti Rekreační chata Poloha Stáří objektu 50 roků Počet NP Podkroví Výměra pozemku 330 m2 Užitná plocha 50 m2 Garáž / Parkování Ne Požadovaná nebo kupní cena: Požadovaná nebo kupní cena za m2 užitné plochy: Stav objektu Počet PP Svislé nosné konstr. Zastavěná plocha Přípojky IS Příslušenství Seznam koeficientů pro porovnání nemovitostí Koeficient K: koeficient místa Koeficient K2: koeficient časový Koeficient K3: koeficient vybavenosti Koeficient K4: koeficient velikosti výměr Koeficient K5: koeficient vlastních pozemků Koeficient K6: koeficient transakce Celkový koeficient: Přepočtená standardní cena za m2 užitné plochy: Samostatně stojící; okraj stavebně nesrostlé části obce Průměrný 0 Zděné 30 m2 El., vodovod, kan. do septiku Vedl. stavba, venk. úpravy , Kč 500, Kč 0,90 0,95 0,90 0,90 0, , Kč Stanovení obvyklé ceny je provedeno na základě odborného posouzení zjištěných hodnot. Při tomto posouzení jsou zohledněny všechny rozhodující faktory, vztahující se k dané nemovitosti, které nemohou být postiženy matematickým výpočtem, které však mohou rozhodující měrou ovlivnit hodnotu majetku. Největší důraz je přitom kladen na současný stav trhu s nemovitostmi ve vztahu nabídky a poptávky, dále na vnější i vnitřní vlivy, např. technický stav, fyzické opotřebení, lokalita, občanská vybavenost, demografické podmínky, životní prostředí atd. Z výše uvedených podkladů vyplývá, že obvyklá cena za m 2 užitné plochy stavby je stanovena ve výši 3 67,- Kč. Obvyklou cenu nemovité věci stanovuji ve výši ,- Kč. Za tuto cenu by byl pozemek parc. č. 450, jehož součástí je stavba rekreační chaty č.e. 5, dle LV č. 4, v obci Blížejov, k.ú. Chotiměř u Blížejova, běžně prodejný. Obvyklá cena: ,- Kč. Cena slovy: Jednostodevadesáttisíc Kč. V Praze dne Ing. Karel Schwarz Štverákova 2726/ Praha 9

13 3 E. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne č.j. Spr. 657/99, pro základní obor Ekonomika odvětví Ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /4 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem podle připojené likvidace. V Praze dne Ing. Karel Schwarz

14 4 Příloha č.. Fotodokumentace

15 5

16 6 Příloha č. 2. Mapa oblasti